Неузаконенная перепланировка

Незаконная перепланировка

Неузаконенная перепланировка

Вы здесь » Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка – это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку Мосжилинспекции. Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.

Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом.

 Чаще всего самовольные работы “засвечиваются” по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора – неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного.

Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора – отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора – также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:

1.) В самом “удачном” случае, когда вы просто “забыли” узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф за незаконную перепланировку и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией “по факту”. При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ.

В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для утверждения самовольной перепланировки, мы расскажем ниже.

2.) Часто бывает и так, что работы проводились “с размахом”, затрагивались капитальные стены.

 Для таких мероприятий обязательна предварительная технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора-проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например по усилению проемов.

Это обусловлено тем, проведение подобных мероприятий “затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома” – говорится в п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.

Полный перечень сложных и потенциально опасных работ дается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрущению.

 Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет.

Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку.

При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ.

Поэтому, такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает квартиру с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится.

Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений.

 Последствия незаконной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа.

Кроме того и у покупателя возникает проблема в случае если покупатель приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита. Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и как правило банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия значительно хуже, если бы перепланировки в квартире не было.

Подробнее о продаже квартиры с перепланировкой можно ознакомиться в данной статье.

 Вы несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству и о ремонте вы не осведомлены.

Штраф за незаконную перепланировку

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, “вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы”.

В случае невыполнения данных обязательств, размер повторного штрафа может возрасти. В конечном итоге, если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд. Согласно п.

5 ст 29 ЖК РФ, суд может  лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные  торги и подобные прецеденты уже были.

Штрафы от Мосжилинспекции:

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?

Рассмотрим, как можно получить разрешение на сделанную перепланировку. Как мы говорили выше, хорошо, если незаконная перепланировка помещений потенциально согласуема, то узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования только планируемой перепланировки.

Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы или ваше доверенное лицо сдаст в службу “одного окна” центра “Мои документы”. Если все в порядке, приемочная комиссия Мосжилинспекции подпишет вам акт о выполненной перепланировке. Затем вам необходимо будет получить новые документы БТИ, и внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Но это самый простой вариант. На практике может возникнуть немало сложностей. Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения: коридора или кладовки.

А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся – такие работы нарушают санитарные нормы.

Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем согласовать.

При обычном оформлении перепланировки расширение “мокрых точек” требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (т.к. это изменение конструкций пола – сложные работы). В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции, без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке.

Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным.

В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки, а затем переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами.

Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. ППМ №508 в редакции 840 в части п.11 Приложения 1 перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится?

Запрещенные виды незаконных перепланировок:

– Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.- Превращение жилых помещений в нежилые.- Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.- Ликвидация или урезание каналов вентиляции.- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх возможных.- Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.

– Теплые полы с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.

– Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.- Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.- Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.- Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

И некоторые другие виды работ.

Подробнее здесь

Признание перепланировки незаконной

В целом, в действующих законодательных актах достаточно “туманно” прописаны различные условия, при которых перепланировка не может быть согласована. Например,  фраза  “ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан” может порой трактоваться весьма широко. 

Практика показывает, что согласование незаконной перепланировки “задним числом” обычно проходит со сложностями, нежели согласование только планируемой. И если вы будете самостоятельно заниматься получением необходимых разрешений, то процесс может существенно затянуться.

Особенно это касается спорных случаев, либо перепланировок, для которой требуется разработка проектной документации. Нередко, чтобы получить разрешение на уже проведенную самовольную перепланировку приходится обращаться в суд.

В этом случае, кроме стандартного пакета документов вам потребуется составление искового заявления о незаконной перепланировке, а точнее, о ее сохранении.

Мосжилинспекция предупреждает, что в любом случае, медлить с узаконением незаконной перепланировки не стоит. Чем раньше будет узаконена  перепланировка, тем лучше для владельца квартиры.

 Дополнительная информация:

Ответственность   за   незаконную   перепланировку  предусмотрена в:

1) Жилищном кодексе РФ. 
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством  ответственность .

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

а) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

2) Кодексе РФ об административных правонарушениях.

Статья 7.21. КоАП Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению:
(в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiryi.html

Проблемы при неузаконенной перепланировке

Неузаконенная перепланировка

Помещения в многоквартирном жилом доме тесно связаны между собой. Пол в одной квартире является потолком в другой. И изменения в каждой комнате могут значительно повлиять на комнаты, сопряжённые с ней.

Чтобы не столкнуться с мерами принуждения со стороны государства, следует заранее ознакомиться с основными требованиями в области перепланировки жилых помещений. И направить запрос на согласование строительных работ в местную жилищную комиссию.

Какие законы регулируют данный вопрос

Базовым документом в сфере регулирования жилищных отношений является ЖК РФ. Вопросы, связанные с перепланировкой, отражены в главе 4 этого нормативного акта.

Основным нормативным актом в области перепланировки является постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 г. Этот документ содержит основные правила технической эксплуатации, которыми руководствуют жилищные комиссии при согласовании перепланировок.

Конкретизация общих правил постановления № 170 происходит в технических документах, которые называются СНиПы. Там содержаться требования ко всем элементам, содержащимся в жилом помещении.

Что такое неузаконенная перепланировка

Существует перечень строительных работ, на проведение которых в квартире необходимо получать согласование муниципальной жилищной комиссии.

В него включаются следующие манипуляции:

  • расширение санузлов за счёт вспомогательных помещений;
  • работы, затрагивающие газовое оборудование (например, перенос плиты);
  • демонтаж части межкомнатной перегородки;
  • создание, заделка или перенос дверного проёма;
  • работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада;
  • установка сантехнического оборудование с характеристиками, отличными от проектных (например, джакузи);
  • работы в квартире, признанной историко-культурной ценностью;
  • любые манипуляции, которые ухудшают пожарную безопасность, санитарное-эпидемиологическое состояние здания.

Не требуется разрешения на проведение следующих работ:

  • установка и замена встроенной мебели;
  • косметический ремонт (замена облицовочного материала стен и потолка, покрытия пола и т.п.);
  • замена коммуникаций и электрооборудования на другое, но с идентичными техническими характеристиками;
  • вынос на фасад здания телевизионной антенны или кондиционера;
  • замена материалов облицовки балкона или лоджии.

Неузаконенная перепланировка может означать 2 случая. В одном владелец квартиры провёл ремонт, но не получил на это согласование жилищной инспекции. Но все изменения сделаны с учётом строительных норм, и государственный орган выдаст разрешение на перепланировку.

Во втором случае имеются нарушения технических норм, и получить согласование от жилищной инспекции не удастся. Это значит, что собственнику придётся возвратить прежнее состояние жилого помещения или внести существенные коррективы в проект.

Чтобы узнать наверняка, что делать в квартире можно, а что нельзя, следует составить проект работ и направить его на согласование в жилищную инспекцию.

Образец жалобы о незаконной перепланировке

Как выявляют

Существует несколько способов обнаружения незаконной перепланировки. Чаще всего о проведении несогласованных строительных работ сообщают соседи. Никто не хочет, чтобы характеристики его жилья ухудшились, поэтому жильцы дома обращаются в муниципальные органы для инициации проверки.

Нередко проблему обнаруживают работники управляющей компании. Например, в организацию поступают жалобы об ухудшении вентиляции или о том, что снижается температура поверхности радиаторов. Специалисты начинают искать проблему, проводят обход квартир и обнаруживают причину в проведённом без согласования переустройстве.

Ещё один способ выявления подобных нарушений – попытка продать недвижимость. Покупатель требует обследование жилья специалистом БТИ, а собственник уже не помнит, что когда-то проводил строительные работы без согласования.

Иногда всё решает случай. Небольшая авария требует доступа в квартиру, где работники управляющей компании обнаруживают незаконное переустройство.

Ответственность и штрафы

Если жилищная инспекция получит информацию о незаконной перепланировке, то владельца квартиры ждёт штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. Такое положение содержится в статье 7.21 КоАП РФ.

Последствия не ограничиваются административной ответственностью. Также собственник получит предписание за свой счёт и в ограниченный срок восстановить проектное состояние помещения.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Если он этого не сделает, то представители муниципалитета обратятся в суд для начала принудительного выселения и продажи квартиры иному лицу. Каждый год СМИ сообщают о нескольких подобных случаях, и 2020 не стал исключением.

Самое опасное, чем грозит незаконная перепланировка, — это обрушение конструкции здания, что может привести к травмам или гибели людей. Нарушение целостности несущих конструкций смертельно опасно.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Можно ли купить или продать такое жилье

В законодательстве нет запретов или ограничений на продажу жилья с неузаконенными перепланировками. Переход права собственности основан на волеизъявлении двух лиц. И они могут приобретать и реализовывать объекты с характеристиками, отличными от типовых.

Однако большинство покупателей желают приобрести за свои деньги объект, с которым не будет никаких сложностей. Поэтому они запрашивают максимум информации о квартире, в том числе и о перепланировках. Ведь никто не хочет тратить время и деньги на согласование строительных работ, проведённых предыдущим владельцем.

Стоит сказать, что не все незаконные перепланировки являются проблемой для обладателей жилого помещения. Например, некоторые владельцы обустраивают встроенные шкафы в кухонных вентшахтах.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Можно ли взять в ипотеку

Одним из базовых условий ипотечного кредитования является предоставления недвижимости в виде залога. Представители банка должны быть уверены в том, что при неплатёжеспособности должника компания сможет реализовать квартиру и покрыть недостающую сумму.

Неузаконенная перепланировка несёт существенные риски. Жилищная инспекция может потребовать восстановления квартиры в соответствии с планом помещения, что повлечёт траты на сотни тысяч рублей.

Поэтому при заключении договора на покупку недвижимости объект тщательно изучается. Представители банка в обязательном порядке требуют оформления актуального техпаспорта после обследования помещения представителем БТИ.

Одним из стандартных условий такого договора с банком является запрет на любое переустройство или перепланировку. Подобные строительные работы могут снизить ликвидность жилья, что несёт опасность для активов банка. При нарушении данного условия ипотека подлежит немедленному погашению, а договор будет расторгнут.

Образец согласия соседей на перепланировку

Как оценивается

Профессиональный оценщик сразу заметит перепланировку. Специалист заметит несоответствие фактической конфигурации жилого помещения плану, отражённому в техническом паспорте.

Оценка проводится с использованием объективных методик, и все просьбы владельца о том, чтобы не отражать результат незаконных строительных работ в итоговом отчёте, бессмысленны.

Если на изменения было получено согласование жилищной инспекции, то такая квартира может быть оценена выше среднерыночной цены. Но в случае, когда есть нарушения законодательства, стоимость упадёт на 10% минимум. Поэтому перед тем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует попробовать её легализовать.

Что делать и как узаконить переустройство

Чтобы прекратить нарушение законодательства, следует обратиться в строительную организацию, которая занимается проектами перепланировки квартир. План работ можно составлять не только до, но и после их проведения. Также у инженеров такой компании можно получить консультацию о перспективах получения согласования. Далее можно обращаться в муниципальные органы.

В жилищную инспекцию нужно представить следующие документы:

  • заявление на согласование;
  • документы, подтверждающие полномочия заявителя (договор соцнайма, свидетельство о праве собственности или иной);
  • техпаспорт;
  • проектно-сметная документация на работы;
  • согласие членов семьи нанимателя, проживающих в помещении, если квартира находится в государственной собственности.

Далее владелец имеет право получить новый технический паспорт. Вести работы по перепланировке следует по заранее сформированному и согласованному с жилинспекцией проекту. Это не только гарантия качественного результата, но и требование законодательства.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/neuzakonennaja-pereplanirovka/

Риски при покупке квартиры: неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка

Оформление сделки купли-продажи квартиры — серьёзный и долгий процесс. И естественно, продавец и покупатель желают провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для себя. Однако риск приобретения “проблемной” квартиры всегда подстерегает покупателей, ведь жилые помещения на вторичном рынке имеют “историю”, которую необходимо учитывать.

Специалисты юридического бюро “Начфин.инфо-39” согласились поделиться и рассказать о таком риске приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, как наличие неузаконенной перепланировки, и о её последствиях.

Ведь зачастую собственники скрывают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки.

Соответственно, у покупателя могут возникнуть проблемы в виде существенных денежных трат на приведение купленного жилья в порядок.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. А все изменения должны быть внесены в технический паспорт.

Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

Получается, что по закону, продавая жильё с перепланировкой, продавец передаёт документы с планами — техническим и кадастровым — на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и, возможно, по площади, отсюда и сложности.

Какие же проблемы могут поджидать покупателя жилья с неузаконенной перепланировкой?

Во-первых, согласование или возвращение помещения к первоначальному виду дорого обойдётся новому владельцу. 

Во-вторых, перепланировка “без разрешения” может заявить о себе в неудобное для добросовестного покупателя время.

Ведь возможность выявления факта незаконной перепланировки существует в любой момент, так как за соседями, сотрудниками коммунальной службы остаётся право подать жалобу в жилищную инспекцию на выявленные нарушения. И в СМИ регулярно появляются отчёты соответствующих служб о реакции на обращения бдительных граждан.

Конечно, жильё может быть сохранено в переустроенном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозы их жизни или здоровью. Но это ещё нужно будет доказать.

В-третьих, взять ипотечный кредит в банке под такое жильё будет практически невозможно. Банк может отказать в выдаче ссуды.

Заключённый договор по ипотеке может оказаться под угрозой расторжения в любой момент. Отсутствие информации от продавца о том, что в квартире имеются несогласованные в установленном порядке перепланировки, является основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Конечно, суд при вынесении решения по признанию сделки недействительной может отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что не имеется достаточных оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения. В частном случае, по убеждению суда, самовольная перепланировка может не потребовать несоразмерных расходов и затрат на их устранение или узаконивание.

Но при этом покупателя всё равно ждут существенные денежные затраты.

Необходимо отметить, что при совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискует не только покупатель, но и продавец.

Действующим законодательством в отношении владельца квартиры с незаконной перепланировкой предусмотрена административная и даже уголовная ответственность в зависимости от умысла в действиях, последствий этой перепланировки, причинённого ущерба имущественным интересам или здоровью пострадавших соседей. При покупке подобного жилья штраф, конечно же, будет взыскан с нового собственника.

Чтобы избежать подобных проблем, для начала мы рекомендуем покупателю провести внешний осмотр на предмет отсутствия самовольной перепланировки помещений в приобретаемой квартире.

Также необходимо обратиться в БТИ и взять поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях, проверить совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проёмов и прочего с планами: кадастровым и техническим. Количество полезной и жилой площади квартиры должно совпадать во всех документах.

Затем с помощью специалиста необходимо проверить, соответствуют ли изменения строительным нормам и правилам, является ли перепланировка допустимой.

Далее при составлении договора купли-продажи рекомендуем указать гарантии продавца о том, что признаки самовольной перепланировки или переустройства (без разрешения органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют.

В статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи.

Однако такая гарантия не оградит опять же от судебных тяжб при выявлении существенных несоответствий в отношении технических характеристик жилья.

Кроме того, при выявлении перед заключением подобных нарушений покупатель имеет полное право требовать соразмерного уменьшения цены объекта недвижимости.

Таким образом, кажущаяся на первый взгляд типичной ситуация может вырасти в целый ряд проблем и принести массу финансовых затрат покупателю.

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость на вторичном рынке жилья, рекомендуем максимально возможно выяснить историю квартиры.

В таких непростых вопросах всегда готово прийти на помощь каждому калининградцу юридическое бюро “Начфин.инфо-39” с большим опытом в области жилищного права.

Юристы помогут выяснить историю квартиры и сопроводить вас по всем этапам сделки по покупке жилья в короткие сроки. Запись на консультацию осуществляется ежедневно по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65.

Также можно связаться с нами в группе “ВКонтакте” @nfinfo39.

На правах рекламы

Источник: https://klops.ru/news/2019-02-26/189184-riski-pri-pokupke-kvartiry-neuzakonennaya-pereplanirovka

Неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка

Неузаконенной перепланировкой называется капитальный ремонт, мероприятия которого не отразились в бумагах, к примеру, в техническом паспорте БТИ на квартиру. Иначе говоря, это перепланировка, выполненная без согласования.

Многие собственники не знают о необходимости оформлять свои перепланировки или просто не хотят этим озадачиваться, в результате все всплывает наружу и вызывает неприятные последствия.

Технический паспорт БТИ образец:

Каким образом обнаруживается неузаконенная перепланировка и чем она грозит

Часто в жилищную инспекцию поступают жалобы от соседей, недовольных постоянным шумом ремонта. Иногда при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой внимательный покупатель вызывает сотрудника БТИ для проверки площади.

Делается это потому что многие имеют плохую практику налаживания вопросов с неузаконенными перепланировками, проведенными прежними жильцами.

Этот вопрос всплывает очень часто и в некоторых случаях его не решить без обращения в суд.

Так вот, проверка приходит, устанавливают неузаконенные действия, накладывают штраф на незадачливого хозяина.

Еще хуже дела идут в случае, если хозяин жилого помещения провел мероприятия, запрещенные законодательством. В таких случаях он получает предписание и его обязуют квартиру в прежнее состояние.

Примеры предписаний жилищных испекций:

Но стоит сказать, что иногда квартиры с неузаконенными перепланировками остаются незамеченными много лет. И тем не менее на это надеяться не стоит, так как в большинстве случаев рано или поздно все обнаруживается, причем зачастую не в самый удачный момент.

Примечание: штраф за неузаконенную перепланировку варьируется в зависимости от объема и серьезности предпринятых работ.

Неузаконенные перепланировки, которые не удастся согласовать

Даже в случае, если что-то заставит собственника заниматься согласованием, как мы уже упоминали выше, существуют перепланировки, оставить которые при всем желании у него не получится. Это запрещенные мероприятия.

Запрещенными перепланировками являются работы по переустройству, которые могут каким-либо образом нарушить целостность конструкций дома, создать аварийную ситуацию, ухудшить условия проживания соседей. Есть официально недопустимые действия, которые не обсуждаются Мосжилинспекцией. Очень часто они зависят от серии дома и ее индивидуальных особенностей.

Поэтому согласование и необходимо: вы не знаете, где создадите потенциально аварийную ситуацию.

Нельзя узаконить такие перепланировки, как расширение «мокрой зоны» за счет жилой комнаты, объединение комнаты с газифицированной кухней, удаление балконного порожка в некоторых сериях панельных домов, создание цельного цементного душа-трапа.

Не получится узаконить мероприятие по урезанию или демонтажу вентиляционного короба – вентиляция является общедомовым имуществом и затрагивать ее ни в коем случае нельзя.

Вообще затрагивание общедомовой собственности – очень сложный с точки зрения согласования процесс, который можно решить только при получении одобрения 73% собственников. Примеры: мероприятия по устройству приквартирного тамбура, изменение положения входной двери.

О несогласуемых мероприятиях вы сможете более подробно прочитать в статье «Что запрещено при перепланировке квартир и нежилых помещений».

Как согласовать неузаконенную перепланировку

Пример технического заключения о допустимости и безопасности от нашего бюро:

Если ваша неузаконенная перепланировка обнаружилась, вам необходимо ее согласовать, как согласуют обыкновенную перепланировку, однако есть некоторые расхождения. Допустим, при согласовании постфактум разрешение на перепланировку не требуется.

Вы должны получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ (этот документ предоставляет любая проектная организация с допуском СРО, либо автор проекта дома). Подготовить проект перепланировки.

Также понадобятся технический паспорт БТИ, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги о количестве прописанных. Собрав эти документы вы должны обратиться в МФЦ, после чего вашу квартиру осмотрит представитель жилищной инспекции и подпишет акт о завершенной перепланировке.

Образцы актов перепланировки квартиры:

Подробнее с этой темой вы можете ознакомиться, прочитав статью «Согласование перепланировки постфактум».
 

Если у вас возникнут какие-либо вопросы по перепланировкам, вам могут помочь наши специалисты. Обращайтесь в нашу компанию за бесплатной консультацией. Наши данные вы сможете найти в разделе «Контакты».

Источник: http://www.apb1.ru/neuzakonennaya-pereplanirovka.html

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой / Sibdom.ru

Неузаконенная перепланировка

По статистике, треть выставленных на продажу квартир имеют не оформленную по закону перепланировку. Обычно собственники задумываются о том, чтобы узаконить сделанные изменения, только когда приходит время продавать квартиру.

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры? Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом. Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть.

На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка никак не повлияет.

Если с документами на квартиру все порядке, если из них не видно наличие в квартире перепланировки, Росреестр зарегистрирует на покупателя переход права.

Но, соглашаясь купить такую квартиру, покупатель принимает на себя определенные риски. В случае возникновения проблем отвечать за проведенные в квартире изменения придется уже ему.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками.

Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение.

Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев.

Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит.

Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры.

Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование.

Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

  • Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
  • Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
  • Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
  • Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
  • Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1868/

Чем грозит незаконная перепланировка?

Неузаконенная перепланировка

В России до конца года могут ужесточить наказание за незаконную перепланировку как жилых, так и нежилых помещений.

Планируется, что жилищным инспекторам предоставят возможность проверять помещения, где предположительно ведутся несанкционированные работы.

Каким именно будет наказание нерадивым строителям, пока не указывается, но отмечается, что оно будет «весьма строгим», так как речь идет о безопасности людей.

Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева связывает инициативу с тем, что Минстрой хочет унифицировать ответственность собственников жилых и нежилых помещений. 

«В отношении жилых помещений установлена более строгая ответственность. Так, Мосжилинспекция вправе обязать вернуть квартиры в прежнее состояние. В отношении нежилых помещений такой прямой нормы нет.

Поэтому решили сейчас продублировать [на нежилые помещения] тоже самое, что предусмотрено и для жилых помещений. То есть, распространить в отношении нежилых помещений ту же логику», – сказала Краснобаева.

Часто владельцы жилых помещений, в которых планируется перепланировка, хотят избежать волокиты с документами и лишней траты денег. На деле оказывается, что незаконное переустройство может обернуться гораздо большими проблемами.

Как правило, такие нарушения выявляются после жалоб соседей на шум и горы строительного мусора.

Только на прошлой неделе московские следователи организовали проверку по факту незаконного переустройства бизнесменом подвального помещения жилого дома.

Первым делом, проверки организуются из-за того, что строительные работы, которые проводятся в помещении, могут привести к обрушению дома и жертвам среди людей. В июле подобная недобросовестность привела к тому, что в Санкт-Петербурге в жилом доме просели перекрытия.

Из здания были эвакуированы 20 человек, а правоохранители возбудили уголовное дело. По версии следствия, это случилось именно из-за нарушения правил проведения капитального ремонта в одной из квартир.

В мае в Волгограде пренебрежение законом привело к масштабной трагедии: при подключении торгового павильона к водопроводу была повреждена газовая труба, в результате взрыва обрушился целый подъезд, и погибли четыре человека. 

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в статье 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения» и в статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Нарушение правил пользования жилыми помещениями».

Так, за перепланировку, которая не была согласована в жилищной инспекции, владельца помещения привлекут к административной ответственности и штрафным санкциям. Штраф может составить до 2,5 тысячи рублей для физических лиц, до пяти тысяч рублей – для должностных и до 50 тысяч рублей – для юридических.

«Законодательство некоторых регионов, в частности законодательство Москвы, предусматривает возможность привлечения к административной ответственности и за перепланировку коммерческих помещений в многоквартирных домах: для физических лиц в размере от двух до 2,5 тысячи рублей, должностных лиц – от пяти до 50 тысяч рублей, юридических лиц – от 300 до 350 тысяч рублей. Магазины, которые проводят перепланировку и при этом располагаются на первых этажах в многоквартирных жилых домах, в соответствии с законодательством некоторых регионов, должны подвергаться административной ответственности, но как это происходит на практике, сказать сложно», – добавил директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев.

Кроме того, нарушителя обяжут в достаточно короткие сроки привести состояние квартиры в соответствие с технической документацией.

Ему нужно будет пройти весь процесс согласования проекта, зарегистрировав все несанкционированные ранее строительные работы, или вернуть квартиру или нежилое помещение в прежнее состояние.

И то, и другое предписание Жилинспекции предусматривает дополнительные затраты собственника. В случае невыполнения обязательств, может последовать повторный штраф, размер которого будет выше предыдущего. 

Если требования Жилинспекции будут проигнорированы и не выполнены в установленные сроки, нарушителю грозят более серьезные санкции вплоть до выселения из квартиры.

Инспекторы могут обратиться в суд, а после продать незаконно перепланированное помещение с торгов и выселить владельца, лишив злостного нарушителя права собственности.

Стоит учитывать, что такая квартира и так потеряет часть своей стоимости на торгах, так еще вырученные от продажи помещения деньги передаются бывшему владельцу не в полном объеме, а за вычетом расходов на исполнение судебного решения новым собственником.

Даже если собственнику удалось провернуть несанкционированные действия с перепланировкой квартиры, и помещение не попало в поле зрения государственных органов, владелец просто напросто не сможет провести со своей собственностью никаких сделок.

При попытке продать, подарить или по-другому распорядиться квартирой, собственник обязан заказать техпаспорт, в котором техники БТИ обязательно отразят все неоформленные перепланировки.

В таком случае провести с квартирой любые действия юридического характера законным путем не представляется возможным. 

Источник: https://mir24.tv/news/16259309/chem-grozit-nezakonnaya-pereplanirovka

Адвокат24
Добавить комментарий