Задержка срока сдачи дома

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Задержка срока сдачи дома

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Вот и славно.

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки.

Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек.

Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

У застройщика не получилось подписать допсоглашение, и он предложил соглашение об отступном — тоже на меньшую сумму. Покупатели отказались и от него, а через суд взыскали почти 240 тысяч вместо предложенных 50

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится.

Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры.

Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства.

Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами.

Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам.

Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору.

Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли.

Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу.

Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/past-deadline/

За затягивание сроков сдачи дома дольщики получат компенсацию

Задержка срока сдачи дома

По подсчетам риэлторов, в 90 процентах случаях застройщики при сдаче квартир не укладываются в сроки, определенные в договорах с клиентами. По мере продолжения кризиса число таких “долгостроев”, конечно, возрастет.

Как же быть в подобных ситуациях? С одной стороны, хочется за излишнее ожидание получить с застройщика компенсацию, но, с другой, приходится думать о том, чтобы вообще не остаться без жилья и денег, уже уплаченных за него. Варианты возможны разные, более подробно о них рассказал “Российской газете” президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Хороший вариант: если дольщику все же выдали ключи

На некоторых юридических форумах можно прочитать совет: “Если застройщик затягивает сдачу дома, дождитесь, когда он выдаст вам ключи, и обращайтесь в суд”. Действительно так было бы лучше всего.

Если вы все же смогли хоть и с громадным опозданием, но дождаться свою квартиру, которую приобрели на основе закона N 214-ФЗ, то есть по договору долевого участия (ДДУ), действовать надо в точности по указанному плану.

И вы наверняка получите приличное вознаграждение за свои мытарства.

Правительство инициировало программу для “старшего поколения”

Не исключено, что дело даже решится без суда. Приведем пример. В 2012 году свежеиспеченный обладатель квартиры потребовал у застройщика почти 2 миллиона рублей за полугодовую просрочку. И получил эти деньги без судебной волокиты.

Ведь по суду застройщик оплачивал бы, помимо неустойки, еще и судебные издержки (статья 98 Гражданско-процессуального кодекса РФ), а кроме того, моральный вред и штраф размером в половину присужденной истцу суммы за недобровольное исполнение его требований (статьи 15 и 13 Закона “О защите прав потребителей”). Застройщик посчитал, что дешевле откупиться неустойкой и взыскать расходы на нее с субподрядчика, по чьей вине и произошла задержка.

Но вот фирма, возводившая многоквартирный дом в столичном районе Левобережный, в прошлом году отказалась компенсировать дольщику почти пятимесячную задержку передачи квартиры. Квартиру тот приобрел за 12379750 рублей.

Исходя из пункта 2 статьи 6 закона N 214-ФЗ, за каждый день просрочки неустойка, которую Хорошевский суд столицы присудил в пользу истца, составила 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (в 2015 году – 8,25%), или 6515 рулей 43 копейки. А всего за 153 дня набежало 996860 рублей 30 копеек.

Сегодня, к слову, ставка рефинансирования Центробанка увеличилась до 10%.

Если бы тот судебный процесс проходил сейчас, то неустойка составила бы уже 1262734 рубля 50 копеек (8253 рубля 17 копеек в день). Помимо нее, – говорит адвокат Олег Сухов, – покупатель квартиры получил 30 тысяч рублей за моральный ущерб и полную оплату судебных издержек. Как видим, судиться с застройщиком из-за несвоевременного выполнения обязательств смысл есть, и еще какой!

Плохой вариант: если дольщику ключи не выдали

Но что делать, когда имеются основания считать, что завершения строительства можно и не дождаться? Сразу возникают опасения. По данным ового агентства строительных компаний (РАСК), на начало осени нынешнего года в стране не достроено почти 400 жилых зданий, рассчитанных в общей сложности более чем на 50 тысяч квартир.

С осени 2015 по осень нынешнего года обанкротился 61 застройщик, или почти втрое больше, чем за аналогичный период годом раньше. Тут уже цитированный выше совет с юридических форумов не работает, и требуются другие ходы.

В 2014 году Одинцовский городской суд признал право собственности на квартиру в недостроенном доме. Суд исходил из определения Верховного суда РФ от 14 декабря 2010 года по делу №4-В10-34, которое, в свою очередь отсылало к статье 130 Гражданского кодекса РФ. Эта статья к недвижимому имуществу относит, в том числе и объекты незавершенного строительства.

После вынесения определения Верховного суда, подобные судебные решения стали нормой. И если вы понимаете, что ваш застройщик и впрямь находится на грани банкротства, в ряде случаев имеет смысл упредить события и стать через суд собственником еще недостроенного объекта, – рекомендует адвокат Олег Сухов, – все же лучше, чем ничего.

Иные способы действий связаны с использованием возможностей, содержащихся в законе N 214-ФЗ. В частности, в его статье 11, позволяющей переуступать свое право требования по договору. Может быть, и впрямь найдется желающий приобрести жилье в проблемном доме.

Хотя вряд ли за такой объект кто-либо даст серьезную цену. А вот статья 9 того же закона разрешает дольщикам в одностороннем порядке разрывать договор долевого участия при двухмесячной задержке сдачи объекта.

Так, например, в минувшем году поступили покупатели квартиры у ООО “Гринфлайт”, действующего в Челябинске.

Оставленные строителями-банкротами объекты Подмосковья будут достроены

Калининский районный суд города обязал застройщика оплатить истцам, согласно статьям 9 и 10 закона N 214-ФЗ, не только полную стоимость договора участия в долевом строительстве, но и опять-таки неустойку за пользование чужими деньгами (та же 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от суммы договора за каждый день просрочки) и прочие убытки, которые дольщики понесли в связи с неполучением квартиры вовремя. То есть, скажем, если бы им в ожидании квартиры после того, как вышел срок ее сдачи, пришлось арендовать жилье, то и расходы на него легли бы на нерадивого застройщика. А если бы дольщики покупали квартиру в ипотеку, то решать вопросы с банком опять же пришлось бы строителям.

Кстати, ждать наступления даты, прописанной в ДДУ, а затем отсчитывать еще два месяца, чтобы приступить к процедуре разрыва отношений с застройщиком, вовсе не обязательно. Во все том же судебном решении со ссылкой на пункт 1 части 1.

1 статьи 9 N 214-ФЗ сказано, что для одностороннего расторжения договора долевого участия дольщику вполне достаточно предположения о том, что застройщик свои обязательства не исполнит.

То есть если стройка встала всерьез и надолго, можно смело идти в суд.

Решение с односторонним разрывом ДДУ можно считать вполне приемлемым. Но недостаток заключается в том, что люди после всех тяжб получат именно деньги, а вовсе не жилье. Его придется покупать опять, и очень вероятно, что вновь у ненадежного застройщика. А значит, возможно, повторение сценария.

Вариант хуже некуда: если ключи не выданы, а квартира куплена не по ДДУ

В общем, проблем с квартирами в недостроенных домах хватает. И закон о долевом участии не в полной мере защищает дольщика. Но еще печальнее, если квартира куплена не по ДДУ, а в виде пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Вот тут все перечисленные проблемы наверняка покажутся цветочками, – говорит адвокат Олег Сухов.

Владивостокский городской суд отказал несколько лет назад в иске члену одного такого ЖСК.

В решении сказано, что на покупку жилья в строящемся доме не по договору долевого участия не распространяется ни сам закон N 214-ФЗ, ни даже Закон “О защите прав потребителей”.

На это, в частности, указывает постановление пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года №17. Вот и получилось, что ЖСК за неисполнение обязательств перед пайщиком ее платить не должен. Равно как и передавать ему квартиру, поскольку дом ещё не построен.

Владимир Ресин: Лазеек для мошенников в долевом строительстве не осталось

Пайщику, тем не менее, повезло.

В соответствии с действовавшей на момент сделки редакцией статьи 1 закона N 214-ФЗ, Приморский краевой суд (следующая инстанция по сравнению с Владивостокским городским судом) посчитал незаконным привлечение средств для строительства иным путем, кроме как по договору долевого участия, и неустойку все же назначил. Но фортуна так улыбается редко кому из членов ЖСК.

Поэтому если вы надумали обзавестись квартирой в новостройке, приобретайте ее все же по договору долевого участия. Тогда и компенсацию с застройщика будет получить легче.

Источник: https://rg.ru/2016/12/06/za-zatiagivanie-srokov-sdachi-doma-dolshchiki-poluchat-kompensaciiu.html

Наиболее частые причины задержки сроков сдачи дома при долевом строительстве

Задержка срока сдачи дома

Точного автора знаменитого принципа «клиент всегда прав» никто доподлинно не знает. Его приписывают то владельцу лондонского универмага Гарри Гордону Селфриджу, то основателю «Ритц» Цезарю Ритцу, то еще какому-нибудь крупному коммерсанту конца XIX-начала XX века.

В сфере первичной недвижимости фраза обретает новый контекст: застройщик всегда обязан сдавать объект в строго указанные сроки. Но иногда случаются неприятные задержки и переносы.

Всегда ли виновата строительная компания? И почему это происходит? SPbHomes отвечает на актуальные вопросы дольщиков.

Кто виноват?

Прежде всего следует разделить понятия задержки сроков сдачи и задержки передачи ключей. Ввод в эксплуатацию – это непосредственный прием государственной строительной комиссией объекта: выдача заключения о соответствии, проверка инженерных коммуникаций, присвоение милицейского адреса и оформление прочей разрешительной документации.

Планируемая сдача дома согласовывается с властными органами и указывается в проектных декларациях и типовых ДДУ. Срок может быть квартальный или же с точной датой.

Если, например, срок сдачи указан как I квартал 2020 года, то просрочкой будет считаться фактическое отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию уже первый календарный день II квартала 2020 года.

Такая же логика исчисления просрочки действует и при задержке передачи ключей дольщику. Разрешение на ввод в эксплуатацию при этом может быть получен.

Причин задержки строительства может быть несколько. Формально разделить их можно:

  • По вине застройщика;
  • По причинам, не зависящим от строительной компании.

Задержки по вине застройщика

  1. Нарушения в проектной документации или ее несоответствие существующим нормам. В таком случае добросовестные компании довольно оперативно пытаются исправить положение, сроки могут быть нарушены несущественно.
  2. Нарушения в инженерно-техническом плане при строительстве объекта.

    Такие моменты выясняет непосредственно государственная комиссия. Ошибки могут быть как незначительными с точки зрения дальнейшего исправления, так и фатальными. Например, отсутствие подключения к канализации станет непреодолимым препятствием к вводу.

  3. Застройка категории земель, не предназначенных для многоквартирных домов.

    В нынешних условиях повышенного контроля со стороны властей такой случай практически исключен, но совсем о такой возможности забывать не стоит: в земельном банке компаний иногда годами числятся различные участки, которые могут быть проданы другим застройщикам.

    Правда, эту информацию можно проверить уже на этапе ознакомления с проектом – категория земель в ПД не прописана либо объект не имеет официального разрешения на строительство.

  4. Банкротство. Самый, пожалуй, печальный, но регламентированный правом случай. По разным причинам застройщик может оказаться финансово несостоятельным.

    Для выполнения всех обязательств остается единственный путь – признать компанию банкротом. Дольщики могут претендовать на выплату компенсаций и возврат денежных средств, но процесс может значительно растянуться. Либо можно дождаться инвестиционных вливаний со стороны муниципалитета или сторонних девелоперов.

    Этот вариант с большей долей вероятности подходит для недостроев с высокой степенью готовности.

Если был выявлен факт недобросовестности застройщика, дольщикам следует ознакомиться с нашей инструкцией.

Надо отдать должное, количество неблагонадежных девелоперов год от года снижается. Этому способствует ужесточающееся законодательство и надзорная система.

Причины, не зависящие от застройщика

  1. Долгое согласование исправлений в проектной документации. Бюрократическая система в российской реальности ни для кого не секрет. И, если обычный гражданин может неделями, а то и месяцами получать нужную справку, то в случае с крупной строительной компанией некоторые формальности растягиваются на годы.
  2. Долгое устранение строительных недочетов.

    Не должна вызывать панику ситуация, при которой на объект уже выданы ЗОСы, но окончательное разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено: госкомиссия составляет свой собственный план выездов, который может не совпадать с указанными сроками сдачи. Обычно такие задержки не превышают пары месяцев.

  3. Проблемы с подрядчиками.

    Не все девелоперы представляют собой группу компаний с множеством разнопрофильных подразделений, поэтому зачастую им приходится нанимать сторонние организации для проведения тех или иных работ. Случается, что качество выполнения не устраивает самого заказчика либо наемная компания в одностороннем порядке расторгает договор. Тогда происходит срыв строительного плана, т.

    к. на поиск новых исполнителей уходит драгоценное время.

  4. Смена руководства. При перемене руководящего состава, поглощении компании более крупным холдингом могут меняться приоритеты новых собственников. Сам по себе перенос сроков сдачи (с официальным уведомлением дольщиков) нарушением не является.

    Однако, если такого оповещения не было, а задержка сдачи дома налицо, покупатели уже вправе будут требовать неустойку или расторгнуть ДДУ после 2 месяцев задержки.

В каждом отдельном случае лучше всего проверить финансовую отчетность застройщика за последние несколько лет, узнать, не ведется ли какое-либо исполнительное производство в отношении компании, нет ли проблем с властями. Всю эту информацию можно найти в открытых источниках, в том числе на сайте SPbHomes.ru.

Источник: https://spbhomes.ru/science/naibolee-chastye-prichiny-zaderzhki-srokov-sdachi/

Что нужно знать о срывах сроков строительства дома

Задержка срока сдачи дома

Эксперты рассказали, на что может рассчитывать дольщик при срыве сроков, когда нужно бить тревогу и что не стоит связывать с реальными проблемами у застройщика

Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС

К сожалению, в ситуации, когда сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию срываются, оказываются многие дольщики. И часто подобные задержки действительно связаны с финансовыми проблемами строительной компании, что переводит дольщиков из категории соинвесторов в категорию пострадавших. Однако задержка сроков не всегда однозначно указывает на то, что все закончится плохо.

Вместе с экспертами рынка мы составили список фактов, которые помогут разобраться, что действительно происходит на стройке и на что можно рассчитывать, если сроки сдачи дома сорваны.

1. Срыв сроков — не редкость

По статистике, более 50% всех многоквартирных комплексов в России по разным причинам сдается с нарушением сроков. Причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса, констатируют участники рынка.

2. Задержка не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика

Для срыва срока передачи ключей нужны веские основания. Не всегда причина заключается в неблагонадежности девелопера или его финансовых проблемах, особенно если продавец впервые нарушил сроки.

«Одна из распространенных причин — сложности с подключением объекта к коммуникациям, — рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

— На рынке предоставления подобных услуг давно сложилась монополия, из-за чего поставщики порой не справляются с потоком заявок и поэтому не могут в указанный срок подключить дом к водо- и теплоснабжению.

В результате покупатели не получают ключи вовремя, хотя все работы застройщик выполнил по графику. Поэтому, если дом уже построен, но не подключен к коммуникациям, не стоит паниковать и предпринимать какие-либо серьезные действия».

Задержка также может быть связана с тем, что госкомиссия по разным причинам не принимает объект. Например, обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, некачественными материалами, несоблюдением технологии строительства. Эти дефекты застройщику придется устранять. Часто сроки задерживаются из-за проблем с документацией, необходимой для государственной регистрации объекта.

3. Задержка до полугода считается допустимой

В среднем по России нарушение сроков сдачи домов достигает трех месяцев. Учитывая существующую практику ввода вновь построенных домов в эксплуатацию, срок задержки до полугода можно считать допустимым.

«Но лишь при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки.

Больший срок должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

4. Тревожный звонок — отсутствие работ на стройке

Вялые темпы строительства — один из верных признаков того, что на стройке «что-то пошло не так». Если техника стоит без движения, рабочих нет или их очень мало, то, скорее всего, строительство приостановлено или его темпы снижены до минимума. Дополнительно должно насторожить, что застройщик перестает информировать о ситуации на строительной площадке.

«Если девелопер раз в неделю регулярно выкладывал на сайт фотоотчет о стадии строительной готовности, а теперь стал делать это реже и в целом ограничивается определенными ракурсами, то, вероятно, в проекте не все гладко, — поясняет Евгения Акимова.

— Тревожный признак, если на сайте исчезли трансляции с видеокамер, по которым в любое время суток можно отследить активность работ.

Нехорошо также, если девелопер отказывается от проведения для клиентов экскурсий по строящемуся объекту, притом что таковые ранее имели место».

5. Строительные работы могут быть не видны

Нужно различать ситуации, когда стройка замерла на этапе возведения средних этажей и когда дольщикам просто не видно, какие ведутся работы.

«Некоторые дольщики болезненно реагируют на отсутствие кранов на стройке, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Но это нормально, когда первые корпуса уже построены, а корпуса следующих очередей находятся еще на нулевом цикле. Идет подготовительная работа, роют котлован — и краны пригонять еще рано.

На этот период застройщик может временно отказаться от аренды кранов, избегая больших издержек. Между тем в уже построенных корпусах могут активно вестись внутренние работы».

6. Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков

Законом определено, что застройщик обязан за два месяца до просрочки письменно известить дольщиков о задержке строительства и предложить подписать дополнительное соглашение на продление срока. При этом он должен указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Невыполнение данного требования предусматривает административную ответственность застройщика в виде штрафа.

«Надежные компании стараются максимально раскрывать информацию о причинах задержек и сроках их устранения, — отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. — Помимо информации от самого застройщика сведения можно получить из целого ряда источников, начиная от государственных органов и заканчивая социальными сетями».

7. Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки

Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры (если он не подписывал согласие на перенос сроков). Но, как отмечает Ирина Доброхотова, существующая практика показывает, что суды не присуждают неустойку в полном размере, так как это может привести к банкротству компании либо компания уже банкрот и средств на выплату неустойки у нее просто нет.

Нередко ситуацию усугубляет преждевременное взыскание штрафных санкций со стороны дольщиков, отмечает Дмитрий Логинов. «Зачастую дольщики, не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, обращаются с исками в суд и получают решение, по которому имеют право требования суммы неустойки за каждый день просрочки, — поясняет эксперт.

— Однако это хорошо для каждого дольщика в отдельности и плохо для всех дольщиков в совокупности. Для завершения работ застройщику необходимо стабильное финансирование, которое невозможно, если на банковские счета постоянно поступают исполнительные листы с требованиями списания сотен тысяч рублей.

В итоге ситуация только усугубляется и в конечном итоге может привести к банкротству застройщика».

8. Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги

Если сроки ввода в эксплуатацию сорваны, а стадия готовности дома далека от завершающей, у дольщиков есть два варианта. Если объект полностью построен, но не подключен к сетям, стоит добиваться полной готовности дома и требовать именно квартиру. Если стройка встала на нуле или на уровне первого-второго этажа, есть смысл попытаться вернуть деньги, отмечает Ирина Доброхотова.

«Шанс получить назад деньги есть до начала процедуры банкротства, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — А после признания застройщика банкротом дольщики попадают в третью очередь кредиторов.

Но обычно финансовое состояние застройщиков, которые близки к краху, настолько плачевно, что на деньги можно не рассчитывать. Поэтому следует идти по второму пути — требовать компенсаций у государства. Для этого необходимо, чтобы незавершенный ЖК признали проблемным объектом.

После банкротства это происходит автоматически. До банкротства должно пройти не менее шести месяцев с момента приостановки строительства».

После признания объекта долгостроем его дольщики включаются в списки пострадавших участников долевого строительства. На уровне каждого региона — свой список.

Эти люди в порядке очереди решают вопрос с помощью властей и других девелоперов. Им предусмотрена выплата компенсации из бюджета, если объект находится на нулевом цикле строительства.

При высокой готовности местные власти могут найти нового девелопера для завершения дома. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bbcadf39a79475deb61eec3

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Задержка срока сдачи дома

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Адвокат24
Добавить комментарий