Налог на прибыль при продаже земли

Налог с продажи земли

Налог на прибыль при продаже земли

Налог с продажи земли — это сбор, уплачиваемый с дохода, получаемого при реализации земельного участка. В статье речь идет об обязанности плательщиков — физических лиц уплачивать НДФЛ при продаже недвижимости. Указаны сроки и обязанность декларирования, ставки для резидентов и нерезидентов и правила расчета и предоставления вычетов.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

При продаже земельного участка появляется доход, с которого лицо обязано уплатить сбор, установленный законодательством, — налог с продажи земельного участка в 2019 году, он же — налог на доходы физических лиц, в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ. Поговорим об обязательствах по этим основаниям для физических лиц, так как уплата налога на прибыль для юридических лиц имеет свою специфику в зависимости от системы налогообложения, и это тема для отдельной статьи.

Плательщики

Физическое лицо платит налог при продаже земельного участка в случае, если плательщик и объект подпадают под действие налогового законодательства РФ. Плательщиками могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, но сам участок должен обязательно находиться на территории Российской Федерации.

При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:

К первой категории относятся физлица, проживающие на территории РФ более полугода (точнее, на протяжении 183 дней) в течение 12 месяцев. Физические лица, проживающие меньший срок на территории РФ, относятся ко второй категории. Статус влияет на то, какой налог на продажу земельного участка им придется платить (ставки заметно отличаются).

Важно знать, что в соответствии с международными договорами, гражданин признается резидентом РФ и при нахождении в границах РФ менее 183 дней, если у него есть постоянное место жительство в стране. В соответствии с Письмом ФНС РФ от 11.12.2015, в каждом конкретном случае статус физлица устанавливается индивидуально.

Ставка и обязанность декларирования

Для резидентов налог составляет 13%, для нерезидентов — 30%. Те лица, которые владели землей менее трех лет, самостоятельно заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ и подают ее в контролирующий орган.

Лица, владевшие участком более пяти лет (в некоторых случаях — трех лет), от обязанности оплачивать налог с продажи дачи освобождены, так как полученные от продажи такого имущества доходы не подлежат налогообложению, в соответствии со ст. 217.1 НК РФ.

Освобождение от налогообложения и декларирования

В статье 217.1 НК РФ указаны случаи, когда доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога. К ним относится и реализация недвижимости, бывшей в собственности более пяти лет. В части 3 статьи определены случаи, когда минимальный срок владения недвижимостью в целях применения этой нормы установлен в течение 3 лет:

  • земля поступила в собственность в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • земля поступила в собственность в порядке приватизации;
  • участок получен плательщиком по договору пожизненного содержания.

Эти правила введены с начала 2016 года, а так как для этой статьи НК РФ не установлено, что закон имеет обратную силу, то для правоотношений, возникших до этого момента, действуют старые нормы о максимальном сроке владения (3 года).

Для определения момента начала правоотношений имеет значение не дата подписания договора, а дата совершения покупки участка.

Таким образом, отвечая на часто задаваемый вопрос, как не платить налог с продажи земельного участка, можно лишь порекомендовать выждать указанный в НК РФ срок (пять или три года).

Сроки подачи и форма декларации

Если продавец недвижимости не попал в число освобожденных от налогообложения, ему придется заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и направить ее в налоговую инспекцию по месту жительства (месту регистрации или пребывания) не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения соответствующих доходов. Срок уплаты налога в бюджет — 15 июля. Подать декларацию с целью получения налогового вычета можно в любое время.

К форме и порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Следует обратить внимание, что с 2019 года применяется новая форма декларации 3-НДФЛ — она утверждена Приказом от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@ (использовать эту форму нужно для отчета за 2018-й).

Бланки для заполнения от руки можно:

Форму заполняют как на компьютере, так и от руки. Существуют и специальные программы, которые сформируют бланки установленного образца автоматически, например на сайте ФНС РФ, войдя в него через личный кабинет налогоплательщика. Но потребуется квалифицированная подпись, которую тоже устанавливают через личный кабинет (но сертификат ключа выдают только в специальном удостоверяющем центре).

Вычеты по налогу

Если владелец обязан рассчитывать и уплачивать налог, он вправе получить налоговый вычет при продаже земли в размере 1 000 000 рублей по ст. 220 НК РФ. Вычет производится из налоговой базы, то есть из выкупной цены.

Вместо этого вычета гражданин вправе применить другой способ снижения налога: вычесть сумму, уплаченную ранее за участок, если ее можно подтвердить документально.

Если владельцев несколько, то рекомендуется при продаже заключить для каждого собственника отдельный договор, тогда есть возможность применить каждому вычет. Если используется только один договор, то каждый из собственников получит только долю вычета.

Источник: https://ppt.ru/news/142199

Как рассчитать налог при продаже домов и земли?

Налог на прибыль при продаже земли
Rumo/Depositphotos

В данной ситуации земельный участок находился в собственности более минимального срока, который дает право на безналоговую продажу, а построенные дома — менее минимального срока (по общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет).

Соответственно, доход в виде стоимости земельного участка не будет облагаться НДФЛ, а доход от продажи домов будет подлежать обложению НДФЛ.

В связи с этим в договоре купли-продажи земельного участка с домами очень важно разделить стоимость земельного участка и стоимость каждого дома.

В противном случае есть риск, что вся сумма продажи участка и недвижимости может быть признана налогооблагаемым доходом, то есть минимальный срок владения налоговые органы могут отсчитывать от последней из дат, которой является дата регистрации домов.

Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Существенно занизить стоимость домов в договоре купли-продажи не получится: если дома будут проданы по цене менее 70% их кадастровой стоимости, то для налогообложения доходом будет признаваться кадастровая стоимость дома, умноженная на коэффициент 0,7 (коэффициент может отличаться в зависимости от региона).

Для того чтобы уменьшить налог, подлежащий уплате, Вы можете подтвердить расходы, понесенные на строительство домов.

В этом случае НДФЛ по ставке 13% будет взиматься не с полной стоимости каждого дома, указанной в договоре купли-продажи, а со стоимости домов за вычетом фактически произведенных расходов на их строительство.

При этом расходы должны быть документально подтверждены (то есть должны иметься чеки, платежные документы, договоры и т. д.).

Альтернативно можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи каждого дома на 1 млн рублей (данный вычет, в отличие от вычета на приобретение недвижимости, применяется неограниченно, а не единожды). Какой способ выгоднее для Вас, зависит от размера расходов, которые Вы понесли на строительство и которые Вы можете подтвердить.

Отвечает специалист по налоговому планированию ООО «Юмис» Юлия Макарова:

При исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц необходимо учитывать доходы от продажи имущества, в рассматриваемом случае это 2,1 млн.

Вышеуказанные доходы можно уменьшить на сумму налогового вычета в размере 1 млн для жилого дома либо на сумму фактически произведенных расходов.

К расходам можно отнести стоимость приобретения земельного участка и документально подтвержденные расходы по строительству на участке жилых домов.

Как законно продать дом, который построил сам?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):

В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.

1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.

2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.

Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.

Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Момент возникновения права собственности — это момент регистрации прав в Росреестре, в связи с чем земельный участок освобождается от уплаты налогов.

На дома, зарегистрированные на этом участке, будет действовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который можно использовать ежегодно.

В данной ситуации выгоднее будет каждый из домов продавать по 500 тысяч рублей, а участок — за оставшуюся сумму, чтобы минимизировать затраты по налогам.

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

При продаже участка Вы освобождаетесь от уплаты налога, так как он находится у Вас в собственности более пяти лет. А вот при продаже дома Вам будет необходимо оплатить налог.

Если дом оформлен как жилой, то вычет составит 1 млн рублей. Если он в документах фигурирует как дача, то вычет составит 250 тысяч рублей.

Поэтому при продаже выгоднее составить два отдельных договора купли-продажи: один на землю, другой на дом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_rasschitat_nalog_pri_prodazhe_domov_i_zemli/100146

Продажа земли: налоговые издержки при общем режиме налогообложения и УСН — Audit-it.ru

Налог на прибыль при продаже земли

Печерская Л. А., эксперт Компании «РосКо»

Реализация земельных участков, организациями при общем режиме налогообложения

НДС

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ выручка от реализации земельных участков (долей в них), не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Налог на прибыль

Порядок определения финансового результата от реализации земельных участков зависит от того, в чьей собственности находилась земля на момент ее приобретения: в государственной или муниципальной собственности, либо в собственности частных лиц (организаций и граждан), и от того, когда участок был приобретен.

Если земельный участок был куплен у государства (муниципального образования) в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г., прибыль (убыток) от продажи определяется в порядке, установленном п. 5 ст. 264.1 НК РФ.

Если земля была приобретена до или после указанного периода или куплена у частного собственника, прибыль или убыток определяются в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

1. В случае, если земельный участок был приобретен в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. у органов исполнительной власти или местного самоуправления, которые уполномочены им распоряжаться.

В ст. 264.1 НК РФ установлено особое правило учета расходов на приобретение земельных участков для налогоплательщиков, которые приобрели земельные участки в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г.

из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Так, в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ по выбору налогоплательщика сумма расходов на приобретение права на земельные участки:

1) признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

2) признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 % исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

В случае, если договором купли – продажи земельного участка предусмотрено условие об оплате в рассрочку и при этом срок оплаты по договору превышает период, в течение которого организация признает расходы на приобретение земельного участка в соответствии с учетной политикой – следует распределять расходы равномерно в течение срока, предусмотренного договором (абз. 4 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

В п. 5 ст. 264.1 НК РФ предусмотрен порядок определения прибыли (убытка) при реализации данных земельных участков.

Так, прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок.

Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.

В случае если при реализации права на земельный участок получен убыток, то он включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264 .1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

2. В случае если земельный участок был приобретен до 1 января 2007 г., или после 31 декабря 2011 г., или  у организаций, или у физических лиц.

До момента его последующей реализации данный земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации.

Учитывая, что согласно п. 2 ст.

38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ, и принимая во внимание, что ст. 130 ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), земельные участки для целей налогообложения относятся к имуществу.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.

При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в ст. 268 НК РФ, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, обслуживанию реализуемого имущества.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a12/676326.html

Купля-продажа земли: учет у продавца. Налоги и бухгалтерский учет, № 99,

Налог на прибыль при продаже земли

Для большей конкретики договоримся рассматривать здесь только операции купли-продажи земли между юридическими лицами частной формы собственности.

Львиную долю статьи посвятим, конечно, бухучету. От него — прямая дорога к налогу на прибыль, взимание которого теперь базируется на бухгалтерских правилах. Если продавец — плательщик НДС, будет что почитать и ему. А завершим свой рассказ отдельным разделом для плательщиков единого налога.

Бухгалтерский учет

Продажа земельных участков имеет две модели отражения в бухучете: как продажа основных средств (ОС) или как продажа запасов. Хотя, по большому счету, первая модель в конечном итоге совпадает со второй.

Объясняется это тем, что согласно П(С)БУ 27 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность» основные средства, по которым принято решение о продаже, подлежат переводу из состава ОС в запасы — так называемые необоротные активы, удерживаемые для продажи (с зачислением в бухучете на одноименный субсчет 286), и дальнейшей их реализации.

Такой подход в полной мере распространяется и на земельный участок, который предприятие решило продать и по которому одновременно выполняются все требования, перечисленные в п. 1 разд. ІІ П(С)БУ 27. Причем независимо от того, как он классифицирован у продавца — хоть операционной, хоть инвестиционной недвижимостью.

Бухгалтерская запись при указанных обстоятельствах будет такой: Дт 286 — Кт 101 или Дт 286 — Кт 100 соответственно.

Поскольку землю в бухучете не амортизируют, то

в категорию необоротных активов, удерживаемых для продажи, земельный участок попадает по первоначальной или справедливой стоимости

Если же земля еще не реализована и продолжает числиться в учете, то в дальнейшем на каждую дату баланса она отражается в соответствии с п. 9 разд. II П(С)БУ 27 по наименьшей из двух стоимостей — балансовой стоимости или чистой стоимости реализации (справедливой стоимости за вычетом ожидаемых расходов на реализацию).

Сумму превышения балансовой стоимости над чистой стоимостью реализации включают в состав прочих операционных расходов (Дт 946 — Кт 286).

Если в дальнейшем чистая стоимость реализации увеличивается, корректировки стоимости земельного участка в составе необоротных активов, удерживаемых для продажи, признают прочим операционным доходом отчетного периода (Дт 286 — Кт 719).

При этом сумма дохода не должна превышать признанных ранее расходов от уценки такого актива (п. 11 разд. ІІ П(С)БУ 27).

Доход от продажи земельного участка в бухучете признают по правилам п. 8 П(С)БУ 15 «Доход», т. е.

при условии, что его сумма может быть достоверно определена, покупателю переданы риски и выгоды, связанные с правом собственности на актив, продавец в дальнейшем не осуществляет управление и контроль за реализованным активом, существует уверенность, что в результате операции состоится увеличение экономических выгод. Для операции по продаже земельного участка это значит, что

момент признания доходов при его продаже фиксируется на дату подписания акта приема-передачи

При этом доход от такой реализации отражают по кредиту субсчета 712 «Доход от реализации прочих оборотных активов». Соответственно, балансовую стоимость списывают по дебету субсчета 943 «Себестоимость реализованных производственных запасов».

Если же земля приобреталась для дальнейшей ее перепродажи, т. е. учитывалась у продавца как товар на субсчете 281, то здесь все совсем просто. Доход в этом случае отражают по кредиту субсчета 702 «Доход от реализации товаров», а себестоимость списывают по дебету субсчета 902 «Себестоимость реализованных товаров».

Налог на прибыль

Все уже привыкли к тому, что законодатель несколько лет назад перевел исчисление этого налога на бухгалтерские рельсы. Поэтому нам остается лишь констатировать, что:

продажа земельного участка, не приводит к разницам между бухгалтерским финансовым результатом и объектом обложения налогом на прибыль

Таким образом, продавец при исчислении этого налога по операции продажи земли руководствуется исключительно бухгалтерскими правилами, о которых шла речь выше.

Причем этот вывод распространяется и на высокодоходников, обязанных корректировать бухфинрезультат на разницы из разд.

III НКУ, и на всех малодоходников (как тех, которые этого делать не обязаны, так и тех, которые приняли добровольное решение проводить указанные корректировки).

Продаем землю вместе с недвижимостью. Если же земельный участок продавался вместе с расположенным на нем объектом недвижимости, то высокодоходникам (и малодоходникам-добровольцам) следует учесть такой нюанс.

Как известно, земельный участок и недвижимость, расположенную на нем, продавец в своем бухгалтерском учете должен был учитывать отдельно как два разных объекта (подробнее об этом см. в статье на с. 18).

В то же время по объекту недвижимости продавец из числа указанных выше плательщиков, кроме бухгалтерского, вынужден был вести еще и отдельный налоговый учет в порядке, предусмотренном п. 138.3 НКУ для основных средств. Следовательно,

такому продавцу придется откорректировать свой бухфинрезультат на разницы, связанные с реализацией недвижимости как объекта ОС

Таких разниц две:

— «производственно-продажная» разница, предусмотренная абзацем четвертым п. 138.1 НКУ и абзацем третьим п. 138.2 указанного Кодекса. Она возникает при реализации производственных объектов ОС, т. е. если недвижимость была предназначена для использования в хозяйственной деятельности продавца;

— «непроизводственно-продажная» разница, предусмотренная абзацем пятым п. 138.1 и абзацем шестым п. 138.2 НКУ. Она возникает в случае реализации непроизводственных ОС, т. е. если недвижимость не предназначалась для использования в хозяйственной деятельности продавца.

Подробнее об этом читайте в спецвыпуске «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 94, с. 76.

НДС

Подпункт 197.1.

21 НКУ устанавливает, что операции по поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных долей (паев), кроме тех, которые находятся под объектами недвижимого имущества и включаются в их стоимость в соответствии с законодательством (с учетом положений абзаца первого п.п. 197.1.13), освобождаются от обложения НДС.

В свою очередь, в абзаце первом п.п. 197.1.13 НКУ идет речь об освобождении от НДС, в частности, операций по безвозмездной приватизации приусадебных земельных участков.

Анализируя приведенные нормы, приходим к однозначному выводу:

земельный участок, приобретенный как отдельный объект собственности и проданный так же, т. е. отдельно от объекта недвижимости, НДС не облагается

Причем этот вывод остается справедливым и в случае продажи земли, полученной в процессе приватизации. То есть в обоих случаях продавцу не придется начислять НДС по такой операции (конечно, если он является плательщиком этого налога).

Налоговая накладная. Вместе с тем на дату подписания акта приема-передачи земельного участка обеими сторонами договора купли-продажи или на дату получения предоплаты за землю продавец обязан выписать налоговую накладную (НН) и зарегистрировать ее в ЕРНН. При ее заполнении надо:

— в шапке НН (в ее верхней левой части) в графе «Складена на операції, звiльненi від оподаткування» сделать отметку «Без ПДВ»;

в гр. 2 привести номенклатуру товаров, а именно «земельна ділянка»;

в гр. 3.1 (код товара согласно УКТ ВЭД) проставить условный код 00301 «земельна ділянка» из Справочника условных кодов товаров, размещенного на официальном сайте ГФСУ;

— в гр. 8 раздела Б указать код ставки «903» (операция, освобожденная от НДС);

— в гр. 9 раздела Б — код льготы «14060430» согласно Справочнику № 84/2 других налоговых льгот по состоянию на 01.10.2017 г.;

— при этом поля II — IV, посвященные начислению НДС, а также поля V — VIII, где отражают объемы поставки, на которые такой НДС начисляется, и поле X раздела А НН оставить пустыми.

Остальные реквизиты НН заполняют по общим правилам.

НДС-отчетность. В декларации по НДС операцию по поставке земельного участка отражают в стр. 5 и в таблице 1 приложения Д6, в котором фиксируют название операции, норму НКУ, по которой эта операция освобождена от налогообложения (п.п. 197.1.21 НКУ), а также объем освобожденной поставки.

И еще один момент. Продажа земли — льготная поставка. Поэтому следует помнить об особенностях формирования налогового кредита (НК), связанного с поставкой льготных товаров. Напомним, что на сегодня в НК плательщик НДС включает все суммы «входного» НДС независимо от того, в какой деятельности — общей, льготной или освобожденной, используются приобретенные товары.

«Компенсирующие» НО. В то же время если речь идет об освобожденных операциях, то весь «входной» НДС, связанный с осуществлением такой операции (в нашем случае — на стоимость услуг по оформлению земли, ее оценке и т. п.), плательщик НДС должен компенсировать, начислив налоговые обязательства (НО) по п.п. «б» п. 198.5 НКУ.

«Распределительные» НО. Если осуществленные расходы будут связаны одновременно как с льготной поставкой, так и с основной налогооблагаемой деятельностью, то следует начислить «распределительные» «компенсирующие» НО согласноп. 199.1 НКУ на товары «двойного» назначения. Для этого применяют коэффициент «анти-ЧВ» из гр. 7 таблицы 1 приложения Д7 к НДС-декларации.

Не исключено, что операция по продаже земли у многих плательщиков НДС окажется первой (если не единственной) льготной поставкой в текущем году. Как действовать в таком случае, читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 55, с. 17.

База начисления НО. Напомним, что при начислении как «компенсирующих» НО согласно п. 198.5 НКУ, так и «распределительных» НО в соответствии с п. 199.1 НКУбаза для их начисления определяется согласно п. 189.1 НКУ. То есть:

— по необоротным активам — исходя из балансовой (остаточной) стоимости, которая сложилась по состоянию на начало отчетного (налогового) периода, в течение которого осуществляются такие операции (в случае отсутствия учета необоротных активов — исходя из обычной цены);

— по товарам/услугам — исходя из стоимости их приобретения.

А как быть в случае, когда идет речь о продаже земли одновременно с объектом недвижимости, который на ней размещен?

Продаем землю вместе с недвижимостью. Разъясняя практическое применение п.п. 197.1.21 НКУ в этой части, налоговики утверждали (см. письмо ГНСУ от 15.06.2012 г. № 10075/6/15-3415-26, № 16675/7/15-3417-26

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2017/december/issue-99/article-32677.html

Продажа земли: налоговые издержки при общем режиме налогообложения и УСН

Налог на прибыль при продаже земли

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ выручка от реализации земельных участков (долей в них), не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Налог на прибыль

Порядок определения финансового результата от реализации земельных участков зависит от того, в чьей собственности находилась земля на момент ее приобретения: в государственной или муниципальной собственности, либо в собственности частных лиц (организаций и граждан), и от того, когда участок был приобретен.

Если земельный участок был куплен у государства (муниципального образования) в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г., прибыль (убыток) от продажи определяется в порядке, установленном п. 5 ст. 264.1 НК РФ.

1. В случае, если земельный участок был приобретен в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. у органов исполнительной власти или местного самоуправления, которые уполномочены им распоряжаться

В ст. 264.1 НК РФ установлено особое правило учета расходов на приобретение земельных участков для налогоплательщиков, которые приобрели земельные участки в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г.

из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Так, в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ по выбору налогоплательщика сумма расходов на приобретение права на земельные участки:

  • признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;
  • признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 % исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

В случае, если договором купли – продажи земельного участка предусмотрено условие об оплате в рассрочку и при этом срок оплаты по договору превышает период, в течение которого организация признает расходы на приобретение земельного участка в соответствии с учетной политикой – следует распределять расходы равномерно в течение срока, предусмотренного договором (абз. 4 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

В п. 5 ст. 264.1 НК РФ предусмотрен порядок определения прибыли (убытка) при реализации данных земельных участков.

Так, прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок.

Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.

В случае если при реализации права на земельный участок получен убыток, то он включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264 .1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

2. В случае если земельный участок был приобретен до 1 января 2007 г., или после 31 декабря 2011 г., или у организаций, или у физических лиц

До момента его последующей реализации данный земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации.

Учитывая, что согласно п. 2 ст.

38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ, и принимая во внимание, что ст. 130 ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), земельные участки для целей налогообложения относятся к имуществу.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.

При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в ст. 268 НК РФ, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, обслуживанию реализуемого имущества.

Источник: https://rosco.su/press/prodazha-zemli-nalogovye-izderzhki-pri-obshchem-rezhime-nalogooblozhen/

Ставка налога на прибыль при продаже земли сельхозпроизводителем

Налог на прибыль при продаже земли

В статье можно узнать,какая ставка налога на прибыль при продаже земли сельхозпроизводителем.

Вопрос: Предприятие сельхозтоваропроизводитель реализует земельный участок, который числился на основных средствах и использовался в сельскохозяйственной деятельности. Реализация земельных участков не является отдельным видом деятельности предприятия это разовая операция

Ответ: В п. 1.3 ст.

284 НК РФ говорится: «налоговая ставка по деятельности, связанной с реализацией произведенной ими сельскохозяйственной продукции, а также с реализацией произведенной и переработанной данными налогоплательщиками собственной сельскохозяйственной продукции, устанавливается в размере 0 процентов». Т.е. при реализации другого имущества нулевая ставка применяться не может. С выручки от реализации земельного участка необходимо уплатить налог по ставке 20%.

По какой ставке платить налог на прибыль

14. Доходы сельскохозяйственных товаропроизводителей и рыбохозяйственных организаций.

В отношении прибыли сельскохозяйственных товаропроизводителей и рыбохозяйственных организаций, не перешедших на ЕСХН, установлена налоговая ставка 0 процентов.

Нулевая налоговая ставка применяется как при налогообложении прибыли от реализации произведенной (переработанной) собственной сельхозпродукции, так и в отношении внереализационных доходов, непосредственно связанных с основной сельскохозяйственной деятельностью.

Применять нулевую налоговую ставку могут только те сельскохозяйственные товаропроизводители (рыбохозяйственные организации), которые соответствуют критериям, установленным пунктами 

2 или 

2.1 статьи 346.2 Налогового кодекса РФ. Одним из таких критериев является доля дохода от реализации произведенной сельхозпродукции, включая продукцию первичной переработки сырья, в общем объеме доходов от реализации товаров (работ, услуг). Эта доля должна быть не менее 70 процентов. При определении 70-процентной пропорции в знаменатель не включайте доходы, не связанные с сельскохозяйственной деятельностью. Например, доходы от реализации имущественных прав или от продажи доли в уставном капитале другой организации. С таких доходов налог на прибыль нужно платить в общем порядке, то есть по ставке 20 процентов.

Об этом сказано в письмах Минфина России 
от 8 мая 2015 г. № 03-03-06/1/26784, 
от 7 февраля 2014 г. № 03-03-06/1/4922.

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении выбытие сельскохозяйственных земель

Порядок расчета налогов при выбытии земельных участков зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

При продаже земельного участка в налоговом учете отразите:

Доходы и расходы при расчете налога на прибыль признавайте в зависимости от метода определения доходов и расходов, который применяет организация (
п. 2 ст. 249,
ст. 271–273 НК РФ).

Доход от продажи (мены) земельного участка включите в выручку от реализации (
п. 1 ст. 249 и 
п. 3 ст. 38 НК РФ). О том, как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Если организация применяет метод начисления, доходы от реализации земельного участка включайте в выручку с учетом особенностей, предусмотренных для имущества, права на которое подлежат госрегистрации.

Если организация применяет кассовый метод, учтите выручку по мере получения оплаты за реализованное имущество. Предварительную оплату (аванс) также учтите в составе доходов (
п. 2 ст. 273, 
подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Выручку от реализации земельного участка уменьшите на затраты, связанные с его получением (
подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, 
письмо Минфина России от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/111.

При условии, что они ранее не были учтены в расходах начиная с момента его приобретения на основании 
статьи 264.1 Налогового кодекса РФ (
п. 4 ст. 252 НК РФ). Подробнее об этом см.

 Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление сельскохозяйственных земель.

При продаже земельного участка, который ранее был получен организацией в качестве взноса в уставный (складочный) капитал, уменьшите выручку от реализации на стоимость этого земельного участка, сформированную в налоговом учете (
подп. 2 п. 1 ст. 268, 
п. 1 ст. 277 НК РФ, 
письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/738).

Помимо стоимости земельного участка, в расходы включите суммы, непосредственно связанные с его продажей (
п. 1 ст. 268 НК РФ). Например, расходы по оценке участка, информационные услуги, по межеванию, оформлению документов.

Если организация применяет метод начисления, расходы признавайте в том отчетном периоде, к которому они относятся (
п. 1 ст. 272 НК РФ).

Если организация применяет кассовый метод, расходы уменьшат выручку от реализации при условии их оплаты (
п. 3 ст. 273, 
подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При реализации безвозмездно полученного земельного участка включить в расходы его рыночную стоимость нельзя, поскольку организация не несла затрат в виде стоимости его приобретения (
п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, 
п. 1 ст. 252 НК РФ, 
письмо Минфина России от 17 июля 2007 г. № 03-03-06/1/488).

Если расходы, связанные с реализацией, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Порядок признания этого убытка в налоговом учете зависит от категории земельного участка, при реализации которого убыток образовался. Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль убытки прошлых лет.

При безвозмездной передаче основного средства в налоговом учете доходов не возникает (ст. 
249, 
250 НК РФ). Стоимость земельного участка и другие расходы, связанные с его безвозмездной передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (
п. 16 ст. 270 НК РФ).

При передаче земельного участка в качестве вклада в уставный капитал у организации не возникает ни доходов, ни расходов (
подп. 2 п. 1 ст. 277, 
п. 3 ст. 270 НК РФ).

О том, как отразить разницу в случае если стоимость передаваемого земельного участка отличается от его оценки, согласованной учредителями, см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении передачу основных средств в качестве вклада в уставный капитал.

  1. Из рекомендации
  2. Из рекомендации
    • доход от реализации (мены);
    • расходы в виде стоимости земельного участка;
    • расходы, связанные с реализацией.

С каких доходов нужно заплатить налог на прибыль

Доходы от реализации

К доходам от реализации, с которых нужно заплатить налог на прибыль, относится выручка от реализации:

  • продукции (работ, услуг) собственного производства;
  • ранее приобретенных товаров (в т. ч. земельных участков, объектов амортизируемого имущества, материалов и т. д.);
  • имущественных прав.

Об этом сказано в 
пункте 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.

Организации, которые рассчитывают налог на прибыль кассовым методом, должны включить в состав выручки от реализации также авансы, полученные в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг).

Это требование следует из положений 
пункта 2 статьи 249 и 
подпункта 1 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Организации, которые ведут налоговый учет методом начисления, полученные авансы в составе доходов не учитывают (
подп. 1 п. 1 ст. 251, 
п. 1 ст. 271 НК РФ).

Внереализационные доходы

К внереализационным доходам относятся все другие поступления, которые не являются доходами от реализации. В частности, это:

  • доходы от долевого участия в других организациях (дивиденды);
  • доходы от купли-продажи валюты;
  • безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в 
    статье 251 Налогового кодекса РФ;
  • штрафы и пени за нарушение контрагентами условий договоров, а также суммы возмещения убытка или ущерба;
  • доходы в виде процентов по предоставленным кредитам и займам;
  • доходы, полученные по договору простого товарищества;
  • доходы прошлых лет, которые выявлены в текущем году;
  • стоимость материалов и запасных частей, которые получены при демонтаже или ликвидации зданий, оборудования и иного имущества организации;
  • курсовые разницы (положительные). По сделкам, которые заключены до 1 января 2015 года, но исполняются после этой даты, могут возникать положительные суммовые разницы. При налогообложении прибыли такие доходы учитывайте в прежнем порядке (
    п. 3 ст. 3 Закона от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ, письма Минфина России 
    от 22 июня 2015 г. № 03-03-06/1/35976, 
    от 29 мая 2015 г. № 03-03-06/1/31100, 
    от 14 мая 2015 г. № 03-03-10/27647 (направлено в налоговые инспекции 
    письмом ФНС России от 26 июня 2015 г. № ГД-4-3/11191));
  • суммы корректировки прибыли, возникшие после увеличения (для целей налогообложения) договорных цен из-за их несоответствия рыночному уровню;
  • прибыль контролируемой иностранной компании (для контролирующих лиц).

Полный список внереализационных доходов приведен в 
статье 250 Налогового кодекса РФ. Он является открытым. Это значит, что виды доходов, прямо не поименованные в нем, тоже увеличивают базу по налогу на прибыль.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Из рекомендации Нужно ли применять ККТ при выдаче, получении и возврате займа

Задайте свой вопрос экспертам «Системы Главбух»

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/211061-stavka-naloga-na-pribyl-pri-prodaje-zemli-selhozproizvoditelem

Адвокат24
Добавить комментарий