Вопрос по договору аренды нежилого помещения

Как составить договор аренды нежилого помещения

Вопрос по договору аренды нежилого помещения

|Статьи|Правовое сопровождение деятельности|Как составить договор аренды нежилого помещения

Ваши вопросы по теме: 0

Планируете открыть новый офис или арендовать помещение под склад? Или ищете арендаторов на кабинеты в своем здании и места в торговом зале? Позаботьтесь о том, чтобы договор аренды защищал ваши интересы.

1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий при заключении договора аренды нежилого помещения является обязательным к соблюдению, без них договор не действует и никак вас не защищает.

1.1. Объект аренды нежилого помещения

В договоре должен быть индивидуализирован сдаваемый в аренду объект. Арендуемое здание (административное или производственное) имеет почтовый адрес.

Отдельные помещения выделяются на поэтажном плане, который является приложением к договору аренды.

Если заключается договор аренды площади в нежилом помещении, когда объект аренды не имеет явных границ в виде стен, в договоре и прилагаемой к нему схеме указываются:

  • размер арендуемой площади;
  • расстояние до ближайших статичных объектов;
  • форма площади (обычно зарисовывается только на схеме).

Характеристики должны быть настолько точными, чтобы любой человек смог найти нужную секцию или постройку.

Если же найти объект аренды невозможно, договор не считается заключенным даже при подписании его обеими сторонами. Но действует исключение, о котором сказал еще Высший Арбитражный Суд: когда договор уже исполняется обеими сторонами (а конкретно — когда арендатор использует нежилое помещение), уточнения в договоре утрачивают свою императивность.

По одному договору аренды может передаваться право пользования на два нежилых помещения и более. В этом случае достаточно прописать отдельные условия аренды для каждого объекта, если они различаются.

1.2. Оплата по договору аренды нежилого помещения

Договором аренды может предусматриваться внесение:

  • только арендной платы;
  • арендной платы и эксплуатационных (коммунальных) платежей по приборам учета или в фиксированной сумме;
  • оплаты за капитальный ремонт помещения в счет платы по договору.

Договор также может быть заключен на безвозмездной основе или оплачиваться встречным предоставлением услуг.

Сроки оплаты могут быть привязаны:

  • к датам (например, по условиям договора арендная плата должна вноситься до 10-го числа предшествующего месяца);
  • к моменту выставления счета на оплату (например, в течение 5-ти рабочих дней с даты получения);
  • к каким-либо событиям (например, в течение 3-х рабочих дней после завершения капитального ремонта, но это редкий случай).

Обычно арендная плата вносится одним платежом, это связано еще и с большими сроками предупреждения о прекращении аренды (т.е. платить всё равно придется), но при большом размере платы или при заключении договора аренды нескольких помещений сразу оплата может происходить двумя и более платежами.

Договор аренды здания будет считаться заключенным только после письменного согласования размера арендной платы. Если же это условие согласовано не было, а помещения фактически использовались, возможен вариант взыскания в судебном порядке среднерыночной по региону арендной платы в спорный период.

1.3. Регистрация договора аренды нежилого помещения

Если недвижимость сдается в аренду больше, чем на год, договор должен быть зарегистрирован и действует только с момента государственной регистрации. В случае, когда регистрация отсутствует, стороны лишаются возможности предъявлять друг другу требования об исполнении договора.

Чем это чревато для сторон? Если арендатор не оплачивает нахождение своих вещей и сотрудников в нежилом помещении арендодателя, вместо быстро рассматриваемого иска о взыскании задолженности по договору аренды потребуется заявлять более сложные для доказывания требования:

  • об установлении факта незаконного использования принадлежащего истцу помещения,
  • об установлении срока незаконного использования,
  • о взыскании либо причиненных истцу убытков, либо среднерыночной арендной платы (которая может быть гораздо меньше согласованного размера оплаты).

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет в 2018-м году 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц. Пошлина делится на всех участников договора пропорционально:

  • два гражданина платят по 1000 рублей;
  • четыре организации — по 5500 рублей;
  • если сторонами договора аренды являются физическое лицо и фирма, то, независимо от их ролей, они платят 1000 и 11000 рублей соответственно.

Договор, заключенный на срок меньше года, регистрировать для его действительности необязательно, но высшие судебные инстанции устанавливают, что договор, заключенный на 364 дня, признается заключенным на год, а значит без регистрации не действует.
По сложившейся практике, чтобы не заниматься вопросом регистрации (для физических лиц это еще и способ уйти от налогов), договор заключают на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

2. Важные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий не является обязательным, но именно они больше всего защищают и арендатора, и арендодателя, ведь в гражданском кодексе к ним не предъявляется строгих требований.

2.1. Стороны договора

Кажется очевидным, что в договоре аренды нежилого помещения должны быть названы арендатор и арендодатель, ведь им понадобится взаимодействовать как минимум по вопросу внесения арендной платы. Но на практике встречаются случаи, когда сведения из договора аренды не являются достаточными (а при договоре между физическими лицами они могут быть и недостоверными).

Чаще всего стороны договора аренды забывают включить в договор контактную информацию, это касается и физических, и юридических лиц.

Не указываются номер телефона и электронная почта ответственного лица, и решение всех вопросов становится менее оперативным.

Наибольшее количество проблем возникает, если арендатор — гражданин или маленькая фирма, о которой нет сведений в интернете: придется ехать по юридическому адресу или отправлять запрос почтой.

Если участник договора аренды нежилого помещения — физическое лицо, кроме его паспортных данных и контактной информации желательно узнать адрес фактического проживания — на случай судебных споров.

У представителя юридического лица необходимо проверить наличие доверенности на подписание договоров аренды. Сведения о компании — это данные из ЕГРЮЛ и действующие банковские реквизиты для расчетов.

Третьими лицами по договору аренды будут те, кто каким-либо образом может оказать воздействие на процесс использования нежилого помещения. Это будет банк, у которого помещение находится в залоге и который вправе обратить на него взыскание. Также третьими лицами будут пользователи помещений, имеющих вход только через арендуемую площадь.

Если не указать в договоре на права третьих лиц, арендатор будет иметь право требовать снижения размера оплаты по договору и даже его расторжения с компенсацией убытков.

2.2. Срок договора аренды нежилого помещения

Обычно в договоре аренды указывается срок, в течение которого договор действует, это удобно для обеих сторон: арендодатель знает, как долго он будет получать доход, а арендатор — как долго он сможет указывать этот адрес в своей рекламе и других договорах, где предусмотрены доставка и получение товара по месту нахождения арендатора. Но и без указания срока действия договор аренды нежилого помещения является действительным.

Если в договоре аренды нежилого помещения нет указания на срок прекращения договора, то любая из сторон вправе за 3 месяца предупредить другую сторону о нежелании продолжать договорные отношения. Также срок действия может быть не определен, при этом сторонами может быть установлен более долгий или короткий срок предупреждения о расторжении договора.

2.3. Состояние и состав арендуемого нежилого помещения

Отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения или отсутствие в акте подробной информации чревато проблемами для обеих сторон договора аренды.

Не вписали в документы, что в арендуемом кабинете находилась мебель? Значит рискуете этой мебели лишиться, и ни один суд не защитит ваши права.

Перед передачей помещения было разбито окно и арендодатель клятвенно, но без отметки в документах, обещал заменить его в ближайшие дни? Придется самостоятельно оплатить замену или даже получить претензию от собственника по факту порчи имущества.

Правовой центр «Аспект» рекомендует указывать в акте приема-передачи к договору аренды все принадлежности нежилого помещения, которые вы хотите получить обратно, и все недостатки, которые вам не хотелось бы устранять за свой счет. При возврате помещения составляется аналогичный акт, который подписывается сторонами с указанием разногласий при их наличии.

3. Дополнительные условия договора аренды нежилого помещения

Основная часть договорных условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации в достаточно удобном формате. Но если договор можно сделать еще индивидуальнее и удобнее, то это делать нужно. Поэтому образцы и примеры договоров аренды нежилых помещений — не самый лучший вариант.

3.1. Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство в равной степени защищает всех участников договорных отношений, даже если ответственность не прописана в договоре.

На сумму долга арендатора перед арендодателем (или пропорционально арендной плате при нарушении арендодателем прав арендатора) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России в соответствии со ст. 395 ГК РФ. С 26.03.2018 она составляет 7,25% годовых.

Но стороны вправе прописать иные штрафные санкции, что мотивирует их соблюдать договор или защитит пострадавшую сторону в случае нарушения условий договора аренды нежилого помещения.

За что можно оштрафовать арендатора?

  • За несвоевременное внесение арендной платы;
  • за просрочку принятия нежилого помещения, если договор действует с момента передачи имущества, и за поздний возврат помещения;
  • за повреждение помещения и непроведение текущего ремонта.

За что можно оштрафовать арендодателя?

  • За уклонение от приема-передачи нежилого помещения;
  • за передачу помещения, непригодного для использования в соответствии с условиями договора аренды (например, офиса без энергоснабжения или складского помещения с протекающей крышей);
  • за непроведение необходимого капитального ремонта.

Кроме штрафов в обязательном порядке покрываются прямые убытки, понесенные одной из сторон. Также стороны вправе как в момент заключения договора, так и при возникновении проблемной ситуации договориться о вычете размера убытков из штрафа.

3.2. Изменение условий договора

Как и в случае с ответственностью, базовый порядок изменения договора аренды нежилого помещения установлен гражданским законодательством.

Согласно правовым нормам, одна сторона направляет другой стороне предложение взаимодействовать на других условиях (обычно в форме дополнительного соглашения) и должна не меньше месяца ждать ответа, прежде чем обращаться в суд.

Срок дачи ответа может быть установлен договором в любом другом размере, часто это 10 рабочих дней, что является и достаточным, и оперативным.

Размер арендной платы не может изменяться чаще раза в год, а договором может быть установлен и более редкий порядок. Надо взвешенно подойти к увеличению срока действия цены, ведь экономическая ситуация меняется достаточно быстро.

Например, две компании согласовали аренду небольшого технического помещения под размещение антенны сотовой связи с увеличением арендной платы раз в 5 лет. За первые 2 года цены значительно выросли плюс стороны не учли потребление арендатором электроэнергии. Выходов было немного: договариваться, что совсем не интересно арендатору, или изменять условия в арбитражном порядке.

3.3. Передача нежилого помещения в субаренду

С согласия арендодателя арендатор вправе передавать помещение в пользование третьим лицам: за плату, бесплатно или в качестве взноса в уставной капитал. При этом арендодатель должен получать прежние выгоды, а арендатор и субарендатор договариваются, в каких пропорциях они будут эти выгоды обеспечивать.

Арендатор должен запрашивать согласие арендодателя на каждое распорядительное действие, если в договоре отсутствует условие о том, что арендатору разрешено передавать офис или склад кому-то еще.

3.4. Продажа арендованного нежилого помещения

Собственник офиса или здания вправе продать его, потому что арендатор от этого никак не пострадает, ведь договор аренды сохранит свою силу для него (переуступка касается только продавца и покупателя). Но также владелец может продать нежилое помещение арендатору. Есть два варианта:

  • после добросовестного исполнения договора в течение определенного срока арендатор становится собственником, при этом в случае наличия долга по арендной плате на конец срока перехода прав нет (такова арбитражная практика);
  • после окончания срока аренды арендатор вправе выкупить имущество у арендодателя по цене ниже рыночной (условие может включаться в договор в случае, если, например, помещение требует ремонта и до ремонта стоит гораздо меньше, чем в отремонтированном виде за вычетом расходов на ремонт).

3.5. Разрешение спорных ситуаций

Поскольку споры, касающиеся недвижимости, имеют исключительную подсудность по месту нахождения предмета договора, стороны не вправе выбрать иной суд для разрешения конфликтов. Но они вправе определить, как быстро дело дойдет до суда, то есть сколько времени виновная сторона может рассматривать претензию.

3.6. Расторжение договора аренды нежилого помещения

Договор расторгается, если истек срок, на который он был заключен, и стороны не выразили желания сотрудничать в будущем, и в судебном порядке, если одна из сторон грубо нарушает условия соглашения. К таким нарушениям относятся:

  • просрочка внесения арендной платы;
  • повреждение имущества;
  • несделанный ремонт;
  • невозможность использования имущества.

Прекращение договора аренды влечет за собой необходимость приема-передачи нежилого помещения с оформлением соответствующего акта.

Основной нормативный документ

Источник: http://pcaspekt.ru/kak-sostavit-dogovor-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya/

Договор аренды помещения

Вопрос по договору аренды нежилого помещения

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения.

Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды.

В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир.

Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к.

они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объекты договоров аренды недвижимости

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

  1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
  2. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
  3. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
  4. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
  5. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
  6. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Источник: https://smway.ru/dogovor-arendyi-pomeshheniya/

Договор аренды. На какие требования обратить внимание? – CRE

Вопрос по договору аренды нежилого помещения

Советы юристов

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность.

Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже – далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора,  его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана  стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора.

В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст.

614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя  подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор.

В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие.

Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей.

Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке.

А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение).

Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи.

Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения.

В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды; 

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики.

Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором».

Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Источник: https://www.cre.ru/analytics/54454

Адвокат24
Добавить комментарий