Предварительный договор к/п з/у с рассрочкой платежа

Плюсы и минусы применения предварительных договоров купли-продажи недвижимости | ЮРЛІГА

Предварительный договор к/п з/у с рассрочкой платежа

Понятие и суть предварительного договора раскрыты в статьях 635 Гражданского и 182 Хозяйственного кодексов Украины.

Гражданское законодательство описывает такой договор как особый вид сделки, стороны которой обязуются в будущем, в течение конкретно определенного срока, заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма последнего не установлена – в письменной форме.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено самим договором или актами гражданского законодательства. Предварительный договор теряет юридическую силу с момента заключения основного договора или истечения срока, установленного для его заключения, за которое ни одна из сторон не выступила с предложением о заключении основного договора.

Как видно из анализа данных норм, предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме одного обязательства: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях.

Целью заключения предварительного договора является подтверждение подлинности намерений по заключению в будущем договора, по содержанию которого сторонам удалось достичь договоренности.

То есть предварительный договор не трансформируется в основной со временем, а создает для сторон обязательства совершенно иные, чем основной.

Предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме одного обязательства: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях

Следует отметить те аспекты предварительного договора, которые регулируются по-разному в Гражданском и Хозяйственном кодексах.

Так, существенным отличием является ограничение по сроку заключения основного договора. Для субъектов хозяйствования это – максимум один год. Если же одной из сторон предварительного договора является физическое лицо, срок действия такого договора может быть ограничен исключительно по договоренности сторон.

В соответствии с Хозяйственным кодексом предварительный договор должен содержать предмет и другие основные условия основного договора.

Частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса установлено, что существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Таким образом, гражданское законодательство более лояльно в отношении условий предварительного договора, в частности – неограниченный срок, возможность не предусматривать существенные условия.

Ввиду того, что закон дает физическим лицам свободу выбора при составлении предварительных договоров, такие договоры широко используются для заключения самых разных гражданско-правовых сделок. По информации киевских нотариусов, предварительные договоры применяются больше чем в половине случаев совершения купли-продажи недвижимости на первичном рынке.

Одной из причин распространения предварительных договоров является запрет на заключение прямых инвестиционных договоров.

В статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» установлено, что инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций. Все схемы инвестирования, определенные законом, предусматривают существование посредников.

Застройщик, стремясь привлечь средства для финансирования строительства, должен учитывать, во-первых, указанный запрет, во-вторых, возможность квалификации его действий как предоставление финансовых услуг (например, доверительное управление финансовыми активами), и, в-третьих – не столкнуться с негативными налоговыми последствиями, которые могут выражаться, например, в возникновении валового дохода на всю сумму средств, полученных от будущих владельцев недвижимости. Заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа в данной ситуации невозможно по следующей причине. В соответствии с Гражданским кодексом такая сделка требует нотариального удостоверения. При этом на основании Закона Украины «О нотариате» нотариус не сможет заверить такой договор по причине отсутствия у продавца правоустанавливающих документов на недвижимость (которых и не может быть на этапе начала строительства).

Необходимо отметить, что часто используемая при покупке недвижимости схема с заключением договора задатка, по которому передается определенная денежная сумма, противоречит закону. В соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса задаток обеспечивает платежи должника по договору, на подтверждение обязательства и обеспечение его выполнения, то есть по уже существующему договору.

Одной из причин распространения предварительных договоров является запрет на заключение прямых инвестиционных договоров

Следовательно, в данной ситуации наиболее оптимальным выходом как для продавца, так и для покупателя является заключение предварительного договора.

Важно, что договор (протокол, меморандум и т. п.) о намерениях не является предварительным договором, если в таком документе нет прямого волеизъявления сторон о придании ему силы предварительного договора.

Для предоставления отношениям сторон статуса обязательства необходимо, чтобы документ, который подписывается, имел четкое наименование «предварительный договор», устанавливал обязательства заключить основной договор в срок, а также содержал существенные условия предполагаемого договора.

По своей структуре предварительный договор можно разделить на две части:

1) условия основного договора;

2) условия предварительного договора.

К условиям предварительного договора, обязательства по выполнению которых берут на себя стороны, можно отнести:

– срок заключения основного договора. В интересах покупателя установить предельный календарный срок, но в любом случае основной договор невозможно подписать до введения строения в эксплуатацию и получения правоустанавливающих документов. Стоит также урегулировать порядок действий на случай пропуска сроков по независящим от сторон причинам;

– условие о подготовке документов для заключения основного договора. Необходимо четко определить для каждой из сторон полный перечень документов, которые необходимо будет подготовить. Основные документы, которые должен предоставить продавец, – те, которые подтверждают право собственности на недвижимость;

– условие о порядке уведомления сторонами друг друга о готовности заключить договор, с учетом времени сделки и нотариуса, который будет ее сопровождать. Логично установить сроки уведомлений, нарушение которых будет основанием для применения санкций, а также форму для уведомлений (например, ценное письмо с уведомлением на конкретный адрес);

– условие об ответственности сторон;

– условие об обеспечении исполнения обязательства заключить основной договор (об этом ниже);

– условие о порядке внесения изменений в предварительный договор.

На практике обычно в договоре устанавливается обязанность одной из сторон направить предложение (как правило, в форме проекта договора) другой стороне, а также схема дальнейшего согласования таких условий.

Но в разрезе сделок по купле-продаже недвижимости все же представляется разумным четко зафиксировать условия основного договора путем утверждения текста основного договора в качестве приложения к предварительному.

Это позволит однозначно закрепить права и обязанности сторон и избежать недоразумений или даже судебных разбирательств при заключении сделки купли-продажи.

Также представляется целесообразным к предварительному договору приобщить заявление супруга (супруги) покупателя недвижимости о согласии на распоряжение общими денежными средствами: как теми, которые будут уплачены за будущий объект недвижимости, так и теми, которые, возможно, будут передаваться по предварительному договору.

Так как договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, предварительный договор также должен быть удостоверен нотариусом.

Об этом свидетельствует судебная практика, например, постановление коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 04 апреля 2007 года, решение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 06 февраля 2008 года.

Несмотря на дискуссионность вопроса о возможности обеспечения предварительного договора, на практике по предварительным договорам передаются денежные суммы.

Обычно стороны, ссылаясь на часть 2 статьи 546 Гражданского кодекса, в соответствии с которой договором или законом могут быть установлены виды обеспечения выполнения обязательства, не указанные в Кодексе, согласовывают так называемый обеспечительный или гарантийный платеж.

В случае невыполнения покупателем своих обязательств эта сумма остается продавцу в качестве компенсации. В случае заключения основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату либо, что используется чаще, засчитывается в качестве первого платежа по основному договору.

Поскольку гарантийный платеж в предложенной схеме является обеспечением выполнения нематериального обязательства (заключить в будущем основной договор), с целью исключить любые сомнения по этому вопросу сторонам предварительного договора необходимо обязательно предусмотреть, что такой обеспечительной платеж не является неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием или задатком.

Важно помнить, что передача денежных средств по предварительному договору повлечет за собой дополнительные финансовые затраты, а именно один процент от суммы сделки

В то же время существует точка зрения, согласно которой обеспечение не может существовать, когда отсутствует предмет обеспечения (принцип акцесорности), то есть установление обеспечения обязательств, которые возникнут только в будущем, в предварительном договоре некорректно.

Для инвестора всегда существуют риски переноса сроков строительства, банкротства застройщика.

К сожалению, на сегодня отсутствует четкий механизм действий на случай незаключения основного договора по вине одной из его сторон, то есть когда другая сторона желает и выразила свое намерение на заключение основного договора.

Так, если Хозяйственный кодекс предусматривает возможность заключения основного договора в судебном порядке, то в Гражданском такое положение отсутствует.

На это не раз ссылается судебная практика – отсутствие в гражданском законодательстве судебного механизма заключения основного договора подтверждается решением Верховного Суда от 18 апреля 2007, решением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 26 марта 2008 года и постановлением Верховного Суда Украины от 11 марта 2009 года.

Кроме того, если заказчик передаст имущественные права на квартиру в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита, инвестор теоретически может потерять право на недвижимость.

В любом случае для снижения рисков перед заключением предварительного договора рекомендуется тщательно изучить информацию о застройщике и выбрать надежного партнера с хорошей репутацией.

Несмотря на некоторые пробелы в регулировании, заключение предварительного договора позволяет закрепить гарантии относительно заключения договора купли-продажи конкретной недвижимости за конкретную цену в будущем и таким образом защитить интересы обеих сторон. Стороны могут детализировать в предварительном договоре любые аспекты и нюансы будущей сделки, ведь при покупке недвижимости не может быть мелочей.

ВЫВОДЫ:

Подытоживая вышеизложенное, следует сделать вывод, что заключение предварительного договора является весьма удобным юридическим инструментом, благодаря которому стороны при отсутствии фактической возможности заключить какой-то договор в настоящее время (например, отсутствуют необходимые для сделки документы) могут зафиксировать свои намерения, предоставив им статус взаимного обязательства.

Никита Корсун,

юрист корпоративного права АО «Юскутум»

________________________________________________________________

«ЮРИСТ & ЗАКОН» – это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системыЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерамЛІГА:ЗАКОН или к региональным дилера.

Подготовлено специально для Платформы ЛІГА:ЗАКОН Связаться с редактором

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/99781_plyusy-i-minusy-primeneniya-predvaritelnykh-dogovorov-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку: образец

Предварительный договор к/п з/у с рассрочкой платежа

Одним из условий договора в купленном земельном участке выступает порядок его оплаты. Закон допускает договор купли-продажи земельного участка в рассрочку. Как происходит оплата в этом случае, рассмотрим в статье.

Основные положения купли-продажи

Договор предполагает участие в правоотношениях двух сторон. Это продавец и покупатель, которые преследуют обоюдно выгодные цели: один продает товар, а второй его покупает, оплатив определенную денежную сумму.

Покупателем может быть любое лицо, обладающее дееспособностью. В договоре обязательно указывается на его предмет, то есть товар, продукция, имущество, подлежащее передачи. При этом соблюдается требование о том, чтобы товар не был изъят из оборота, передан в соответствующем ассортименте, комплектации, виде. Несоблюдение условий ведет к спорам, которые невыгодны ни одной из сторон.

Цена договора устанавливается в самом соглашении. Если указание на нее отсутствует, то в действие вступают общие правила, регулирующие стоимость аналогичных товаров.

Договор заключен, если к установленному в нем сроку товар был передан, оплата товара поступила.

Закон разрешает платить за продукцию предварительно, после ее передачи покупателю, а также вносить не всю сумму платежей сразу, а пролонгировать этот момент во времени. По иному, товар может быть куплен в рассрочку.

Товар, имущество, переданное покупателю в рассрочку: особенности заключения договора

Особенность заключения договора с оплатой товара или имущества в рассрочку (например, земельного участка) состоит в том, что кроме существенных условий договора, акцент в нем делается таких пунктах, как:

  • стоимость земли;
  • порядок оплаты;
  • срок;
  • размер платежей, которые будут вноситься в качестве рассрочки.

Прописываются права и обязанности сторон по соглашению. В частности, продавец имеет обязанности:

  • передать покупателю свободный от обременений земельный участок:
  • передать имущество, имеющее характеристики, достигнутые в ходе переговоров между сторонами.

Покупатель обязан:

  • оплатить имущество (включить в соглашение пункт о рассрочке);
  • принять товар.

Договор купли-продажи оформляется в разных случаях, на большой ассортимент товаров. В зависимости от этого и могут меняться условия самого договора, а также разновидность. Например, немалая доля отдана розничной купле-продаже. Условия этого соглашения, оно, прежде всего, публичное, может отличаться от правовой природы продажи земельного участка.

Рассрочка: правовая природа и образец

Рассрочка платежа по оплате договора купле-продаже – это особый вид взаиморасчетов между сторонами.

Суть рассрочки состоит в том, что плата за земельный участок будет передана не единоразово, одной твердой суммой, установленной в договоре, а платежами в течение определенного временного интервала.

Рассрочка – разновидность кредитного договора, та как имеет несомненные с ним сходства. До тех пор, пока покупатель не расплатиться с участком земли, он останется в залоге у продавца.

Рассрочка в качестве порядка оплаты применяется в разных ситуациях. Например, его часто используют как альтернативу ипотечного договора. Либо, когда земельный участок стоит дорого, покупатель не может сразу выложить всю сумму денег за него. Логично, что он просит рассрочку, поэтапную оплату.

Конечно, никто не может принудить продавца соглашаться на это. И далеко не каждый выразит восхищение этим вариантом. Многие предпочитают не использовать такие варианты, как ипотека, либо рассрочка. С ипотекой – много нюансов, риск потратить больше времени, чем при обычно продаже.

С рассрочкой покупатель не получит деньги сразу в полном объеме. Поэтому некоторые продавцы отказываются.

Условие о рассрочке в договоре

В договоре стороны прописывают момент, когда право собственности переходит от одного к другому:

  • день вступления соглашения в законную силу, после осуществления регистрационных процедур;
  • оплаты определенной части земельного надела;
  • после внесения полной суммы за объект недвижимого имущества.

На практике, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу, стороны используют первый в списке вариант. Но он рискован для продавца, так как он передал право собственности, но полный расчет не получил. Для того чтобы снизить риск до минимума, используется такая форма обеспечения обязательств, как залог.

В силу этого обязательства, кредитор имеет право получить удовлетворение от должника за счет реализуемого имущества, оставленного последним в качестве залога.

Но это происходит только при условии того, что должник просрочил выплаты, причем существенно, либо вообще ничего не делает для исправления ситуации. Залогу посвящена отдельная статья закона. Ст.

334 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе защищать свои финансовые права. Залог по юридической природе относится к вещному способу обеспечения обязательств.

Таким образом, чтобы минимизировать свой риск, земля обеспечивается залогом со стороны продавца. Если покупатель не сможет больше платить, либо начнет допускать просрочки, то участок обратно возвращается кредитору.

Если говорить формально сделка с рассрочкой имеет признаки одновременно двух договоров:

Купли – продажи – при условии полной оплаты земельного участка, право собственности переходит от продавца к покупателю. Займ – земельный участок – это залог, который обеспечивает надлежащее поведение в сделке покупателя. То есть, он также и минимизирует риск продавца по неоплате стоимости имущества, переданного покупателю.

Аванс

До момента регистрации сделки в Росреестре по общим правилам покупки любого имущества недвижимого назначения вносится аванс или задаток.

Обычно условия о них включаются в предварительный договор. Он составляется между сторонами и свидетельствует о том, что они готовы через некоторое время заключить основной договор купли-продажи. Иными словами, стороны достигли соглашения по всем условиям и пунктам.

И заключение соглашения предварительно выгоден обеим сторонам. Например, продавец, который согласился не на полную оплату, на рассрочку должен понимать, что покупатель имеет серьезные намерения.

И в этом случае продавец готов пойти на уступки, продать товар в рассрочку через некоторое время. В утверждении своих намерений, покупатель передает ему аванс. Обычно его размер – до 30% от стоимости недвижимости.

Но правовая природа аванса такова, что если по каким-либо причинам договор не заключается, одна сторона расторгает соглашение, аванс возвращается.

Задаток

Иное дело задаток. Он так же, как и аванс выступает обеспечением обязательства. Но тут условия более строгие. Если покупатель откажется от договора, задаток не возвращается, в отличие от аванса. А если откажется продавец, он возвращает покупателю сумму двойного задатка. Поэтому на практике, аванс более распространен.

Для покупателя заключение предварительного договора, внесения туда пунктов о задатке или авансе выгодно. Он будет знать, что земельный надел перейдет к нему при соблюдении финансовых условий. А также, что покупатель снимет свое объявление о продаже, и больше не будет вести переговоры с другими, потенциальными покупателями.

Предварительный договор служит гарантией исполнения основного договора в будущем времени. Он служит интересам не одной стороны, а всех лиц, участвующих в правоотношении. Подписываясь под договором, они подтверждают свои обязательства по исполнению всех пунктов соглашения.

Предварительный договор содержит в себе ряд пунктов, по которым достигли договоренностей стороны.

В документе обязательно прописываются следующие данные:

  • вид соглашения, которое заключается между продавцом и покупателем участка земли;
  • предмет – участок (его местонахождение, расположение, габариты, наименование НП, в черте, за пределами города);
  • указание в тексте, что на земельный участок отсутствуют обременения, кроме того, фиксация документа, который подтверждает это;
  • компетенция участников: покупателя и продавца.

По факту должен быть передан земельный участок, который соответствует заявленным в договоре параметрам. Также он не должен иметь обременений: сервитут, ипотека, арест и т.д. Если они все-таки имеются, продавец обязан об этом сообщить покупателю. Но эта информация также содержится в выписке из ЕГРП, которая может быть получена по адресу и кадастровому № участка. И покупатель увидит таким все обременения, которые наложены на участок земли. Поэтому лукавить продавцу не имеет смысла. Если он продает дорогой участок, лучше все обременения снять, и только потом приступить к реализации земельного надела. Порядок снятия обременения зависит от его вида. Для покупателя обременение не выгодно с той точки зрения, что он не сможет до его снятия свободно распоряжаться землей.

Источник: https://prozemlu.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-v-rassrochku-obrazets/

Предварительный договор с рассрочкой платежа образец

Предварительный договор к/п з/у с рассрочкой платежа

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР ____________

купли-продажи недвижимости в коттеджном поселке

п. Лесные поляны МО ______ ________ 201 2 г.

Гр_____________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ______________________ д.р. ____________ м.р. ______________________.

, гражданство РФ пол __________ паспорт серия ______ № ____________ выдан ______________________________, код подразделения ______________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1 Продавец принимает на себя обязательства в будущем заключить от своего лица или обеспечить от лица третьей стороны с Покупателем договор купли-продажи земельного Участка и индивидуального Жилого дома, расположенного на нем (далее — «Основной договор»), на существенных условиях ,указанных в настоящем договоре.

2.ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

2.

1 ««Основной договор» будет заключен в течение 10 (Десяти ) календарных дней с момента наступления права собственности Продавца или третьей стороны, подтверждённого Свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок (далее — Участок) площадью _____(_________________) кв.м, расположенный по адресу: ____________________________ _______, (кадастровый номер участка_________ и Свидетельством о государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом (далее — Жилой дом) проектной площадью 210 кв.м., построенном на данном участке.

2.

2 Ориентировочная площадь Жилого дома с учётом 100% площади холодного помещения, составляет 210 (Двести десять) кв.м. После обмеров БТИ фактическая площадь Жилого дома (с учётом 100% площади холодного помещения) может иметь отклонения, как в большую так и в меньшую сторону, что не влечёт за собой изменение общей суммы оплаты по «Основному договору».

2.

3 Объем выполняемых по Жилому дому работ и комплектации оборудования определяется Приложением № 1.

2.

4 «Основной договор» подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. ст. 25 26 ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вступают в силу с момента такой регистрации.

2.

5 До заключения «Основного договора» Участок и Жилой дом под запрещением и арестом не состоят, не переданы в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременены правами пользования членов семьи собственника согласно ст. 292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения Участка и Жилого дома Покупателем в соответствии с законом (ст. 558 ГК РФ). Участок и Жилой дом свободны от любых прав третьих лиц.

В случае несоответствия настоящего пункта договора действительности Покупатель имеет право требовать уменьшения цены Участка и Жилого дома, либо расторжения «Основного договора» .

3. ПОРЯДОК И СРОКИ ОПЛАТЫ

3.1 По согласованию Сторон общая сумма «Основного договора не является неизменной, включает в себя стоимость Участка и Жилого дома, и плату за предоставление рассрочки платежа.

Стоимость Участка и Жилого дома составляет сумму _________________ ( ________________________________ ) рублей.

Плата за предоставление рассрочки платежа рассчитывается ежемесячно начиная с даты заключения Основного договора и до момента полной оплаты стоимости Участка и Жилого дома в объеме процентов фактически начисленных на сумму неоплаченной стоимости Участка и Жилого дома.

Процентная ставка для начисления процентов при определение платы за предоставление отсрочки платежа является неизменной за все время действия настоящего договора и составляет 12 % (Двенадцать процентов) в год.

В целом, в первую очередь из суммы поступивших денежных средств оплачивается плата за предоставление отсрочки платежа, фактически образовавшаяся к моменту оплаты. Во вторую очередь оплачивается стоимость Участка и Жилого дома.

В течение срока действия основного Договора стоимость Участка и Жилого дома и процентная ставка для начисления процентов при определении платы за предоставления отсрочки платежа являются окончательными и пересмотру не подлежат.

Покупатель имеет право досрочно погасить основную стоимость Участка и Жилого дома без уплаты дополнительных процентов и комиссий.

3.2 В счёт оплаты стоимости Участка и Жилого дома, Покупатель обязуется передать Продавцу на момент заключения настоящего договора денежную сумму в размере 3 250 000 (Три миллиона двести пятьдесят тысяч).

Указанная сумма рассматривается Сторонами в в качестве авансового платежа и в случае расторжения договора по любым основаниям возвращается Покупателю в течение 60 дней с момента его расторжения. Указанные в пункте 3.2.

денежные средства Продавец при заключении Основного договора обязуется принять в зачет причитающихся с Покупателя платежей по оплате Основного договора.

3.3 Передача оставшейся суммы стоимости Участка и Жилого дома Продавцу в размере 3 250 000 (Три миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей осуществляется после перехода права собственности на Участок и Жилой дом к Покупателю, безналичным или наличным платежом по графику, указанному в приложение № 2 к настоящему договору.

3.4 Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю на Участок и Жилой дом, оплачивает Продавец.

4.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1 Стороны обязуются подписать «Основной договор» и обратиться за их государственной регистрацией не позднее 10 рабочих дней с даты получения Продавцом или третьей стороной прав собственности на Участок и Жилой дом, но в любом случае не позднее 30 августа 2011 года.

5.1 Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

5.2 При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством РФ.

6.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1 Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

6.2 Данный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

Приложение № 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимости

№ _________ от __________2011г.

Перечень видов и объемов работ

по строительству индивидуальногоЖилого домана земельном участке________расположенном по адресу: Московская область Пушкинский район п. Жуковка

Требования к качеству

Наружная штукатурка и окраска стен отделка цоколя

100% в соответствии с проектом

Песчано-цементный раствор, латексная краска для внешних работ, искусственный камень

Внутренняя штукатурка стен

Данный вид работ исключен

Установка радиаторов отопления

Данный вид работ исключен

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

Внешние инженерные сети

Магистральный газ высокого давления, холодное водоснабжение, канализация- центральные, Электроснабжение в объеме 8 Квт

В соответствии с техническими условиями выдаваемыми городскими службами

Монтаж внутренней системы электроснабжения

Данный вид работ исключен

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

Проводка с медной жилой (сечение по проекту) УЗО

Монтаж внутренней системы телефонизации

Данный вид работ исключен

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

Проводка с медной жилой, распаячная коробка

Монтаж внутренней системы отопления

Монтаж газового одноконтурного отопительного прибора, внутренняя разводка по дому исключена.

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

Монтаж внутренней ХВС

Вывод с заглушкой

В соответствии с требованиями СНиПа

Монтаж внутренней системы канализации и водостока

Вывод c заглушкой от стояка в направлении мест установки сантехнических приборов

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

Пластиковые трубы и заглушки

Устройство межкомнатных перегородок

100% в соответствии с проектом

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

Межкомнатные перегородки – пенобетон или дерево

Установка балконных и оконных блоков

100% оконных и балконных проемов квартиры в соответствии с проектом с одной степенью открывания

В соответствии с ту производителя

Оконные и балконные блоки с двухкамерными стеклопакетами

Данный вид работ исключен

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

100% в соответствии с проектом

В соответствии с требованиями СНиПа для данного вида работ

Специфика продажи товаров с отсрочкой платежа и в рассрочку

В российском законодательстве договор купли-продажи товара (далее — ДКПТ), содержащий положение о расчете за покупку не позднее определенной даты после ее получения, именуется продажей в кредит. В Гражданском кодексе РФ этому посвящены ст. 488, 489.

Условие об отсроченном платеже устанавливает между сторонами кредитно-коммерческие отношения (ст. 823 ГК РФ). Проценты, о которых сказано в ст. 488 ГК РФ (абз. 2 п. 4), — плата за пользование кредитом (п. 14 постановления «О практике применения положений Гражданского кодекса…» от 08.10.1998 Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 ).

В ГК РФ выделены следующие формы расчета за покупку:

  1. С отсрочкой выплаты (ст. 488 ГК РФ). Покупка оплачивается одномоментно (п. 2 ст. 486 ГК РФ), не позднее даты, согласованной сторонами. Если такая дата не установлена, то расчет осуществляется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ. Образец договора купли-продажи с отсрочкой платежа можно посмотреть здесь: Договор купли-продажи с отсрочкой платежа — образец.
  2. В рассрочку (ст. 489 ГК РФ), когда расчет осуществляется частями. Специфика сделки состоит в том, что при ее заключении следует согласовать следующие положения (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК РФ):
  • цену покупки;
  • размер и график оплаты.

Эти условия отнесены законодателем к числу существенных и должны обязательно содержаться в соглашении под угрозой недействительности последнего. В данном виде сделки применить ст. 314 ГК РФ нельзя.

Образец договора продажи в рассрочку смотрите здесь: Договор купли-продажи с рассрочкой платежа — образец.

Нюансы ДКПТ в кредит

Большинство положений ДКПТ в кредит являются общими со всеми видами торговых соглашений (см. статью «Заключаем договор купли-продажи товара (скачать образец)»).

Однако специфика торговли в кредит требует более внимательного отношения к интересам продавца. Поэтому законодатель предусмотрел (п. 5 ст. 488 ГК РФ), что ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений (залог на стороне продавца).

ВАЖНО! Для возникновения залога товар должен быть четко идентифицирован (определение ВАС РФ от 13.05.2010 № ВАС-5585/10).

Сюда же следует отнести ст. 488, 489 ГК РФ, где перечислены возможности защиты продавцом своих интересов. Продавец может требовать на выбор:

  • Возврата покупки, если она не оплачена (п. 3 ст. 488 ГК РФ). Исключение, когда по договору продажи в рассрочку оплачена большая часть покупки (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Источник: https://inspectrum.su/alimenty/predvaritelnyj-dogovor-s-rassrochkoj-platezha-obrazets.html

Решение суда об отказе во взыскании с гражданина суммы долга в пользу ООО

Предварительный договор к/п з/у с рассрочкой платежа

Попытка взыскать с гражданина существенную сумму денежных средств на основании хитростей заложенных в предварительный договор и договор купли-продажи жилого дома провалилась. Суд полностью встал на сторону нашего клиента и отказал организации во взыскании якобы имевшего место долга. интересы гражданина защищал адвокат Путилов Игорь Анатольевич.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 20хх года

Видновский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего: Гоморевой Е.А., при секретаре Фроловой М.С.

Рассмотрел в открытом судебном заседании дело № 2-3245/хх по иску ООО «Дубровка. Инженерные системы» к П. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Сардоникс» обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика П. суммы долга 1 236 485, 12 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 793 025, 42 руб. по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с квартирой в сблокированном жилом доме № Х от 31 января 20хх года и договор купли-продажи от 30 мая 20хх года земельного участка с квартирой в сблокированном жилом доме № Х. Обязательства по обоим договорам исполнены ООО «Сардоникс» полностью. В соответствии с п. 2.

1 предварительного договора цена отчуждаемой квартиры составляет 275 616 долларов США. При этом согласно п. 2.2 предварительного договора ответчик обязался выплатить ООО «Сардоникс» 30 000 долларов США до 28 февраля 20хх года и 245 616 долларов США до 31 декабря 20хх года.

Однако в действительности платежи производились ответчиком следующим образом: 03 февраля 20хх года – 5 000 долларов США, 01 марта 20хх года – 20 000 долларов США, 30 октября 20хх года – 213 273, 79 долларов США, 03 декабря 20хх года – 7 945, 25 долларов США, 07 декабря 20хх года – 8 887, 77 долларов США, 20 мая 20хх года – 16 093, 99 долларов США, 20 мая 20хх года – 2 484 долларов США. Всего ответчик выплатил 273 684,80 долларов США. Согласно п. 2.2 предварительного договора на невыплаченную сумму начисляются проценты из расчета 10% годовых в долларах США за период с 01 апреля 20хх года до момента внесения полной стоимости квартиры. Проценты, предусмотренные п. 2.2 предварительного договора являются, по своей правовой природе, процентами, взимаемыми за рассрочку платежа, а не за его просрочку. Следовательно, указанные проценты не относятся к мерам ответственности, но являются платой за возможность выплаты, предусмотренной договором денежной суммы в течение продолжительного времени. Согласно ст. 823 ГК РФ рассрочка платежа является одним из видов коммерческого кредита, за предоставление которого могут взиматься проценты. Согласно п. 2.1 предварительного договора, проценты, взимаемые за рассрочку платежа, включаются в цену квартиры. Ответчик обязан выплатить проценты за рассрочку платежа в сумме 39 979, 86 долларов США. Кроме стоимости приобретаемой квартиры (275 616 долларов США) ответчик обязался выплатить стоимость приобретаемого земельного участка (2 484 долларов США) в срок до 31 декабря 20хх года. Таким образом, ответчик осуществлял платежи, предусмотренные п. 2.2-2.4 предварительного договора, с просрочкой. Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате … подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется … учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Учитывая, что в настоящее время ставка рефинансирования Банка России составляет 11,5%, общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 25 641, 27 долларов США. Проценты за рассрочку платежа составляют 1 236 485,12 руб., проценты за просрочку платежа – 793 025, 42 руб.

В судебном заседании представитель истца адвокат Путилов И.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Кроме того, пояснил, что положения ст. 429 ГК РФ не содержат норм, прямо или косвенно запрещающих расчеты по предварительному договору. Предварительный договор, заключенный истцом и ответчиком, ни положениям ст.

429 ГК РФ, ни иным нормам гражданского законодательства не противоречит. Обязательство по уплате денежных средств, предусмотренное предварительным договором, выполняет, как следует из п. 1.4 предварительного договора, функцию аванса, т.е. уплаченные денежные средства засчитываются в счет оплаты по основному договору.

При этом гражданское законодательство не запрещает использование подобного механизма расчетов. В соответствии с п. 1 ст. 16 ГК РФ условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако права покупателя по предварительному договору ничем не ущемляются. Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Действительно, в срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, также сторонами не было направлено письменных предложений о заключении такого договора.

Однако фактически предварительный договор продолжал исполняться, а именно: ответчик осуществлял платежи в пользу истца и, как следует из прилагаемых платежных документов, платежи осуществлялись именно во исполнение предварительного договора, но после 15 января 20хх года.

При этом ответчиком не заявлялись требования о возврате каких-либо денежных средств, уплаченных по предварительному договору. Истец не обращался в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Таким образом, у сторон отсутствовали сомнения в намерениях другой стороны относительно заключения основного договора.

О фактическом продолжении отношений сторон по поводу приобретения квартиры и земельного участка свидетельствует также то обстоятельство, что цена земельного участка и квартиры, установленная в основном договоре, практически не отличается от стоимости того же имущества, предусмотренной предварительным договором, несмотря на то, что в период с января 20хх года по май 20хх года цены на жилую недвижимость существенно возросли. Поэтому, речь может идти не о прекращении предварительного договора, а о заключении основного договора в более поздний срок. Кроме того, факт прекращения договора никоим образом не освобождает ответчика от исполнения обязательств, ранее возникших по такому договору. Согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Момент регистрации права собственности истца не имеет значения в споре о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежа, предусмотренной договором.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Считает, что обязанность покупателя по предварительному договору оплатить стоимость объектов, указанных в предварительном договоре, противоречит ст.

429 ГК РФ, так как такая обязанность может возникнуть только с момента заключения основного договора, предварительный договор создает только обязательство заключить в будущем основной договор. То есть в соответствии с законом предварительный договор не порождает денежное обязательство.

Включение в предварительный договор условий об ответственности за неисполнение предварительного договора по уплате денежных средств является незаконным и ущемляет его права как потребителя. Включение в предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка положений о неустойки являются недействительными еще и в силу ст. 16 Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

В данном случае по условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен до 15 января 20хх года. Однако до 15 января 20хх года основной договор купли-продажи земельного участка и квартиры заключен не был, более того, ни он, ни истец ООО «Сардоникс» не направляли друг другу предложение заключить основной договор.

Следовательно, 15 января 20хх года действие предварительного договора прекратилось, истец просит взыскать неустойку на основании прекращенного предварительного договора купли-продажи. Не соответствует действительности то обстоятельство, что истец исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи. В соответствии с п. 3.

2 предварительного договора продавец обязуется получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру не позднее 01 ноября 20хх года, на земельный участок – не позднее 01 ноября 20хх года. На момент окончания предварительного договора 15 января 20хх года у истца не было указанных документов. Таким образом, истец сам не мог заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка до 15 января 20хх года по указанным выше причинам.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит- заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В ходе судебного разбирательства надлежащим истцом по делу был признан ООО «Дубровка.

Инженерные системы», поскольку 17 июля 20хх года осуществлена государственная регистрация реорганизации ООО «Сардоникс» в форме выделения.

В соответствии с разделительным балансом права ООО «Сардоникс», связанные с осуществлением расчетов по договорам, на которых основаны исковые требования, перешли к ООО «Дубровка. Инженерные системы».

Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с квартирой в сблокированном жилом доме № Х от 31 января 20хх года и договор купли-продажи от 30 мая 20хх года земельного участка с квартирой в сблокированном жилом доме № Х. В соответствии с п. 2.

1 предварительного договора цена отчуждаемой квартиры составляет 275 616 долларов США. При этом согласно п. 2.2 предварительного договора ответчик обязался выплатить ООО «Сардоникс» 30 000 долларов США до 28 февраля 20хх года и 245 616 долларов США до 31 декабря 20хх года.

Однако в действительности платежи производились ответчиком следующим образом: 03 февраля 20хх года – 5 000 долларов США, 01 марта 20хх года – 20 000 долларов США, 30 октября 20хх года

– 213 273, 79 долларов США, 03 декабря 20хх года – 7 945, 25 долларов США, 07 декабря 20хх года – 8 887, 77 долларов США, 20 мая 20хх года – 16 093, 99 долларов США, 20 мая 20хх года

– 2 484 долларов США. Всего ответчик выплатил 273 684,80 долларов США. Кроме стоимости приобретаемой квартиры (275 616 долларов США) ответчик обязался выплатить стоимость приобретаемого земельного участка (2 484 долларов США) в срок до 31 декабря 20хх года.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг • (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть в соответствии с законом предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем договор, а не денежное обязательство.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По делу установлено, что по условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен до 15 января 20хх года. Однако до 15 января 20хх года основной договор купли-продажи земельного участка и квартиры заключен не был.

Кроме того, ни истец, ни ответчик не направляли друг другу предложение заключить основной договор.

Следовательно, 15 января 20хх года действие предварительного договора прекратилось, истец просит взыскать неустойку на основании прекращенного предварительного договора купли-продажи.

Согласно п. 3.2 предварительного договора продавец обязуется получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру не позднее 01 ноября 20хх года, на земельный участок – не позднее 01 ноября 20хх года.

На момент окончания предварительного договора 15 января 20хх года у ООО «Сардоникс» указанных документов не было. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок общей площадью 207 кв.м получено истцом 03 апреля 20хх года.

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру в сблокированном жилом доме было получено истцом 05 декабря 20хх года.

Более того, в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи указано, что стороны претензий друг к другу не имеют, расчеты произведены полностью.

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В требовании Обществу с ограниченной ответственностью «Дубровка. Инженерные системы» о взыскании с П. денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней через Видновский городской суд.

Судья: Гоморева Е.А.

Решение вступило в законную силу: 15.03.20хх года.

Источник: https://www.5451212.ru/sovety-advokatov-i-resheniya-sudov/resheniya-sudov/reshenie-suda-ob-otkaze-vo-vzyskanii-s-grazhdanina-summy-dolga-v-polzu-ooo-sardoniks-ooo-dubrovka-in/

Адвокат24
Добавить комментарий