Несет ли продавец ответственность за построенный с нарушениями дом?

Техническое состояние вновь построенного дома. Как устранить недоделки в судебном порядке

Несет ли продавец ответственность за построенный с нарушениями дом?

Михаил Лазукин, частный юрист

Каждый вновь построенный дом в наше время на территории Российской Федерации проходит процедуру ввода в эксплуатацию, где специальная комиссия проверяет его на соответствие требованиям действующего законодательства. В результате указанной проверки наиболее крупные недостатки устраняются. Однако путем «поверхностного осмотра» невозможно выявить все недостатки — для этого в доме необходимо прожить не один год.

К счастью обладателей вновь отстроенного жилья, законодатель предусмотрел указанное и предоставил гарантийный срок для объекта долевого строительства не менее чем 5 лет (п. 5 ст. 7 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее — 214-ФЗ).

Целью настоящей статьи является выявление способов устранения недоделок застройщика в судебном порядке. Как известно, с 2009 года все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только вышеуказанным 214-ФЗ.

По общему правилу, установленному вышеуказанным законом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Как видно, указанные положения пересекаются со ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В первую очередь следует отметить, что лицом, отвечающим за качество объекта, является застройщик.

Это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство.
Иные лица, такие как товарищества собственников жилья и управляющие компании, не несут ответственности за качество «товара», который получил участник долевого строительства.

Как отметил Санкт-Петербургский городской суд в определении от 18 ноября 2010 г.

по делу № 15649, «принимая во внимание, что истица состояла в договорных отношениях по строительству квартиры с ООО «Т», которое не только получило денежные средства истицы, но и принимало участие в строительстве дома, истица получила квартиру по акту приема-передачи от ООО «Т», членом ЖСК (ответчик) не является, в договорных отношениях с ЖСК (ответчик) по финансированию устранения строительных недоделок не состояла и не состоит, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ЖСК (ответчик) не может быть рассмотрен как изготовитель товара. По мнению судебной коллегии, изготовителем и продавцом для истицы в сложившихся спорных правоотношениях является ООО «Т», к которому она не лишена возможности обратиться с требованием об устранении недостатков строительства либо о возмещении расходов на их исправление силами потребителя или третьим лицом».

В остальном, при заявлении иска к надлежащему лицу, успех по требованиям о проведении ремонтных работ, вызванных недостатками строительных работ, или по взысканию денежных средств в счет восстановительного ремонта квартиры зависит исключительно от двух моментов: акта о выявленных недостатках и экспертизы.

Акт о выявленных недостатках квартиры должен быть составлен в присутствии представителя застройщика либо с его уведомлением и представителя управляющей компании при приемке квартиры.

При отсутствии такого акта суду, разрешающему спор, будет весьма затруднительно сделать вывод о том, кто должен отвечать за недостатки — застройщик, поскольку он строил объект, или собственник, из-за неосмотрительности или отсутствия должной заботливости об имуществе которого возникли соответствующие недостатки.

Экспертиза по стоимости восстановительного ремонта квартиры может быть составлена в течение гарантийного срока квартиры, поскольку для выявления всех существенных недостатков необходима эксплуатация объекта.

Указанные выводы происходят из сложившейся судебной практики. Так, Московский городской суд определением от 16 января 2012 г. по делу № 33-827 оставил решение Бабушкинского районного суда г.

Москвы без изменения, указав, что «обстоятельства подтверждены исследованными судом первой инстанции доказательствами, которым дана надлежащая оценка, в том числе актом осмотра от , составленным в присутствии представителя управляющей компании ООО , актом осмотра от , проведенного ООО …

Удовлетворяя требования истца о взыскании убытков в размере , суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением ООО , в котором определены объем необходимых ремонтно-восстановительных работ в квартире истца в связи с недостатками, ответственность за устранение которых несут ответчики, и их стоимость.

Установив причинно-следственную связь между действиями ответчиков и возникшими убытками, суд верно пришел к выводу о взыскании убытков с ответчиков в пользу истца К. в равных долях.

Так ситуация обстоит с жилыми помещениями. Однако что делать, если недостатки строительных работ имеет общее имущество и/или нежилые помещения?

По данному вопросу сложилась следующая практика.

Поскольку ответчиком выступает застройщик, а вновь построенный жилой дом имеет недостатки строительных работ не только в жилых помещениях, но и в общем имуществе (что встречается значительно чаще), а также в помещениях типа «гаражи-стоянки», истцом выступает не конкретное физическое лицо, а объединение физических лиц, выступающих с целью добиться устранения недостатков всего жилого/нежилого фонда, относящегося к их владению.

Обычно это товарищество собственников жилья или организация, созданная для одного отдельно стоящего здания или группы зданий лицами, имеющими в собственности помещения в этом здании/зданиях с целью обеспечения эксплуатации помещений и организации работ по содержанию и эксплуатации объектов общего пользования.

Так, например, для обеспечения интересов собственников гаражей создается гаражно-строительный кооператив (ГСК). Решением арбитражного суда Московской области от 06.09.2011 г.

по делу № А41-45565/10 удовлетворены требования ГСК об устранении недостатков строительных работ не позднее 2 месяцев с момента вступления решения в силу. При этом суд указал, что «ссылка ответчика на то, что ГСК является ненадлежащим истцом, судом не принимается по следующим основаниям.

Кооператив создан решением общего собрания членов кооператива, добровольно объединившихся на основе членства для строительства и эксплуатации гаражей в соответствии с Гражданским кодексом РФ и иным действующим законодательством…

К основным целям деятельности кооператива относятся обеспечение эксплуатации гаражного комплекса, организация работ по содержанию и эксплуатации объектов общего пользования. Решением общего собрания ГСК кооператив был уполномочен обратиться в суд с иском к застройщику об устранении строительных недоделок.

Таким образом, кооператив вправе в интересах своих членов и с их согласия, выраженного решением общего собрания членов кооператива, обращаться с требованиями, связанными с обеспечением надлежащего состояния и содержания здания гаражного комплекса…»

Таким образом, можно сделать вывод, что истцу при подаче в суд иска по данной категории дел необходимо правильно и своевременно подготовить документы, дающие ему право действовать от определенного круга лиц, а также заявлять от него необходимые требования.

Иначе возможен отказ в иске по тому основанию, что у истца отсутствует право на обращение в суд с заявленными требованиями.

Так, Арбитражный суд Забайкальского края решением по делу № А78-7863/2010 от 10.03.2011 г.

(оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции) указал, что «не будучи участником долевого строительства и не имея в собственности помещений в доме, ООО обратилось с иском к застройщику, полагая, что наличие статуса управляющей компании и наличие договоров на предоставление услуг по обслуживанию здания обеспечило ему право на обращение в интересах собственников с указанным иском… Представителем собственников может быть и управляющая компания, но при наличии в договоре управления многоквартирным домом соответствующего условия. Необходимые полномочия управляющей компании должны быть специально оформлены. Однако из буквального толкования протокола собрания о выборе управляющей компании и соответствующих договоров суд приходит к выводу, что собственники помещений в доме не наделили управляющую компанию правом представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в их отношениях с третьими лицами, и решать в судебном порядке вопросы, возникающие в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных договорами долевого участия в строительстве жилого дома. Никаких иных доказательств, свидетельствующих о том, что собственники помещений наделили управляющую компанию полномочиями по обращению в судебные органы для защиты их интересов, истцом не предъявлено…»

При этом такие «необходимые требования» следует продумать. 214-ФЗ строго установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Отсюда следует, что требования, заявляемые истцом к устранению строительных недостатков, должны быть выражены таким образом, чтобы их удовлетворение привело к восстановлению нарушенного права и приведению качества объекта в то состояние, в котором он должен был быть при его сдаче.

Кроме того, заявляемые требования должны быть соответствующим образом обоснованы.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?421

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Несет ли продавец ответственность за построенный с нарушениями дом?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Ответственность застройщика за строительные недостатки

Несет ли продавец ответственность за построенный с нарушениями дом?

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации. 

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора,  МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем – штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся  судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления  к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем  по доверенности может  представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ,  согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно,  если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек.

В частности, это закон “О защите прав потребителей”, положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. 

В соответствии с ч.2 ст.

755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7   Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.

2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

“Разумные сроки”, о которых говорится в законе, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ.  Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников,  компенсировать вред обязан застройщик.

Так в  Апелляционном  определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

 Иски об устранении недостатков застройщиком  являются выигрышными, главное –  не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться  или ликвидироваться.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/otvetstvennost-zastroyshchika-za-stroitelnye-nedostatki/

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Несет ли продавец ответственность за построенный с нарушениями дом?

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.

Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.

Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.

юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).

В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.

Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.

Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.

неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.

И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.

Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.

В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.

В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.

), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.

Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.

Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.

Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.

Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).

Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.

Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.

А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.

546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.

  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.

Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.

Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.

Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.

Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.

В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.

Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).

В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.

Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).

Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источник: http://dinamareckova.com/ru/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/

Дом с нарушениями. Как в Бишкеке продают незаконно построенные квартиры

Несет ли продавец ответственность за построенный с нарушениями дом?

О квартирах-призраках ИА «24.kg» рассказывало еще в 2016 году. Тогда на пересечении улиц 7 Апреля и Медерова только начали возводить многоэтажный дом и сразу продавать квартиры. Ни продавцов, ни покупателей не смущало, что разрешения на возведение объекта никто не выдавал.

Читайте по теме

Стройка.kg. Квартиры-призраки

В Кыргызстане практикуют параллельное строительство. Застройщик одновременно ведет работы и получает необходимые документы. В 2018 году ОсОО «Альфа Кок-Жар» планировало сдать дом в эксплуатацию. Однако разрешительных документов до сих пор нет.

В 2016 году однокомнатную квартиру площадью 28 квадратных метров в этом доме продавали за $14,25 тысячи. Тогда оператор честно призналась, что документов пока нет, они на стадии согласования.

Как рассказали в мэрии, участок в 15 соток выдали в аренду на 49 лет. По постановлению от 13 мая 2005 года № 491 землю предоставили не компании, а гражданам Малдыбаевой и Сатыбалдиеву под центр досуга, торговли и автосервиса. Территория не подлежит крупной застройке, коммуникаций на участке нет.

Городские власти признали, что идет 100-процентное нарушение функционального назначения земли.

Более того, владельцы задолжали за аренду 300 тысяч сомов, и мэрия хотела подать на застройщиков в суд, но, судя по всему, передумала.

Спустя два года звоним по указанным на сайте «Альфа Кок-Жар» телефонам. Мужчина рассказал, что в построенном доме квартир не осталось, все выкупили. Приобрести жилье можно только на этапе рытья котлована.

«Под ключ» однокомнатную квартиру продают за $24 тысячи, двухкомнатную — за $35 тысяч. Новый дом обещают возвести через два года.

«С документами проблем не будет. У нас же строительная компания. В любом бизнесе есть недобропорядочные люди. Город у нас маленький. Через 3-4 человека — родственник или знакомый», — ответил он.

За два года застройщик добился изменения целевого назначения участка. Теперь на нем можно возвести жилой дом. Компания добилась подведения коммуникаций.

В Бишкекглавархитектуре ИА «24.kg» рассказали, что разрешительных документов на строительство многоэтажного дома нет. «Альфа Кок-Жар» получила только архитектурно-планировочные условия (АПУ) и инженерно-технические условия (ИТУ), но этого не достаточно для разрешения на строительство.

Управление землепользования и строительства мэрии Бишкека написало письмо в Бишкекглавархитектуру и Гостехинспекцию, чтобы проверить объект. К БГА отдельная просьба — не выдавать разрешение на строительно-монтажные работы.

На основании письма Госинспекция по технической и экологической безопасности подала в суд на компанию. Она признала объект незаконным и намерена добиться его сноса.

«Проверка установила, что незаконное строительство ведут без разрешительных документов, что нарушает Закон «О градостроительстве и архитектуре КР». В нем регламентировано, что строительство и реконструкция объектов запрещена без градостроительной документации», — говорится в исковом заявлении.

Ранее директор ОсОО «Альфа-Кок-Жар» Гульнара Сатыбалдиева привлекалась к административной ответственности за неисполнение предписаний. Штраф оплатила, однако требование о прекращении строительства не исполнила.

«Лицо, осуществляющее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки», — отметили в Гостехинспекции.

Напомним, все квартиры в недостроенном доме уже продали. Началась продажа жилья и на соседнем участке, где только вырыли котлован.

Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен предоставить в Госэкотехинспекцию согласованную и утвержденную проектную документацию. Необходимо получить положительное заключение экспертизы. Бишкекглавархитектура должна разрешить строительно-монтажные работы.

Гульнара Сатыбалдиева рассказала ИА «24.kg», почему застройщик нарушил временные сроки и вовремя не получил разрешение.

В мае 2016 года «Альфа Кок-Жар» подала документы на смену функционального назначения участка. Заключение получили только в ноябре. Окончательное решение комиссия УМС приняла в мае 2017-го.

«Сразу получили АПУ и подали документы на ИТУ. Началась разработка инженерных сетей. На каждом этапе сталкивались с бюрократией и затягиванием процесса. Без дела мы не сидели, работа велась постоянно. Мы понимаем, что несем ответственность за проект и владельцев квартир, которые ждут сдачи дома», — пояснила Гульнара Сатыбалдиева.

В законодательство ввели новую норму, чтобы проект прошел согласование в противопожарной службе. «Трижды мы обращались, но каждый раз что-то мешало. То из одного управления передали функции в другое, то еще что-то.

В течение трех недель мы ждем, когда документы рассмотрят. Хотя в проекте противопожарные нормы, проезды учли. Как только МЧС даст заключение, мы получим разрешение на строительство.

Весь пакет документов готов, не хватает только этой экспертизы», — добавила директор «Альфа Кок-Жар».

Впереди у Госэкотехинспеции и застройщика длительные судебные разбирательства.

Контролирующие органы настаивают на сносе дома, что вполне логично, ведь на протяжении двух лет работы вели без разрешения. Сможет ли компания рассчитаться с вкладчиками? Речь о владельцах еще недостроенных 187 квартир.

Источник: https://24.kg/obschestvo/83567_dom_snarusheniyami_kak_vbishkeke_prodayut_nezakonno_postroennyie_kvartiryi/

Адвокат24
Добавить комментарий