Можно ли продать квартиру путем оформления дарственной?

Продажа имущества после дарения

Можно ли продать квартиру путем оформления дарственной?

Согласно действующему законодательству нельзя подарить имущество, запретив его продажу. Одаряемый, приняв дар, становится его полноправным собственником и получает право распоряжаться им, в том числе и продавать. Это справедливо для всех видов подарков, включая транспорт и недвижимость.

При продаже дара необходимо уплатить налог, если имущество находилось во владении одаряемого не меньше минимального срока. Для автомобиля и подаренной недвижимости (квартиры, дома или др.) он составляет 3 года. Налог будет рассчитываться в размере 13% от стоимости подарка по договору купли-продажи с учетом налогового вычета.

Можно ли продать подаренное имущество?

По договору дарения имущество передается от дарителя к одаряемому. Последний после принятия дара становится его полноправным владельцем и может распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Внимание

Важными отличиями дарения от других сделок являются его безвозмездность и безусловность. Даритель не может требовать чего-либо взамен от одаряемого.

Также дарственная не может содержать никаких условий, которые ограничивают права одаряемого на распоряжение своим имуществом, в том числе запрет на продажу.

Данные правила распространяются на любое имущество.

Не важно, что выступает в качестве дара — автомобиль, дом или квартира — одаряемый после получения дара может поступать с ним как захочет.

Можно ли продать дарственную квартиру

Продавать свою квартиру может любой гражданин, за исключением:

  • малолетних детей;
  • лиц, признанных в судебном порядке недееспособными;
  • детей в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия родителей;
  • ограниченно дееспособных без согласия опекуна.

Никаких особых запретов на сделки с подаренной квартирой законодательно не установлено, ее продажа осуществляется в соответствии с общими правилами, установленными в главе 30 Гражданского кодекса.

Важно

Даритель не может никак ограничить свободу одаряемого в распоряжении подаренного имущества.

Продажа может быть признана впоследствии недействительной на основании статей 168-179 ГК РФ, если:

  • Она нарушает закон или безнравственна.
  • Она совершена для вида, а стороны не намеревались исполнять ее положения в полном порядке.
  • Под ее видом заключается другой вид сделки.
  • Продавец или покупатель находится в существенном заблуждении либо был обманут относительно условий и иначе не совершил бы ее.
  • Одна из сторон была запугана или принуждена.
  • Один из участников был вынужден подписать договор на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелого положения, чем воспользовалась другая сторона.

Можно ли продать подаренный дом

Дом, являясь недвижимым имуществом, с точки зрения законодательства не отличается от квартиры. Подаренный дом можно продавать в любой момент после осуществления государственной регистрации прав на него в Росреестре. Право собственности на дом и на земельный участок возникают в момент внесения соответствующей записи в реестр недвижимости.

Однако к продаже дома добавляется дополнительное ограничение — необходимость продавать с земельным участком. Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ продавать подаренный дом требуется вместе с участком, на котором он расположен, не считая случаев, когда:

  • продается часть дома и выделить соответствующую долю из участка в натуре невозможно;
  • земля была изъята из оборота.

Во всем остальном такая сделка будет регулироваться обычными правилами купли-продажи недвижимости.

Любое имущество после дарения становится собственностью одаряемого в полной мере. Это относится, в том числе и к автомобилям. Новый собственник машины волен продать ее сразу после постановки на учет в ГИБДД.

Никаких отличий от продажи недвижимости в этом плане нет, как и сроков, в течение которых запрещено продавать транспортное средство. Дарственная, как и в случае с квартирой или домом, не может быть составлена с тем условием, что одаряемый не может продать автомобиль, т.к. это в нарушение ст. 204 и ст. 572 Гражданского кодекса ограничило бы его право собственности.

Единственное, что не позволит продать авто сразу после подписания дарственной, это отсутствие регистрации прав одаряемого на него. До тех пор, пока даритель и одаряемый не осуществят ее, право собственности на машину будет у дарителя.

Продажа дарственного имущества: инструкция

Подаренное имущество ничем не отличается от имущества, приобретенного другими способами, например, от купленного или (в случае с недвижимостью) приватизированного. Продавать подарки можно также, как и другую собственность.

К сведению

Договор купли-продажи в общем случае не требует обязательного удостоверения у нотариуса, однако стороны могут заверить сделку по своему желанию.

Как правило, для квартиры, дома и автомобиля процесс продажи будет выглядеть следующим образом:

  1. Найти покупателя и договориться с ним о цене и других существенных условиях, например, о порядке передачи товара и денег.
  2. Если совершение сделки планируется в будущем, можно составить предварительный договор, согласно которому стороны в указанный срок заключат основной. Предварительный договор совершается в той же форме, что и договор продажи.
  3. Заключить договор купли-продажи. Продать недвижимость можно только по письменному договору. Договор продажи автомобиля можно составить как письменной в, так и в устной форме, т.е. простой договоренностью, но тогда могут возникнуть трудности при постановке транспорта на учет.
  4. Зарегистрировать договор или переход права на имущество, если того требует закон. Права на недвижимость регистрируются в Росреестре, на автомобиль — в ГИБДД.
  5. Заплатить налог (при необходимости).

Налог при продаже подаренного имущества

Согласно налоговому законодательству, деньги, полученные за продажу имущества, считаются доходами физического лица. Налог с них взимается, если это имущество было в собственности продавца менее установленного срока. После его истечения НДФЛ с прибыли от продажи не уплачивается.

Минимальный срок может составлять от 3 до 5 лет, в зависимости от предмета продажи.

  • В общем случае, он составляет 3 года для любого движимого имущества.
  • Недвижимость можно продать без налога не раньше 5 лет в общем случае, или 3 года, если квартира (дом) получена в дар от близкого родственника.

Налоговый кодекс позволяет снизить минимальный срок владения вплоть до нуля региональными законами.

Планируется также на федеральном уровне уменьшить минимальный срок владения единственным жильем до 3 лет. Соответствующее поручение в феврале 2019 года дал Владимир Путин.

Налог на доход физических лиц рассчитывается в размере 13% от налоговой базы — части дохода, подлежащей налогообложению. Налоговый кодекс РФ предусматривает имущественные налоговые вычеты, уменьшающие налоговую базу, в связи с чем она может не совпадать со стоимостью проданного. Вычет предоставляется в размере, не превышающем:

  • 1 млн рублей для недвижимости;
  • 250 тысяч рублей при продаже другого имущества.

Пример

При продаже автомобиля за 450 тысяч рублей налог составит (450000 — 250000) × 13% = 26 тысяч рублей.

Продавец самостоятельно рассчитывает налог и подает декларацию 3-НДФЛ, даже если налоговая база и соответственно налог равны нулю.

Дарственная без права продажи и дарения

Договор дарения не может содержать условий о запрете продажи подаренного имущества — это противоречит законодательству, которое гласит, что дарение не может быть совершено под оговорками, с условиями или со встречным обязательством со стороны одаряемого.

После получения дара путем его передачи, непосредственной или символической (например, в виде вручения ключей) либо в виде правоустанавливающих документов, одаряемый становится собственником подаренного, в соответствии со ст. 572 ГК РФ. Право собственности включает в себя право владения, использования и распоряжения.

Таким образом, продать подаренное имуществом одаряемый может в любом случае, т.к. он является собственником жилья, и ему не требуется разрешение дарителя на проведение любого рода сделок. В силу главы 32 ГК РФ, в дарственной не может быть отмечено условий, которые ограничивали бы свободу одаряемого в распоряжении своим имуществом.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник: http://dogovor-darenija.ru/sdelka/prodazha-posle-dareniya/

Дарственная на квартиру в Украине: особенности оформления

Можно ли продать квартиру путем оформления дарственной?

Дарственная или договор дарения – это документ, в соответствии с которым собственник определенного объекта недвижимости (дома или квартиры) добровольно передает его иному лицу (безвозмездно). Оформляется такой письменный документ согласно регламенту, установленному Гражданским кодексом Украины и законодательством.

Чтобы подготовить такой договор, не обойтись без услуг профессионального нотариуса, обратившись в контору по месту регистрации недвижимости или по месту регистрации дарителя/одариваемого.

Важно, чтобы обе стороны, заключающие договор достигли совершеннолетнего возраста и были дееспособны (в ином случае, документ можно подписать исключительно при условии наличия документального согласия родителей или попечителей).

Различают два вида договоров:

Первый вариант предполагает, что право собственности на квартиру переходит к одариваемому прямо с минуты заключения договора.

Второй – переход права собственности на жилье одариваемый имеет спустя некоторое время.

Важно! В этом есть некий минус – если человек, отчуждающий имущество умер до момента вступления в силу договора, то объект недвижимости перейдет к законным наследникам.

В статье 203 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) указано, что любой договор отчуждения имеет законную силу в таких случаях:

  • его условия не противоречат положениям ГКУ, других законов и моральным принципам общества;
  • даритель обладает полной гражданской дееспособностью;
  • стремление подарить осуществляется свободно без давления и соответствует воле дарителя;
  • заключение договора дарения под влиянием заблуждения, обмана, тяжелого обстоятельства — противозаконно, суд такие соглашения не признает;
  • договор должен быть оформлен по правилам законодательства;
  • условия договора обеспечат реальное наступление правовых последствий, предусмотренных соглашением;
  • если предмет договора дарения — недвижимость, принадлежащая детям, и договор совершают их родители, усыновители или опекуны, то соглашение не может нарушать имущественные права детей-владельцев.

При оформлении дарственной придется оплатить:

  • гос. пошлина (1% от стоимости имущества);
  • услуги нотариуса;
  • налог на доходы физических лиц;
  • военный сбор.

Сумма налога зависит от ситуации:

  1. Если обе стороны, участвующие в сделки, являются гражданами Украины и находятся в первой степени родства (родители, дети, супруг/супруга), то налоговая ставка будет нулевой, а военного сбора также не придется оплачивать.
  2. Если стороны граждане Украине, но не являются родственниками первой степени, то налоговая ставка будет составлять 5%, а военный сбор – 1,5% от стоимости имущества.
  3. Если даритель не резидент Украины, то налоговая ставка составить 18% от стоимости имущества, а военный сбор 1,5%.

При дарении родственнику первой и второй степени родства налог платить не нужно.

  • І степень родства это – дети, родители, супруги;
  • ІІ степень – это братья, сестры, внуки, дедушка и бабушка.

Также в этом случае не нужно проводить оценку недвижимости перед проведением сделки.

При заверке договора даритель подает нотариусу такие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на передаваемую в дар квартиру или дом. Этот этап потребует следующих документов:

  • квитанция об оплате государственной пошлины на регистрацию права собственности на квартиру или дом;
  • заявление дарителя о регистрации перехода права собственности на квартиру или дом;
  • заявление одариваемого о регистрации права собственности.

2. Документы, удостоверяющие личности обеих сторон.

3. Договор дарения жилого помещения:

  • если дарственную на квартиру или дом оформили в простой письменной форме (согласно образцу), то потребуются подлинники по количеству сторон договора, а также подлинник, который будет являться одним из правоустанавливающих документов в деле;
  • если дарственную на квартиру или дом оформили с участием нотариуса, потребуются подлинники по количеству сторон договора и одна копия.

4. Кадастровый паспорт квартиры или дома, на которые оформляется дарственная (выписка из государственного кадастра недвижимости, выдается в БТИ).

5. Согласие супруга (либо родственника) Дарителя, заверенное нотариально, если передаваемые по дарственной квартира или дом являются совместной собственностью супругов (либо родственников).

6. Документ, подтверждающий право собственности Дарителя на отчуждаемую по дарственной квартиру или дом, заверенный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту жительства:

  • если право зарегистрировано в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) — только подлинник;
  • если право не зарегистрировано в ЕГРП — подлинник и копия.

7. Справка из БТИ с указанием инвентаризационной оценки жилого помещения, передаваемого по дарственной.

8. Справка о составе зарегистрированных лиц в отчуждаемом по дарственной жилом помещении на момент заключения договора о дарении.

9. Согласие (разрешение) попечителя или опекуна в том случае, если одна из сторон:

  • недееспособна;
  • не достигла совершеннолетия (18 лет).

Если владельцы даримого имущества — малолетние/несовершеннолетние дети и договор от их имени совершают родители, усыновители или опекуны, то требуется разрешение государственного органа опеки/попечительства.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Дарственная на квартиру или дом согласно правилам оформляется по месту нахождения недвижимости или же по месту прописки одного из участников сделки.

Оформить такую процедуру можно в  пять этапов:

  • проверка документов участников сделки;
  • проверка документов на собственность недвижимости;
  • проверка на предмет нахождения квартиры или дома под арестом;
  • подготовка документов;
  • подписание договора дарения.

После совершения сделки новый владелец должен зарегистрировать дарственную и свое право на владение в Государственном реестре имущественных прав.

Если в доме или квартире, которую хотят подарить есть зарегистрированные люди, это не является препятствием для оформления дарственной в Украине – просто в договор внесут дополнительный пункт, в котором будет указано, что на дату подписания договора, в доме (квартире) есть зарегистрированные люди.

Процедура оформления дарственной  в Украине может меняться в зависимости от формы собственности имущества, что передается в дар.

  1. Когда жилплощадь принадлежит нескольких членам семьи (не обязательно), то есть существует несколько собственников которые владеют частью квартиры, то даритель имеет право подарить свою часть без согласия других собственников;
  2. При общей совместной собственности надо обязательно иметь согласие всех других совладельцев жилплощади.

Собственник или один из собственников квартиры может оформить дарственную на:

  1. Долю в квартире, которая обычно выражается дробным числом:1/2, 1/3, 2/3. Конкретное местонахождение доли не определено. Новый хозяин части квартиры становится ее совладельцем наряду с другими собственниками.
  2. Отдельную комнату. Дарственная оформляется на конкретное помещение, представляющее собой определенную долю всей недвижимости. При этом новый владелец может пользоваться техническими помещениями, наравне с остальными жильцами квартиры.

Сделку можно отменить по воле дарителя (или второй стороны) мирным путем — пока не оформлены права нового собственника, доля в квартире принадлежит первому хозяину.

Также даритель может выступить с этой инициативой, если:

  • получатель имущества совершил в отношении его или его близких умышленное преступление;
  • получатель недостойным образом обращается с подарком;
  • новый собственник умер прежде дарителя;
  • казалось, что сделка так ударила по карману, что материальное положение передавшего катастрофически ухудшилось.

Договор дарения часто сравнивают с договором купли-продажи. однако, эти документы носят совершенно разный характер:

  1. Дар передается безвозмездно. При продаже объекта недвижимости покупатель платит деньги продавцу, а даритель не имеет права требовать от одаряемого какой-либо компенсации за подарок.
  2. Даритель может потребовать аннулировать договор дарения, если одаряемый совершил преступление против него или членов его семьи, угрожал или шантажировал его, вынуждая подписать заведомо невыгодный договор, а также на основании того, что был обманут или введен в заблуждение относительно юридических последствий данной сделки, а также по другим причинам. При сделке купли-продажи оснований для расторжения договора гораздо меньше, причем отсутствуют мотивы для расторжения (деньги за проданную недвижимость бывший владелец уже получил).
  3. Срок исковой давности, на протяжении которого можно обратиться в суд для расторжения договора дарения, равен 1 году (для сделки купли-продажи 3 года).
  4. Если недвижимость была подарена одному из супругов в браке, то второй супруг не может на нее претендовать. Если же недвижимость куплена одним из супругов в браке, то она считается общей совместной собственностью и в случае развода подлежит разделу.
  5. Даритель имеет право подарить свою долю в собственности на недвижимость без уведомления об этом других собственников. Продать свою долю без письменного уведомления остальных собственников нельзя. Они имеют преимущественное право на покупку.
  6. Подарить недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, нельзя. Ее можно продать, предварительно получив разрешение органов опеки и попечительства.

К сожалению, не редки ситуации, когда даритель жалеет о совершенном им действии. Сильно ухудшились отношения со второй стороной договора или же одаряемый совершенно не заботится о подаренной вещи — все это (и не только) является причиной изменить свое мнение и основанием для отмены дарения.

Однако следует отличать отмену дарения от признания договора дарения недействительным. Ведь защищая свои права и обращаясь для этого в суд, необходимо четко определять свою позицию. Суд рассматривает спор только в рамках заявленных требований. И если просить в суде отменить недействительный договор, то суд откажет в иске.

Важно! Главное отличие отмены дарения от признания договора дарения недействительным — их основания.

Основания для отмены дарения:

  • одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
  • одаряемый умышленно лишил жизни дарителя;
  • если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
  • совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);
  • кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Как уже говорилось выше, договор дарения может быть признан недействительным.

Основания для признания договора дарения недействительным:

  • договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов;
  • договор совершен с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
  • договор совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимый договор), или договор совершен с целью прикрыть другую сделку (притворный договор);
  • договор совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
  • в случае, если в качестве дарителя по договору выступает несовершеннолетний, не достигший 14 лет (малолетний);
  • в случае, если договор совершен без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
  • в случае, если договор совершен гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент его заключения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
  • в случае, если он совершен под влиянием заблуждения относительно природы сделки;
  • в случае, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Источник: https://uristy.ua/articles/realty/darstvennaya-na-kvartiru-v-ukraine/

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Можно ли продать квартиру путем оформления дарственной?

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215

DOM.RIA – Дарственная и договор дарения в Украине 2019, что это и как оформить

Можно ли продать квартиру путем оформления дарственной?

Дарение дома представляет собой процедуру оформления объекта от одного владельца на другого без какого-то материального вознаграждения. Такая операция регламентирована законодательством и проводится путем подписания договора дарения – дарственной.

Что такое дарственная на дом

Решив оформить дарственную, недвижимое имущество передается новому собственнику путем оформления договора дарения. По завещанию – только после смерти человека, приняв наследство от него.

Кроме того, чтобы оформить дарственную требуется присутствие представителей обеих сторон, необходимо больше документов. Процедура, соответственно, стоит дороже.

Дарственная на дом, квартиру оформляется по месту нахождения недвижимости или по месту регистрации субъекта сделки (любого).

Как оформить дарственную на квартиру

Для заключения договора потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость, которым может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или праве на наследство, договор дарения и тому подобное;
  • справка об оценочной стоимости квартиры;
  • выписка из реестра прав собственности на квартиру;
  • технический паспорт квартиры.

Многие собственники подходящим способом распоряжения недвижимостью выбирают дарственную. Но договор дарения квартиры требует соблюдения определенных формальностей, уплаты налогов и сборов, иначе такая сделка рискует быть непризнанной.

Как сделать дарственную на дом

Дарственная на недвижимое имущество оформляется по месту нахождения недвижимости либо по месту регистрации любого из субъектов договора.

Оформление дарственной можно разделить на четыре этапа:

  1. Проверка документов, удостоверяющих личности участников сделки и право собственности владельца на квартиру/дом.
  2. Проверка недвижимости на предмет нахождения под запретом/арестом.
  3. Подготовка дарственной.
  4. Подписание договора о факте дарения.

После окончания этой процедуры новый владелец недвижимости может зарегистрировать договор дарения и свое право собственности на жилье в Государственном реестре имущественных прав. Именно регистрация считается моментом возникновения права собственности на недвижимость.

Договор дарения квартиры: понятие и особенности

Дарственная на квартиру – двухстороннее письменное соглашение, согласно которому собственник недвижимости передает другому лицу право собственности на жилье. Все законодательные нюансы договора дарения прописаны в статьях 717-730 Гражданского кодекса Украины.

Дарственная на квартиру отличается от любых других соглашений тем, что даритель (владелец) безвозмездно передает второй стороне свое имущество и не вправе требовать за это действие какой-либо компенсации.

Для оформления другого типа отношений (при которых собственник получает взамен квартиры деньги или что-то другое) используют такие договора:

  • наследственный;
  • купли-продажи;
  • пожизненного содержания.

При оформлении дарственной на жилье в новостройке иногда прописываются обязанности получателя (сторона, которой переходит право собственности на новостройку) по отношению к третьим лицам.

К примеру, указанному лицу необходимо предоставить право пожизненного проживания в передаваемой квартире, передача денежных средств и многое другое. Если возложенные обязательства не исполняются получателем дара, то даритель получает все основания требовать возврата жилья или выплаты соответствующей денежной компенсации.

Как правильно оформить дарение квартиры?

Договоры дарения квартиры бывают двух типов:

  • реальный. При этом право собственности передается второй стороне сразу;
  • консесуальный. Вторая сторона получает право собственности на квартиру после выполнения условия или прохождения определенного времени (заключение брака, окончание обучения в ВУЗе, совершеннолетие и прочее). Такой договор будет считаться недействительным, если раньше выполнения условия наступит смерть дарителя.

Как оформить дарственную на квартиру в Украине?

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Условно оформление дарственной разделяется на три этапа:

Документы для оформления дарственной на квартиру

Нотариус консультирует стороны обо всех нюансах оформления договора дарения и проверяет все оригиналы предоставленных документов:

  • паспорт и идентификационный код каждой из сторон;
  • официальные бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности или о праве на наследство и многое другое);
  • технический паспорт;
  • оценка недвижимого имущества;
  • справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
  • прочие документы по требованию (свидетельство о браке или рождении, справки от органов опеки и попечительства, согласие супруга, справка из БТИ и прочее).

Проверка квартиры

Недвижимость проверяется нотариусом на предмет нахождения под арестом или запретом на отчуждение, при необходимости оформляются запросы в архивы БТИ и прочие организации.

Где оформить дарственную на квартиру

Заключение договора дарения происходит у нотариуса, где обе стороны сделки утверждают текст документа. Представителю закона предоставляются квитанции об оплате всех необходимых сборов и налогов. Выбрать нотариуса вам поможет Единый реестр.

Стоимость дарственной на квартиру в Украине составляют:

  • стоимость услуг нотариуса;
  • госпошлина — 1% от стоимости квартиры;
  • военный сбор — 1,5% от стоимости жилья;
  • налог при оформлении дарственной на квартиру или налог на доходы физических лиц — 5% от стоимости подарка.

Последние два сбора не оплачиваются, если недвижимость дарится родственникам первой степени родства: супруг/супруга, дети, родители. Ставка налога на доход физических лиц поднимается до 18%, если даритель – нерезидент Украины.

После этого распечатывается оригинал договора дарения на двух нотариальных бланках, который подписывается обеими сторонами. Далее нотариус регистрирует данный документ в государственном реестре вещных прав – переход прав собственности к приобретателю оформлен.

Дарственная на квартиру. Пример

Образец договора дарения квартиры действителен на территории Украины.

Можно ли подарить часть квартиры?

Если жилье принадлежит только дарителю, то он вправе оформить дарственную, например, на ½ недвижимости. В итоге возникают права совместной долевой собственности у дарителя и одаряемого.

Как оформить дарственную на долю в квартире

Если у  квартиры имеется несколько собственников, то даритель имеет право не заручаться их одобрением для оформления договора дарения своей доли. При общей совместной собственности (не определены доли каждого владельца) либо отчуждается жилье целиком, либо подается заявление в суд для выделения долей.

Основные отличия между договором дарения и договором купли-продажи

При дарении недвижимости одному из супругов – второй не может на него претендовать.

Этим довольно часто пользуются родители одного из супругов, даря недвижимость своему ребенку, таким образом, страхуясь от неприятностей, возможных при разводе.

 Еще одно отличие в сроках, если исковая давность при договоре купли-продаже – 3 года, то при оформлении договора дарения подать на расторжение сделки можно только в течение года. 

Спорные вопросы при оформлении дарственной

Договор дарения аннулируется через суд (в течение года с момента заключения). В качестве мотивации такого поступка могут выступать такие причины:

  • угрозы жизни и здоровью дарителя, членов его семьи, его собственности;
  • угроза безвозвратной утраты квартиры вследствии использования одаряемым;  
  • оформление дарственной сопровождалось фактом передачи денежных средств в пользу дарителя.

После расторжения договора дарения одаряемый возвращает дар в натуре.

Продажа квартиры после дарственной

При оформлении договора дарения к одариваемому переходят все права и обязанности собственника квартиры. Это значит, что можно распоряжаться подаренной недвижимостью:

  • сдать в аренду;
  • продать;
  • передарить;
  • заложить.

Законом Украины не предусмотрены временные рамки для операций с «дарёными» квартирами. Продать дарственную квартиру можно сразу же после вступления в силу договора дарения.

При заключении договора дарения стоит со всей ответственностью отнестись ко всем процедурным нюансам и консультироваться у нотариуса по интересующим вопросам. В большинстве случаев процесс оформления дарственной занимает не более двух часов, но если необходимые документы не подготовлены, то процесс затянется до двух недель.

Источник: https://dom.ria.com/articles/darstvennaya-i-dogovor-dareniya-v-ukraine-2019-chto-eto-i-kak-oformit-175776.html

Адвокат24
Добавить комментарий