Права и обязанности собственника квартиры при отсутствии коммуникаций

Собственник должен содержать имущество в надлежащем состоянии

Права и обязанности собственника квартиры при отсутствии коммуникаций

Ответственность собственника жилого помещения — юридическая конструкция, описывающая меры, принимаемые к собственнику жилья и лицам, проживающим на праве использования помещения, за нарушение законодательства.

Объем прав и обязанностей владельца жилплощади

Собственник обладает наиболее полным объемом прав и обязанностей в отношении имеющегося имущества. Сюда включается владение (возможность влияния), использование (извлечение полезных свойств из предмета), распоряжение (право продать, подарить, завещать или отказаться от права собственности).

Последний пункт является наиболее важным, отличающим собственника от лиц, имеющих право проживания в помещении.

Закон возлагает на собственника обязанность содержать имущество в надлежащем виде.

Сюда включается оплата коммунальных услуг, траты на поддержание в нормальном состоянии общего имущества всего дома.

На собственника возлагается обязанность оплачивать взносы на капитальный ремонт здания, в котором располагаются его личные владения, даже если они составляют малую часть от общего целого.

Наличие коммунальных услуг обязывает заключить договор с соответствующей организацией. Если собственник откажется, поставщик вправе обратиться в суд, чтобы тот обязал собственника заключить с поставщиком соглашение.

Если имеет место фактическое потребление коммунальных услуг, то суд взыщет деньги еще и за это.

Также в ЖК выделен пункт об обязательном заключении соглашения на вывоз твердых коммунальных отходов.

Формы ответственности собственника

Человек, владеющий недвижимостью, обязан подчиняться правилам, означенным в договоре. Ответственность собственника жилого помещения — это довольно серьезный инструмент урегулирования многих спорных вопросов. У лицу, отказывающемуся подчиниться правилам, применяются различные меры воздействия:

  • Лишение прав на жилье из-за недобросовестного использования.
  • Взыскание убытков, причиненных соседям и общему имуществу дома.
  • Взыскание долгов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт.
  • Административная ответственность (наказание за нарушение правил пользования жилых помещений, незаконная перепланировка, переустройство и т. д.), результатом чего становятся штрафы и взыскание материального ущерба.

Перечисленные меры гражданско-правового и административного характера могут применяться одновременно. Оплата штрафа не избавляет от компенсации морального и материального вреда.

Если собственников несколько

Солидарная ответственность собственников жилого помещения означает, что она возлагается на них, согласно их доле в общем имуществе.

Это значит, что суд в соответствующих пропорциях разделит сумму за причинение вреда чужому имуществу. Не имеет значения, что второй собственник находится в другом месте.

Этот вопрос является предметом другого разбирательства.

Несколько сложнее с коммунальными услугами (вода, газ, электроэнергия). За них начисления производятся по счетчикам. Проще дело обстоит с услугами за содержание общего имущества дома, придомовой территории, за отопление. Там главную роль в расчетах играет площадь находящегося во владении собственника жилья.

Солидарная ответственность собственников жилого помещения распространяется и на общее имущество многоквартирного дома. Они имеют в нем долю пропорционально доле в жилом помещении.

Лишение права собственности

Ответственность собственника жилого помещения в форме лишения права собственности на квартиру — крайняя мера. Основания – неоднократные нарушения, зафиксированные в решениях судов, постановлениях административных органов.

Муниципальный орган, накопив материал, может подать иск. Право собственности прекращается, квартира выставляется на торги.

Одновременно с этим в ГПК установлен запрет взыскания на единственное жилье и земельный участок, на котором оно расположено. Лишение права собственности применяется в случае неоднократных запретов в КоАП.

Если нарушения допускаются иными жильцами, в частности, производится систематическое затопление соседних квартир, все равно действует правило об ответственности собственника жилого помещения за ненадлежащее использование жилого помещения. На этом и построена судебная практика.

Затопление соседней квартиры

Ответственность собственника за затопление жилого помещения имеет гражданско-правовую природу. Что это значит? Административные органы могут установить факт ненадлежащего использования жилого помещения, в частности, совершения действий, приведших к затоплению, и назначить штраф.

За возмещением ущерба и взысканием морального вреда надо обращаться в суд путем подачи иска. В рамках процесса назначается техническая экспертиза, выявляющая причины затопления, чьи действия или чье бездействие стало его причиной.

Основным документом, подтверждающим факт вреда, служит акт, составленный представителями управляющей организации и (или) фото- и видеоматериалы, предоставленные истцом, а также отчет оценщика.

Экспертиза может заказываться до судебного разбирательства с целью сохранить следы доказательства.

Судья взыскивает ущерб с собственника, независимо от того, кто в действительности проживает в квартире. Владелец жилья потом вправе взыскать убытки по суду в рамках регресса с лица фактически проживавшего в квартире на тот момент.

Конфликты с соседями

Ответственность собственника жилого помещения перед соседями не исключается лишь выше описанными случаями. Есть еще понятие общего имущества (электро-, газо-, водопроводные и прочие сети и коммуникации).

Запрещается мусорить или портить общее имущество, создавать неудобства в его использовании.

Полицейские часто сталкиваются с жалобами на шум в вечернее или ночное время. Законодательство действительно устанавливает соответствующие ограничения.

Все эти нарушения наказываются по нормам КоАП: составляются протоколы, выписываются штрафы и т. д. Привлечение к ответственности в данной области ложится на органы внутренних дел и органы жилищного надзора.

Переустройство и перепланировка

Они означают собой серьезное изменение конструкции здания, отдельной квартиры. Самовольными они считаются при условии отсутствия разрешения, полученного в установленном порядке.

Закон дает право делать перепланировку или перестройку, но судебная практика и изменения в ГК на сегодняшний день сделали их почти нереальными. Поэтому предварительно стоит попытаться добиться разрешения от местных органов власти, а потом перестраивать.

Ситуация может развиваться двумя путями: либо суд выносит отрицательное решение, либо органы власти сами обращаются с целью обязать вернуть конструкцию помещения в изначальное состояние. Чтобы не столкнуться с проблемами, стоит предварительно выяснить, какие действия законодательство относит к перепланировке или переустройству.

За незаконную перепланировку назначается штраф. Если власти за свой счет сносят незаконную пристройку, деньги взыскиваются с виновного лица.

Изменения, вносимые во внутренних помещениях с нарушением законодательного порядка, блокируют проведение сделок с недвижимостью.

Ситуация намного проще со строениями на земельном участке, если он принадлежит гражданину на праве собственности или предоставлен для жилого строительства. Эти виды собственности узакониваются путем подачи декларации в Росреестр без проверки со стороны органов власти. Таким же образом вносятся и изменения в конструкцию дома либо делаются пристройки.

Градостроительный кодекс ограничивает инициативу по возведению зданий в 3 этажа на собственном участке, отведенном под строительство.

Коммунальные услуги

Начисление производится с учетом тарифа и объема потребленной услуги или размера жилой площади. Электроэнергия, потребленная вода учитываются с помощью счетчиков. Принимается во внимание и число проживающих людей.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

общей собственности рассчитывается из размера доли в общем имуществе, а размер ежемесячной оплаты изменяется лишь при установлении нового тарифа. Это яркий пример того, как собственники жилого помещения несут солидарную ответственность.

Компании, оказывающие услуги, вправе взыскать оплату за потребленные без пени и штрафов.

Суммы распределяются, согласно доле в праве собственности на жилое помещение.

Члены семьи собственника

Собственник или собственники – главные обладатели прав пользования, владения и распоряжения жильем или иной недвижимостью. Связь родственного или иного характера переносит часть этих прав на других лиц, постоянно проживающих в квартире.

Надо отметить, что закон и судебная практика выделяют две категории граждан, считающихся членами семьи собственника.

В первую группу включаются супруг, общие дети и родители собственника. Супругом считается человек, с которым оформлены официальные брачные отношения. В данном случае значимым является факт родственной связи или наличие брака.

Во вторую группу включены иные родственники, лица, которым регулярно оказывается материальная поддержка (пенсионеры по возрасту, инвалиды). Признаки семейных отношений – это взаимное уважение, ведение общего хозяйства, общие интересы, ответственность друг перед другом.

На иных лиц статус члена семьи распространяется при условии совместного проживания и восприятия человека в таком статусе.

Право пользования

Собственник, обладающий правами владения недвижимостью, имеет ограниченные преимущества. Говоря об использования жилого помещения, все в данном вопросе равны. Собственник или иной владелец не может ущемлять других проживающих, например, в использовании кухни, туалета, общих помещений и т. д.

Договором между собственником и вселяющимся лицом могут быть установлены условия использования новым жильцом дома или квартиры. Например, какие помещения передаются в его полное использование, а к каким его доступ ограничен.

Соглашение заключается согласно правилам ГК. Из права проживания вытекают обязанности и ответственность членов семьи собственника жилого помещения.

Источник: https://advokat144.com/sobstvennik-dolzhen-soderzhat-imuschestvo-v-nadlezhaschem-sostoyanii/

Права и обязанности собственников – OOO УК

Права и обязанности собственника квартиры при отсутствии коммуникаций

Права Собственников жилых помещений.

1. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией обязательств по настоящему договору в ходе которого:

 – участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества многоквартирного дома;

 – контролировать оказание услуг Управляющей организацией, предусмотренных настоящим договором

 – знакомиться с содержанием технической документации на многоквартирный дом.

2. Требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

3. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность в порядке, установленном в приложении №1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

4. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей.

5. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего договора.

Обязанности Собственников жилых помещений.

1. Передать Управляющей организации полномочия по Управлению многоквартирным домом.

2. Своевременно и полностью вносить плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и коммунальные услуги.

3. При временном не использовании помещений в многоквартирном доме для проживания граждан более 3 суток сообщать Управляющему свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, обеспечивающих доступ в помещения.

4. Соблюдать следующие требования:

  • не производить никаких работ на инженерных сетях, относящихся к общему имуществу жилого дома, без согласования последних с Управляющей организацией;
  • не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг;
  • не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;
  • не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (в том числе, использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
  • не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
  • не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, входящих в перечень общего имущества, не загромождать и загрязнять своим имуществом
  • строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
  • не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки.
  • не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы.

5. Соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, общим имуществом многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг (в части, не противоречащей ЖК РФ); соблюдать права и законные интересы соседей.

6.

Обеспечить, доступ представителей Управляющей организации в занимаемые помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещениях, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время. В случае аварийных ситуаций обеспечить доступ работникам аварийных служб немедленно.

7. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях внутридомовых инженерных систем и оборудования, несущих конструкций и иных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее имущество дома

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

  • принадлежащие Собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.

Границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и помещением Собственника являются:

  • на системах горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения – отсекающая арматура (первый вентиль в квартире) на ответвлениях от стояков, расположенных в квартире, при отсутствии вентиля на первом сварном соединении на стояке;
  • на системе канализации – плоскость раструба тройника на центральном стояке в квартире;
  • по электрооборудованию – выходные соединительные клеммы автоматических выключателей, расположенных на этажном щитке;
  • по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Предельные сроки устранения недостатков содержания общего имущества

собственников помещений в многоквартирном доме 

Неисправности конструктивных элементов и оборудованияПредельный срок выполнения ремонта после получения заявки диспетчером
I. Аварийные работы
  1. Протечки в отдельных местах крыши (кровли)
Не более 1 суток
  1. Течь в трубопроводах, приборах, арматуре, кранах, вентилях, задвижках и запорных устройствах внутридомовых инженерных систем отопления, газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения
Не более 1 суток
  1. Неисправности, связанные с угрозой аварии внутридомовых сетей отопления, централизованного газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и их сопряжений (в том числе с фитингами, арматурой и оборудованием)
Немедленно
  1. Повреждение одного из кабелей внутридомовой системы электроснабжения, питающих Многоквартитрный дом, отключение системы питания жилого дома или силового электрооборудования
При наличии переключателей кабелей на воде в дом – в течение времени, необходимого для прибытия персонала, для выполнения работ, но не более 2 часов
  1. Неисправности во вводно-распредительном устройстве внутридомовой системы электроснабжения, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников
Не более 3 часов
  1. Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий внутридомовой системы электроснабжения
Не более 3 часов
  1. Неисправности, связанные с угрозой аварии внутридомовых сетей электроснабжения (в том числе, короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети)
Немедленно
  1. Неисправности пожарной сигнализации и средств тушения в жилых домах
Немедленно
II. Прочие непредвиденные работы
  1. Повреждения водоотводящих элементов крыши (кровли) и наружных стен (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр.), расстройство их креплений
Не более 5 суток
  1. Трещины, утрата связи отдельных элементов ограждающих несущих конструкций жилого дома (отдельных кирпичей, балконов и др.) и иные нарушения, угрожающие выпадением элементов ограждающих несущих конструкций
Не более 1 суток (с немедленным ограждением опасной зоны)
  1. Нарушение связи наружной облицовки и других архитектурных элементов со стенами
Немедленное принятие мер безопасности
  1. Неплотность в каналах систем вентиляции и кондиционирования, дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами
Не более 3 суток
  1. Разбитые стекла окон и дверей помещений общего пользования и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен в помещениях общего пользования:
В зимнее время – не более 1 суток В летнее время – не более 3 суток
  1. Неисправности дверных заполнений (входные двери в подъездах)
Не более 1 суток
  1. Отслоение штукатурки потолков или внутренней отделки верхней части стен помещений общего пользования, угрожающее ее обрушению
Не более 5 суток (с немедленным принятием мер безопасности)
  1. Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в помещениях общего пользования
Не более 3 суток
  1. Неисправности систем автоматического управления внутридомовыми инженерными системами
Не более 5 суток
  1. Неисправности в системе освещения помещений общего пользования (с заменой электрических ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)
Не более 3 суток
Не более 1 суток
  1. Неисправности оборудования мусоропроводов
Не более 1 суток
  1. Неисправности оборудования детских, спортивных и иных площадок, находящихся на земельном участке, входящем в состав жилого дома, связанные с угрозой причинения вреда жизни и здоровья граждан
Не более 1 суток (с немедленным принятием мер безопасности)

Источник: http://xn----itbdhmzhjjn.xn--p1ai/prava-i-obyazannosti-sobstvennikov/

Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу

Права и обязанности собственника квартиры при отсутствии коммуникаций

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

  • ситуация сложилась не по её вине;
  • сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10391/ob-obyazannosti-zhiteley-predostavlyat-uo-dostup-k-obschemu-imuschestvu

Вс подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников

Права и обязанности собственника квартиры при отсутствии коммуникаций

Контекст

ВС объяснил, когда перепланировку квартиры не удастся узаконитьНельзя делать перепланировку балкона без разрешения соседей – ВС РФ

Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.

Суть дела 

Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.

Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их.

Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.

Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования.

К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие  жалоб собственников других помещений из-за перепланировки.

Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Позиция ВС 

Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ. 

Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию. 

При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты “д” и “и” пункта 10), указывает ВС. 

Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся: 

– соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

– безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

– соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении. 

Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34). 

“По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт “е” пункта 3 Правил № 354)”, — отмечает ВС. 

Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.

Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС. 

“Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем”, — подчеркивает высшая инстанция. 

В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК “Вертикаль” в квартиру.

Алиса Фокс 

Источник: http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20190527/299642494.html

Адвокат24
Добавить комментарий