Продажа доли квартиры по преимущественному праву покупки

Преимущественное право покупки доли в квартире

Продажа доли квартиры по преимущественному праву покупки

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-5685/2014 (ключевые темы: участники долевой собственности

Продажа доли квартиры по преимущественному праву покупки

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-5685/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего Прокаевой Е.Д.,

судей Сайтбурхановой Р.Х., Коваленко А.И.,

при секретаре Бобылевой Л.А.,

рассмотрела 30 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в г. Оренбурге дело по апелляционной жалобе Печеркиной А.С. на решение Ленинского районного суда г.

Оренбурга от 14 июля 2014 года по иску Печеркиной А.С. к Травкину А.С.

о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения ответчика Травкина А.С. и его представителя Цинберга И.М. действующего по устному ходатайству ответчика, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Печеркина А.С. обратилась в суд с данным иском, указав, что является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру (адрес).

В (дата) года ей стало известно, что в (дата) году второй собственник ФИО8 и Травкин А.С. заключили договор купли-продажи доли данной квартиры.

При этом до заключения договора ФИО8 не уведомила ее о предстоящей продаже, в результате чего она была лишена права преимущественной покупки.

Просила суд признать ее преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, заключенному между ФИО8 и Травкиным А.С..

В судебном заседании Печеркина А.С. не присутствовала, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.

Представитель истицы Сухочев А.В., действующий на основании доверенности от (дата)., требования искового заявления поддержал.

Ответчик Травкин А.С. также не принимал участия в судебном заседании, о месте и времени его рассмотрения был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Ермаков П.С., действующий на основании доверенности от (дата)., исковые требования не признал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, о месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 14 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований Печеркиной А.С. отказано.

Не согласившись с решением суда, Печеркина А.С. в апелляционной жалобе просит его отменить по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов дела, что квартира (адрес) ранее принадлежала на праве общей долевой собственности Печеркиной А.С. в размере *** доли и ФИО8 в размере *** доли.

По договору купли-продажи от (дата) ФИО8 продала, а Травкин А.С. купил *** долю в указанной квартире за *** рублей. Право собственности Травкина А.С. на *** долю в праве собственности на указанную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Оренбургской области (дата), о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи доли, Печеркина А.С. ссылается на то обстоятельство, что она не была уведомлена надлежащим образом о предстоящей продажи доли в праве собственности на квартиру.

В силу ч. 2 ст. 250 ГК Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из того, что требуемые условия для продажи доли в праве собственности посторонним лицам продавцом были соблюдены, поскольку извещения продавцом были направлены в письменной форме, посредством связи, позволяющей установить факт его вручения по всем известным для продавца адресам места нахождения другого участника долевой собственности, в том числе по месту его жительства. В извещении указана цена, за которую продавец доли намерен продать ее, договор купли-продажи заключен не ранее, чем через месяц со дня извещения остальных сособственников о намерении продать долю.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами судебного акта, так как они подтверждаются представленными в материалы дела телеграммами в адрес истца, из содержания которых следует, что ФИО8 уведомляет Печеркину А.С. о продаже *** доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру по цене *** рублей.

Данные телеграммы были направлены по последним известным адресам места жительства истицы: (адрес) и (адрес).

Из уведомлений о невручении телеграмм усматривается, что по первому адресу адресат выбыл и в в/ч не значится, по второму – квартира закрыта, адресат по извещению не является.

Из пояснений ФИО8 следует, что это единственные доступные сведения о месте нахождения Печеркиной А.С. на тот момент.

Учитывая, что ФИО8 были предприняты все необходимые по закону меры для извещения истца о предстоящей продаже долевого имущества, а законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается, что в уведомлении указана стоимость доли, по которой продавец намерен ее продать, что спорный договор заключен через месяц после извещения участников общей долевой собственности о продаже доли, судебная коллегия полагает, что предусмотренные ст. 250 ГК Российской Федерации обязанности продавцом исполнены, и не усматривает нарушений права Печеркиной А.С. преимущественного покупки доли в квартире.

Доводы апелляционной жалобы Печеркиной А.С.

о неверном указании ее отчества в телеграммах не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении продавцом своей обязанности по уведомлению участника долевой собственности о продаже доли, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, хотя в них имеется ошибка в написании одной буквы отчества истца, однако остальные данные, в том числе фамилия, имя, место жительства, содержащиеся в телеграммах, указаны правильно.

Не опровергают выводы судебного решения и доводы жалобы о том, что уведомления не содержат иных условий договора купли-продажи, как то: сведений о проживающих в квартире лицах, условий о порядке расчета, поскольку нормы ст.

250 ГК Российской Федерации предусматривают обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Указанные ФИО8 в извещении условия сделки, в том числе цена, позволяют заключить договор купли-продажи доли, а сам оспариваемый договор не содержит в себе условий отличающихся от обычно сложившихся условий купли-продажи аналогичного имущества.

То обстоятельство, что указанная в уведомлениях цена доли в *** рублей не совпадает с ценой, указанной в договоре купли-продажи *** рублей не влечет нарушение преимущественного права истца, соответственно не является основанием для удовлетворения иска, поскольку по смыслу закона продавец доли не вправе произвести ее отчуждение за цену, существенно меньшую той цены, по которой было предложено выкупить долю остальным участникам долевой собственности. При этом суд правильно исходил из того, что указанное ограничение накладывается на продавца в целях исключения возможных злоупотреблений с его стороны по отношению к остальным сособственникам. Вместе с тем продавец и покупатель имущества вправе определить по взаимному соглашению стоимость данного имущества, в том числе большую, чем указано в уведомлении сособственников, поскольку в данном случае их право преимущественной покупки не нарушается.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований Печеркиной А.С., суд первой инстанции сослался на пропуск истцом предусмотренного законом трехмесячного срока для обращения в суд за защитой своего права, так как о совершенной сделке Печеркина А.С. была осведомлена и имела возможность узнать не позднее (дата) года.

При этом, судом дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст.

67 ГПК Российской Федерации представленным доказательствам, в том числе, показаниям свидетеля ФИО11, ФИО8, пояснявшим, что в (дата) года истица приходила в спорную квартиру, где Травкин А.С.

показывал ей документы о праве собственности, ответу на запрос ОАО ” ***”, из которого усматривается, что в (дата) года Печеркина А.С. приезжала в г. Оренбург.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они соответствуют установленным обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.

Так, согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.

2010 по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку настоящий иск Печеркиной Е.А. заявлен по истечении установленного законом срока для его предъявления, об этом заявлено стороной ответчика в ходе судебного разбирательства, ходатайств о восстановлении срока истцом не заявлено, судом правильно отказано в удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском срока на обращение в суд за защитой своего права.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку представленных доказательств, не содержат ссылок на обстоятельства, которые нуждаются в дополнительной проверке.

С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 14 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Печеркиной А.С. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/128709501/

Преимущественное право выкупа доли в квартире | Загранник

Продажа доли квартиры по преимущественному праву покупки

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: http://zagranic.ru/2019/09/10/preimushhestvennoe-pravo-vykupa-doli-v-kvartire/

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Продажа доли квартиры по преимущественному праву покупки

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Основные понятия и нормативное регулирование

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли имеют один или несколько сособственников.

При принятии решения о продаже своей доли в квартире один из собственников должен вначале предложить ее выкуп всем сособственникам. Право собственности на комнату в коммунальной квартире не оформляется как на отдельный объект недвижимости. Поэтому наличие комнаты не освобождает собственника от обязанности уведомить соседей о своем решении продать жилое помещение.

Доли в квартире могут быть «реальными» — выделенными в натуре: комната площадью 12 м², и «идеальными» — не выделенными в натуре: ¼ или 2/3. Участники долевой собственности вправе продать свое имущество в любом из случаев.

Однако предварительно он должен соблюсти процедуру извещения других участников долевой собственности. У соседей больше прав на покупку, чем у людей с улицы. Но если они откажутся, тогда долю можно продавать в открытую, другим покупателям.

Предложение выкупа доли для совладельцев должно содержать те же условия, что и другим покупателям.

Если преимущественное право было нарушено, то любой из сособственников в течение 3-х месяцев может оспорить сделку купли-продажи через суд и требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Это норма регламентируется пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса.

Воспользоваться своим правом может любой из совладельцев или соседей. Если претендентов несколько, то продавец доли вправе сделать выбор самостоятельно в пользу любого из объявившихся покупателей.

Как уведомить о продаже доли

Если все без исключения совладельцы и соседи отказались от покупки доли в квартире или в оговоренные законом сроки от них не поступило никакого ответа, продажа части недвижимости возможна другим лицам.

Предварительно следует направить уведомление о привилегированном праве покупки доли в квартире всем сособственникам и соседям — всем участникам, имеющим отношение к данной собственности.

Данные обо всех собственниках конкретного жилья содержатся в архивной справке по Форме № 9 о регистрации физических лиц на жилой площади.

Если сложились благоприятные отношения со всеми совладельцами, достаточно устно или письменно уведомить каждого из них о своем намерении продать свою долю собственности. Если никто не захочет выкупать долю, необходимо будет заверить нотариальные отказы. Только после этого можно начинать заниматься продажей стороннему покупателю.

В жизни бывает всякое: всем хороший не будешь. Отношения с другими дольщиками могут и не сложиться. В этом случае следует быть внимательным и осторожным, соблюдать все нужные сроки. Уведомление необходимо будет оформить обязательно в письменной форме и отправить каждому сособственнику.

После получения предупреждения о продажи доли у совладельцев есть еще 30 дней для принятия решения относительно покупки. После окончания срока и в случае отсутствия предложений, продавец сможет реализовать свою долю третьим лицам. Это норма предусмотрена пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Оформление отказа от покупки

Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире должен быть написан в присутствии нотариуса. В заявлении сособственник должен указать характеристики объекта недвижимости:

  • личные данные;
  • адрес;
  • площадь;
  • размер доли в процентном отношении.

Если совладельцы никак не отреагирует на посланные предложения, доказательством того, что они их все-таки получали, станут почтовые документы:

  • квитанции об отправлении;
  • уведомление о вручении корреспонденции адресату;
  • опись вложения с почтовым штампом;
  • распечатка почтового идентификатора уведомления.

Обязательно сохраните все имеющиеся документы на случай, если совладельцы все же опомнятся и заявят о своих правах. Так вы обезопасите себя от невыгодных вам решений суда.

Процедуру извещения можно доверить нотариусу, но это не бесплатно. Придется оплатить предусмотренный законом тариф. Нотариус произведет все действия, установленные законом, а после выдаст свидетельство о передаче заявления. Это и будет доказательством уведомления всех совладельцев о продаже доли собственности.

Согласно статье 24 федерального закона № 22 от 21 июля 1997 года «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли к заявлению о регистрации перехода права собственности необходимо приложить свидетельство о передаче заявления, заверенное нотариусом.

Преимущественно право выкупа является материальным, поэтому может передаваться по наследству.

Уступать свое право другим лицам запрещено. Все собственники должны высказать свой отказ от законного права выкупа долей. И сделать это нужно в письменной форме.

Обозначенные правила уведомления распространяются и на сделки обмена.

Нарушения, связанные с преимущественным правом покупки

При отчуждении доли, находящейся в общей собственности, по закону продавец должен предложить выкуп совладельцам.

На практике это право часто нарушается. Иногда это происходит в результате неприязненных отношений, иногда — без причины.

Продажа доли с нарушением привилегированного права покупки может производиться следующим образом:

  • покупателем является лицо, которое не считается держателем доли в общей собственности;
  • продажа доли стороннему лицу до истечения 30-дневного срока, когда были получены уведомления совладельцами.

Могут быть и другие случаи, но в любом случае они сводятся к нарушению прав участников долевой собственности, которые гарантированы им статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

В этом же документе обозначено, что любой из участников общей собственности в ситуации с нарушением преобладающего права выкупа может обратиться в суд с требованием перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Срок использования преимущественного права покупки доли составляет 3 месяца. Это значит, что исковое заявление в суд должно быть подано не позднее 90 дней после получения уведомления о продаже.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного суда и Пленума Верховного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года прописано, что отсчет 3-месячного срока начинается с момента, когда лицу становится известно о нарушении права.

Это значит, что совладельцы могут узнать о продаже и спустя 3 месяца после получения уведомления. К примеру, соседи получили сведения из ЕГРП.

Если истцы пропустили срок, то суд откажет им в переходе прав. Однако если время упущено по уважительным причинам (имеется справка о лечении в стационаре), то в суде можно восстановить свои права.

Заключение

Преимущественное право покупки квартиры имеют все совладельцы объекта недвижимости, а также соседи, если речь идет о коммунальной квартире.

При продаже должна соблюдаться определенная процедура: необходимо известить всех сособственников в письменной форме, дождаться их решения, при отказе оформить процедуру у нотариуса. Срок преобладающего права выкупа составляет 3 месяца с момента получения уведомления о продаже.

Источник: http://expert-home.net/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Адвокат24
Добавить комментарий