Возможен ли выкуп земельного участка в собственность?

Выкуп земельного участка из аренды в собственность — Приозерские Ведомости

Возможен ли выкуп земельного участка в собственность?

Не у всех граждан получается сразу приобрести требующийся им земельный участок в собственность, особенно если речь идет о представителе среднего класса. Альтернативой для многих является оформление аренды.

Таким образом, землю можно использовать как для постройки жилья, так и для начала собственного бизнеса. А впоследствии, при определенных условиях, арендатор может даже выкупить земельный участок из аренды в собственность.

Однако у этой процедуры есть ряд особенностей, которые лучше изучить заранее.

Кто может выкупить землю из аренды в собственность?

В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?

В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.

Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.

Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет.

Но в случае, если владелец — государство, все усложняется.

Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.

Условия выкупа земельного участка

Чтобы получить возможность выкупить земельный участок, нужно учесть ряд условий. Это касается как самой земли, так и текущего арендатора.

Перечень условий для получения возможности выкупить земельный участок:

  • Основание для использования земли — это пожизненное наследственное владение.
  • Территория находится в постоянном бессрочном пользовании.
  • Есть действующий арендный договор.

Но эти условия являются только дополнительными. Основное, благодаря которому можно получить право выкупить земельный участок и стать его полноправным владельцем — наличие на данной территории какого-либо строения (что уже упоминалось выше). Причем этап процедуры роли не играет. Даже если здания как такового нет, а есть только фундамент, землю под ним можно оформить в собственность.

Пошаговая инструкция оформления участка

Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.

Процедура выкупа земельного участка из аренды:

  1. Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
  2. Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
  3. Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
  4. Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
  5. Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.

Документы, необходимые для выкупа

Пакет документов, необходимых для проведения процедуры выкупа земли из аренды в собственность, может меняться в зависимости от ситуации. Многое зависит от наличия на данной территории построек, общей площади надела, правового статуса арендатора и арендодателя, и ряда других факторов.

Базовый пакет документации, которая требуется чтобы выкупить землю из аренды в собственность:

  • Заявление к владельцу земельного участка о возможности выкупа участка. В тексте данного документа арендатор должен указать физические и кадастровые характеристики участка, основания для выкупа, а также сумма, которая будет выплачена в качестве аванса. Последнее обязательно для того, чтобы гарантировать сам факт осуществления всей процедуры.
  • Первоначальный договор аренды земельного участка со всеми приложениями. Это может включать дополнительное соглашение, в котором указывается возможность выкупить территорию в собственность (наличие данного документа значительно упростит всю процедуру).
  • Кадастровый паспорт участка.
  • Ксерокопия кадастрового плана, заверенная у нотариуса.
  • Документы, подтверждающие возможность осуществления данной сделки. Это может быть:
    • Постановление главы местной администрации о возможности совершения купли-продажи территории.
    • Предварительное соглашение с собственником земли, если территория выкупается у частного лица.
  • Квитанции об оплате всех государственных пошлин.

Дополнительный пакет документации, который может использоваться для подтверждения права выкупа земли из аренды:

  • Правоустанавливающие документы, которые были выданы собственнику участка. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство или дарственная.
  • Согласие со стороны супруга/супруги на совершение сделки. Требуется только лицам, состоящим в законном браке.
  • Документы, подтверждающие согласие со стороны органов опеки и попечительства, если в результате заключения сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи.
  • Документы, которые подтверждают отсутствие задолженностей и обременений на данном земельном участке. В качестве препятствий для процедуры могут выступить налоговые задолженности, ограничения на эксплуатацию земли или на ее оборот, включая процедуру купли-продажи.

На основании вышеперечисленной документации и составляется соглашение о выкупе земельного участка.

договора должно включать следующую информацию:

  • Наименование сторон-участниц.
  • Сведения о представителях и документах, которые дают право на заключение настоящего соглашения.
  • Предмет соглашения. В данном случае это передача права собственности на земельный участок, а также сама территория. Следовательно, в этом разделе указываются все кадастровые сведения на землю.
  • Основание для заключения соглашения. Здесь достаточно сослаться на первоначальный договор аренды или дополнительное соглашение к этому документу. В соглашении должна быть зафиксирована возможность выкупа конкретного земельного надела из аренды в собственность.
  • Цена покупки. Этот раздел не должен состоять только из суммы, которую покупатель (арендатор) должен выплатить продавцу (арендодателю). Кроме этого пункт должен включать порядок взаиморасчетов за покупку и возможность внесения авансовой предоплаты.
  • Права и обязанности сторон соглашения. Этот раздел включает взаимные обязательства продавца и покупателя в отношении заключаемой сделки.
  • Форс-мажорные обстоятельства и их влияние на порядок заключения сделки. Этот раздел включает все случаи, когда сделка будет признана недействительной. Важно учитывать, что включать могут только те ситуации, которые никак не зависят от сторон соглашения, и на которые они никак не могут повлиять.
  • Реквизиты сторон-участниц соглашения. Для физических лиц это включает все паспортные данные, а для юридических — фактический и юридический адрес фирмы, банковские реквизиты, данные из ЕГРЮЛ и т.д.
  • Подписи сторон-участниц соглашения и дата составления документа.

Кроме этой документации, в зависимости от ситуации, могут потребоваться и другие справки и свидетельства. От супругов может потребоваться предоставление свидетельства о браке, а если у них есть ребенок — возможно, надо будет предоставить его свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки и попечительства на сделку.

Стоимость земельного участка при выкупе

Цена земельного участка, который арендатор намерен выкупить, зачастую является одним из определяющих факторов, которые повлияют на тот факт, будет сделка заключена, или нет. Для того, чтобы заранее оценить свои возможности, нужно знать, как рассчитать стоимость выкупа земельного участка, находящегося в аренде.

Для оценки стоимости подобного имущества на территории РФ разработаны два механизма:

  1. Посредством расчета процента от кадастровой стоимости земли.
  2. Посредством анализа данного рынка и расчета стоимости для конкретного участка, используя полученные данные.

В обоих случаях, стоимость формируется на основании рынка земельных участков. То есть, кадастровая стоимость равна средней цене для одного квадратного метра недвижимости с поправкой на физические особенности конкретной группы участков в определенном регионе.

Когда могут отказать?

Перевод земли в собственность из аренды — трудоемкая и длительная процедура, к которой нужно подходить с максимальной ответственностью. И почти гарантированно, гражданин столкнется с рядом проблем которые, потенциально, могут привести к отказу.

Наиболее трудно выкупить землю у местной администрации по кадастровой стоимости. В этом случае участок будет выставлен на торги, и арендатор должен будет предоставить наибольшую стоимость на аукционе.

Единственное преимущество у него в этом случае — он узнает о проводимых торгах первым. Но если арендатору не удастся предложить наибольшую цену за землю, ему откажут в праве ее выкупа, и у территории появится новый владелец.

Потенциально, ее потом можно будет выкупить уже у него, но тут возможны свои сложности.

Также отказ на перевод земли в собственность из аренды возможен в том случае, если кадастровые документы на участок заполнены неправильно. Это случается иногда даже не по вине арендатора, а из-за некомпетентности кадастрового инженера, или трудностей при его работе на участке (например, из-за «оползания» границ в овраг или их нарушения недобросовестными соседями).

Еще одна причина отказа на оформление земли в собственность основана на сложностях в согласовании перехода права на владение. Причем противодействие чаще возникает не со стороны арендодателя, а от государственных органов. Например, если сделка, по мнению органов опеки и попечительства, задевает интересы несовершеннолетнего, то они могут воспрепятствовать ее осуществлению.

Также часто отказывают, если у заявителя нет полного пакета необходимой документации. Этот момент большинством считается одним из самых сложных для реализации, но оформить земельный участок в собственность, если нет документов, невозможно.

Источник

Источник: http://priozerskvedomosti.ru/2019/07/18/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy-v-sobstvennost/

Срок выкупа земельного участка в собственность для юридических лиц возможен до 2012 года

Возможен ли выкуп земельного участка в собственность?

20.12.2016

Мы поможем Вам выкупить земельный участок под строением. Проведем все согласовательные мероприятия, окажем содействие в оформлении права собственности на землю. В случае необходимости представим Ваши интересы в судах.

Согласно законодательству РФ, юридическое лицо, имеющее на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок или использующее участок земли под объектом недвижимости (зданием, строением, сооружением), может оформить его в аренду или выкупить в собственность. Выкуп – это платная приватизация земли, в соответствии с которой земельный участок под строением переходит в собственность юридического лица по договору купли-продажи.

В соответствии с последними изменениями в законодательстве Российской Федерации приватизация земельных участков в собственность юридических лиц ограничена сроком до 1 января 2012 года. В случае если юридическое лицо не успело в указанные сроки произвести оформление права собственности на землю, то оформление земли в последующем будет возможно только в аренду.

Вполне естественно, что сейчас, когда времени до окончания срока приватизации земельных участков для юридических лиц осталось совсем немного, государственными учреждениями, уполномоченными подписывать договор купли-продажи земельного участка, создаются искусственные барьеры для затягивания сроков согласования документов.

Что касается физических лиц, которым была предоставлена в пользование земля на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, оформление права собственности на землю не ограничено во времени. Более того, для таких землепользователей определен упрощенный порядок оформления.

Также, для таких землепользователей существует правило, согласно которому все выданные ранее свидетельства на право постоянного бессрочного пользования или пожизненно (наследуемого) владения признаются юридически действительными и приравниваются к свидетельствам о государственной регистрации права, выдаваемым Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Судьба объекта недвижимого имущества (здания, строения, сооружения) тесно связана с судьбой земельного участка, на котором он расположен.

Юридические лица, затягивающие или не начинающие вовсе оформление земли, должны понимать, что без документов, подтверждающих права на землю невозможно строительство новых или реконструкция существующих строений на земельном участке.

Следует указать, что оформление земельных участков собственниками заданий, строений и сооружений стало более активно после внесения поправок в земельное законодательство 30.10.

2007 года (н-р, касающихся установления льгот по цене выкупа земельного участка, а также дано право выкупа земельных участков юридическими лицами, которые после введения в действие Земельного кодекса РФ заключили договор аренды), которые значительно упростили процедуру выкупа земельного участка.

Существует принципиальное отличие оформления права собственности на землю с расположенными на ней объектами недвижимости и без наличия таковых.

В случаях, когда на земельных участках, являющихся государственной или муниципальной собственность, расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности юридического или физического лица, то собственники строений имеют преимущественное право на оформление права собственности на землю по договору купли-продажи.

Представим себе ситуацию, когда земельный участок находится в аренде юридического лица, без наличия оформленных в собственность строений, и необходимо произвести оформление права собственности на землю.

Оформление земли в собственность по договору купли-продажи такого земельного участка будет возможно только в том случае, если арендатором будет построено здание, сооружение и право на него зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанные лица имеют право на оформление права собственности на землю, находящиеся у них на праве аренды, независимо от даты заключения договора аренды, по 10-кратной ставке земельного налога. Приватизация земельных участков в собственность из аренды для юридических лиц возможна только в срок до 1 января 2012 года.

Оформление права собственности на землю происходит следующим образом:

– заинтересованное лицо обращается с заявлением в орган, уполномоченный решать вопрос передачи земельных участков в собственность;

– в течение месяца уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и принять решение.

К заявлению, подаваемому землепользователем, необходимо приложить документы, список которых утвержден приказом Минэкономразвития РФ:

– копия паспорта (первая страница и прописка) для физических лиц и нотариально заверенные копии документов для юридического лица;

– нотариально заверенная копия доверенности, если заявителем является доверенное лицо;

– кадастровый паспорт на приватизируемый земельный участок;

– выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении приватизируемого земельного участка;

– любые имеющиеся в наличии документы на оформляемый в собственность земельный участок;

Необходимо иметь в виду, что данный перечень документов является исчерпывающим и не позволяет уполномоченным органам требовать предоставления иных документов.

Отказ в выкупе земельного участка возможен только в том случае, если:

  • Земельный участок изъят из оборота и имеется соответствующее постановление уполномоченного органа;
  • Имеется соответствующее постановление уполномоченного органа, ограничивающее оборот данного земельного участка;
  • Запрет, установленный федеральным законом, когда приватизация земельных участков невозможна. Уполномоченные органы субъектов РФ или местного самоуправления , не могут устанавливать данные запреты;
  • Резервирования земель для государственных и муниципальных нужд.

Если в ответ на заявление о приватизации земли получен отказ, то он должен быть мотивированным, так как отказ возможен только в том случае, если нарушена процедура обращения либо не предоставлены все документы, в соответствии с перечнем.

При всем при этом не редки случаи, когда органы осуществляющие распоряжением земельного участка отказывают по другим основаниям, не предусмотренным федеральным законодательством. Так же бывают случаи уменьшения площади земельного участка соразмерно площади занимаемого объектом недвижимого имущества.

При данных ситуациях, а также в случаях нарушения сроков принятия решения/направления договора, следует обращаться в суд.

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ предлагает следующие услуги по юридическому сопровождению приватизации земельных участков и оформлению права собственности на землю:

  • консультирование по правовым вопросам оформления земли в собственность;
  • проведение юридического анализа возможности приобретения права собственности на земельный участок;
  • рассмотрение правового статуса земельного участка, для исключения отказа в его выкупе, разработка и предложение вариантов выкупа земельного участка.

Источник: http://www.oblzemli.ru/stati/srok-vykupa-zemelnogo-uchastka-v-sobstvennost-dlya-yuridicheskikh-lits-vozmozhen-do-2012-goda/

Споры при выкупе земельных участков

Возможен ли выкуп земельного участка в собственность?

Ключевые правила выкупа участков арендаторами (с переоформлением права собственника), а также выкупа земли под капитальными и временными строениями – в ст. 36 Земельного Кодекса.

Закон Нормативно-правовой акт, принимаемый законодательными (представительными) органами власти РФ и регулирующий наиболее важные вопросы устанавливает, что все необходимые процедуры осуществляются в территориальном подразделении Росреестра, компетентным сотрудником системы местного самоуправления.

«На бумаге» мероприятие выглядит просто: уполномоченный орган принимает решение о предоставлении заявителю надела на правах собственности, составляет соответствующий договор покупки-продажи.

Приобретатель перечисляет необходимую сумму выкупа, подписывает контракт – и становится полноправным владельцем. Но в жизни эта процедура сопряжена с массой сложностей и «подводных камней»: начиная от необоснованного отказа в выкупе и заканчивая несогласием с ценой надела.

Поэтому все больше будущих землевладельцев, желая быстро и результативно провести выкуп, доверяют эту процедуру опытным земельным юристам.

­­­­­­­­­­­­________________________________________________________________________________

Это важно знать о выкупе: основные положения ЗК, последние изменения закона

Пошаговый алгоритм выкупа: нужные бумаги, договор купли-продажи, регистрация в Росреестре

Почему возникают споры по поводу выкупа

Выводы

­­­­­­­­­­­­________________________________________________________________________________

Это важно знать о выкупе: основные положения ЗК, последние изменения закона

Муниципальные или государственные земли нередко передаются частным гражданам, организациям на основании договоров аренды – бессрочной или временной.

При соответствии ряду условий арендополучатель правомочен выкупить у местной администрации (подписавшей арендное соглашение) участок. Или же получить его во владение безвозмездно.

И первый, и второй исходы во многом напоминают приватизацию.

Приватизацией в РФ называется изменение формы собственности недвижимости, после чего земля переходит частнику. Соответственно, приватизировать возможно лишь муниципальное или госимущество, которое эксплуатирует гражданин (или организация), которое необходимо ему для достижения законных планов и целей.

В России приватизируется, выкупается земля лишь определенного целевого назначения:

  1. Являющая частью территорий населенных пунктов.
  2. Использующаяся для сельскохозяйственных задач.

В порядке исключения в долгосрочную (до 50-ти лет) аренду могут передаваться запасные наделы, лесные и водные ресурсы. К примеру, такая практика весьма распространена на Д. Востоке.

Варианты выкупа

В настоящее время выкупить в личную собственность государственную землю можно двумя способами:

  1. При обращении в местную администрацию.
  2. При проведении торгов. Данное мероприятие проводится по инициативе уполномоченного госоргана. Начальная цена земли на таких торгах не должна превышать ее актуальной кадастровой стоимости. Как и при любом аукционе, владельцам надела становится тот участник, кто предложил наивысшую цену. Если же в торгах участвует один человек, недвижимость переходит ему по стартовой стоимости.

Земля отчуждается государством без аукциона в строго определенных случаях:

  1. Участок является частью зоны комплексного освоения.
  2. Земля выделена под индивидуальную жилищную застройку.
  3. Данный надел – сельскохозяйственный, был арендован физическим или юридическим лицом (инициатором выкупа) на более чем 3-летний период.

Если земля арендована, и на ней располагается недвижимость арендатора, то именно за ним остается приоритетная возможность выкупа. Если же таковых арендаторов несколько, государство передает им земельный надел в общее долевое владение.

Последние законодательные изменения

Передача муниципальных и государственных земель гражданам и организациям существенно облегчилась, оптимизировалась после вступления в силу обновленного Земельного Кодекса. Изменения были введены ФЗ №171 (2014).

Самые важные обновления ЗК в отношении выкупа и приватизации:

  1. Муниципальные и государственные земли стали более доступными для приобретения простым населением.
  2. Многодетные родители, малоимущие семьи, земельные арендаторы в отдельных регионах РФ правомочны получить надел в собственность бесплатно.
  3. Как физические, так и юридические лица могут присоединить к своему участку пустующий соседний надел на льготных условиях выкупа.
  4. Земли под застройку стало возможным выкупить на торгах.

Пошаговый алгоритм выкупа: нужные бумаги, договор купли-продажи, регистрация в Росреестре

Первым делом гражданину или представителю организации, желающему выкупить надел, стоит обратиться к уполномоченному органу, решающему подобные вопросы с землей. В большинстве регионов это земельный комитет, работающий при местной администрации. В порядке исключения арендатор направляет запрос департаменту земельных ресурсов своего субъекта РФ.

Необходимые бумаги

Инициатор выкупа составляет стандартное заявление по установленному образцу, подкрепляет его следующим:

  1. Паспорт – для частного лица.
  2. Выписка из ЕГРИП, ЕГРЮЛ – для предпринимателей и компаний.
  3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая что на данном участке возведена недвижимость обратившегося.
  4. Кадастровый паспорт. Выдается по итогам проведения межевания кадастровым инженером.
  5. Документы, которые могут подтвердить преимущественное право на выкуп.
  6. При ведении дела представителем – нотариальная доверенность.

Сроки рассмотрения

Если визитер предоставит полный пакет правильно заполненной документации, то ему остается в продолжение 1 месяца ждать официального ответа от госоргана. Возможно два варианта:

  1. Одобрение выкупа. К ответу будет прикреплен договор покупки-продажи.
  2. Отказ. Придет письмо с перечислением четких причин отказа.

В том случае, если границы надела не определены (не произведено межевание), ожидание ответа растягивается. Тормозит его и большое количество желающих получить «социальную землю», нехватка пустующих госучастков в регионе. Что касается торгов, то победителю первым делом необходимо полностью выплатить стоимость надела. После этого в течение 5-ти дней с ним заключается соответствующий договор.

Договор Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей, разновидность сделки выкупа

Соглашение о купле-продаже в данном случае составляется уполномоченным госсотрудником либо нотариусом. Документ Письменный акт, который обладает юридическим значением стандартно содержит следующие положения:

  1. Контактные данные обеих сторон сделки.
  2. Описание предмета договора.
  3. Величина выкупа, порядок внесения суммы.
  4. При наличии указываются обременения.
  5. Реквизиты и подписи представителей приобретателя и госоргана.

Регистрация прав собственника

Процедура Сформированный порядок в ведении, рассмотрении определенного дела (примером может быть судебная процедура) выкупа завершается в территориальном отделении Регистрационной палаты. На основании актуального договора купли-продажи надела сотрудники Росреестра оформляют его в собственность нового владельца.

Данная процедура не бесплатна – внесение записи в ЕГРН обойдется:

  • Гражданам – в 350 р.
  • Гражданам, оформляющим собственностью лишь долю совместного владения, – в 100 р.
  • Организациям – в 1000 р.

Посетители обращаются с правоустанавливающими бумагами в отделение Регпалаты или по локации нахождения участка, или по своему месту проживания. Возможно также провести оформление собственности в близлежащем МФЦ.

Среди дистанционных вариантов – отправка документов заказным письмом или электронная заявка через Госуслуги. Заявление рассматривается 30 дней с момента его регистрации. На ее саму отводится 3 дня при обращении в Регпалату и 5 дней при обращении в МФЦ.

Итог процедуры – внесение записи о собственнике, выкупившим надел, в ЕГРН, предоставление ему соответствующей выписки из госреестра.

В каких случаях возможен отказ

В выкупе государственного или муниципального надела может быть отказано в следующих ситуациях:

  1. Визитер предъявил неполный пакет документации, неправильно заполнил заявление, в его бумагах обнаружены неточности, помарки, ошибки, ложные сведения и проч.
  2. Федеральные, региональные акты накладывают ограничение на отчуждение данного участка.
  3. Выкупатель-арендатор в продолжение аренды земли нарушал правила ее эксплуатации, не устранил последствия своих неправомерных действий.

Почему возникают споры по поводу выкупа

Конфликты по поводу выкупа наделов в собственность в большинстве ситуаций имеют под собой такую почву:

  1. Спорное применение льготных ставок. К примеру, непрофессионалу сложно разобраться, актуальны ли они при выкупе земли под приватизированными строениями, если недвижимость после приватизации была перепродана.
  2. Отсутствие четкой информации: какая величина кадастровой цены учитывается при определении стоимости выкупа. В частности, может быть большой разбег между цифрами на время подачи заявления о выкупе и на время подписания договора о покупке.
  3. Несогласие с ценой выкупа. Большинство землеприобретателей не знают, как действовать в случае, если их не устраивает стоимость надела, установленная муниципалитетом.

Выводы

Опытный земельный юрист поможет доверителю оперативно пройти все этапы процесса земельного выкупа:

  1. Сбор, составление требуемой документации: заявки на выкуп, арендного договора, документации на участок, выписки из Росреестра относительно владельца надела.
  2. Подача пакета документов местной администрации.
  3. Через 3-4 недели рассмотрения заявления – заключение контракта покупки-продажи.
  4. Регистрация права собственника в Росреестре.

Обращение к юристу, как показывает практика, позволяет провести дело намного быстрее и экономнее, нежели самостоятельно, без нужной правовой помощи:

  • Специалист поможет определиться с индивидуальным порядком выкупа конкретного участка. Этот алгоритм зависит от назначения надела, его местонахождения, наличия капитальных построек, продолжительности аренды и проч.
  • Юрист Человек с юридическим образованием, правовед; практический деятель в области права разъяснит все нюансы, особенности и «подводные камни» предстоящей сделки. Проанализирует, окажут ли влияние постройки на участке на итоговую величину выкупа.
  • Профессионал разъяснит доверителю все нюансы, невидимые для неюриста: наличие приоритетной возможности приобретения, получение в сжатые сроки льгот на земельный выкуп и проч.

Юридическое агентство «ДФ» 17 лет находится на рынке юридических услуг. Наши специалисты окажут профессиональное содействие при составлении искового заявления, подготовят все необходимые документы и доказательства, оценят риски и представят интересы клиента в суде.

Чтобы с нами связаться, звоните или записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 363-03-98

Защита ваших прав – наша работа.

Источник: https://osincev.org/services/zemelnyie_spori/spori-pri-vikupe-zemli/

Право выкупа земли без торгов относится только к участку, необходимому для обслуживания здания

Возможен ли выкуп земельного участка в собственность?

Арендатор государственного или муниципального земельного участка, построивший на нем здание, строение или сооружение, имеет преимущественное право приобрести этот участок в собственность без проведения торгов.

Однако площадь приобретаемой таким образом земли должна соответствовать площади возведенного здания.

Если же размер земельного участка больше, чем необходимо для обслуживания недвижимости, то его приватизация без проведения публичных процедур является нарушением законодательства о защите конкуренции (Определение ВС РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015).

Суть дела

Между администрацией города (далее — администрация) и обществом с ограниченной ответственностью (далее — общество) был заключен договор аренды земельного участка для строительства торгово-офисного центра.

После завершения строительства общество зарегистрировало право собственности на объект и обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости.

Между администрацией и обществом был заключен договор купли-продажи земельного участка, право собственности общества на данный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке. Затем общество разделило земельный участок на два участка и поставило их на кадастровый учет с новыми кадастровыми номерами.

Постановлением администрации обществу были разрешены сбор исходных данных и разработка проекта планировки части территории микрорайона для строительства на одном из вновь созданных земельных участков супермаркета.

В связи с этим третье лицо — гражданин обратился в антимонопольный орган с заявлением о проверке законности передачи в собственность обществу земельного участка, находившегося в государственной собственности, без проведения предусмотренных законодательством и направленных на защиту конкуренции процедур.

По результатам рассмотрения обращения антимонопольный орган вынес решение о признании администрации нарушившей законодательство о защите конкуренции путем предоставления обществу права осуществлять строительство коммерческой и жилой недвижимости на земельном участке без проведения публичных процедур, предусмотренных законом, путем заключения устного соглашения об осуществлении последовательных согласованных действий, направленных на предоставление обществу спорного земельного участка для строительства без проведения публичных процедур. Администрации выдали предписание об изменении соглашения, нарушающего антимонопольное законодательство, — договора купли-продажи, а также о применении мер, направленных на возврат муниципальной преференции, предоставленной обществу (права пользования спорным земельным участком).

Общество и администрация, полагая, что решение антимонопольного органа и предписание являются незаконными, а также нарушающими их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратились в арбитражный суд.

Судебное разбирательство

Суды первой и апелляционной инстанции заявленные администрацией и обществом требования удовлетворили и признали решение и предписание антимонопольного органа незаконными.

Указание антимонопольного органа на необоснованность предоставления спорного земельного участка в собственность общества, поскольку площадь земли существенно превышает площадь построенного на ней торгового центра, суды признали несостоятельным. Так, п. 3 ст.

35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки этого земельного участка, а не только части, занятой зданием.

Положений, касающихся предельных размеров земельных участков, передаваемых в собственность, в Кодексе нет. Администрация не предоставляла обществу муниципальных преференций, поскольку земля была передана на основании федерального закона, в данном случае на основании ЗК РФ.

Общество как собственник первоначального земельного участка реализовало свое правомочие, разделив его на два участка и поставив их на кадастровый учет.

Основанием для принятия оспариваемых решения и предписания стал вывод антимонопольного органа о том, что между администрацией и обществом было заключено устное соглашение об осуществлении последовательных согласованных действий, направленных на предоставление обществу вновь созданного земельного участка для строительства без проведения публичных процедур. Однако, по мнению суда, этот вывод неверен, поскольку администрация предоставила обществу участок с иным кадастровым номером (первоначальный участок до его разделения). Для приобретения в собственность данного земельного участка проведение публичных процедур не требовалось, поскольку общество обладало исключительным правом на его приватизацию. Став собственником земли, общество вправе было по своему усмотрению осуществлять на ней строительство недвижимых объектов при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

Необоснованным суд посчитал и вывод антимонопольного органа о том, что администрация в нарушение законодательства о защите конкуренции предоставила обществу право осуществлять строительство коммерческой и жилой недвижимости на вновь образованном земельном участке без проведения публичных процедур.

Так, на данном участке во время рассмотрения спора не осуществлялось строительство ни коммерческой, ни жилой недвижимости, в связи с чем никакие публичные процедуры не проводились. Администрацией обществу был лишь разрешен сбор исходных данных и разработка проекта планировки части территории микрорайона.

Суд также указал, что исполнение вынесенного антимонопольным органом предписания технически не представляется возможным, поскольку объектом, подлежащим передаче в собственность по договору купли-продажи, являлся иной земельный участок с иным кадастровым номером, а не вновь образованный после разделения земельный участок.

Арбитражный суд округа оставил судебные акты по делу без изменения.

Позиция ВС РФ

Судьи ВС РФ отменили все принятые по делу судебные акты, оставив требования администрации и общества без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суды нижестоящих инстанций исходили из того, что общество как собственник здания имело преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (на момент рассмотрения дела ныне недействующая ст. 36 ЗК РФ предусматривала специальные правила приобретения прав на землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности и на которой расположены здания, строения, сооружения. — Примеч. ред.).

Доводы антимонопольного органа о необоснованности предоставления в собственность общества земельного участка площадью, значительно превышающей площадь принадлежащего ему торгово-офисного центра, нижестоящие суды не приняли, поскольку ЗК РФ содержит указание на преимущественное право собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, покупки этого земельного участка, а не только части, занятой зданием. Однако, по мнению ВС РФ, такой вывод является ошибочным и противоречит сложившейся судебно-арбитражной практике. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов государственный или муниципальный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Такое обоснование у администрации отсутствовало.

Кроме того, антимонопольный орган указывал на согласованность действий администрации и общества по передаче земельного участка в собственность последнего. До передачи земельного участка администрация уже располагала информацией о планируемом строительстве многоэтажного жилого дома на спорном участке.

После регистрации права собственности общество разделило данный земельный участок на два участка, поставив их на кадастровый учет, а администрацией впоследствии было издано постановление, разрешающее обществу сбор исходных данных и разработку проекта планировки части территории для строительства на земельном участке, не занятом принадлежащим обществу строением, супермаркета вместо ранее запланированного городом строительства 25-этажного дома.

Верховный суд РФ указал, что в тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение (за исключением случаев, допускаемых законом) не может не влиять на конкуренцию.

Лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

В связи с тем, что администрация и общество не представили в антимонопольный орган и в суд доказательств, подтверждающих соответствие спорного земельного участка площадью 10 000 кв. м размерам, необходимым для использования здания площадью застройки 796 кв.

м, решение и предписание антимонопольного органа были признаны обоснованными.

К сведению

Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ внес изменения в ЗК РФ, в частности, в правила приватизации земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, частными собственниками расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Норма ст.

36 ЗК РФ «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения» с 1 марта 2015 г. утратила силу, а на смену ей в Кодекс ввели новую главу V.

1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальном собственности». Подпункт 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, аналогично отмененной ст.

36, предусматривает возможность продажи или передачи в аренду указанных участков без проведения торгов в случае, если на таких участках расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Указанные лица обладают исключительным правом на заключение соответствующих договоров.

В случае же, если собственник (или ни один из сособственников) здания, строения, сооружения не обратился с заявлением о приобретении земли, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении такого лица заключить договор аренды соответствующего земельного участка (п. 8 ст. 39.20ЗК РФ).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/340740/

Адвокат24
Добавить комментарий