Проблема в новостройке

Как не нужно покупать квартиру: 7 проблем новостроек

Проблема в новостройке
СПЕЦПРОЕКТ “НАШ КИЕВ” И MONITOR.ESTATE

Покупка недвижимости в Украине – дело непростое.

Мы собрали семь проблем, с которыми могут столкнуться потенциальные покупатели, и советы, как этих спорных вопросов избежать.

Как без хлопот купить квартиру мечты в столичной новостройке ― лайфхаками делится Владимир Копоть, адвокат и руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate.

Не повторяйте это в реальной жизни!

Поверили застройщику на слово, а в реальности получили дом без парковки и детской площадки

Информация о строительном проекте на сайте застройщика, в рекламе и в разрешительных документах должна быть одинаковой. Но в реальности все три версии могут отличаться. Хорошо, если дом построят без нарушений проекта и техники безопасности.

Но застройщик может, например, поставить коллектор, который рассчитан на большее количество потребителей канализации. Или написать в проекте, что окна будут немецкими, а они в итоге окажутся китайскими. Возможно строительство новостройки и без заявленного изначально паркинга.

В конце концов это будет уже совсем другой дом, и документы на него тоже понадобятся другие.

Без специалистов сложно выявить многие недоработки, разве что они будут ну уж очень ярко выражены. Небольшие проблемы и недоработки можно решить, обратившись напрямую к застройщику. Ведь, как и у любой вещи, у нового дома есть определенный гарантийный срок. По закону, он не может превышать 10 лет. В течение этого времени застройщик должен устранить строительные недоработки.

Если инвестор обнаружил обман до покупки квартиры, от сделки можно отказаться. Но если недостатки вышли на поверхность уже после подписания договора и оплаты, все гораздо сложнее.

Потребовать построить парковку, детский сад и выполнить обещанное от застройщика, устранить недоработки дома или квартиры можно через суд или подав заявление в Прокуратуру.

Но для этого нужно собрать доказательства: письма с ответами застройщика, заключения специалистов о проблеме, ответы на запросы в разные структуры и другое. Помочь с этим могут юристы Monitor.Estate.

К сожалению, на рынке недвижимости процветает коррупция. Например, один из домов ЖК «Нивки-Парк» начали строить в апреле 2018 года, хотя разрешение на строительство застройщик получил только в марте 2019 года. Или же давняя история с ЖК «Элита-центр» и других 40 незаконными недостроями застройщика Анатолия Войцеховского.

Он свою часть работы выполнил и построил дома. Но дела по самостроям переданы в суд, а прокуратура арестовала его имущество, в том числе и недостроенные дома, на 200 млн гривен. Люди блокируют дороги и кричат об обмане, но они же добровольно вложили деньги в строительство.

Поэтому перед сделкой очень важно проверять все документы, чтобы быть уверенным в отсутствии рисков.

Получили дом без электричества, воды и лифта. Ну ничего, зато крыша над головой есть

По закону, подключить воду, свет и другие коммуникации застройщик обязан максимум через 120 дней со дня принятия дома в эксплуатацию. После этого собственники квартир подписывают договора с поставщиками электроэнергии, холодной и горячей воды, отопления, водоотведения. Затем жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) берет дом на баланс.Но в Киеве есть масса примеров, когда жильцам сдавали дома с неработающими коммуникациями. Например, инвесторы ЖК «Ново-Демеевский» в Голосеевском районе получили дом без света. Тогда застройщик и «Киевэнерго» никак не могли согласовать договор о передаче трансформаторных подстанций. Жители боролись с ситуацией 8 месяцев. Они писали коллективные письма в Киевгорадминистрацию, встречались с представителями застройщика.

К счастью, история закончилась благополучно. Дом сначала подключили к временной, то есть строительной схеме питания. А после передачи застройщиком пакета всех необходимых документов «Киевэнерго», дом был подключен к электроснабжению по постоянной схеме.

Нельзя верить только рекламе и обещаниям застройщика. Еще до заключения договора нужно проверять, были ли у застройщика проблемы с подключением коммуникаций и сдачей объектов в эксплуатацию.

Почему люди готовы потратить 40-50 тысяч долларов на покупку квартиры, но не готовы отдать 200-300 долларов на проверку юридических рисков? Покупая машину, ее обязательно везут на СТО специалисту для проверки.

А квартиры нужно проверять еще тщательнее, и только внешним осмотром или обещаниями застройщика здесь точно не обойтись.

Земля под новостройкой не принадлежит застройщику, и мы не знаем ее целевое назначение

В 2018 году в Киеве насчитывалась 71 незаконная стройка, где строительная документация не отвечала требованиям законодательства, а проблемы были, в том числе, и с земельными участками под строительство.У участка, на котором планируют возвести жилой многоэтажный дом, должно быть правильное целевое назначение ― «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Если целевое назначение другое, есть риск, что дом просто не построят.

Например, в июне прошлого года хозяйственный суд Киева принял решение снести жилой комплекс «Перспектива» в Деснянском районе столицы. Причина ― дома возвели на земле с целевым назначением «Образование». Застройщик при получении разрешения на стройку обязался построить на этом участке детский сад.

Но огородив строительную площадку забором, взялся возводить многоэтажку, попутно продавая будущие квартиры всем желающим. Инвесторы пытаются договориться с Киевской администрацией о сохранении своего комплекса, суды о сносе ЖК тянутся до сих пор.

Последний этап выиграли инвесторы, но местные власти уже подали кассацию на это решение суда.

Многие девелоперские компании (компания-застройщик, ― прим.ред.) пользуются коллизией в законодательстве и строят объект не по целевому назначению, а по виду пользования и функциональному назначению.

Например, строят дома на земельных участках с целевым назначением «промышленность, коммерческое использование и общественное назначение» и «для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки». На территориях с таким назначением можно построить только завод или офисные нежилые помещения.

Но клиентам показывают документы на земельный участок с функциональным назначением «для строительства, эксплуатации и обслуживания многоэтажного жилого комплекса с подземным паркингом». Здесь кроется проблема несогласованности регулирования земельной и градостроительной документации. Пресекать эту ситуацию многим не выгодно.

Рекомендуем внимательно изучить текст градостроительных условий и ограничений, в которых указываются четкие основания для проведения строительных работ. Эти правила обязательны для всех новостроек.

Из новостей узнали, что наш застройщик оказался банкротом и деньги пропали

В целом, процесс банкротства застройщика — дело долгое и непростое. Есть даже отдельный закон, который этот процесс контролирует: «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (с 21.10.2019 года ему на смену придет уже принятый Кодекс Украины по процедурам банкротства).Крайне важный для инвестора момент в случае банкротства застройщика ― 30-дневный срок со дня рассмотрения судом дела о признании компании банкротом. За это время инвестор должен подать иск в суд, решив заранее, хочет ли он материальную компенсацию или все же предпочитает дождаться фантомную квартиру. Если дом только начинают строить, шансов получить готовую квартиру меньше, ведь для завершения строительства нужны значительные инвестиции. В этом случае лучше расторгнуть договор и рассчитывать на компенсацию ущерба или (и) морального вреда. Если застройщик обанкротился, так и не окончив строительство, инвесторы имеют право создать жилищно-строительный кооператив, требовать от компании-банкрота передачи объекта в их управление и попытаться достроить объект самим. Так сделали инвесторы 22-этажного ЖК «Три богатыря» по улице Борщаговской. Застройщик ОАО АК «Киевреконструкция» начал строительство в 2004 году. Но в 2007 году у него закончились деньги, и стройка остановилась. Покупатели квартир создали жилищно-строительный кооператив, который стал выполнять роль застройщика. В июле прошлого года ЖСК подписал договор с новым генподрядчиком, компанией «Сити Стайл». В итоге, жилищный комплекс планируют ввести в эксплуатацию в конце 2019 года. По словам членов кооператива, для окончания строительства нужно 98 млн грн. Половину стоимости генподрядчик покрывает за счет покупки у инвесторов нежилых помещений. Но инвесторам придется доплатить по 2800 грн за каждый квадратный метр.

Monitor.Estate тратит несколько секунд на проверку застройщика и фирмы-подрядчика, их участия в судебных процессах и всей документации по новостройке.

Мы мониторим семь разных реестров с открытыми данными. Обязательно нужно проверять каждый отдельный дом, потому что не существует такого понятия, как «репутация застройщика».

У одного и того же застройщика могут быть проблемы с разными новостройками.

После сдачи дома застройщик требует доплатить за лишние метры по завышенной цене

После сдачи дома и обмера, Бюро технической инвентаризации (БТИ) может выяснить, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной из-за технических погрешностей. Такая ситуация на строительном рынке если не стандартная, то, как минимум, очень частая.

Инвестор, покупая квартиру в только строящемся доме, при получении ключей рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «бонусную» жилую площадь по текущей уже подорожавшей цене. Ведь сумма за квадратный метр на разных этапах строительства разная. Для сравнения, в Киеве на этапе «котлована» квадратный метр в доме эконом-класса стоит 13,5-17,5 тысяч гривен. Перед сдачей в эксплуатацию цена «квадрата» вырастает до 15-21 тысяч гривен в зависимости от района столицы, где возводится дом.В договоре и в реальности площадь квартиры может отличаться на 0,5-3 кв. метра. Поэтому нужно контролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница, за которую в случае чего заплатит клиент, ― не более 2 кв. м. Это рекомендуемая цифра без четких подтверждений. Если в итоге «бонусный» метраж превысит заранее прописанный в договоре, это уже не будет соответствовать условиям сделки, и у сторон появится право расторгнуть договор из-за несоблюдения условий купли-продажи. Адекватную цену за каждый «бонусный» метр тоже нужно прописать в договоре заранее. К слову, случаи, когда площадь квартиры в итоге уменьшается, и застройщик выплачивает покупателю «лишние» деньги, встречаются крайне редко.

Мы рекомендуем нашим клиентам вносить в договор пункт о сроках строительства с пеней за просрочку. Как правило, все застройщики задерживают сроки на год-полтора.

В будущем это дает возможность подписать мировое соглашение между сторонами. Согласно ему, продавец не выплачивает пеню, а покупатель не доплачивает за лишние квадратные метры квартиры.

Это позволяет покупателю сберечь около 1,5-2 тысяч долларов с объекта.

Оказалось, что квартиры в новостройке находятся под залогом или арестом

Проверка недвижимости в судебном реестре помогает понять общую картину по определенному дому. Важно выяснить, нет ли между застройщиком и инвесторами запретов, арестов, обременений, судебных дел. Ведь такие споры длятся годами.

На застройщика в таких случаях часто накладывают ограничения в виде запрета на строительство. Например, На Подоле уже второй год строится ЖК «Подол град Vintage». Сейчас стройка заморожена из-за ряда запрещающих предписаний ответственных госорганов и открытого уголовного производства.

Но квартиры в комплексе по-прежнему продаются.

Обывателю сложно собрать всю нужную информацию в Едином реестре судебных решений. В сервисе Monitor.Estate же все данные подтягиваются автоматически. Создается карточка объекта, в которую внесена информация о разрешительной документации, целевом назначении земельного участка, судебных разбирательствах, наличии или отсутствии налогового долга, статус юридических лиц, связанных объектах.

Monitor.Estate показывает клиентам юридическую историю недвижимости и застройщика, чтобы люди не попали на аферистов, ― рассказывает Владимир, ― Заказав отчет на сайте, клиент получает его на свою почту в течении нескольких секунд с подробным описанием выявленных рисков и рекомендаций.

Полностью оплатили квартиру, но дом не достроили и деньги не возвращают

Вернуть деньги, вложенные в недвижимость, возможно, но без помощи грамотных юристов сделать это сложно.

Каждая стройка ― как живой организм. Ситуация может меняться каждый день: могут отменить разрешение на строительство или расторгнуть договор аренды на землю, вдруг возникнет налоговый долг или появится судебное дело.

За всеми изменениями можно следить в сервисе Monitor.Estate. И если вы разрываете договор с застройщиком, юристы сервиса помогут вам вернуть деньги.

Если в договоре не предусмотрен порядок возврата денег при выходе из сделки или неисполнении застройщиком своих обязательств, я бы советовал отказаться сотрудничать с таким застройщиком.

Люди должны проверять новостройки и читать договор перед покупкой, а не после. Для этого есть масса видео, статей, и мы с коллегами об этом говорим постоянно.

Разработали даже сервис Monitor Estate, где можно все быстро проверить и спать спокойно.

Надеемся, наши советы уберегут вас от некоторых проблем и помогут выбрать жилье своей мечты!

Анна ДеревянкоИллюстрации: Дарья Скульская

Источник: http://plus.nashkiev.ua/novostroi

Новостройка: проблемы и пути их разрешения

Проблема в новостройке

Привлекательная невысокая стоимость – главное достоинство квартиры в новостройке для тех, кто подыскивает себе жилье по карману.

Но бывает, что, найдя недорогое решение жилищного вопроса, покупатель сталкивается с целым букетом проблем.

И ладно бы, если бы дело касалось только необходимости сделать ремонт в новостройке – услуги качественного ремонта, к счастью, предоставляют десятки фирм, в репутации которых сомневаться не приходится – всё куда сложнее.

Попытаемся проанализировать наиболее часто возникающие проблемы при покупке квартиры в новостройке. Точнее – не при покупке, а в тот момент, когда деньги за новое жилье уплачены сполна, а вот самой новенькой квартиры – как не было, так и нет.

Итак – что делать, если…

… Сроки сдачи жилья срываются по вине застройщика

Ситуация, увы, обычная для отечественного жилищного рынка.

И даже необходимость оплачивать членство в СРО (а значит – априори располагать средствами для завершения строительства в срок при любых ситуациях), и необходимость иметь на счету средства, достаточные для финансирования возведения объекта, не спасают многих и многих застройщиков от временной приостановки работ. Но.

Волновать покупателя, уже оплатившего стройку и собственную квартиру, это не должно. Хотя бы потому, что он свою долю внес – а значит, имеет полное право получить ключи от нового жилья. Провести там электромонтажные работы. Перепланировать квартиру. Словом – делать все, что может делать собственник.

Если ситуация зашла в тупик, и застройщик не может выполнить свои обязательства по сдаче новостройки в срок, указанный в договоре, дольщик имеет право на получение компенсации.

Размер её весьма внушителен: 1/150 от стоимости купленного дольщиком жилья – причем, за день просрочки. Теоретически, эта сумма должна позволить дольщику обеспечить себя хотя бы временным жилищем.

На практике – это, скорее, компенсация морального ущерба.

Отказ от выплат при полностью доказанной вине застройщика дольщику не грозит – все та же СРО обязана выплатить причитающиеся потерпевшему суммы, поскольку каждый из членов саморегулирующейся организации выплачивает страховые взносы как раз для решения подобных вопросов.

… В ходе оформления в собственность жилья в новостройке возникают трудности

Основная причина затягивания с оформлением – сложные взаимоотношения между инвесторами и застройщиком: помимо дольщиков в проект строительства вкладывают деньги крупные финансовые структуры, которые, в итоге, могут банально «не поделить» прибыль от реализации.

Решение проблемы до банальности простое – суд. Более того, в подавляющем числе случаев доказательство права на собственность выливается в предоставлении суду документов, подтверждающих покупку и оплату строительства квартиры. Впрочем, дело касается только признания права собственности – ни о какой компенсации моральных травм и дополнительных расходов, которые нес дольщик, речи не идет.

… Застройщик сдал дом с дефектами и недоделками

Речь идет о дефектах, которые обнаруживают жильцы сразу после заселения. Их исправление – начиная с переустановки стеклопакетов и заканчивая заделкой щелей и трещин – занимается застройщик. Следует помнить, что отделка домов, которые только что сданы – весьма рискованное предприятие. В идеале – года полтора-два нужно подождать, чтобы дом дал усадку.

Въехав в квартиру в новостройке – не спешите с ремонтом до тех пор, пока не выявите – возможно, вместе с соседями – всех дефектов и недоделок, которые оставил застройщик.

Если же он закончило работу – то можно смело заказывать хоть сантехнические работы, хоть ремонт квартир сообща.

… Трубы горят, а вода не течет

То есть – если эксплуатирующая организация явно не до конца отрабатывает деньги, что вы ей платите. Застройщик в данном случае оказывается не при чем – даже если эксплуатирующая организация и является связанной с ним юридически. Решение проблемы с неработающими инженерными сетями точно такое же, как и в случае с недоделками в новостройке – суд.

В подавляющем большинстве случаев судья встает на сторону дольщиков.

Основанием для обращения в суд могут служить и слишком внушительные счета, которые присылает вам эксплуатирующая организация – обычно это случается, когда застройщик «не доработал инженерку»: деньги на устройство водопровода, канализации и отопления берутся как раз из увеличенных в два-три раза счетов за свет, воду и т.д.

… Нет инфраструктуры

Новостройки обычно возводятся целыми микрорайонами – и в этом случае возникает проблема обеспечения сразу сотен людей той инфраструктурой, к которой они привыкли: начиная с нормальной дороги и заканчивая магазином под окном, детским садом за углом и школой в соседнем дворе.

Проблема решается крайне сложно – решением суда новый супермаркет в двух шагах от нового жилого комплекса не появится. Единственный выход – внимательно изучать инфраструктуру, которая имеет место быть вблизи новостройки ещё до заключения договора долевого строительства.

Дата публикации новости: 06.08.2013

Источник: http://antares-stroy.ru/news/novostroika_problemy_i_razresheniya/

7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке

Проблема в новостройке

1 июля 2019 года были опубликованы поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», которые повышают безопасность покупателей при заключении сделок. Теперь можно не отдавать деньги застройщику, а перечислять их на эскроу‑счёт в банке. Строительной компании банк передаст нужную сумму после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Если всё равно переживаете насчёт темпов и качества строительства, перед заключением сделки изучите репутацию застройщика. История его предыдущих проектов поможет понять, будет ли квартира готова в срок.

Что нужно делать

Проверьте, есть ли у строительной компании учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, утверждённые годовые отчёты и аудиторские заключения.

Убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство и право на земельный участок. С этими документами можно ознакомиться на сайте строительной компании или в офисе продаж, отказать вам не имеют права.

Посмотрите, какой рейтинг у выбранной организации в Едином реестре застройщиков. Он может иметь значение от 0 до 5. Чем ближе к пятёрке, тем больше домов застройщик сдал в срок.

2. Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке

А теперь кусаете локти, потому что могли за те же деньги купить квартиру ближе к центру или с большей площадью. Выдохните и не торопитесь. Квартиру покупают минимум на несколько лет, если не на всю жизнь. Сравните несколько вариантов и выберите подходящий, а не соглашайтесь на первый попавшийся, даже если вам обещают скидку.

Что нужно делать

Для начала определите, какие параметры важны для вас в характеристиках квартиры. Про цену пока речь не идёт, с ней разберёмся на следующем этапе. Возможно, вы не хотите тратить больше получаса на дорогу до работы, мечтаете о квартире со свободной планировкой или не прочь жить на девятом этаже и каждый день любоваться закатами.

Изучите предложения застройщиков и агентств. Посмотреть, какие квартиры продают в новостройках вашего города, можно на Авито — это удобнее, чем проверять доступные варианты на сайтах строительных компаний.

С помощью фильтра можно выбрать район, этаж, количество комнат и площадь жилья. Когда уже точно знаете, в каком районе хотите обосноваться, квартиры удобно искать прямо на карте.

Если интересует конкретный жилой комплекс, посмотрите все доступные варианты в карточке проекта. Здесь можно найти информацию о разрешении на строительство, планируемую дату ввода в эксплуатацию и описание концепции проекта, а ещё — подобрать квартиру с подходящей площадью.

Приглянувшиеся варианты добавляйте в «Избранное», чтобы потом сравнить их и определить лучший.

Когда появится объявление о продаже квартиры, похожей на те, что вам понравились, Авито об этом сообщит. Если присматриваетесь к определённому застройщику, подпишитесь на его обновления: вам будет приходить информация о новых предложениях.

Найти квартиру

3. Оказалось, что дом стоит в чистом поле

Рекламные буклеты обещают, что во дворе будет современная детская площадка, рядом с домом — школа и поликлиника, а на дорогу из центра города до нового микрорайона уйдёт 15–20 минут.

Вы покупаете квартиру, но на деле всё иначе: проект сдан, а обещанной инфраструктурой даже не пахнет.

Вокруг ни магазинов, ни поликлиник, а до ближайшей остановки надо идти пешком через пустырь без единого фонаря.

На самом деле вероятность такого исхода можно предугадать заранее. Только верить надо не рекламе, а документам и фактам.

Что нужно делать

Изучите проектную декларацию. Если застройщик уверяет, что обустроит во дворе парковку, игровую площадку и место для занятий спортом, всё это должно быть указано в декларации.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Наконец, съездите на место стройки и проверьте всё сами: сколько времени на самом деле займёт путь до вашего будущего дома, далеко ли до остановки, ходят ли вообще туда маршрутки или придётся добираться с работы с пересадками.

4. Вы соблазнились низкой ценой

Даже если вам обещают приличную скидку, не спешите заключать сделку. Бизнесу нет смысла работать в убыток, так что, если предлагают жильё за бесценок, на это должны быть причины.

Что нужно делать

Выясните, за что именно скидка. Если дом уже сдан, можете осмотреть квартиру на месте и прикинуть, устраивает ли вас такой вариант.

Иногда со скидкой продают квартиры, которые попросту никто не берёт: например, на первом этаже возле лифта и с видом на парковку. Да, выйдет дёшево, зато весь день за стеной громыхает лифт, а под окном шумят машины.

5. Вы подписали документы, просмотрев их по диагонали

Покупка квартиры — тот случай, когда придираться стоит к любой букве в договоре. Обидно отдать несколько миллионов и узнать, что на самом деле ипотеку можно было взять на более выгодных условиях. Ещё обиднее выяснить, что заказчик включил в договор или дополнительное соглашение пункт, согласно которому он может менять срок сдачи дома.

Что нужно делать

Чтобы покупка квартиры не превратилась в одну большую проблему, заранее поищите на Авито юриста, который специализируется на недвижимости. Он возьмёт на себя всё сопровождение сделки: проверит документы застройщика, поможет согласовать договор и зарегистрировать право собственности.

6. Вы ориентируетесь на площадь квартиры, а не на планировку

В итоге оказывается, что от этой площади мало толку — рационально использовать её не получается. Например, все дополнительные метры ушли на длинный, но бесполезный коридор, а пятиугольная комната оказалась привлекательной только на картинке: нормально расставить мебель в ней просто невозможно.

Что нужно делать

Выбирайте квартиру под ваш образ жизни. Если часто собираете гостей, ищите вариант без проходных комнат, чтобы посиделки не мешали другим членам семьи.

Если рано уходите на работу, вам подойдёт квартира, где спальню от кухни и ванной отделяет коридор или дополнительная комната. Так хотя бы не разбудите домашних во время утренних сборов.

Оптимальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник. Когда на счету каждый метр, покупать квартиру с нестандартной геометрией нет смысла: полноценно использовать пространство здесь сложнее, чем в стандартных четырёхугольных помещениях.

7. Вы приняли квартиру, хотя толком ничего не проверили

Дальше начинается самое интересное. Площадь квартиры внезапно оказалась меньше, чем прописано в договоре, стены кривые, между окном и стеной щели, стояки подтекают, а из‑за плохой звукоизоляции вы слышите каждый чих у соседей.

По закону вы можете потребовать от застройщика, чтобы он устранил недостатки или возместил вам расходы, если решите исправлять недочёты своими силами. Важно сделать это до того, как подпишете акт приёма‑передачи объекта недвижимости.

Что нужно делать

Если не разбираетесь в строительных тонкостях, найдите на Авито специалиста по приёмке квартир и осмотрите жильё вместе с ним. Он проверит, как установлены двери и окна, выяснит, всё ли в порядке с отоплением, электрикой и водоснабжением, измерит площадь комнат.

После осмотра специалист поможет заполнить акт приёма‑передачи с учётом всех найденных недостатков. Этот документ вы возвращаете застройщику, а он должен решить перечисленные в акте проблемы.

Выбрать квартиру на Авито

*По данным исследования, проведённого OOO «Форейтор» для ООО «КЕХ еКоммерц» в августе 2019 года.

Источник: https://lifehacker.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

ПАТТАЙЯ. НОВОСТРОЙКИ И НЕ ОЧЕНЬ. ПРОБЛЕМА ВЫБОРА

Проблема в новостройке

В этой статье мы будем говорить о квартирах, а не домах, потому что именно строительство новых кондоминиумов является доминантой строительного бума Таиланда и его курортных районов.

Не секрет, что стоимость квадратного метра в новом проекте, особенно если контракт заключен еще на этапе строительства, будет всегда меньше, чем у аналогичной по качеству и характеристикам квартиры на вторичном рынке. Казалось бы, отличная возможность приобрести больше метров за те же деньги.

Однако, не все так просто. Каждый вид недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Попробуем перечислить их.

Плюсы новостроек.

  1. Цена. Действительно, стоимость квартиры в новостройке будет ниже такой же, но уже построенной квартиры. Особенно ощутима разница в цене будет при приобретении квартиры еще на этапе строительства. В последнем случае к моменту завершения строительства стоимость это же квартир ы поднимется на 20-30 процентов, что может быть интересно покупателям с инвестиционными целями.
  2. Большинство застройщиков новых проектов предоставляют рассрочку. Она может быть выдана как на период строительства, так и на некоторый срок (от 1 до 5 лет) после окончания строительства. 
  3. Проекты новых кондоминиумов в большинстве своем представляют современные ресорт-комплексы, со своей инфраструктурой, бассейнами, большой территорией с ландшафтным дизайном, тренажерными залами, кафе, ресторанами, магазинами.
  4. Как правило, современная квартира имеет более комфортную планировку и более современную и качественную отделку (в Таиланде практически все новые квартиры сдаются уже с отделкой, проведенными коммуникациями, кухонным и сантехническим оборудованием). 
  5. Чем «позднее» построена квартира, тем более современные технологии, строительные материалы и оборудование использованы при ее строительстве.
  6. Новые квартиры имеют новые инженерные коммуникации (трубы, электропроводка и т.п.)
  7. Не всегда, но достаточно часто у вас есть возможность внесения некоторых изменений на этапе строительства (собственная планировка, объединение нескольких квартир в одну и т.п.)
  8. Покупка новой квартиры у прямого застройщика является одним из наиболее безопасных видов сделок с недвижимостью в Таиланде, поскольку такие договора строго контролируются законодательством и застройщик юридически ограничен в формулировании условий договора.

Минусы новостроек.

  1. Покупая квартиру на этапе строительства, вы покупаете «кота в мешке». Демонстрируемые застройщиком компьютерные 3D фотографии намного улучшают действительность – в реальности многое оказывается не так, как на картинках.
  2. Квартира на этапе строительства – это невозможность немедленного заселения. Зачастую строительные проекты задерживаются и заселение происходит позднее запланированных сроков (на год или даже больше).
  3. Новые проекты, как правило, строятся на новых участках земли, которые будут удалены от центра и развитой инфраструктуры. Лишь в небольшом количестве случаев проекты реализуются в уже освоенных местах, правда из-за стоимости земли, цена таких квартир становится существенно выше. Если покупатель преследует лишь курортные цели, то это, может быть и не играет большой роли, поскольку чистота пляжа и моря, наличие собственной инфраструктура проекта, а также тишина и покой – с лихвой компенсируют эти недостатки. Если же у покупателя присутствуют планы по сдаче квартиры в аренду – то местоположение становится одним из самых главных критериев выбора.
  4. Строительство новых проектов в районах с неосвоенной инфраструктурой несет в себе риски того, что в скором будущем рядом будет начато строительство еще одного комплекса, что, помимо неудобств строительства, может принести и более существенные огорчения – например ваш прекрасный вид на залив будет перекрыт новым зданием.

Плюсы вторичного жилья.

  1. Выбор. Если количество новых строящихся проектов в той же Паттайе измеряется сотнями, то количество предложений на вторичном рынке – десятками тысяч. То есть для покупателя с большим количеством требований, или имеющих весьма специфичные требования намного больше шансов найти здесь для себя подходящий вариант.
  2. Вы сразу видите и понимаете, что вы покупаете. Вы можете оценить качество здания, состояние квартиры, микрорайон и принять решение, основываясь не на обещаниях, а на фактах.
  3. Возможность немедленного заселения. Ждать ничего не нужно.
  4. Скорее всего, объекты вторичного рынка будут расположены в районах с уже сформировавшейся и устоявшейся инфраструктурой. Здесь будет больше вариантов для покупки жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду (в первую очередь, из-за правильного района).

Минусы вторичного жилья.

  1. Цена. Она будет выше, чем у новостройки того же уровня.
  2. Отсутствие финансовой рассрочки (как правило, хозяева квартир не рассматривают такие варианты продажи, но бывают редкие исключения).
  3. Старая инженерная инфраструктура.
  4. В большинстве случаев – необходимость ремонта (как правило, косметического).
  5. Более высокие юридические риски. В отличии от сделки с застройщиком, здесь государство мало что контролирует и условия договора купли-продажи зависят от умения торговаться и знания возможных подводных камней.

Источник: https://pattayarealty.com/ru/info/Novostroiki-i-ne-ochen/

Проблемные новостройки: чем встречает новое жилье

Проблема в новостройке

Квартира в новом высотном доме — мечта многих. Однако когда она вот-вот готова сбыться, нужно не терять голову, а быть готовым к возможным проблемам. Перестраховаться лучше заранее, чтобы потом на исправление недочетов не тратить крупные суммы.

Проблемы новостроек: Правовые моменты

Новые квартиры изначально идут с черновой или даже чистовой отделкой (кстати, интересно почитать: «Квартира в новостройке: с отделкой или без?»). Редко когда в документах на жилье подробнейшим образом описывается, какой вид должна иметь квартира при сдаче, но на прямые полы, окна без щелей и работающие коммуникации имеет право каждый.

Поэтому при приеме готовой квартиры из рук застройщика необходимо проверить, соответствует ли она этим нормативам. Составьте акт осмотра с представителем застройщика или ТСЖ, укажете в нем все недочеты и оформите заявление-претензию. Весь брак должны устранить за 45 дней.

Если боитесь не заметить чего-то сами, наймите эксперта — оплата его услуг может сэкономить вам деньги в будущем и избавить от головной боли.

Некоторые проблемы встречаются в большинстве новостроек и считаются нормой. Тут уже вам решать, мириться ли с таким качеством жизни или вкладывать собственные средства в ремонт новой квартиры. С какими же проблемами вы можете столкнуться?

Плохая звукоизоляция

Просыпаться от того, что чихнул сосед через три квартиры или терпеть детей, которые бегают как слонята по вашему потолку — не самое приятное. Плохая звукоизоляция — бич современных многоэтажек.

Беспокоиться об улучшении ситуации лучше еще на черновом этапе ремонта: поглощающие звук панели или дублирование стен гипсокартоном с прокладкой внутри сократит площадь комнат, но зато даст куда больше свободы в жизни.

Звукоизолировать нужно и потолок с полом, а вот стены можно отделать только внешние.

Плохое отопление и теплоизоляция

Многие жители новостроек жалуются на холод зимой: внешние стены ледяные и через них даже может дуть. Звукоизолирующие материалы, о которых мы говорили выше, помогут и утеплить квартиру.

Либо можно отдельно взять утеплитель и покрыть им, как минимум, стены с окнами. Они станут меньше остывать и охлаждать квартиру зимой и уменьшится утечка тепла через микрощели.

Еще одно полезное мероприятие — замена самых простых батарей, установленных застройщиком, на более современные и эффективные.

Плохие окна

Это еще одна вещь, из-за которой в квартире может быть холодно. Слишком тонкие окна новостроек часто бывают и неаккуратно посажены в проем, образуются щели.

Не говоря уже о некачественной фурнитуре и склонности к аккумуляции влаги и, как следствие, плесени. Здесь совет категоричен: сразу менять на хорошие качественные окна.

И лучше до чистового ремонта, чтобы не повредить покрытие вокруг.

Трещины от усадки дома

Трещины появляются в новых домах от неидеальных инженерных планов, ошибок в закладке фундамента и экономии на материалах. Когда жильцы активно начинают переезжать в дом, а при этом делать перепланировки со сносом перегородок или даже обычные ремонты, трещины — очень реалистичный прогноз.

Чтобы избежать этого, стены можно самостоятельно укрепить, например, фиброволокном. Но легче сделать возможные трещины скрытыми от глаз — оформить стены панелями или, как минимум, обоями. На окрашенных стенах трещины видны сильнее всего, первые несколько лет вам придется все время штукатурить и перекрашивать различные участки.

 Уже появившиеся трещины, в конце концов, можно временно закрывать постерами или вьющимися цветами.

Коммуникации

Часто в новостройках бывают проблемы с напором воды или горячая и вовсе постоянно пропадает. Эту проблему лучше оформить как брак при приемке у застройщика, но если не заметили, а судиться нет никакого желания — коммуникации лучше поменять за свой счет. Иногда хватает замены насоса, иногда приходится менять целый стояк.

Проблемы с электрикой чаще всего выражаются в банальной нехватке розеток. Современные люди так активно пользуются электрическими приборами, что нам нужно очень большое количество розеток.

И лучше на черновом этапе продумать и реализовать идеальную электрическую сеть дома, а не мучаться потом с бесконечными удлинителями и проводами по всей квартире.

Если вы все же столкнулись в этой проблемой, эта статья будет полезной: «Провода: спрятать или оставить».

Фотографии: shootfactory.co.uk, matchbookmag.com, yardi.com, au.travelmob.com

Источник: https://kvartblog.ru/blog/problemnye-novostrojki-chem-vstrechaet-novoe-zhile/

Советы юриста: На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

Проблема в новостройке

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, как и любая инвестиция, предполагает ряд рисков. Специально для своих читателей 3m2 поинтересовался у юриста, как минимизировать эти риски и на какие нюансы обратить внимание при заключении договора инвестирования.

Олег Бойчук, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства ЕПАП Украина, адвокат:

Если относиться к покупке помещения в новостройке как к инвестиции – как это и следует делать – подготовку к сделке можно разделить на ряд классических действий (этапов).

Этап 1. Сбор информации, анализ рисков

Бдительный инвестор должен постараться собрать максимум информации о застройщике и потенциальном объекте инвестирования. Необходимую информацию можно условно разделить на две категории – официальную и неофициальную.

К официальной информации относятся документы, предоставляемые самим застройщиком, а также данные публичных реестров.

Как обезопасить инвестицию в новостройку

Как правило, застройщик делится базовыми правоустанавливающими и разрешительными документами. Отказ застройщика предоставить документацию следует оценивать, как признак наличия проблем.

Параллельно нужно изучить все официальные источники в открытом доступе. К счастью инвестора, таких источников (реестров) на сегодняшний день множество.

Чтобы собрать нужную информацию и правильно ее обработать может понадобиться консультация юриста.

В фокусе юридического анализа всегда должны быть такие вопросы: корпоративный статус застройщика, существование судебных процессов и/или уголовных производств, наличие прав на землю и их природа, разрешительные документы на строительство вместе с необходимыми исходными данными, проектная документация и ее согласования (экспертиза), соответствие существующей и перспективной градостроительной документации.

Кроме этого, следует просмотреть доступнуюнеофициальную информацию – прессу, интернет.

Скандалы и другие проблемы, в которых замешан застройщик или его аффилированные лица, могут быть дополнительным индикатором риска.

Однако к такой информации нужно относиться осторожно и по возможности перепроверять, т.к. это может быть фейк, который распространяют конкуренты или другие недоброжелатели.

Нужно проверить список банков, с которыми сотрудничает застройщик и которые кредитуют инвесторов этого застройщиков. Сам факт наличия таких предложений от банков – уже хороший знак: можно предположить, что банки уже проверяли застройщика и соответствующий объект. Чем больше банков сотрудничают с застройщиком, и чем они известней, тем больше компании можно доверять.

Важно также обратить внимание на историю застройщика: как долго работает на рынке, сколько объектов сдал в эксплуатацию, сколько строит в настоящее время и т.п. Естественно, застройщики с богатой позитивной историей имеют больше шансов оказаться благонадежными.

Еще один фактор, который следует учитывать – это природа акционерного капитала застройщика и его открытость.

Публичные компании, а также частные компании, которые раскрывают информацию о своих собственниках, зарабатывают таким образом плюс к репутации и благонадежности.

Информацию об этом, как правило, можно найти на сайте застройщика. Однако действительно публичных компаний с прозрачной структурой бизнеса в Украине немного.

2. Изучение предлагаемого застройщиком договора и анализ рисков

Как правило, застройщик навязывает разработанную им структуру сделки и договор, ведь это основной инструмент в отношениях с инвестором.

Прежде всего, нужно смотреть на тип договора. Многие застройщики используют договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость, предварительные и другие подобные им договоры.

С формально-юридической точки зрения, все они потенциально спорные, т.к. выходят за рамки инструментов инвестирования и финансирования строительства, которые предусмотрены ст.

4 закона «Об инвестиционной деятельности».

Прежде всего, нужно смотреть на тип договора

Тем не менее, на практике эти договоры настолько распространены, в т. ч. среди крупных застройщиков с хорошей репутацией, что исключать их из поля зрения инвестора только лишь по причине спорной юридической природы нецелесообразно.

Кроме этого, даже наличие договора по одной из предусмотренных законом схем инвестирования и финансирования (а это: фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, выпуск целевых облигаций) не гарантирует безопасность сделки для инвестора. Дискуссия об этом нюансе ведется уже давно.

Где проверить законность стройки: полезные ресурсы

Что касается содержания договора, то инвестору придется смириться с тем, что стандартный текст договора, который предложит застройщик, будет составлен в пользу застройщика по большинству пунктов. Застройщики редко позволяют отклоняться от своих стандартных договоров, поэтому переговорный процесс в таких сделках, как правило, либо отсутствует, либо очень ограничен.

Часто в своих договорах застройщики предусматривают для себя право менять в процессе строительства изначально заявленные технические характеристики объекта (при этом инвестор не всегда будет проинформирован об этом, а также не всегда получает право отказаться от инвестиции или корректировать стоимость, если измененный объект ему не подходит). Также застройщики стремятся не прописывать в договорах какие-либо финансовые санкции за нарушения своих обязательств (прежде всего, срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию).

Манипулируя такими вещами, застройщик может растягивать во времени выполнение своих прямых обязательств по договору, оставаясь в правовом поле. Частота и глубина таких манипуляций формирует репутацию застройщика.

3. Заключение сделки

Период между подписанием инвестиционного договора и его исполнением (закрытием сделки) является самым деликатным во всем процессе инвестирования, т. к. в нем риски покупателя наиболее высоки.

На этом этапе, когда договор уже подписан, но право собственности на квартиру/помещение еще не получено (объект строится), не лишним будет периодически проверять основные реестры и прочие источники информации, чтобы в случае возникновения проблемы узнать о ней как можно раньше.

Тем не менее, в существующих правовых реалиях, к сожалению, всех проблем не предвидишь.

Наиболее серьезные проблемы – спланированное банкротство или простое «исчезновение» застройщика, продажа одного объекта нескольким инвесторам – это уже не просто юридические коллизии, а уголовно наказуемые поступки.

Сдерживать недобросовестных застройщиков от таких поступков должны не только договор и бдительность инвестора, а прежде всего жесткий контроль и своевременное реагирование со стороны государства, необратимость наказания виновных лиц. С этим, как известно, в нашей стране пока все далеко от идеала.

Источник: https://3m2.ua/stati/analitika/soveti_yurista_na_chto_obratit_vnimanie_pri_pokupke_kvartiri_v_novostroyke/

Адвокат24
Добавить комментарий