Переуступка прав при приобретении земельного участка

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Переуступка прав при приобретении земельного участка

Для смены арендатора земельного участка нужно:

  1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности; 
  2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
  3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
  4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
  5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
  6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
  7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
  8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
  9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
  10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
  11. Кадастровый паспорт земельного участка.

Скачать образец соглашения переуступки права аренды земельного участка

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности.

Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ.

Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса.  Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

На что обратить внимание

  • Обратите внимание, что оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
  • Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
  • Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
  • Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
  • Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
  • При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Стоит ли покупать земельный участок в аренде по рыночной стоимости

На мой взгляд, покупать участок в аренде по рыночной цене стоит только в случае, если рядом нет идентичных земельных участков в собственности.

Причина — купить землю по договору переуступки прав аренды нельзя, права аренды можно только переуступить. Т.

е сумма, которую вы отдадите арендодателю-продавцу в договоре переуступки не фиксируется и, скорее всего, вам просто напишут расписку от руки, которая не имеет юридической силы.

Кроме того, при переуступке вы не сможете вернуть себе 13% стоимости земельного участка. Как вариант — это заключить дополнительный договор, но «продавец» на это вряд ли согласится.

Отсюда делаем вывод, что участок в аренде должен быть минимум на 13% дешевле, а с учетом затрат на перевод из аренды в собственность, так на все 20-30% дешевле земельного участка в собственности. 

Инструкция по покупке земельного участка у собственника

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/pereustupka-prava-arendyi/

Оформление переуступки права аренды земельного участка

Переуступка прав при приобретении земельного участка

Арендная плата за землю является неотъемлемой частью взаимоотношений арендодателя и арендатора в вопросах землепользования.

Не исключением будет и ситуация, в которой земля отойдет другому арендатору на условиях переуступки.

Переуступкой удобно пользоваться, когда у первоначального арендатора на какое-то время угас интерес в отношении арендуемой земли. А отказываться от аренды ввиду удачного расположения земли не целесообразно.

Что такое переуступка права аренды земельного участка

Это передача за определенное денежное вознаграждение прав и обязанностей другому гражданину в условиях уже существования договорённостей аренды. Переуступка подразумевает обсуждение продолжительности сделки.

При этом такой срок обязан быть не выше основного срока передачи участка. В ситуации составления срока аренды по переуступке менее 5 лет. Обязанность оповещать собственника участка, а также получать его согласие не возникает.

Значительное увеличение срока над ранее оговоренным требует оповещения собственника о желание уступить аренду другому.

Стороны сделки

Сторонами будут два арендатора (предыдущий и последующий). Статус лиц, заключающих подобную сделку, не будет иметь решающего значения. При заключении подобного соглашения собственник недвижимости участия не принимает.

Им устанавливаются все условия. Правом арендатора будет являться установление повышенных платежей за уступаемую землю. Но при этом договором уступки не может быть установлено возможности изменения условий самого согашения.

При подписании договора переуступки новому арендатору передаются все права и обязанности, предопределенные договорными обязательствами между собственником земли и первоначальным арендатором. Следует помнить, что даже при наличии договора аренды собственник земли сохраняет за собой следующие права:

  1. Распоряжение участком, переданным в аренду;
  2. Требование ведения отчетности по земле;
  3. Аннуляция сделки, если её обязательства не выполняются или выполняются не должным образом;
  4. Своевременное получение денежных средств;
  5. Повышение арендных платежей по основному договору аренды при появлении договора переуступки.
  6. Нормативное регулирование

Отношения, связанные с землёй урегулированы ЗК. Положения, касающиеся аренды установлены в ст. 22 ЗК РФ. По условиям ранее оговорённой статьи арендатору позволена отчуждение прав по пользованию арендованным участком другому лицу. Ст.

65 ЗК предусматривает также особенности для того, чтобы установить, погасить или изменить арендную плату. Сама же плата должна быть установлена исходя из договорённостей с обеих сторон и прописана в договоре. Ст.

615 ГК закреплено право арендатора на распоряжение арендуемым имуществом, исходя из собственных предпочтений, но с учетом действующего законодательства и договорных условий.

ГК и ЗК разрешают использование арендованной земли, как для сельского хозяйства, так и для ИЖС.

Для того, чтобы осуществить передачу земли, уже подверженной аренде, должен быть использован договор цессии.

При заключении цессии передаются права аренды совместно с ликвидацией таковых у ранее существующего арендатора.  Последующее сотрудничество с хозяином земли осуществляется новым арендатором.

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

  1. Кадастровый номер участка;
  2. Размер земельного участка;
  3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

  1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
  2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
  3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
  4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

  1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
  2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

  1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
  2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
  3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
  4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей.

Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка.

Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие.

Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части.

Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке.

Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Документы, необходимые для осуществления переуступки

Для осуществления права аренды необходимость предоставлять правоустанавливающие документы на землю отсутствует. Основным документом для осуществления переуступки будет являться уже заключенный с собственником основной договор аренды.

Договором аренды у арендатора закреплены права, которые он передает по переуступке третьему лицу. При этом в условиях основного договора аренды не должно быть прямого запрета на передачу арендных прав на землю.

Условия, включенные в договор переуступки будут в полной мере соответствовать условиям договора аренды. Единственным различием будет выступать стоимость переуступки.

Для того. чтобы совершить сделку необходимы следующие документы:

  1. Первоначальный договор аренды;
  2. Документы, удостоверяющие личность, обеих сторон сделки;
  3. Квитанции, подтверждающие у арендатора отсутствие задолженности перед собственником земли;
  4. Документация, подтверждающая или опровергающая наличие обременений по арендуемому земельному участку (подобную информацию предоставляет Росреестр любому заинтересованному лицу).
  5. Последствия осуществления переуступки

Как только в Росреестр будет внесена информация о том, что права перешли в руки нового арендатора, изначальный владелец утратит все связи с землей. Новый землепользователь после регистрации, основываясь на положениях статей Земельного и Гражданского кодексов, получит следующие права и обязанности:

  1. Права на выкуп арендуемого участка;
  2. Права на строительство зданий или построек на арендуемом участке без нарушения целевого предназначения участка;
  3. Обязательство по осуществлению своевременного перечисления арендной платы за занимаемый участок;
  4. Обязательство по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Госземнадзор имеет право проверить методы землепользования нового арендатора и при несоответствии правилам привлечь его к ответственности посредством предписания. Запомните, что в качестве взыскания могут наложить штраф.

Кроме того, земельный участок могут принудительно изъять из пользования.  Срочность договора переуступки соответствует первоначальному договору аренды. Новый пользователь приобретает право приоритетного выкупа земельного участка.

Но только если этот участок находится в фонде муниципального образования. Такая возможность появляется при осуществлении строительства дома при условии, что участок предусматривал подобный вид использования.

Продлить арендный договор возможно руководствуясь все тем же ЗК РФ. При этом участие первоначального владельца земли в этой процедуре не обязательно.

Обязательные условия при осуществлении пользования земельным участком, переданным в аренду по переуступке

Существуют обязательные для выполнения условия, которые арендатор, получивший земельный участок по переуступке права аренды, не имеет права нарушить:

  1. Использование земли строго по ее целевому назначению;
  2. Если на арендуемом участке планируется осуществление строительства, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  3. Если на арендуемом участке планируется выделение участка под субаренду, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  4. Сохранение полученного в пользование земельного участка в первоначальном виде.

Подобные условия очень важны для беспрепятственного пользования землей и не возникновения ситуаций для одностороннего расторжения договора аренды. Ответственность арендатора состоит не только в своевременности внесения оговоренных платежей, но и в сохранении переданного ему имущества.

Для поддержания доверительных и партнерских взаимоотношений с арендодателем желательно осуществлять согласование любых действий с его имуществом. Особенно жесткие правила в данном вопросе возникают при осуществлении аренды у государственных структур.

Ярким примером может стать обязательное получение разрешения на переуступку прав аренды при передаче другому арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Использование дополнительного соглашения в процедуре

Дополнительные соглашения являются уточняющими документами к основному договору переуступки. Можете изменить условия договора или порядок оплаты, в том числе и реквизиты сторон договора. Помимо подобных вопросов дополнительным соглашением можно также учесть и боле важные моменты:

  1. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке берет на себя обязательство по погашению задолженности по арендным платежам первоначального арендатора;
  2. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке производит увеличение стоимости переуступки на размер арендной задолженности арендатора, передающего землю.

Какой бы вопрос не был урегулирован дополнительным соглашением помните, что оформление юридически-значимых документов Вам необходимо оформить как минимум в двух экземплярах.

Налогообложение

Согласно НК РФ при осуществлении передачи имущественного права. Которым и является переуступка права аренды, арендатором обязателен к уплате НДС. Этот момент крайне важен, поскольку именно он и отличает переуступку от обычной аренды.

Плюсом в данной ситуации можно считать возможность учета арендных платежей при установлении размера налоговых выплат. Базовой суммой для исчисления налога будет являться сумма, переданная первоначальному арендатору за переуступку и установленная договорными отношениями.

Даже в вопросе налогообложения имеется свой нюанс. При совершении уступки в адрес физического лица обязанность подачи декларации возникает у самого арендатора. В ситуации, в которой новым правопреемником становится юридическое лицо.

Осуществление налоговых платежей происходит как налоговым агентом.

Стоит также обратить внимание на то, что для даты, с которой будет определена налоговая база будет считаться дата переуступки права аренды, а соответственно и дата передачи всех прав и обязанностей новому арендатору.

В вопросе погашения задолженности по арендным платежам предыдущего арендатора стоит ответственно подойти к отражению данных сумм в договоре. В противном случае уменьшить налоговую базу на сумму погашенного долга не получится. Бездокументарные расходы не подлежат декларированию.

Это соответственно влечет за собой отсутствие учета по таким платежам для назначения размера налога.

Государственная регистрация договора

Государственная регистрация обязательна для договоров с периодом аренды земельного участка свыше года. А также при участии юридического лица в качестве одной из сторон договора. Размер государственной пошлины будет зависеть от статуса стороны. Так, физическое лицо оплатит только 2000 рублей, тогда как юридическое — 22000 рублей.

Переуступка права аренды является удобным способом сохранения за первоначальным арендатором приоритетного права аренды на землю.

Кроме того, из этой процедуры может быть извлечена и экономическая выгода в виде сокращения арендных платежей при временном не использовании основным арендатором, переданного ему имущества.

При обращении к подобной процедуре важно соблюсти все нормативно-правовые нюансы и грамотно составить договор.

Источник: https://prozemlu.ru/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Как оформляется переуступка прав собственности на дом с участком? на сайте Недвио

Переуступка прав при приобретении земельного участка

Передача прав собственности на дом с участком может быть осуществлена не только на основании договора купли-продажи, но и посредством заключения договора переуступки.

Этот способ довольно часто используют при покупке недвижимости на этапе строительства, в случае, если объект еще не построен / не введен в эксплуатацию. На основании этого договора, права на новый объект недвижимости переходят от старого покупателя к новому, практически без участия застройщика.

Передача прав собственности на загородный дом, таунхаус, земельный участок — это процесс передачи прав и обязанностей на конкретное имущество от одного собственника к другому. Это наиболее распространенный формат перехода прав собственности на недвижимость в статусе долевого строительства, а также являющейся объектом залога по ипотеке.

Закон не ограничивает количество таких сделок. Продавец может заключить договор о передаче прав сразу с несколькими покупателями, а конкретный объект недвижимости может передаваться от одного лица другому неограниченное количество раз.

Вот почему, прежде чем покупать такую новостройку, рекомендуется внимательно изучить ее историю, проанализировать все предыдущие договоры и возможные риски.

Виды договоров переуступки прав. Разница между ДДУ и ПДКП

Законом предусмотрены несколько видов передачи прав собственности на недвижимое имущество:

  • Цессия или уступка прав по ДДУ;
  • Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  • Договор переуступки прав требования (ДППТ);
  • Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и другие.

Мы не будем заострять внимание на последних трех видах, так как они крайне редко используются при продаже недвижимости. Вместо этого, детально разберем особенности и нюансы основных двух видов: ДДУ и ПДКП (или как его еще называют Пред ДКП).

Особенности ДДУ

ДДУ — сокращенно договор долевого участия. В последние годы такая схема продажи недвижимости очень популярна, причем одинаково в эконом сегменте, так и элитном классе.

При оформлении ДДУ, застройщик и покупатель подписывают между собой договор, в котором четко оговаривается то, что покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, лишь после того как она будет введена в эксплуатацию. Однако, из-за того, что стройка может длиться несколько лет, будущий собственник имеет право изменить свое решение о покупке, и передать свои права третьим лицам.

Договор долевого участия удобен и для застройщиков, и для покупателей. К тому же, законом (ФЗ-214) четко описаны все права и обязанности сторон, а обязательная регистрация договора в гос. органах, контроль государством застройщиков, делают эту схему наиболее прозрачной и безопасной при покупке новостройки.

Особенности ПДКП

Если оформляется предварительный договор купли-продажи, самой сделки между покупателем и застройщиком по факту не происходит. Однако такой тип договора указывает на намерения сторон провести такую сделку в будущем.

Если покупатель желает расторнуть ПДКП, то он теряет право на будущую собственность, а застройщик, в свою очередь, должен вернуть все уплаченные по договору деньги в полном объеме, и самостоятельно продать этот объект. В том случае, если дом был приобретен по ипотеке, то при передаче права собственности по предварительному договору, все долги прежнего владельца придется погашать новому покупателю.

Это основное различие между этими двумя видами переуступок, поскольку при заключении ДДУ покупатели выплачивают застройщику полную сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости

Особенности и преимущества купли-продажи жилья по договору цессии

В настоящее время, покупка жилого дома с участком путем передачи прав собственности является очень выгодным инструментом, который имеет ряд преимуществ.

Во-первых, переуступка прав является своего рода гарантией стабильности цены для обеих сторон сделки. Для покупателя — это возможность застраховать себя от роста цен на интересующую новостройку в будущем. Для застройщика — возможность точно спрогнозировать денежный поток и оптимизировать свои расходы.

На объекты недвижимости, реализуемые по ДДУ или через ПДКП, практически всегда более низкие и выгодные цены, чем на готовые объекты или продаваемые через обычный договор купли-продажи.

Однако покупателям, при покупке недвижимости по договору уступки, важно учитывать то, что передача прав может быть осуществлена только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. После этого, у покупателя формально уже нет прав осуществлять цессию.

Образец договора переуступки прав по цессии

Независимо от того, продавец вы или покупатель, данная схема сделок с недвижимостью имеет весомые преимущества. Однако существуют и определенные риски, которые всегда следует учитывать.

Какие существуют риски при переуступке прав на недвижимость?

Договора цессии несут в себе несколько рисков. Пожалуй, самый распространенный случай — когда одна из сторон невнимательно ознакомилась с его условиями. Сюрпризы могут быть разные: и быть связаны со сроками ввода, площадью дома и участка, коммуникациями, отделкой, доп. платежами в управляющую компанию и др.

Доказать обман со стороны бывшего покупателя, если это не зафиксировано на бумаге, очень проблематично. Чтобы не доводить дело до суда, следует максимально подробно обсудить все параметры недвижимости еще до сделки.

Другая проблема сделок с переуступкой прав — риск признания договора недействительным. Это может произойти, например, если бывший покупатель имеет задолженности по оплате. Практика показывает, что обращаться к застройщику в этом случае почти бесполезно, все претензии придется улаживать с предыдущим владельцем недвижимости.

Дабы не столкнуться с этой проблемой, следует внимательно прописать все цифры в договоре. А сам договор переуступки подписывать только тогда, когда дольщик полностью уплатил все суммы, и если есть на то необходимость, готов предоставить письменное согласие от третьих лиц (супруги, банка или фирмы, финансирующих покупку).

Следующий риск — это банкротство застройщика. Это довольно редкий случай, но от этого никто не застрахован (как повезет). Минимизировать данный риск и распознать потенциального банкрота-застройщика можно. Например, если вы видите, что сроки стройки постоянно срываются, цены на предлагаемую недвижимость — значительно ниже рынка, а условия договоров — постоянно нарушаются.

Если вы приобрели недвижимость по переуступке прав, а застройщик обанкротился, предъявлять претензии бывшему владельцу прав — бесмысленно. Вы ничего не докажете в суде. Все вопросы, в том числе возврат денег, придется улаживать только с застройщиком (или с тем, что от него осталось).

Еще одним риском является повторная уступка имущественных прав третьим лицам. На практике нередки случаи, когда недвижимость продается несколько раз по договору переуступки, а владельцем в итоге оказывается первый дольщик.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо также внимательно изучить условия подписанного договора. Договор уступки также должен быть официально зарегистрирован.

Практика показывает, что застраховать себя от всех рисков самому практически нереально.

Вы должны уметь разбираться во всех в юридических тонкостях, иметь опыт согласований договоров с юридическими отделами крупных фирм.

Поэтому лучше всего, если вы, еще до подписания договора, покажете его юристу-профессионалу, он проведет оценку и прямо расскажет с чем можно столкнуться, что следует добавить или исправить.

Процедура оформления договора переуступки прав

Оформление и подписание договора переуступки осуществляется следующим образом:

  1. Ознакомление с документацией застройщика: разрешением на ведение строительства, условиями проекта работ, целевым назначением проекта, свидетельством о праве собственности на земельный участок и др.;
  2. Уведомление застройщика о продаже недвижимости по договору цессии;
  3. Получение официального согласия от застройщика;
  4. Получение справки об отсутствии задолженностей;
  5. Получение нотариально заверенного согласия второго члена семьи (супруга);
  6. Получение согласия банка (если недвижимость приобреталась в ипотеку и числится в залоге у банка);
  7. Получение жилищной выписки из государственного реестра;
  8. Заключение договора с покупателем;
  9. Регистрация договора в местном МФЦ, БТИ и кадастровой службе.

Следует также учесть, что любые сделки по передаче имущественных прав облагаются налогами, которые должны быть уплачены предыдущим владельцем.

Как мы видим, при передаче прав, помимо стоимости самой недвижимости, накладных расходов возникает довольно много. И продавцы и покупатели нередко договариваются о скидке в цене, а затем делят все расходы пополам. Сумма налога при этом становится меньше, так как она рассчитывается от цены недвижимости.

Признание договора переуступки недействительным

Как уже упоминалось выше, в некоторых случаях договор может быть признан недействительным. Сделать может это только суд, и по следующим причинам:

  • Сделка противоречит российскому законодательству;
  • Фиктивный характер сделки;
  • Признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • Договор заключен путем обмана, угроз, насилия и т. д.

Бывают случаи, когда недействительным признается не весь договор, а только некоторые пункты. Также отметим, что приведенные рекомендации и список рисков актуальны для физических лиц. Для юридических лиц — нюансов и рисков при таких сделках существенно больше.

Если вы столкнулись с проблемами при оформлении переуступки прав на недвижимость, необходимо обратиться за квалифицированной помощью к специалисту, лучше если он уже имеет опыт работы в суде. Ну, а чтобы не доводить дело до суда, следует еще до сделки тщательно проверить все документы застройщика, оценить дееспособность и адекватность бывшего владельца и грамотно составить договор.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-dom-s-uchastkom/

Образцы и Шаблоны Договоров / Соглашений о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Переуступка прав при приобретении земельного участка

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Многие юридические и физические лица заинтересованы в быстром получении права на пользование земельной площадью и ищут способы, как решить этот вопрос.

В ЗК РФ, при первичном обращении к государству за правом аренды земли, прописана возможность такой передачи собственности в аренду только через аукционы, исключая особые случая. Особым случаем может быть смежная, с уже арендованным участком, площадь, но не более 30% от имеющейся.

Но это не гарантия быстрого получения земли, потому что свободной смежной площади может не быть в наличии.

Поэтому переуступка права аренды земельного участка является одной из возможностей ускорить процесс получения земли, не привязываясь к местности. Так что такое переуступка прав, чем она отличается от субаренды?

Что такое переуступка?

Переуступка земли, означает полностью передать третьему лицу свои права и обязанности на распоряжение участком. А тот субъект, который передает свои права, теряет их окончательно.

Вместе с получением прав новый пользователь земли приобретает и обязанности по уплате налогов и соблюдению прав использования.

А субаренда подразумевает под собой частичную и временную передачу в пользование, а арендодатель становится якобы посредником между государством и субарендатором.

Приобретение права аренды на землю

Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион.

То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов.

В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.

Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления.

Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора.

Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.

Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна.

Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее.

В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.

Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего.

Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам.

Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.

Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.

Важные аспекты

  • Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.
  • Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.
  • Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.

Документы

Для регистрации договора переуступки права на аренду в Федеральной службе нужно иметь следующий список документов:

Для физических лиц:

  1. Заявление.
  2. Копии паспортов.
  3. Налоговый номер.
  4. Справка из кадастра со сведениями о владельце и пользователе.
  5. Доверенности, если в сделке участвуют уполномоченные лица.
  6. Соглашение о передаче прав и обязанностей, подписанный обеими сторонами.
  7. Оригинал, копия первичного договора аренды, включая дополнительные соглашения.
  8. Кадастровый паспорт на земельную площадь.
  9. План участка из БТИ.

Для юридических лиц (плюс все вышеперечисленные документы):

  1. Копия свидетельства или выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Копия ОКПО.
  3. Копии уставных документов.

Существует стандартный вид договора переуступки права аренды земельного участка, образец которого представлен ниже. На основании данного шаблона можно составлять индивидуальное соглашение, со своими дополнениями и нюансами. Составляют договор переуступки в двух экземплярах. К экземпляру нового арендатора прилагается весь пакет документов на земельный участок.

Источник: http://www.info.yarnet.ru/zkn/index.php?id=310

Адвокат24
Добавить комментарий