Взыскание неустойки с застройщика по договору цессии

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Взыскание неустойки с застройщика по договору цессии

ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора. Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:

  • в уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
  • и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.

Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.

Внимание При этом, согласно общему правилу, в случае несоответствия фактической площади передаваемых объектов долевого строительства и площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве, решение вопроса о доплате денежных средств участником долевого строительства или о возврате денежных средств застройщиком, должно основываться на условиях заключенного договора. Указанный вывод основан на применении судами ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев, пределы существенности определяются судом в рамках спора о расторжении договора участия в долевом строительстве.
Основанием к тому является ст.

Уступка прав неустойки по дду

В силу ст. 11 федерального закона от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Неустойка после переуступки прав по дду

Например, вложив в новый ДДУ;

  • У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома, по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск. Риски цессионария:

  • риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу.Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента).

Переуступка прав по дду (214 фз)

Гражданского кодекса РФ, вправе уменьшить размер неустойки, признав ее явно несоразмерной последствиям просрочки исполнения обязательства. Необходимо отметить, что по смыслу ст. 10 федерального закона от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору застройщик, ненадлежаще исполнивший свои обязательства, должен не только уплатить участнику долевого строительства предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают обязанное лицо от исполнения обязательства в натуре.

Переуступка права требования неустойки по дду юридическому или физическому лицу

Поскольку право требования неустойки является обеспечительным правом, непосредственно связанным с приобретенным Вами правом требования квартиры, в случае если в соглашении об уступке права требования прямо не исключен переход права требования неустойки, право требования неустойки, принадлежавшее первоначальному кредитору, должно перейти к Вам. Такой вывод подтверждается и Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 года № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Однако, необходимо отметить, что в правоприменительной практике отсутствует единообразие в вопросе о возможности взыскания новым кредитором неустойки, возникшей у должника перед первоначальным кредитором и, кроме того, суд, руководствуясь нормой ст.

Приобретение квартиры по договору цессии: за и против

Частный дольщик, являясь стороной договора долевого участия (далее — ДДУ), не защищен от возможного недобросовестного выполнения застройщиком своих обязанностей по сдаче нового жилья в установленный срок. Согласно законодательству и условиям договора в таких случаях предусмотрена ответственность строительной компании в виде неустойки.

Получить положенное возмещение за просрочку в большинстве возникающих ситуаций можно в судебном порядке. Не все участники могут позволить себе терять драгоценное время, и не каждый разбирается в юридических тонкостях, чтобы самостоятельно защищать свои интересы. Для подобных случаев в РФ предусмотрена такая процедура — выкуп неустойки по ДДУ.

ФЗ № 214, должна уплачиваться юридическому лицу (цессионарий) в двойном размере.

«Поскольку просрочка в передаче Квартиры была во время, когда участником долевого строительства являлся гражданин, то и неустойка, установленная частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции от 18 июля 2006 года), должна исчисляться по формуле ((1 / 300 X (ставка рефинансирования) X (цена договора) X (количество дней просрочки)) X 2).

Требование о взыскании с Ответчика неустойки, предусмотренной абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о ЗПП) — штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования о выплате неустойки из Закона об участии в долевом строительстве — действительно.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства» (определение ВАС РФ от 27 февраля 2013 года N ВАС-1787/13, принятого по делу N А43-3694/2012).

Арбитражный суд Московского округа, разрешая спор между Истцом и Управлением Росреестра по МО об обязательности регистрации соглашения, которое по своему содержанию являлось аналогичным Договору цессии (уступка потребителем неустойки — пени и штрафа — Истцу), установил, что «закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства, равно как и не ограничивает возможность уступки только требования об уплате договорной неустойки.

Источник: https://law-uradres.ru/razmer-neustojki-po-ddu-pri-pereustupke-prav/

Переуступка права требования неустойки по ДДУ юридическому или физическому лицу

Взыскание неустойки с застройщика по договору цессии

Частный дольщик, являясь стороной договора долевого участия (далее — ДДУ), не защищен от возможного недобросовестного выполнения застройщиком своих обязанностей по сдаче нового жилья в установленный срок. Согласно законодательству и условиям договора в таких случаях предусмотрена ответственность строительной компании в виде неустойки.

Получить положенное возмещение за просрочку в большинстве возникающих ситуаций можно в судебном порядке. Не все участники могут позволить себе терять драгоценное время, и не каждый разбирается в юридических тонкостях, чтобы самостоятельно защищать свои интересы. Для подобных случаев в РФ предусмотрена такая процедура — выкуп неустойки по ДДУ.

Что такое уступка права неустойки по ДДУ

Переуступка неустойки по ДДУ – это предусмотренная Гражданским кодексом процедура, в результате которой лицо, имеющее законное право на получение материальных благ (цессионарий), передает его другому лицу (цедент) за вознаграждение (компенсация для цессионария за передачу права) или без такого. Условия о сумме вознаграждения обязательно согласовываются сторонами.

Переуступка права требования по ДДУ – это договор цессии, заключаемый в простой письменной форме.

После заключения договора участники получают следующее:

  • тот, чьи права были нарушены, получает денежные средства, но в меньшем размере, чем неустойка;
  • лицо, приобрётшее право — возможную прибыль за счет разницы от выплаченного вознаграждения и полученной суммы пеней.

Такие действия не принесут большой выгоды дольщику, однако он гарантированно получит средства.

В каких случаях можно продать неустойку по дду

Если внимательно изучить законодательную базу, регламентирующую гражданско-правовые отношения, то можно сделать вывод, что законом не предусмотрены ограничения по осуществлению сделок по уступке прав требования. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ-214 не содержится таких запретов.

Переуступка неустойки по ДДУ возможна юридическому или физическому лицу.

На законность сделки это никак не влияет, однако для того, чтобы правильно продать неустойку по ДДУ, целесообразно удостовериться в том, что договор о приобретении квартиры не содержит:

  • условие запрета отчуждения своего права на штрафные санкции. Конечно, в идеале лучше перед заключением договора проверить его на наличие такого пункта и при необходимости удалить его;
  • положения, регламентирующие право застройщика на дачу согласия об отчуждении права требования пеней;

То есть, для того, чтобы грамотно осуществить сделку не достаточно изучить только договор о продаже права, также необходимо внимательно прочитать положения договора о долевом участии.

Можно провести сделку и до сдачи объекта, до подписания акта передачи квартиры. То есть продается право требовать неустойку на будущее. В подобном варианте есть определенные риски, вытекающие из расчета штрафных санкций.

Точно никто не знает, какого числа будет сдана квартира. Поэтому рассчитать хотя бы приблизительную сумму начисленных пеней, и, соответственно, вознаграждение, очень проблематично.

Порядок выкупа неустойки по ДДУ

Где найти покупателя – один из вопросов, которые могут возникнуть в правоотношениях по просроченной сдаче объекта. Объявлений от организаций, желающих купить неустойку по ДДУ, очень много.

Достаточно лишь связаться с заинтересовавшими представителями, проанализировать предлагаемые условия и выбрать наиболее оптимальные.

Перед подписанием договора необходимо встретиться с представителем компании и в ходе совместных переговоров обсудить моменты соглашения, уделив особое внимание порядку выплаты компенсации.

Организация может выполнить свои денежные обязательства как до взыскания с девелопера денежных средств, так и после. Эти особенности обговариваются до подписания и включаются в текст. Право требования переходит к организации либо сразу после вступления в законную силу подписанного договора, либо после оплаты предусмотренной суммы.

Существенным условием цессии является соглашение о компенсации, которая всегда будет ниже, чем законная неустойка. После согласования всех положений, стороны оформляют их в письменном виде и подписывают.

С момента вступления подписанного соглашения в законную силу у дольщика нет права на штрафные санкции недобросовестного застройщика.

Когда выгодно переуступить право на неустойку третьему лицу

Если дольщик — физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, то участие в продаже права требования штрафных санкций, сулит ему больше однозначную выгоду.

  1. Физическое лицо не может подать исковое заявления в арбитражные суды, которые созданы специально для разрешения споров, вытекающих из договорных отношений. Человек может обращаться в суды общей юрисдикции. А практика по делам, вытекающим из отношений по неустойкам, свидетельствует, что районный, городской судебные органы очень часто идут на поводу у застройщиков и снижают размер неустойки и штрафа в пределах, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса.
  2. Обычный человек не разбирается в юридических тонкостях, которые, как подводные камни, могут встречаться на каждом этапе отстаивания и защиты своих прав. Возможно, придется обращаться к профессиональному юристу за помощью: для грамотного составления досудебной претензии, искового заявления; представления интересов в гражданском процессе. Такие услуги безвозмездно не оказываются и влекут за собой дополнительные расходы, которые не обязательно будут возмещены ответчиком в полном объеме.
  3. Если в условиях прописана возможность выплаты компенсации до возмещения штрафных санкций, то полученными деньгами вполне реально начать распоряжаться сразу, а не ждать несколько месяцев. Такая выплата не лишняя, как подспорье на время проведения ремонта в новой квартире.

Но в любом случае, дольщик выигрывает за счет того, что не тратит свое время и нервы, ведь судебный процесс, вероятно, затянется на долгие месяцы.
Единственный минус заключается в следующем: выплата суммы взамен права требования ниже, чем сама неустойка. И здесь каждый решает сам – бороться за положенные штрафные санкции самостоятельно, или прибегнуть к помощи специальных организаций.

Как оформить переуступку неустойки по ДДУ юридическому лицу

После выбора организации, с которой планируется заключить договор, проведения переговоров, согласования всех нюансов (размер вознаграждения, порядок его получения и прочее), можно приступать к основному – оформлению перехода права требования штрафных санкций.

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен быть грамотно оформлен:

  • Договор подписывается в письменной форме. Составлением занимается организация. Перед подписанием его можно взять домой, чтобы внимательно ознакомиться со всеми условиями. Только после прочтения всех пунктов можно подписывать.
  • Соглашение о переуступке неустойки обязательно должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. Все проблемные моменты (согласование даты и времени приема в ЕГРП, например), возникающие с регистрацией, как правило, берет на себя организация, которой продано право.

Только после того, как пройдены все формальности, он считается заключенным и вступившим в законную силу.

Теперь обязательно надо уведомить застройщика о том, что продано право на штрафные санкции. Такое уведомление можно составить в свободной форме, в нем должны содержаться сведения о цессионарии и цеденте.

Уведомление составляется в свободной форме, но обязательно должно содержать сведения о договоре, который был заключён с девелопером. К подобному уведомлению можно приложить копию заключенного договора, но это не обязательно.

Уведомление лучше направить почтой заказным письмом с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что застройщик его получил.

Таким образом, в переуступке права требования штрафных санкций нет ничего сложного, наоборот, такой договор поможет миновать трудности, возникающие в результате получения законной компенсации.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/vykup-neustoyki.html

Неустойка по договору цессии

Взыскание неустойки с застройщика по договору цессии
Бесплатная юридическая консультация:

С заключением договора уступки вы утратили право требовать возврата основного долга, а следовательно и неустойку. Дополнительное обязательство не м. существовать без основного.

Отсюда и все остальные выводы, Первый кредитор взыскал неустойку по момент когда он являлся кредитором, в части суммы основой задолженности. Новый кредитор с момента приобретения права требования основного долга приобретает и дополнительные права кредитора, возникающие из основного обязательства, это и есть право требовать неустойку.

Поэтому суд и удовлетворил первому кредитору неустойку по момент уступки права требования. А новый кредитор приобретает указанное право с момента приобретения права требования к должнику.

Если отсутствует право требования основного долга, как может быть право требовать уплаты санкций, пусть даже до момента уступки?

Лицо, которое приобрело право требования на основании цессии, в обязательстве из договора подряда не участвует, его право требования вытекает не из договора подряда, а из договора цессии. Поэтому он не может требовать начисления пени по условиям договора подряда. В то же время, это лицо вправе требовать % по ст. 395 ГК РФ, за несвоевременное исполнение обязательства, переданного по цессии.

Бесплатная юридическая консультация:

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ», 2018.

Источник: http://forum.garant.ru/?read,1,47107

Договор цессии по неустойке ДДУ

Нередко застройщик затягивает сроки сдачи дома. Дольщику в таком случае положена денежная компенсация в виде штрафов и пени, но у него не всегда есть время на то, чтобы добиваться этих выплат. Для подобных случаев законодательством предусмотрена переуступка прав требования неустойки по ДДУ по договору цессии.

Что это такое и каков механизм работы такого соглашения – разберемся.

Что предполагает договор цессии?

Договор цессии – это такое соглашение, по которому право требования чего-либо предается от одного лица к другому лицу или организации. Касаемо ДДУ, по договору цессии дольщик может передать в том числе и свое право требовать с застройщика выплаты неустойки.

Бесплатная юридическая консультация:

Говоря простыми словами, договор цессии подразумевает следующее. Есть лицо, которому должны, он же кредитор. Есть лицо, которое должно — должник. Кредитор вправе требовать с должника расплатиться по имеющейся у него задолженности, но перепоручает истребовать долги другому лицу.

Форма договора цессии – исключительно письменная. А иногда еще и нотариальная. В любом случае, форма договора цессии должна быть аналогичной форме соглашения, по которому передаваемые права возникли. Важный момент: если сделка, по которой уступаются права требования, подлежит госрегистрации, то и сам договор цессии по такой уступке тоже должен быть зарегистрирован подобным образом.

Сторонами договора цессии являются:

это лицо, обладающее правом требовать;

тот, кому передано право требования.

Особенностью договора цессия является то, что одновременно с правами цессионарию передаются и те обязанности, которые ранее были у цедента.

Бесплатная юридическая консультация:

По договору цессии могут передаваться:

  • уже имеющееся обязательства;
  • обязательства, которые только еще возникнут в будущем.

Интересно, что в большинстве случаев заключить договор цессии можно без согласия самого должника. Но это не означает, что он не может возражать против выдвигаемых ему новым кредитором требований. Кроме того, о переходе права кредитор уведомляет должника письменно.

Кому могут быть переданы права по договору цессии?

Договор цессии может заключаться между:

В данном случае одно физическое лицо передает другому свое право требования.

Право требования уступается одним юридическим лицом другому.

Бесплатная юридическая консультация:

Когда правом требования обладает физическое лицо и передает его лицу юридическому либо наоборот.

Он заключается не только между уступающим и принимающим право требования, но и сам должник также принимает участие в этом соглашении.

Каких-либо ограничений на то, кому могут быть переданы права по договору цессии, законом не установлены.

Нужна помощь с договором цессии по неустойке ДДУ?

Получите консультацию адвоката:

Бесплатная юридическая консультация:

Порядок переуступки прав требования неустойки по ДДУ по договору цессии

Итак, после того, как мы разобрались, что из себя представляет договор цессии, рассмотрим, как он действует применимо к переуступке прав требования неустойки по ДДУ.

Цедентом в рассматриваемом случае — дольщик, цессионарий – любое выбранное им для переуступки прав требования лицо, физическое либо юридическое.

При выборе цессионария дольщику стоит иметь в виду следующее. Если взыскивать неустойку с застройщика придется через суд, то истец-физическое лицо сможет обратиться для этого только в суд общей юрисдикции.

Как показывает практика, в таком случае существует вероятность снижения суммы требуемых выплат. Если же в качестве истца будет выступать лицо юридическое, спор рассматривается в арбитраже.

И тогда риск уменьшения размера присуждаемой неустойки существенно ниже.

Чтобы инициировать процедуру переуступки прав требования неустойки по ДДУ, необходимо наличие следующих обязательных условий:

  • право цедента требовать уплату неустойки закреплено отдельным соглашением, т.е. ДДУ;
  • обстоятельства, дающее дольщику право требовать уплату неустойки, уже имеют место быть в настоящем, а, следовательно, такое право – уже возникло (к примеру, налицо задержка сдачи многоквартирного дома).

После того, как дольщик принял для себя решение перепоручить истребование выплаты по неустойки от застройщика, ему необходимо:

Бесплатная юридическая консультация:

которому он будет переуступать право. Физическое либо юридическое в лице представителя по доверенности.

в органах госрегистрации.

о смене кредитора в связи с заключенным соглашением.

касающиеся права требовать неустойку. Причем, только оригиналы.

Как уже было сказано выше, законодательных ограничений на передачу прав требований нет. Но определенные запреты может содержать сам ДДУ.

Не получится прибегнуть договору цессии для перепоручения требовать неустойку, если ДДУ прописанными в нем условиями прямо запрещает эту процедуру.

Кроме того, в соглашении, подписанном между дольщиком и застройщиком, может содержаться условие, что для случаев переуступки прав требований дольщиком письменное согласие застройщика обязательно. А строительная фирма такое согласие может просто не дать.

Бесплатная юридическая консультация:

Акцентируем внимание на следующем.

Если для дольщика право требовать уплаты неустойки возникает уже с момента начала просрочки по ДДУ, то у нового кредитора порядок расчетов несколько иной.

Цессионеру необходимо рассчитывать сумму неустойки за просрочку сдачи дома начиная с даты перехода к нему требования. Она соответствует дате подписания договора цессии либо иной, которая указана в соглашении отдельным пунктом.

Взыскание неустойки по договору цессии предполагает выгоду для обеих сторон соглашения. Порядок распределения взысканных с застройщика выплат обговаривается между ними отдельно.

Чаще всего цессионарий получает все то, что ему удается взыскать со строительной фирмы — должника, а затем выплачивает цеденту (дольщику) компенсацию оговоренного размера.

Кроме того, дольщику не придется самостоятельно участвовать в длительном и утомительном процессе взыскания неустойки с застройщика.

Учесть все нюансы, присущие договору цессии, заключаемого с целью взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве, оценить выгоду и целесообразность такого решения, а также грамотно оформить документы поможет юрист по ДДУ.

Источник: http://furtour.ru/neustojka-po-dogovoru-cessii/

Уступка права требования неустойки по ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика по договору цессии

Заключение договора долевого участия между застройщиком и дольщиком отнюдь не гарантирует своевременное получение дольщиками построенного жилья. Затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, а затем и несвоевременная передача квартиры дольщику происходит повсеместно.

Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ

В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусматривает ДДУ.

На сегодняшний день суды до отказа забиты исками участников долевого строительства, которые требуют неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ч. 2. ст. 6 ФЗ  № 214-Ф.

Это происходит в тех случаях, когда от добровольной выплаты пени (неустойки,) компенсирующей нанесенный вред, застройщик уклоняется.

Но бывает и так, что застройщик в виду к своей финансовой неустойчивости обанкротился и не может производить выплаты поскольку у него попросту нет на это денег.  

Законодатели, защищая интересы дольщиков, разработали и внедрили в действие специальные правовые механизмы. Их умелое использование гарантирует получение с застройщика компенсаций штрафов пени, и в некоторых случаях, возврат вложенных денег.

Дольщик всегда может попытать счастья и взыскать неустойку самостоятельно. Однако достаточно сложная нормативная база, низкая правовая грамотность дольщиков и отсутствие опыта правоприменения, а зачастую простая нехватка временного ресурса на регулирование спора в судебном разбирательстве с застройщиком, не позволяют сделать это эффективно.

Правовые нормы российского законодательства содержат возможность переуступки прав требования неустойки по ДДУ дольщиком, в качестве кредитора другому лицу.

Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ

Согласно ст. 382 ГК России право (требование), которое принадлежит кредитору, можно передать другому лицу по договору (уступка требования). Такое требование переходит в таком же объеме и на таких же условиях, которые были на момент перехода права у дольщика (384 ГК России).

Такое право чаще всего передаётся по заключаемому договору цессии на квартиру в долевом строительстве между дольщиком и компанией (юр. лицом). Как правило, это квалифицированные юридические компании.

В результате заключения подобного соглашения сторона, не являющаяся участником договорных отношений по ДДУ, приобретает право взыскать с застройщика неустойку вместо дольщика через Арбитраж.

Взамен юридическая компания, занимающаяся взысканием получает установленную соглашением денежную компенсацию.

Размер такой компенсации определяется соглашением между дольщиком и компанией, принимающей право требования.

Когда осуществляется уступка прав неустойки по ddu

Положение, прописанные статей 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, касаемо уступки прав требования по ДДУ, нацелены на защиту прав участников договора и служат обеспечением исполнения застройщиком своих обязательств, связанной с передачей дольщику оплаченной им квартиры (объекта недвижимости).

Ни Гражданский кодекс РФ, ни закон № 214 ФЗ в этом случае не определяют никаких правовых препятствий касаемо возможности уступить право требования неустойки по ДДУ другому лицу. Поэтому осуществляться уступка может в любой ситуации.

Однако существуют некоторые ограничения и правила, влияющие на действительность такого соглашения:

  • Договор (ДДУ) может содержать условия, запрещающие уступать кому-либо права требования, касаемо и самой недвижимости, и любых компенсаций, в том числе и неустойки.
  • ДДУ может содержать требования о необходимости получения письменного согласия застройщика на заключение договора цессии и передачи прав на требование неустойки третьему лицу
  • Уступить право требования на неустойку можно только после полного погашения дольщиком денежных обязательств (цены договора) по ДДУ, или если с соглашением об уступке одновременно переводится долг на нового участника долевого строительства.
  • Договор об уступке права требования по ДДУ не будет иметь юридической силы, если он не прошел гос. регистрацию, либо застройщик и дольщик уже подписали между собой передаточный акт или иной документ, о том, что объект долевого строительства передан дольщику.
  • Соглашение, на основании которого будет произведена уступка прав требования неустойки, подлежит обязательной гос. регистрации в порядке, который установлен положениями закона N 218-ФЗ о гос. регистрации и ст. 389 ГК РФ (форма уступки требования в ред. закона N 367-ФЗ).

Исходя из вышеизложенного дольщик, заключая договор долевого участия, должен внимательно изучить его условия и правильно определять и понимать их правовые последствия.

Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?

Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.

Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина.

Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров.

Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.

В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.

Немаловажный момент – отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.

Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.

Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ

Оформляя уступку прав собственности в долевом строительстве, необходимо придерживаться установленного порядка действий.

После согласования с компанией, которая будет взыскивать неустойку через Арбитраж, основных моментов соглашения по уступке прав требования (размера компенсации, условий ее оплаты и т.д.) необходимо:

  • Известить компанию застройщика о переуступке права требования неустойки и смене кредитора, а если договор содержит условия о получении у застройщика согласия, то необходимо его получать в письменном виде.
  • Составить и подписать договор уступки требования (цессии).

Поскольку такой договор является юридическим документом, он должен содержать:

  • данные дольщика;
  • данные компании застройщика;
  • реквизиты третьей стороны, которая получает право на неустойку;
  • подробную информацию о квартире;
  • сроки сдачи объекта, которые указаны в ДДУ;
  • условия, согласно которых происходит уступка прав требования на неустойку;
  • другие сведения, о которых стороны договорились как о существенных.

Кроме прочего, в договор можно внести сведения о способах разрешения возможных споров и ответственности сторон.

После того, как договор был подписан и прошел гос. регистрацию цессионарий (в данном случае дольщик), получает положенную компенсацию, а цедент (компания, которой передано право требования неустойки), получает возможность требовать с застройщика взыскания неустойки по ДДУ через Арбитраж.

Согласовать все условия подписания договора уступки прав на неустойку по ДДУ нужно со специалистом, обладающим опытом правоприменительной практики в подобных делах.

Только так вы сможете оценить реальную выгоду и эффективность заключения договора цессии. Это поможет избежать необоснованных финансовых рисков, исключить неграмотное составление договора и определить экономическую обоснованность данного мероприятия.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Взыскание неустойки с застройщика по договору цессии

Отвечаем на популярные вопросы по покупке квартиры по 214-ФЗ через уступку прав требования. Если вы не нашли здесь ответ на свой вопрос, задайте его в х, и мы обязательно дополним эту статью.

Покупали квартиру по ДДУ в рассрочку, полностью еще не рассчитались. Можем ли мы продать квартиру на стадии строительства по уступке прав требования?

Вы можете продать квартиру по переуступке, но при соблюдении одного из условий: либо вы вносите застройщику полную цену объекта, либо делаете перевод долга на нового дольщика (п.1 ст.11 214-ФЗ). Для перевода долга нужно обязательно получить согласие застройщика. Если застройщик против перевода долга, заставить его дать согласие никак нельзя.

Учтите, что переуступить права по договору долевого участия можно только после того, как этот договор зарегистрировали в Росреестре. Договор уступки (цессии) также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если готовая квартира уже была передана по акту приема-передачи, продать ее по переуступке не получится: остается только стандартный договор купли-продажи.

Покупаем строящуюся квартиру через переуступку. У дольщика был открыт счет эскроу. Что это значит для нас?

Бояться счетов эскроу не нужно, наоборот — это дополнительная мера защиты дольщика. Счет эскроу открывается в надежном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет стоимость квартиры.

Деньги депонируются на счете до наступления срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, плюс 6 и более месяцев. Застройщик может получить эти деньги от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком.

Если сроки сдачи квартиры не соблюдаются, и у дольщика появляются основания для одностороннего отказа от ДДУ, он может забрать свои деньги со счета эскроу.

С момента регистрации договора уступки прав требования по ДДУ вы получите все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

Информацию о банках, которым разрешено открывать счета эскроу для договоров участия в долевом строительстве, можно найти на сайте ЦБ РФ (раздел про соответствие банков ч.3 ст.15.5 214-ФЗ).

При покупке квартиры по уступке смутило, что договор на инвестиционную деятельность, а не долевого участия. Стоит ли брать такую квартиру?

В ФЗ об участии в долевом строительстве есть прямой запрет на переуступку юрлицами или индивидуальными предпринимателями простым гражданам строящегося жилья на основании договоров, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов (п.3 ст.1 214-ФЗ). Вам лучше поискать другую квартиру и не связываться с этим объектом.

Покупаю квартиру 214-ФЗ по уступке. По дому уже идет просрочка ввода в эксплуатацию. Смогу ли я получить неустойку, ведь фактически сам соглашаюсь на объект с просрочкой?

Вы все равно сможете требовать неустойку. При заключении договора об уступке прав требования на вас переходят все условия договора участия в долевом строительстве, в т.ч. срок передачи квартиры и право на неустойку за его нарушение. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что передача готового объекта возможна только после ввода в эксплуатацию.

То есть на момент заключения договора об уступке застройщик по объективной причине вообще не может передать квартиру в этом доме кому бы то ни было. Случаи освобождения застройщика от уплаты неустойки прописаны в законе (например, уклонение дольщика от приемки готовой квартиры). Данная ситуация к ним не относится, застройщику придется нести ответственность за просрочку.

Судебная практика по похожему делу: определение 18-КГ13-86, п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года

Можно ли просить неустойку за просрочку передачи квартиры в двойном размере, если купили эту квартиру по переуступке у юрлица?

Да, можно. В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик уплачивает неустойку в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин.

Уступка прав требования означает, что права первоначального дольщика переходят к вам в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав. То есть вы становитесь полноценным участником долевого строительства вместо компании, которая продала вам квартиру по переуступке.

Вы — участник долевого строительства и гражданин, поэтому можете просить неустойку в двойном размере.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В качестве аргумента для обоснования своей позиции в суде можете использовать пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ №54 от 21.12.2017.

В нём говорится о том, что новый кредитор (вы, физлицо) на основании закона в силу своего особого правового положения может иметь дополнительные права, которых не было у первоначального кредитора (первоначальный дольщик, юрлицо).

В частности, это могут быть права, предоставленные законом РФ «О защите прав потребителей».

Могу ли я требовать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф, если квартира приобреталась по договору уступки и первоначальным дольщиком было юридическое лицо?

Да, можете. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что законодательство о защите прав потребителей применяется к договорам, заключенным гражданами-дольщиками для личных нужд, в части, не урегулированной 214-ФЗ.

Вопросы компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика 214-ФЗ как раз не регулируются.

Поэтому взыскивать компенсацию морального вреда и штраф можно на основании закона «О защите прав потребителей».

п.1.3. «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.

2017:
… к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

От какой суммы считать неустойку при покупке квартиры по уступке — от цены в ДДУ или в договоре цессии?

В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается «от цены договора». Имеется в виду договор участия в долевом строительстве.

Все его положения, в т.ч. о цене объекта, распространяются на вас как на нового дольщика.

Ваши отношения с первоначальным дольщиком и сумма, которую вы заплатили за переуступку, в данном случае для расчета неустойки значения не имеют.

Распространяется ли на дольщика, купившего квартиру по уступке, полис страхования ответственности застройщика?

Да, конечно. Статья 15.2 214-ФЗ, регламентировавшая страхование гражданской ответственности застройщика, в связи принятием федерального закона 218-ФЗ от 29.07.2017 утратила силу, но уже существующие страховые полисы продолжают действовать. В предыдущей редакции этой статьи и в ст.

25 218-ФЗ прямо указывается на возможность замены выгодоприобретателя по договору страхования застройщика в случае уступки права требования. Для замены выгодоприобретателя по полису нужно письменно уведомить страховую компанию.

Нюансы уведомления и необходимые документы лучше уточнить в самой страховой компании и правилах страхования.

В тему: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

В ДДУ и договоре уступки разные сроки передачи квартиры. На какой срок ориентироваться?

Верховный Суд РФ считает, что в таком случае нужно ориентироваться на срок из договора участия в долевом строительстве (см. п.5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Дело в том, что по статье 384 ГК РФ права при уступке переходят от первоначального кредитора к новому на условиях, которые существовали к моменту перехода права.

На момент заключения договора уступки в договоре с первоначальным дольщиком значится конкретный срок передачи квартиры. Изменить его можно лишь через подписание дополнительного соглашения к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации.

Нет зарегистрированного дополнительного соглашения к ДДУ — действует срок, изначально прописанный в ДДУ. Именно этот срок и должен переходить в договор уступки прав требования по ДДУ.

Купили квартиру по переуступке. Застройщик до уступки уведомил первоначального дольщика (ООО) о переносе сроков окончания строительства. Значит ли это, что срок передачи квартиры был изменен?

Нет. По 214-ФЗ застройщик обязан уведомлять дольщиков об изменении сроков строительства, но такое уведомление несет лишь информационную функцию и не меняет в одностороннем порядке условия ДДУ.

Дольщику просто сообщают о сдвиге сроков и предлагают внести соответствующие изменения в ДДУ. Соглашаться на изменение сроков в договоре или нет — право дольщика.

Если ООО, уступившее вам квартиру, никаких соглашений о переносе сроков не подписывало, вы можете быть спокойны. Ориентируйтесь на срок передачи квартиры, указанный в ДДУ изначально.

Пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.

2017:
Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Продаем строящуюся по ДДУ квартиру по уступке уже после того, как срок передачи квартиры был нарушен? Кто получит неустойку за просрочку — новый дольщик или мы?

По умолчанию всю неустойку получает новый дольщик, если в договоре цессии не прописан другой вариант. Новый дольщик может требовать неустойку за весь период просрочки, т.е. со следующего дня за датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ.

Некоторые суды считают, что новый дольщик может претендовать на неустойку только за период с даты государственной регистрации договора цессии, но они не правы. Верховный Суд РФ в п.

13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.

2017) объясняет, почему:

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

Практика Верховного Суда РФ по долевому строительству

Все о долевом строительстве:
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
Калькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУ
Куда жаловаться на застройщика

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий

Источник: https://paritet.guru/stati/chavo-ddu-ustupka.html

Адвокат24
Добавить комментарий