Земельный участок купля продажа

Купля-продажа земельного участка

Земельный участок купля продажа

С точки зрения законодательства, земельный участок является объектом недвижимого имущества, и купля-продажа которого подлежат обязательной государственной регистрации. Вы уже подписали договор и оплатили его, но собственником участка еще не стали – пока переход права собственности от продавца к Вам не зарегестрирован.

Без этого Вы не сможете на законных основаниях пользоваться и распоряжаться своим участком: начать строительства, перевести землю из одной категории в другую (иногда людям требуется перевод земли под ИЖС) Весь процесс, результатом которого будет возникновение у покупателя права собственности на участок, можно разделить на два этапа (это покупка и оформление права собственности на участок земли ), и на каждом понадобится совершить определенные действия.

Покупка земельного участка

Когда Вы определились с выбором и сказали продавцу заветное «покупаю», лирическая стадия Ваших отношений заканчивается, а отношения вступают в официальную часть, строго регламентированную законодательством и условиями договора купли-продажи земельного участка. Перед тем, как вы получите право собственности на земельный участок, должны быть подготовлены следующие документы:

  • договор купли-продажи земельного участка, в котором непременно должны содержаться существенные условия сделки:
    • реквизиты участка (кадастровый номер, номер свидетельства оправе собственности на участок; характеристики участка – площадь, расположение, категория земель, вид разрешенного использования);
    • условия оплаты (наличный/безналичный расчет; количество платежей при условии рассрочки, стороны договора, сумма и сроки сделки. Некоторые компании до сих пор позволяют себе указывать в договоре заниженную цену, чтобы, по их словам, «снизить налог на землю». При этом покупатель рискует, так как, в случае расторжения сделки, ему будет возвращена только сумма, указанная в договоре.
    • наименование сторон договора (ФИО, паспортные данные продавца и покупателя;
    • банковские реквизиты продавца и покупателя (в случае, если порядок расчетов по договору предусматривает безналичный расчет);
    • сроки исполнения договора (т.е. сроки, в течение которых покупатель обязуется произвести оплату, а продавец – передать участок. Также в договоре указывается срок передачи документов на регистрацию);
    • сумма сделки (стоимость участка по договору);
  • к договору должна быть приложена копия выписки из ЕГРП, содержащая план участка;
  • акт расчетов по договору купли-продажи земельного участка, который подтверждает исполнение Вами обязательств по оплате участка в соответствии с условиями договора купли-продажи.
  • акт приема-передачи недвижимого имущества, который подтверждает, что продавец исполнил свои обязательства по передачи покупателю земельного участка.

Каждый из этих документов составляется в трех экземплярах, из которых по одному находится у каждой стороны сделки, и еще один – в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (он останется там после регистрации перехода права собственности на земельный участок).

Когда указанные документы составлены и подписаны сторонами сделки; предусмотренные договором обязательства исполнены, первый этап можно считать завершенным.

Как оформить участок земли в собственность

Чтобы завершить покупку земельного участка, вам необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на него.

Для этого Вам понадобится подготовить следующие документы:

  • Договор купли-продажи участка и оба акта к нему
  • Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку с недвижимостью в случае, если Вы состоите в браке, либо нотариально заверенное заявление о том, что Вы не состоите в браке. Как правило, оно требуется только продавцу, но практикующие юристы рекомендуют иметь указанный документ и покупателю тоже – на случай возникновения спорной ситуации.
  • Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок – его, разумеется, должен предоставить продавец.
  • Паспорт покупателя (либо его представителя, имеющего нотариально заверенную доверенность)

В отделении Росреестра вы подпишите Заявление о государственной регистрации. Вам понадобится оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей. Это лучше сделать заранее, а квитанцию об оплате приложить к пакету документов.

Если все вышеперечисленное было сделано правильно, то документы будут приняты, и примерно через месяц Вы получите свидетельство о праве собственности на купленный вами участок. Теперь вы вправе им пользоваться – начать строить дом.

Когда подавать документы на регистрацию?

Не каждый человек готов взять кредит на покупку земли, поэтому многие компании дают клиентам возможность приобрести участок в рассрочку, но при условии, что документы на право собственности будут поданы только после того, как вся сумма будет выплачена.

Мы же пришли к выводу, что часто люди хотели бы начать сразу использовать свой участок, но, не будучи собственниками, не могут это сделать.

Поэтому своим клиентам, купившим у нас участки на условиях рассрочки, мы предлагаем выбор: подавать документы на регистрацию сразу, и стать собственником уже через месяц (с обременением на участке «ипотека в силу закона»), либо подождать до последнего платежа.

Как это можно сделать у нас

Все действия, необходимые для приобретения земельного участка в собственность и официальной регистрации этого права, могут отнять у покупателя много времени и сил. Одной ошибки часто бывает достаточно для отказа в регистрации. Разумеется, этого не хочет ни один покупатель.

Для того, чтобы сделать покупку участка комфортной, мы предлагаем нашим клиентам услугу – специалисты нашей компании сделают все необходимые действия сами:

  • составят договор купли-продажи земельного участка, все акты и приложения к нему;
  • предоставят выписку из ЕГРП на участок
  • оплата государственной пошлины
  • выезд в Управление в Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области для подачи документов на регистрацию и получение свидетельства о праве собственности

Вам понадобится только оформить доверенность на нашего сотрудника – и остальное мы сделаем сами. Услуга «оформление загородного участка» у нас стоит всего 5000 рублей.

Удачных Вам покупок!

Источник: https://www.blizoki.ru/kuplya-prodazha-zemelnogo-uchastka

Порядок купли-продажи земельного участка в 2019 году, договор купли продажи земельного участка, особенности оформления, список необходимых документов | Земельный эксперт

Земельный участок купля продажа

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных.

Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение.

Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте.

При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне.

В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи земельного участка

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос – это быстро и бесплатно!

Источник: http://zk-expert.ru/prava-na-zemlyu/poryadok-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Купля-продажа земли: с чего начать, шаги, подводные камни

Земельный участок купля продажа

Купля-продажа земельного участка – это ответственная для обоих участников. Поэтому лучше узнать о всех подводных камнях заранее, чтобы не нарваться на мошенников. Относитесь одинаково серьёзно, как к купле дома с земельным участком, так и к купле земли под строительство.

С чего начать?

Шаг 1. Находим подходящий земельный участок.

Все участки в России делятся на категории в зависимости от целевого назначения. Остановимся на:

  • Землях в населённых пунктах.
  • Землях сельхозназначения за их пределами.

Подумайте о местоположении будущего участка: по какому тракту вам удобнее до него добраться, какая удалённость от места работы, сколько времени будет уходить на дорогу, важна ли близость к населённым пунктам?

Также земли делятся по видам разрешённого использования. Поэтому, когда вы выбрали место, определите для каких целей вы покупаете участок.

Если вы приобретаете землю, чтобы выращивать овощи, ягоды и фрукты, вам подойдут земли сельхозназначения для садоводства и огородничества. Участникам нужно оформлять сделку купли-продажи садового участка.

  • На садовых участках разрешается строить жилой дом только без права прописки. Назначение таких земель: для отдыха и выращивания сельскохозяйственных растений. Также вы можете возвести баню, гараж, теплицы, сарай и другие разрешённые подсобные помещения.
  • На землях под огородничество, запрещено строить капитальные дома и иные подобные строения. Купля садового участка – более выгодный вариант по сравнению с приобретением огородного.

Если вы приобретаете участок для бизнеса: планируете производить и продавать сельхозпродукцию, выбирайте земли для ведения крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ). Такие территории обычно огромных размеров. Вы можете на них возвести все необходимые сооружения для ведения хозяйства в соответствии с целевым назначением участка. Разрешается привлечение рабочей силы.

Если вы планируете вести хозяйство самостоятельно, обратите внимание на земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ):

  • В случае нахождения земельного участка в пределах населённого пункта он считается приусадебным. На нём разрешается возвести жилой дом с правом прописки и иные строения, а также производить сельхозпродукцию в личных целях. Хозяйство ведет собственник участка и члены его семьи. Нельзя привлекать наёмных рабочих и заниматься предпринимательской деятельностью.
  • При размещении за пределами поселений участок называется полевым. Его можно использовать только для выращивания и изготовления сельхозпродукции. Разрешается возведение производственных помещений. Капитальное строительство домов запрещено.

Если вы хотите жить за городом или использовать постройку как дом выходного дня, вам подойдёт две категории земель:

  • Земля для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такие участки располагаются в пределах населённых пунктов. На них можно возвести отдельно стоящий дом с количеством этажей не более трёх. Он предназначен для проживания одной семьи. Строению присваивается определённый адрес. В таком доме вы можете получить прописку.Чем земли ИЖС отличаются от садовых и дачных участков? Чтобы построить дом на землях ИЖС, вам сначала нужно получить разрешение на строительство. Для этого компания-проектировщик с гослицензией составляет проект жилого здания, который согласовывается с контролирующим государственным органом. 
  • Земля сельхозназначения для дачного строительства. На ней можно возвести жилое строение с правом или без права регистрации в нём. Обратите внимание, что все строения на дачном участке должны занимать до 30% всей площади. Этажность дома не может превышать 3 этажа. Для экономии пространства под постройкой допускается устройство подвала или погреба.

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения под дачное строительство – более простой вариант по сравнению с ИЖС. В этом случае участники оформляют сделку купли-продажи дачного участка.

С расположением и целью использования земли определились, теперь нужно позаботиться о безопасности сделки.

Шаг 2: Исключаем риски и обходим подводные камни:

Даже если участок соответствует вашим ожиданиям, не стоит торопиться оформлять сделку. Обезопасьте себя от рисков и проверьте следующие моменты:

  • Узнайте кадастровый номер объекта недвижимости. Так вы получите официальную информацию об участке: его площадь, целевое назначение земли, точные координаты местонахождения, количество собственников и другие важные данные. Они помогут вам сделать правильную оценку объекта и купить его по адекватной цене.
  • Имеются ли обременения на объект недвижимости. Если да, то владелец ограничен в использовании и распоряжении объектом. Он не становится собственником, он лишь получает некоторые права на недвижимость. Только после снятия обременения он может оформить право собственности на объект.

Проверьте, существуют ли ограничения на приобретаемый участок:

  • Аренда. Допустим, объект недвижимости сдаётся в аренду, к вам перейдут обязанности по договору на весь период действия. Если вы не планируете дальше сдавать дом или землю в аренду, обговорите с арендаторами этот вопрос заранее – не менее, чем за 3 месяца.
  • Залог. Недвижимое имущество может быть в залоге у банка. При покупке такого объекта банк должен дать разрешение на переход права собственности другому лицу.
  • Рента. Если на землю наложено обременение в виде ренты, при покупке к вам переходит обязанность выплачивать её владельцу деньги за пользование участком.
  • Доверительное управление может быть установлено в случаях банкротства, наследственных отношений, опеки или попечения собственника. Доверенное лицо обязуется управлять недвижимостью в интересах владельца.
  • Арест. Проверьте, не наложен ли на земельный участок арест. Он лишает владельца права совершать с ним любые сделки.
  • Ипотека. При оформлении ипотечного кредита на земельный участок банк налагает на него обременение. Собственник может его продать только после полного погашения кредита. В любом случае, владелец спрашивает у банка разрешение на продажу земли.
  • Обременениев виде невыписанных людей и несовершеннолетних несёт в себе опасность платить коммунальные платежи с учётом всех прописанных лиц. Запросите выписку из домовой книги.

Мы рассмотрели основные возможные риски при купле-продаже дома с земельным участком или земли под строительство. Остался последний ответственный шаг перед тем, как вы станете собственником земельного участка.

Шаг 3. Оформляем сделку купли-продажи.

Купля земельного участка проводится в три этапа:

  1. Составление договора купли-продажи между продавцом и покупателем.
  2. Подготовка пакета документов для оформления перехода права собственности.
  3. Подача заявления в Росреестр и получение выписки.

Выбирайте только надёжных продавцов, внимательно изучайте документы и при необходимости советуйтесь с юристами.

Наша компания более 10 лет работает на рынке загородной недвижимости и зарекомендовала себя как надёжный застройщик. У нас можно купить земельные участки от 6 до 31 сотки. Сейчас в продаже есть коттеджные посёлки:

1. По Челябинскому тракту:

  • Посёлок нового поколения «Заповедник», для комфортной жизни за городом всего в 23 км от Екатерибурга.
  • Посёлок «Лукоморье», расположенный на берегу живописного озера Щелкунское в 45 км от Екатеринбурга.​

2. По Тюменскому тракту:

  • Посёлок «Алые паруса» с удобным и доступным расположением всего в 12 км от Екатеринбурга.
  • Посёлок «Лесной» в центре Косулино с развитой инфраструктурой.

Записывайтесь на экскурсию, чтобы найти земельный участок для дома вашей мечты!

Источник: https://villa66.ru/zhurnal-o-zagorodnoj-zhizni/soveti/kuplja-prodazha-zemli-s-chego-nachat-shagi-podvodnie-kamni

Купля-продажа земли: правовая основа. Налоги и бухгалтерский учет, № 99

Земельный участок купля продажа

Попутно заметим, что физические лица — предприниматели не являются отдельными субъектами гражданских правоотношений (см. ст.

2 ГКУ), а следовательно, не могут быть и субъектами права собственности на землю (см. ст. 80 ЗКУ).

Учитывая это, куплю-продажу земли они должны осуществлять по правилам, предусмотренным для обычных физлиц (не субъектов хозяйствования). Поэтому о них сегодня не будем говорить.

Право юридических лиц приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности закреплено в ч. 1 ст. 82 ЗКУ.

И самый распространенный способ перехода прав собственности на земельный участок — заключение договора купли-продажи земли. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГКУ).

Предмет договора. Как предусмотрено ч. 9 ст. 791 ЗКУ,

земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования** и госрегистрации права собственности на него

В свою очередь, формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр (ч. 1 ст. 791 ЗКУ).

Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера (ч. 4 ст. 791 ЗКУ).

Поэтому только при соблюдении таких условий продавец имеет право инициировать продажу земли.

Существенные условия договора. Заключение договора купли-продажи земельного участка между двумя юридическими лицами происходит по обычной процедуре заключения хозяйственных договоров с учетом требований, перечисленных в ст. 132 ЗКУ. Такой договор должен содержать:

а) название сторон;

б) вид соглашения (договор купли-продажи);

в) предмет соглашения (земучасток с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);

г) документ о праве собственности;

ґ) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

д) сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

е) договорную цену;

є) права и обязанности сторон;

ж) кадастровый номер земельного участка;

з) момент перехода права собственности на земельный участок.

В то же время приобретателям земельного участка нужно помнить о том, что согласно ст. 125 ЗКУ:

право собственности на земельный участок возникает с момента его государственной регистрации

То есть момент перехода права собственности на землю прописан в ЗКУ как императивная норма, следовательно, изменить его по своему усмотрению стороны договора не имеют права.

Земельный участок не сформирован? Тогда позаботьтесь об этом заблаговременно. Особенно если намереваетесь продать объект недвижимости.

Ведь при этом к лицу, которое приобрело право собственности на недвижимое имущество, размещенное на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором такая недвижимость размещена (ч. 1 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ).

А существенным условием договора купли-продажи объекта недвижимости является кадастровый номер земучастка, право на который переходит вместе с правом собственности на такой объект (ч. 6 ст. 120 ЗКУ).

На практике при продаже недвижимого имущества вместе с землей идут двумя путями, заключая:

1) или один договор относительно обоих объектов (недвижимости и земли), в котором:

а) прописывают общую сумму сделки;

б) выделяют стоимость земли и недвижимости;

2) или два разных договора: один — для земли и один — для недвижимости.

Имеет ли это существенное значение для учета операции у сторон договора, читайте на с. 13 и 18.

Земельный участок находится в пользовании.

Если же продаваемое недвижимое имущество размещено на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на это имущество к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором оно размещено, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя (ч. 2 ст. 120 ЗКУ).

Иначе говоря, если продавец недвижимости арендовал земельный участок под ней или владел таким земельным участком на праве постоянного пользования, то нет никаких оснований говорить о переходе права собственности на такой земельный участок к покупателю этой недвижимости. То есть операция купли-продажи земли здесь не происходит.

Продавец недвижимости вообще пользовался землей без каких-либо на то правовых оснований? Последствия для покупателя аналогичны: сделка по приобретению недвижимости не наделяет его никакими правами относительно такой земли.

Ведь специальные нормыГКУ и ЗКУ, о которых шла речь выше, работают только в случае, если право собственности на земельный участок под объектом недвижимости в установленном порядке было оформлено на продавца такой недвижимости.

А если покупатель недвижимости заинтересован получить право собственности на землю под ней? Тогда позаботиться об этом ему придется дополнительно.

Поскольку чаще в подобных случаях земля находится в государственной или коммунальной собственности, то ему стоит знать о специальных условиях и порядке продажи земельных участков указанных форм собственности, установленных ст. 127 и 128 ЗКУ.

Такие участки подлежат продаже субъектам предпринимательской деятельности на конкурентных принципах (земельные торги в форме аукциона), кроме земельных участков, на которых, в частности, расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), которые находятся в собственности физических или юридических лиц (ст. 134 ЗКУ).

  • Право собственности на земельный участок возникает с момента его госрегистрации.
  • Земельный участок может стать предметом договора купли-продажи исключительно с момента его формирования и госрегистрации права собственности на него за продавцом.
  • К лицу, которое приобрело право собственности на недвижимое имущество, размещенное на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором такая недвижимость размещена, без изменения целевого назначения земли.

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2017/december/issue-99/article-32681.html

2.1. Купля-продажа земельных участков: 1. Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 450 – 490 ГК

Земельный участок купля продажа

1. Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 450 – 490 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора.

Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). 2. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: 1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, – Правительством Российской Федерации; 2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, – органами государственной власти субъектов Российской Федерации; 3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, – органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

  1. 8.9. Купля-продажа земельного участка
  2. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  3. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
  4. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  5. Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
  6. 1. Особенности продажи земельных участков
  7. Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
  8. 8.9.1. Особенности договора купли-продажи земельного участка
  9. КУПЛЯ – ПРОДАЖА Глава I. ДОГОВОР КУПЛИ – ПРОДАЖИ
  10. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
  11. 69. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Аренда. Сервитут
  12. Статья 11.3. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  13. Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  14. Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
  15. Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
  16. 14. Купля-продажа

Источник: https://jurisprudence.club/agrarnoe-pravo-uchebnik/kuplya-prodaja-zemelnyih.html

Адвокат24
Добавить комментарий