Сдача в субаренду без ведома собственника?

Согласие собственника на сдачу в аренду (субаренду) недвижимого имущества

Сдача в субаренду без ведома собственника?

В этой статье мы рассмотрим:- всегда ли обязательно такое согласие;- если собственник государство какой государственный орган должен дать согласие;- можно ли делегировать данное право;- форма выражения согласия;

– необходимо ли согласие при заключении договора на новый срок или продления договора на новый срок, если согласие собственника на его заключение было уже получено

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего хозяйственному обществу на праве собственности, принимает его руководитель без дополнительных согласований.

Процедура получения согласия собственника на сдачу недвижимого имущества в аренду свойственна для имущества, которое находится во владении арендодателя, не основанном на праве собственности (хозяйственное ведение, оперативное управление).Согласно п.3 ст.

276 ГК Республики Беларусь юридические лица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.В соответствии с п.1 ст.

278 ГК Республики Беларусь казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Казенное предприятие вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.В силу п.1 ст.

279 ГК Республики Беларусь учреждение не вправе без согласия собственника отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет выделенных ему средств, если иное не установлено настоящим Кодексом или иными законодательными актами.

Учреждение вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь, а имущество, находящееся в частной собственности, – с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица.

Таким образом, если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду недвижимого имущества, то получение согласия собственника является обязательным условием заключения договора арены.

Форма согласия собственника частного унитарного предприятия законодательно не оговорена. Вместе с тем, с целью исключения возможных негативных последствий в будущем в виде оспаривания сделки, рекомендуется оформление данного согласия в письменном виде.

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности принимается в письменном виде в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности.

Так, решение о предоставлении в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь осуществляется в виде постановления Совета Министров Республики Беларусь или приказа республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, аппарата Совета Министров Республики Беларусь, администрации свободной экономической зоны и т.д. (п.4, 8, 16 Прядка подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, являющегося Приложением №1 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь №905 от 03.10.2012 года.

В силу ст.

113 ГК Республики Беларусь согласие собственника на сдачу недвижимого имущества в аренду получается:в отношении республиканского унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, – от правительства Республики Беларусь, республиканских органов государственного управления, других государственных органов и организации, уполномоченных управлять имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь;в отношении казенного предприятия – от Правительства Республики Беларусь, а также в пределах, установленных законодательством, от республиканских органов государственного управления;в отношении коммунального унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, – от соответствующего органа местного управления и самоуправления, либо от уполномоченных ими государственные организации.

Собственник имущества частного унитарного предприятия свои полномочия осуществляет непосредственно и (или) через уполномоченных им лиц.

Что касается согласия собственника на сдачу недвижимого имущества в субарендуВ соответствии с пунктами 1, 2 ст.586 ГК Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу п.2.8. Указа Президента Республики Беларусь № 150 от 29.03.2012 года имущество, находящееся в республиканской собственности, может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.

Источник: http://allrights.by/articles/Soglasiye-sobstvennika-na-sdachu-v-arendu

Правовые последствия заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя

Сдача в субаренду без ведома собственника?

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В  соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

– если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору  предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п.

18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, п. 2 ст.

615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

– если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1.

Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3   ст.

615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г.

N Ф08-2810/06 “При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ”).

2.

В сложившейся судебно-арбитражной практике,  нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См.

, например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г. N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. N 14АП-2249/2009;  Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г.

N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 и др.).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя,  недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем,  Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I  части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при  возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.

Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г. N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные. 

Источник: http://savostianova.ru/servicesfororganisation86/

Субаренда без согласия арендодателя

Сдача в субаренду без ведома собственника?

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда. По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

  • указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
  • согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды.

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде.

Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде.

Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде.

Что такое субаренда

Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды.

Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору.

Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках.

С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды.

В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды.

Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Дополнительные материалы по теме: Субаренда

Правила аренды офисов, зданий и помещений, сроки аренды, земельная аренда
Аренда
Аренда квартир — какую квартиру выгодно арендовать? Договор аренды квартиры, арендаторы, стоимость аренды и условия по договоруАренда квартир.Аренда офиса, правила аренды офисов, договор аренды офиса, аренда помещения под офис.Аренда офиса.Аренда авто — условия, залог, страховка, что делать при аварии и нарушении ПДД в арендованных автомобиляхАренда авто.

Субаренда имущества: актуальные вопросы

Зачастую организация не имеет возможностей приобрести в собственность необходимое для ведения хозяйственной деятельности имущество. В этом случае одним из способов выхода из ситуации является аренда либо субаренда указанных ценностей. Порядок сдачи имущества в аренду (субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Если организация решила заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:

во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договоры аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Источник: https://obd2bluetooth.ru/subarenda-bez-soglasija-arendodatelja/

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (в.

18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.  

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных.

Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г.

N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

ссылкой:

Источник: https://lawpractik.ru/arenda/subarenda-bez-soglasiya-arendodatelya/

Субаренда без согласия собственника

Сдача в субаренду без ведома собственника?

Организация снимает помещение в аренду. Может ли она сдавать данное помещение в субаренду без согласия собственника – читайте в статье.

Вопрос:Организация открыла фотостудию. Помещение под данный бизнес мы снимаем в аренду.Возник такой вопрос: имеем ли мы права сдавать данное помещение в субаренду без согласия собственника?Мы планируем предоставлять услуги почасовой сдачи в аренду для других фотографов – будет ли это считаться субарендой помещения? Или же это считается прокатом оборудования, оказанием услуг?

Ответ:Договор субаренды регулируется нормами ГК об аренде (ст. 421 ГК РФ). Возможность сдачи помещения в субаренды должна быть предусмотрена в договоре аренды между вами и Арендодателем. Без согласия Арендодателя в субаренду предоставлять помещение нельзя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Оборудование – это движимое имущество, а вы предоставляете все помещение в аренду вместе с оборудованием, то есть на лицо все признаки договора аренды помещения.

Прокат регулируется нормами § 2 ГК РФ. По договору проката передается в аренду только движимое имущество, например, если вы предоставляете в аренду только оборудование.

При предоставлении в аренду только оборудования возможно заключение договора проката или оказания услуг. Конкретные условия договора стороны определяют самостоятельно (ст. 421 ГК РФ).

Обоснование

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

Арендатору стоит обратить внимание на четыре условия.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Чтобы получить согласие арендодателя, есть два способа.

Способ 1: прописать согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду в договоре: «Арендатор без согласия Арендодателя может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора» (п.

 18 информационного письма № 66). Поскольку в этом случае получения каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется, то этот способ более удобен.

Однако арендодатель может не согласиться на него, поскольку не пожелает терять контроль над тем, кто фактически владеет его имуществом.

Способ 2: получать согласие арендодателя на каждую передачу имущества в субаренду. Этот способ менее удобный для арендатора. Но арендодатели чаще всего соглашаются именно на него.

В договоре лучше прописать порядок рассмотрения арендодателем обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду.

В таком случае процедура дачи согласия на субаренду не будет неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».

2. Нужно проверить, чтобы в договоре не оказалось, что обязанность сделать капитальный ремонт переложили на арендатора. По общему правилу арендатор обязан выполнять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но это правило можно изменить в договоре.

3. Арендатор, после того как закончится срок договора, может взыскать с арендодателя стоимость неотделимых улучшений имущества, которые он произвел за свой счет. Но это правило можно поменять в договоре (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Арендатору нужно обратить внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды.

Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права возместить стоимость неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Такие условия противоречат интересам арендатора. Поэтому их необходимо исключать из текста проекта договора.

В то же время арендатор по общему правилу не сможет возместить расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, которые он произвел без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Если арендатор желает возместить расходы на неотделимые улучшения, которые он сделал без согласия арендодателя, это нужно прямо указать в договоре.

4. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия:

1 арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

2 иное не предусмотрено в законе или в договоре.

Таким образом, арендатору нужно проследить, чтобы в договоре:

1 не было оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права заключить договор на новый срок, и

2 был прописан срок, в течение которого арендатор мог воспользоваться своим преимущественным правом заключить новый договор (например, не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды).

http://vip.1gl.ru/#/document/11/17532/backlinkanchor62/

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Из рекомендации Нужно ли применять ККТ при выдаче, получении и возврате займа

Задайте свой вопрос экспертам «Системы Главбух»

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/223781-subarenda-bez-soglasiya-sobstvennika

Субаренда без согласия

Сдача в субаренду без ведома собственника?

Арендованные объекты недвижимости могут передаваться третьим лицам на правах субаренды. Независимо от причин, породивших эту необходимость, действовать арендатор должен в соответствии с законодательными нормами.

Субаренда – это тип гражданско-правовой сделки, при которой уже арендованное помещение передается в возмездное пользование арендатором субарендатору. Право на это предусмотрено в ст. 615 ГК РФ.

Можно ли сдавать в субаренду без согласия арендодателя

По существующим нормативным правилам сдавать недвижимость в субаренду можно только при наличии согласия, полученного от собственника помещения. Без четкого указания на возможность сдачи арендатор не имеет права предоставлять имущество в пользование третьих лиц. Подобные действия являются нарушением и влекут за собой правовые последствия.

Четкой формы оформления разрешения от арендодателя не предусмотрено. Стороны вправе самостоятельно решить, в каком виде собственник помещения выразит свою волю. Единственное правило – разрешение предоставляется в письменном виде. Это необходимо, чтобы в случае возникновения разногласий арендатор смог подтвердить, что действовал с позволения хозяина имущества.

Оформлять согласие отдельным документом не требуется, если пункт о возможности повторной передачи прав предусмотрен в договоре аренды. При этом в договоре может быть прописан срок, до которого субарендные отношения допустимы. Если его нет, то арендатор может сдавать помещение в любой момент до окончания периода действия договора аренды.

Последствия субаренды без согласия арендодателя

Субаренда земли, помещения или иного недвижимого объекта без согласия хозяина может повлечь за собой расторжение арендных правоотношений. Кроме того, владелец имущества может потребовать возмещения ущерба в связи с нарушением условий заключенного соглашения.

Договор субаренды, оформленный без разрешения хозяина объекта, на практике часто признается ничтожным (недействительным). Соответственно субарендатор также будет лицом, терпящим убытки, поэтому он может заявить на возмещение ущерба.

Размер причиненного ущерба устанавливается в индивидуальном порядке и нигде не регламентирован. Пострадавшая сторона вправе устанавливать любую разумную сумму.

Для расторжения и получения денежной компенсации за причиненный ущерб потребуется обращаться в судебные органы. При этом составляется исковое заявление с подробным описанием ситуации. В качестве подтверждения изложенной информации к иску прилагаются бумаги, имеющие отношение к делу.

Согласие арендодателя на субаренду

Чтобы не возникло проблем в результате передачи имущества в поднайм без разрешения собственника, рекомендуется получить официальное согласие. Оно может предоставляться одним из трех способов:

  1. Указание в тексте договора аренды в момент его изначального оформления.
  2. Составление и подписание дополнительного соглашения к существующему договору.
  3. Оформление отдельного письменного документа или внесение соответствующей надписи в субарендное соглашение.

Способ выдачи разрешения устанавливается договором аренды или выбирается арендодателем в момент возникновения такой потребности у съемщика.

Наиболее простой и быстрый способ – включение соответствующего пункта в первоначальный договор. К примеру, можно сформулировать его так: «арендатор имеет право передавать объект в субаренду без дополнительного согласия от арендодателя». Другие варианты требуют более детального рассмотрения.

Дополнительное соглашение

В тексте дополнительного соглашения прописываются следующие сведения:

  • дата и населенный пункт, где оформляется соглашение;
  • название соглашения и отсылка к основному договору;
  • данные сторон – ФИО, паспортная информация;
  • указание на то, что стороны вносят корректировки в существующий документ;
  • новый пункт, не включенный в текст изначального документа – «арендатор вправе передавать имущество в субаренду третьим лицам»;
  • уточнение, что все прочие пункты и условия неизменны;
  • данные о том, в каком количестве оформлено дополнительное соглашение;
  • подписи сторон.

Дополнительное соглашение всегда является неотъемлемой частью основного документа. Если первоначальный документ расторгается или признается недействительным, то допсоглашение также теряет легитимную силу.

Отдельный письменный документ

Чтобы получить письменное согласие владельца недвижимости, необходимо подать соответствующий запрос с просьбой дать разрешение на передачу объекта или его части третьему лицу. В тексте обращения прописываются:

  • данные сторон;
  • ссылка на договор аренды;
  • просьба о передаче прав субарендатору с указанием сведений о нем;
  • срок субарендных отношений;
  • цена и условия предоставления недвижимости субарендатору;
  • указание на то, что арендатор несет ответственность перед хозяином имущества в случае вероятных отрицательных последствий поднайма;
  • уточнение, что прочие условия правоотношений неизменны;
  • срок, в течении которого арендатор ожидает получить ответ;
  • дата и подпись.

Запрос направляется почтой или передается лично в руки. Также он может быть отправлен в электронном виде.

В ответ на обращение собственник направляет разрешительную бумагу или электронный текст, где должен четко указать, что не против передачи прав пользования другим лицам. При желании он может выдвинуть дополнительные условия поднайма.

Если в письме не прописывается, с кем конкретно разрешаются субарендные отношения, то съемщик вправе заключать подобные сделки неограниченное количество раз.

Другое дело, когда владелец помещения или другого имущества четко указал, кому и на какой период объект может быть предоставлен.

В этом случае отклонение от его указаний будет считаться нарушением и повлечет за собой негативные правовые и материальные последствия.

Источник: https://ville.ru/laws/subarenda-bez-soglasiya.html

Адвокат24
Добавить комментарий