Правомерен ли отказ в неустойке, если договором предусмотрено изменение сроков доставки заказа?

Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

Правомерен ли отказ в неустойке, если договором предусмотрено изменение сроков доставки заказа?
✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья.  Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых: как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых: внимательно читайте условия договора о сроках.

В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

  1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
  2. Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
  3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
  4. Компенсацию морального вреда;
  5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст.

333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право.

Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.

В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.

Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

  • площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
  • район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
  • является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в этом деле нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно. Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика  штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.

Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.

Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.

Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

Источник: https://yuristprav.ru/narushenie-srokov-dolevogo-stroitelstva-ddu-zastrojjshhikom

Вопрос недели: Как быть поставщику, если покупатель отказывается принимать товар?

Правомерен ли отказ в неустойке, если договором предусмотрено изменение сроков доставки заказа?

Между юр. лицами заключен договор поставки (поставка осуществляется партиями). Покупатель осуществил предоплату в 100% размере за партию.

Однако, по итогу поставки отказывается принимать товар (по причинам не связанным с качеством, комплектностью и т.п.).

Как быть поставщику в данной ситуации? Как обезопасить себя от возможных впоследствии требований покупателя (о возврате предоплаты, от возможных заявлений что поставки вообще не было)?

Сообщаю Вам следующее:

Согласно п. 1 ст. 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Пункт 1 ст.

513 ГК РФ предусматривает, что покупатель (получатель) обязан совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором поставки.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает право и возможность покупателя отказаться от поставленного товара надлежащего качества, ассортимента, комплектности и в установленном количестве.

Однако Гражданский кодекс РФ не устанавливает последствий, которые могут наступить для покупателя при немотивированном отказе от приемки товара. ГК РФ на сегодняшний день не установлена ответственность покупателя за немотивированный отказ от товара.

Пункт 3 ст. 484 ГК РФ устанавливает, что если покупатель не принимает товар (отказывается от его принятия) в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи, продавец может потребовать от него принять товар либо же отказаться от исполнения договора.

Вывод из судебной практики: Если покупатель немотивированно уклоняется от оформления факта приемки товара, обязанность по приемке может быть возложена на него судом. Покупатель, отказавшийся от принятия товара, обязан возместить продавцу убытки, причиненные такими действиями.

В свою очередь, п. 1 ст. 458 ГК РФ определяет, что обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной, в частности, в момент предоставления товара в распоряжение покупателя.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

Готовность товаров к передаче означает выполнение поставщиком действий, предусмотренных ст. 458 ГК, т.е. действий по идентификации товара (его маркировка, упаковка или затаривание и т.д.).

Следовательно, о надлежащем исполнении покупателем обязательства по передаче товара свидетельствует направленное покупателю сообщение поставщика о готовности  товара к передаче (абз. 3 п. 1 ст. 458 ГК РФ).

Если покупатель    обязанность по приемке товара не исполнил, несмотря на отправленные ему и поставщиком сообщения о поступлении товара, руководствуясь вышеуказанными положениями ГК РФ, поставщик вправе по своему выбору либо не возвращать предоплату либо отказаться от исполнения договора и вернуть предоплату.

Если  же  покупатель не предъявляет права на товар, подлежащий поставке по договору, а поставщик, в свою очередь, не требует принять товар (не направил сообщение о готовности товара к передаче), последний обязан вернуть сумму полученной предоплаты. При ином подходе имела бы место необоснованная выгода.

Одновременно сообщаем, что сведения, изложенные в настоящем ответе, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данном  ответе.

Обоснование:

Согласно п. 1 ст. 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Пункт 1 ст. 513 ГК РФ предусматривает, что покупатель (получатель) обязан совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором поставки.

Покупатель (получатель) обязан в этот же срок проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота, и о выявленных несоответствиях или недостатках товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика.

При этом следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 466 ГК РФ покупатель вправе отказаться от поставленного товара, в случае если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором.

На основании п. 1 ст. 468 ГК РФ покупатель также вправе отказаться от поставленного товара в случае передачи продавцом предусмотренных договором купли-продажи товаров в ассортименте, не соответствующем договору.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 480 ГК РФ в случае поставки некомплектного товара и если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Из изложенного следует, что покупатель вправе отказаться от поставленного товара только в случае нарушения продавцом условий договора поставки о товаре, то есть в случае ненадлежащего исполнения условий договора поставки.

Следует заметить, что ГК РФ не предусматривает право и возможность покупателя отказаться от поставленного товара надлежащего качества, ассортимента, комплектности и в установленном количестве.

Таким образом, следует, что покупатель не вправе отказаться от принятия товара, отвечающего условиям договора поставки, в одностороннем порядке, следовательно, у покупателя в силу  п. 1 ст. 486 ГК РФ возникает обязанность  оплатить товар.

{Вопрос: …Обязан ли поставщик в рамках договора поставки переводить инструкцию к товару с иностранного языка? Может ли отсутствие перевода быть основанием для отказа в приемке товара? (Консультация эксперта, 2016) {КонсультантПлюс}}

Если же покупатель не принимает товар (отказывается от его принятия) в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи, продавец может потребовать от него принять товар либо же отказаться от исполнения договора (п. 3 указанной статьи).

Рассмотрим ситуации, когда у покупателя в силу закона возникает право отказаться от товара, приобретаемого по договору поставки, в связи с отказом от исполнения условий этого договора.

Статья: Отказ от товара на этапе приемки (Давыдова О.В.) («Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение», 2015, N 6) {КонсультантПлюс}

Последствия неправомерного отказа покупателя от приемки поставленного товара

Пункт 1 ст. 513 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором поставки. Однако Гражданский кодекс РФ не устанавливает последствий, которые могут наступить для покупателя при немотивированном отказе от приемки товара.

Вывод из судебной практики:Если покупатель немотивированно уклоняется от оформления факта приемки товара, обязанность по приемке может быть возложена на него судом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2010 N Ф09-2448/10-С3 по делу N А50-2478/2009

Источник: https://ric480.newsmine.ru/2018/11/16/vopros-nedeli-kak-byt-postavshhiku-esli-pokupatel-otkazyvaetsya-prinimat-tovar/

Адвокат24
Добавить комментарий