Выкупная стоимость ЗУ

Как определяется выкупная цена земельного участка

Выкупная стоимость ЗУ

Постановление Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279
“Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов”

С изменениями и дополнениями от:

30 мая 2017 г., 21 декабря 2018 г.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемые Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов.

Председатель Правительства
Российской Федерации

26 марта 2015 г. N 279

Правилаопределения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов

(утв. постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279)

Информация об изменениях:

Подпункт “а” изменен с 1 января 2019 г. — Постановление Правительства России от 21 декабря 2018 г. N 1622

а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке;

б) земельного участка, предоставленного юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке.

Правила и порядок расчета выкупной стоимости земли

Выкупная стоимость ЗУ

Многие владельцы земли, взявшие ее в аренду у государства, в последствии хотят ее выкупить для личного пользования, неотъемлемой частью этого процесса является расчет стоимость ЗУ. Формирование цены на земельный участок во многом зависит от способа его оценки, органы местной власти и сам собственник рассчитывают конечную сумму по специальной методике.

Что такое выкупная стоимость земельного участка

Иногда можно встретить другое название выкупной стоимости – кадастровая, это связано с тем, что ее расчет проводится на основании информации из кадастра.

Для уплаты налогов, которые рассчитываются по кадастровой стоимости ЗУ, выкупная стоимость не играет никакой роли, также она незначительна при покупке или продаже земельного надела. Обычно рыночные отношения самостоятельно формируют цены и определяют востребованность недвижимости.

Как осуществляется на практике выкуп земельного участка из аренды в собственность вы можете узнать в этой статье.

Знать выкупную стоимость нужно в случае покупки земель у представителей государства, например, администрации. Чаще всего гражданин получает права на землю, когда уже истратил шанс приватизировать ЗУ, по закону приватизация разрешена всего один раз.

Как узнать стоимость выкупа земли в Московской области? Пошаговая инструкция находится в этом видео:

Согласно закону о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г, второе и последующие оформления наделов нельзя проводить безвозмездно, поэтому в таких ситуациях операции с имуществом требуют компенсации стоимости земельного участка:

  1. Участок, взятый в аренду у местных властей, переоформляется в связи с постройкой на нем капитального сооружения.
  2. В собственность переводится надел, который находится в бессрочном пользовании или пожизненно наследуется. Что такое право постоянного бессрочного пользования земельным участком — читайте по ссылке.
  3. Гражданин вступил в права наследования, но изначально земельная территория под домом не была в собственности прошлого владельца.
  4. Сделка по передаче имущественных прав на недвижимость проводится на муниципальной земле.

Во всех вышеописанных ситуациях местная администрация может назначить выкупную цену.

В чем отличие выкупной стоимости от рыночной и кадастровой

Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру менее статична, она меняется примерно раз в пятилетку после того, как будет проведена инвентаризация земельных участков.

За основу расчета берется будущий возможный доход при самом эффективном использовании территории, он же используется в качестве составной части налогообложения. Земельный налог и выкупная стоимость рассчитываются местной администрацией на основании законов.

Наконец, сам собственник может по своему усмотрению влиять на конечную (рыночную) стоимость надела, цена меняется как в большую, так и в меньшую сторону под влияние конкуренции или иных факторов.

Как узнать кадастровую стоимость земли по кадастровому номеру в онлайн-режиме вы можете прочесть здесь.

В чем разница между выкупной стоимостью и кадастровой?

Причем все участники сделки должны иметь полный доступ к важной информации и документам, а также действовать по личному желанию без принуждения.

Рыночная стоимость может использоваться в качестве:

  • стартовой при торгах за право владения земельным участком;
  • определяющей размер платы за аренду;
  • для расчета стоимости выкупа.

Обратите внимание, что выкупная стоимость не зависит от переоценки земли, хотя эту процедуру также проводят органы местного самоуправления. Базовая цена выкупа изменяется из-за формул расчета и норм кадастровой стоимости, а также решений администрации в каждом конкретном случае.

Оценка выкупной цены осуществляет владельцем земельного надела, то есть представителем региональной или федеральной власти, а также органами местной администрации.

Как получить информацию о кадастровой стоимости земли

К таким документам относятся:

  • постановление о выделении земельного участка, датированное любым годом;
  • договор, подтверждающий совершение имущественной сделки относительно недвижимости, которая расположена на участке;
  • договор об аренде земли между гражданином и администрацией.

Заявление должно быть рассмотрено специальной комиссией на публичных слушаниях, при положительном решении информация вносится в протокол и оформляется разрешение на выкуп. Вместе с выпиской должна быть выдана квитанция, где рассчитана стоимость выкупа.

Проверьте, чтобы в ней также были расписаны базовые параметры, использованные для расчетов суммы вместе с расшифровкой.

Способы расчета цены выкупа на основе кадастровой стоимости

Минимальная сумма денежных средств, которые придется заплатить за землю, зависит от ставки процента. Ее устанавливают для каждой категории покупателей отдельно и высчитывают из установленной на текущий момент кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи покупки недвижимости.

Статья 281 ГК РФ о выкупной стоимости земли.

Если обобщить, то процентная ставка выкупной стоимости земли от кадастровой суммы составляет:

  • 50% для пожилых людей и инвалидов (процент действует в отдельных регионах Российской Федерации);
  • От 20 до 60% в случае аренды земельного участка у государства;
  • 80% при изменении категории земли или при целевом использовании.

В категорию льготников кроме пенсионеров также включаются люди с ограниченными возможностями, в отдельных случаях допускается льготный выкуп участка многодетной семьей.

Если гражданин хочет взять участок земли в аренду, то сумма выплат составляет от 20 до 60% кадастровой стоимости. Конкретный процент расчетной ставки зависит от решений администрации, принятых в результате проведения специальной комиссии.

Различия в процентах чаще всего зависят от срока аренды или иного способа владения, чем дольше человек пользуется землей, тем меньше ставка. Также повлиять на конечную цену могут различные строения и прочее имущество, находящиеся на территории.

Последним и самым сильным фактором, влияющим на снижение стоимости выкупа, считается изменение категории земли или целевое назначение, в некоторых случаях «скидка» доходит до 80%. Правда, будущий собственник обязан собрать комплект документов, подтверждающих целевое использование, и убедится в том, пригодна ли территория для его будущей деятельности.

Стоит отметить, что из установленной стоимости также высчитывается процент, связанный со временем нахождения земельного надела у титульного владельца.

Соотношение численности населения и ставки выкупной цены на землю.

Кто может выкупить землю за самую низкую цену

Если подвести общий итог, то выкупить земельный участок за наименьшую стоимость может правообладатель, у которого:

  • земельный надел был в собственности минимум 10-14 лет;
  • на территории имеются капитальные сооружения.

Тогда конечная выкупная стоимость составить всего 20% от кадастровой для муниципалитетных ЗУ и 2,5 % для участков, находящихся в федеральной собственности.

Некоторые особенности и примеры расчетов

Уже не раз отмечалось, что итоговая сумма выкупа зависит от кадастровой оценки земельного надела. Однако при назначении цены выкупа необходимо ориентироваться на оценочную сумму, актуальную в момент приобретения недвижимого имущества, которое расположено на неприватизированной территории. К сожалению, многие люди по незнанию отталкиваются именно от текущей оценки.

Для наглядности разберем следующий пример. Пусть в 2000 году гражданин купил частый дом, впоследствии проводилась неоднократная переоценка массива, но выкупная стоимость ставится в соответствии с 2000 годом.

В случае с арендой земельного надела ситуация несколько другая, гражданин обязан обратиться к кадастровым сведениям, действующим в момент подачи заявления.

Заявитель имеет право назначить свою стоимость выкупа и указать ее в заявлении, тогда администрация должна либо принять эту сумму за основу, либо отказать в сделке. Если был получен отказ, то гражданин может подать иск в суд.

Как рассчитать цена выкупа земли в Подмосковье и других регионах страны вы можете посмотреть тут:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/vy-kupn-stoimosti-zemli.html

Для определения выкупной стоимости изымаемой земли данных кадастра недостаточно

Выкупная стоимость ЗУ

Размер компенсации, подлежащей выплате собственнику при изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования земли на день, предшествующий дню принятия правового акта об изъятии. Но при этом суду, который рассматривает спор о размере компенсации, необходимо исследовать и вид фактического правомерного использования такого имущества (Определение ВС РФ от 14.02.2017 № 306-ЭС16-9944 по делу № А55-5004/2014).

Суть дела

Для строительства Фрунзенского моста через реку Самару в Самарской области правительством субъекта РФ (далее — правительство, истец) было принято решение об изъятии для государственных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

В частности, изъятию подлежали 13 земельных участков с расположенными на них гаражами, принадлежавшие индивидуальному предпринимателю (далее — ответчик, предприниматель).

Семь гаражей предприниматель по согласованию с администрацией района переоборудовал в автосервис и магазин запчастей, а остальные использовал по прямому назначению.

Письмо с уведомлением о предстоящем изъятии имущества было направлено правительством в феврале 2012 г. и получено предпринимателем в начале марта.

Спустя две недели правительство направило предпринимателю еще одно уведомление о том, что на основании распоряжения об изъятии недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрированы ограничения (обременения) прав на земельные участки и гаражи. В том же письме содержалось предложение заключить договор о выкупе недвижимости.

В июле 2013 г., после окончания проектирования первого этапа строительства моста, правительство направило предпринимателю проект договора о выкупе земли и гаражей, указав выкупную стоимость в размере 6,5 млн руб. на основании отчета об оценке имущества.

Однако предприниматель в ответном письме выразил несогласие с указанной суммой, в связи с чем правительство обратилось в арбитражный суд с иском об изъятии в собственность субъекта РФ указанных в иске объектов недвижимости путем выкупа с выплатой предпринимателю выкупной цены на основании вступившего в законную силу решения суда.

Судебное разбирательство

Судом первой инстанции по ходатайству предпринимателя была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемого имущества, а затем — повторная экспертиза.

Перед экспертом были поставлены вопросы о рыночной стоимости спорных земельных участков и объектов недвижимости на момент рассмотрения спора, об общем размере убытков, причиненных ответчику в связи с изъятием объектов недвижимости по состоянию на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков и на момент рассмотрения судебного спора.

На основании отчета эксперта суд пришел к выводу, что выкупная стоимость комплекса объектов недвижимости, использовавшегося в качестве автосервиса, состоит из рыночной стоимости объектов на момент рассмотрения спора судом и причиненных в связи с изъятием этих объектов убытков, определенных на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Итоговая выкупная стоимость, по мнению суда, составляет 24,5 млн руб.

При этом суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики ВС РФ (утв. Президиумом ВС РФ 24.12.

2014, далее — Обзор), согласно которым размер возмещения убытков собственника от изымаемых для государственных нужд объектов недвижимости определяется с учетом стоимости такого имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка.

Кроме того, суд сослался на п. 2 ст.

281 ГК РФ, которым предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Истец возражал против возмещения предпринимателю убытков, связанных с реконструкцией гаражей под автосервис, однако суд это возражение не принял во внимание, поскольку реконструкция была проведена задолго до принятия решения об изъятии имущества. Убытки подтверждены документами о согласовании реконструкции, сметным расчетом, актами приемки в эксплуатацию помещения магазина и салона автоуслуг.

Суд апелляционной инстанции изменил решение первой инстанции и снизил сумму возмещения с 24,5 млн до 6,5 млн руб.

При рассмотрении дела судами было установлено, что на дату, предшествующую принятию распоряжения об изъятии, предпринимателю принадлежали на праве собственности 13 гаражей и 13 земельных участков, относящиеся к землям населенных пунктов.

В соответствии с кадастровыми паспортами и правоустанавливающими документами на земельные участки и строения на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, спорные объекты недвижимости имели вид разрешенного использования «под гараж», «для гаражного строительства».

Исходя из этого вида разрешенного использования, по мнению суда, и следовало определять размер возмещения.

Спорные объекты не являются единым комплексом, а представляют собой отдельные объекты недвижимости — гаражи. Поэтому заключения об оценке недвижимости, в которых была определена стоимость единого недвижимого комплекса «автосервис», а не отдельных гаражей, не соответствуют требованиям действующего законодательства и не являются допустимыми доказательствами.

Для определения размера возмещения суд принял отчеты об оценке от 29 марта 2013 г., на которых была основана предложенная правительством выкупная стоимость имущества.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

Позиция ВС РФ

Предприниматель обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, который отменил вынесенные по делу судебные акты в части определения размера выкупной цены изымаемых объектов и направил в этой части дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

По мнению судей ВС РФ, апелляционный и кассационный суды неправомерно приняли отчет об оценке имущества, проведенной в 2013 г., поскольку правительство обратилось в суд лишь спустя год. Как правильно было указано судом первой инстанции, размер компенсации в случае несогласия собственника должен был быть определен на момент рассмотрения спора (п. 7 Обзора).

В то же время суд первой инстанции неверно расценил спорные объекты как имущественный комплекс, поскольку только часть объектов недвижимости использовались как салон автоуслуг и магазин автозапчастей, а остальные имели иное самостоятельное назначение и использовались под размещение гаражей.

Кроме того, судьи указали, что при определении размера возмещения необходимо руководствоваться не только видом разрешенного использования, который был установлен в отношении земельного участка до принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, но также и видом фактического правомерного использования земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта.

В судебном заседании предприниматель пояснил, что с разрешения органов местного самоуправления в 1996—1997 гг.

осуществил реконструкцию семи гаражей под салон автоуслуг и магазин автозапчастей и с этого времени осуществлял предпринимательскую деятельность, уплачивая налоги исходя из указанных видов деятельности, а остальные гаражи использовал по прямому назначению.

Однако при определении вида разрешенного использования суд апелляционной инстанции по существу руководствовался только данными государственного кадастра недвижимости и сведениями, указанными в кадастровых паспортах, не установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

Поскольку суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что объектом автосервиса являются все 13 объектов недвижимости, а апелляционный суд и суд округа необоснованно не учли доводы предпринимателя о том, что часть гаражей представляют собой автосалон и магазин, это привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав предпринимателя.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/338362/

Адвокат24
Добавить комментарий