Можно ли ограничить наличие дополнительных коммуникаций, не предусмотренных застройщиком?

Подписываем договор с застройщиком – что нужно знать – Рынок жилья

Можно ли ограничить наличие дополнительных коммуникаций, не предусмотренных застройщиком?

16.05.2018 | 08:00 5210

Действующая редакция 214-ФЗ всецело стоит на защите интересов покупателя новостройки. Но идеальный застройщик существует лишь в рекламных буклетах – будущему дольщику следует внимательнее отнестись к тексту договора.

После выбора квартиры и тщательной проверки надежности застройщика настало время изучить предлагаемый договор долевого участия. Для многих ДДУ по-прежнему характерны типичные «ошибки» в широком диапазоне – от легких нестыковок с нормами 214-ФЗ до явных противоречий с ними.

Не платить до регистрации

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона.

Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово. На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах.

К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Любые «предварительные» соглашения застройщика с дольщиком в рамках ФЗ-214 исключены.

Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.

), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее. опасность таких схем – закон не требует их обязательной регистрации в Росреестре. Покупатель не является дольщиком – значит, защита ФЗ-214 на него не распространяется.

Такие нарушения уже редкость на рынке, тем не менее риски остались, и их должен учитывать покупатель.

Любой застройщик стремится ускорить начало продаж на объекте, но наличие «предварительных» схем может свидетельствовать о серьезных проблемах или отсутствии документов, необходимых для начала строительства: прав на земельный участок, разрешения на строительство, согласования проекта и пр. При заключении полноценного ДДУ рисков такого рода у покупателя нет.

Если в договоре не указывается, что оплата происходит только после регистрации ДДУ в Управлении Росреестра, – это прямое нарушение норм ФЗ-214, а иногда свидетельствует об использовании серых схем

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.

Что должно быть указано в ДДУ

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Гарантийный срок

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

На стадии изучения договора будущий дольщик, как правило, обнаруживает, что застройщиком будет выступать не сама компания, а ее «дочка».

Это по-прежнему довольно распространенная практика: под новую стройку большинство компаний, включая самые крупные, создают отдельное юрлицо. Застройщики таким образом страхуются и минимизируют риски при реализации проекта.

С этим не поспоришь; эксперты лишь советуют обращать внимание, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на выступающее в качестве застройщика юрлицо.

В ДДУ должны обязательно фигурировать две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи приобретенной собственником квартиры. При этом срок получения дольщиком ключей от квартиры должен быть определен конкретно (не «IV квартал 2019 года», а, к примеру, «до 31.11.2019).

Тем более не должно быть расплывчатых формулировок, типа «не более шести месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Задержки со строительством сейчас распространенное явление, поэтому застройщики на всякий случай стремятся установить для себя максимальный период, в течение которого можно тянуть с передачей квартиры без штрафов.

У дольщика же есть законная возможность получать пени за каждый день просрочки.

В документе также должен быть четко зафиксирован гарантийный срок – период ответственности застройщика за переданный дольщику объект: пять лет на квартиру и еще три года на находящееся в ней инженерное и технологическое оборудование. Любое уменьшение сроков – незаконно, а гарантийный период должен начинаться именно с момента передачи квартиры, а не сдачи дома: между этими событиями может пройти и год.

Из других сравнительно новых требований – в ДДУ в зависимости от времени получения разрешения на строительство должен быть указан один из трех действующих видов гарантии выполнения строительной компанией своих обязательств: поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика и участие в Компенсационном фонде долевого строительства.

Все сведения о застройщике и новостройке в тексте ДДУ должны полностью соответствовать проектной декларации, к форме которой законодатель сейчас установил повышенные требования. Любые несоответствия позволят покупателю впоследствии потребовать в суде признания договора недействительным

Все последние пакеты поправок в 214-ФЗ в основном были направлены на повышение информационной открытости и финансовой прозрачности застройщика, усиление роли контролирующих органов и пр.

Но добавились и принципиально новые моменты во взаимоотношениях сторон.

К примеру, средства дольщика сейчас при ряде условий можно тратить на объекты социальной инфраструктуры – раньше включение такого пункта в текст договора было незаконным.

Допускается внесение в проект ДДУ изменений и дополнительных условий, главное, чтобы они были по обоюдному согласию сторон и не противоречили 214-ФЗ. Речь, в частности, может идти о требовании к качеству объекта долевого строительства, праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры.

При всем том застройщику придется ограничивать фантазию. К примеру, неприемлемым для дольщика будет положение о том, что цену договора застройщик может менять в одностороннем порядке. Это абсолютно незаконно.

Как и возможность корректировки проектной документации, внесения изменений в характеристики объекта долевого строительства без согласования с дольщиком – многие девелоперы предлагают считать это несущественным изменением требований к качеству объекта.

Эксперты подчеркивают, что такие пункты противоречат 214-ФЗ, а также закону о защите прав потребителей и могут быть легко оспорены в суде.

Наконец, почти каждый застройщик включает в ДДУ требование к дольщику доплатить за «лишние» метры, если площадь переданной квартиры окажется больше, чем по договору. «Мы по-прежнему считаем, что в случае превышения согласованной площади квартиры дольщик не должен доплачивать разницу.

Об этом в большинстве случаев говорит и существующая судебная практика.

Но лучше не допускать включения данного пункта в текст договора – при его наличии суды выносят и противоположные решения», – отмечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский. 

Есть еще целый ряд характерных пунктов, наличие которых в тексте ДДУ ущемляет права покупателя (см. внизу).

И хотя «по умолчанию» на страже интересов дольщика стоят многочисленные законы – от 214-ФЗ до закона о защите прав потребителя, до исправления «ошибок» ДДУ в судебном порядке лучше не доводить.

На стадии изучения договора следует обязательно обратиться за помощью к юристам, а на его подписание, для уточнения всех спорных моментов, можно прийти с независимым экспертом. Застройщик не будет возражать, если, конечно, ему нечего скрывать.

Типичные ошибки в ДДУ

– Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра

– Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке

– Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре

– Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию

– Участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией

– Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика

– Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ

– В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон

– Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон

– Имеется пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка

– Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания)

– Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности

– Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

Александр Смирнов    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/246051/

Как правильно различать жилье класса эконом, комфорт и бизнес?

Можно ли ограничить наличие дополнительных коммуникаций, не предусмотренных застройщиком?

Эконом-класс

Отделка внутренних общественных зон: штукатурные стены, пол покрыт керамогранитной плиткой (недорогие коллекции от российских производителей), типовые почтовые ящики, часто экономят на отделке лестниц – оставляют бетон. Обязательно присутствует помещение для консьержа, так как территория не охраняется.

Дизайн-проект общественный зон, как правило, отсутствует. Даже если есть дизайн-проект, то он крайне лаконичный. Для украшения общественных зон могут использоваться декоративные панно.

В домах эконом-класса не будет быстрых бесшумных лифтов от зарубежных производителей, красивых мест общего пользования.

В эконом-классе готовая отделка в квартирах предлагается с использованием максимально бюджетных материалов, в том числе использование линолеума. В то же время выполнение ремонта в панельном доме обходится дешевле – не надо возводить стены, меньше материалов уходит на выравнивание стен и полов.

Комфорт-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли или не выше ступени от земли, двери – из стеклопрозрачных конструкций. Одна из опций комфорт-класса – возможное наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  

В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры. Не обязательно наличие помещения для консьержа, так как могут быть установлены системы доступа по картам и системы видеонаблюдения. В ряде случаев дворы в ЖК комфорт-класса огорожены. Ограждение зависит от концепции ЖК и местоположения.

В комфорт-классе используются бесшумные скоростные лифты отечественных производителей или созданными по зарубежным технологиям, но на территории РФ, как правило это “Мос Oтис” или LG.

Обычно количество квартир на лестничной площадке – не более 9.

Метражи и площади в квартирах комфорт-класса: здесь точно будут потолки от 2,8 до 3,1 м, кухня не менее 8 квадратных метров, качественное остекление уровня REHAU, KBE, на котором застройщик не сэкономит. Благодаря шагу колонн – 3-3,3 метра – комнаты получаются широкими и светлыми.

Если вы выберете квартиру с отделкой, то смело можете хвастать знакомым, что квартира вам обошлась минимум тысяч на 700 дешевле, ведь застройщик все те отделочные материалы, что купили бы и вы – купит в 1,5-2 раза дешевле, не станет переплачивать мастерам – они работают на оптовом заказе, что обходится дешевле, а также гарантирует качество ремонта – потому что работает с проверенными бригадами.

Отделка в комфорт-классе: обои под покраску, ламинат не ниже 32 класса в жилых комнатах, на кухне и в санузлах – керамическая плитка, бесшовные натяжные потолки. Застройщик предусматривает большое количество розеток, выполняет разводку линий связи телевидения и телефонии. В санузлах – проводка труб под ванну, раковину, унитаз и стиральную машинку.  

В Комфорт-классе в домах опционально возможно расположение подземного паркинга.

Относительно класса комфорт “плюс” важно заметить, что принципиальных различий между ним и обычным комфортом нет, ведь приставка “плюс” по факту является приятным бонусом, дополнением, “вишенкой на торте” всего проекта.

Бизнес-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли. Наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  В проекте дома бизнес-класса может быть застекленное лобби для попадания во двор. Обязательно наличие собственной системы охраны – видеонаблюдение, пост охраны при входе в дом, во двор, на въезде в паркинг.

Для повышения привлекательности дома обычно выполняют архитектурную подсветку входной группы и фасада.

Бизнес-класс характеризует дорогая отделка входных групп (керамогранит, дизайнерские светильники), которая подчеркивает класс жилья. Марки лифтов – Thyssen Krupp, KONE, Monitor, LG. Также будет отличаться внутренняя отделка лифтов – в бизнесе появляются большие зеркала, керамогранитный пол, дизайн кнопок на панели.

В бизнесе подземный паркинг обязателен. Закрытый паркинг и парковочные места на придомовой территории должны обеспечивать не менее одного парковочного места на квартиру, а лучше 1,5-1,7, что очень удобно для семей с несколькими машинами.

За счет наличия подземного паркинга в бизнес-классе меняется конструктив дома, увеличивается шаг пилона – это расстояние между несущими колоннами.

Планировка получается максимально свободной – если в комфорте остаются колонны, которые нужно учитывать при возведении стен или обыгрывать в дизайне квартиры, то в бизнесе их число минимально.

Застройщики могут и вовсе прятать пилоны в межквартирные стены. В этом случае покупатель получает пустое пространство с обозначенными “мокрыми точками”.

В домах бизнес класса не бывает маленьких кухонь, если они являются отдельным помещением, то кухня не будет меньше 12 квадратных метров.

Если в квартире больше трех комнат, то появляется второй гостевой санузел. Также в бизнесе есть master bedroom – спальня родителей с примыкающим санузлом.

Сегодня это решение начинают подхватывать и застройщики комфорт-класса – для многокомнатных квартир (4 и более комнат).

Наличие отделки квартир покупателей бизнес-класса не интересует: ремонт выполняется в соответствии со своими предпочтениями по дизайн-проектам.

Количество квартир на лестничной площадке – не более 7, чаще 4-5.

Классический “бизнес в большей степени ориентирован на семейных людей, поэтому в ассортименте представлены многокомнатные квартиры. Доля 3- и 4-комнатных квартир в проекте может достигать 25% и более.

Поскольку покупатели бизнес-класса в подавляющем числе случаев семейные люди, то квартиры они приобретают либо для собственного проживания, либо для детей. Соответственно метраж покупаемого ими жилья начинается от 100 квадратных метров.

В бизнес-классе не бывает квартир с потолками ниже трех метров. Далее только варианты: 3.1, 3.3, второй свет, двухуровневые, пентхаусы.

Для бизнес-класса характерно высококачественное остекление – количество камер стеклопакета (улучшенная шумоизоляция), использование стекол со специальным покрытием (энергосбережение, затемнение, когда с улицы не видно, что в квартире).

В доме бизнес-класса к услугам жильцов и видеодомофоны, и система управления доступом, и закрытые огороженные территории. Могут быть ограничения (огороженные территории, меньшая обеспеченность по машиноместам из-за местоположения объекта, особенности инженерных сетей), особенно если дом находится в историческом центре города.

Собственная служба эксплуатации представлена консьерж-службой, которая заботится о комфорте, безопасности проживающих, уюте и чистоте, может работать в круглосуточном режиме.

Источник: https://realty.ria.ru/20170821/408862398.html

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Можно ли ограничить наличие дополнительных коммуникаций, не предусмотренных застройщиком?

Покупка на стадии строительства – это не только приобретение нового жилья «без истории», но и желание сэкономить и сделать более выгодное приобретение по низким стартовым ценам.

Однако даже в условиях жесткого законодательного регулирования деятельности застройщиков у граждан остаются высокие риски потери внесенных за квартиру денег и нервов.

Избежать этих рисков поможет внимательная проверка застройщика и договоров долевого участия (ДДУ).

Сначала потенциальному покупателю квартиры в новостройке нужно проверить застройщика – он может затянуть строительство, передать объект с недостатками или вовсе обанкротиться. Перед сделкой соберите данные о нем по всем каналам. Узнайте, кто является собственником, какова его репутация, какие строительные проекты реализованы ранее.

О недобросовестности может говорить негативный опыт других дольщиков. Изучите профильные форумы, блоги, сайты с отзывами. Не стоит заранее радоваться положительным отзывам: возможно, с репутацией девелопера работают профессионалы.

Проверьте информацию о судебных спорах с участием застройщика: срыв сроков строительства или сдача объекта с недостатками часто приводят к массовым искам. Такие сведения есть в открытом доступе в системе «Правосудие». Также можно зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов и узнать, есть ли к юрлицам застройщика претензии со стороны этой службы.

«Картотека арбитражных дел» (на сайте Арбитражного суда) покажет информацию дел о банкротствах компании, а также открытые или завершенные арбитражные споры.

Их большое количество с застройщиком-ответчиком и со значительными суммами демонстрирует проблемы бизнеса. С помощью сервиса ФНС «Проверь контрагента» получите выписку из ЕГРЮЛ.

В ней будут данные о руководителях юрлица и размере уставного капитала.

После того как застройщик проверен и принято решение о заключении ДДУ на покупку квартиры, необходимо обратить внимание на форму этого договора.

Важно помнить, что ДДУ разрабатывается строительной компанией в своих интересах, хотя отношения между застройщиком и дольщиками регулирует ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214).

Однако случается, что девелоперы включают в условия договора пункты, противоречащие закону. Не стоит стесняться требовать, чтобы девелопер убрал эти пункты из ДДУ.

Застройщики массово грешат тем, что за просрочку с оплатой устанавливают в договоре огромную неустойку, которая превышает предусмотренную законом фиксированную величину (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки). И в то же время снижают свою ответственность за задержку в сдаче объекта, прописывая неустойку ниже установленной законом (двойной размер 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки).

Некоторые маскируют максимально возможную неустойку под видом дополнительной санкции, не предусмотренной законом. Был пример, когда один девелопер включил в договор условие, по которому при нарушении срока оплаты стоимость квартиры увеличивалась. Суд решил, что это недопустимо.

Нередко застройщики ограничивают установленные законом требования, которые может предъявить к ним дольщик в случае обнаружения недостатков в построенном доме. Например, ограничив его право на расторжение договора, оставив ему возможность требовать только устранения недостатков. Такие условия договора незаконны.

Часто покупателю навязываются допуслуги: юридическое сопровождение сделки или подача документов на регистрацию сотрудниками компании или дружественной фирмы. Но закон запрещает понуждение к заключению договора (ГК РФ) и связывать заключение одного договора обязательным приобретением иных услуг (Закон о защите прав потребителей).

Застройщики не всегда идут навстречу и исключают из договора незаконные условия, ухудшающие положение потребителя.

На практике дольщики, желая впоследствии их оспорить, проходят все судебные инстанции, чтобы доказать свою правоту.

Это выливается в значимые временные и материальные затраты на юридическую помощь и госпошлину за рассмотрение дела в суде. В среднем разбирательство длится от 8 до 20 месяцев.

Перед сделкой проверьте полномочия лица, подписывающего договор от имени застройщика, и комплект строительной документации по объекту.

Если договор подписывает человек, не имеющий таких полномочий, то сделку могут признать недействительной в суде. Судебная практика в этом однозначна. Поэтому при подписании договора следует проверить оригинал доверенности (если подписант не гендиректор девелопера).

Ее срок не должен истечь, данные застройщика и его сотрудника указываются без ошибок, а объем полномочий сотрудника должен содержать право подписывать ДДУ. Реквизиты в ней и в договоре должны совпадать. Еще она должна находиться в списке нотариальных доверенностей на сайте нотариальной палаты.

После проверки попросите копию доверенности, заверенную печатью организации и подписью ответственного лица.

Привлекать деньги дольщиков застройщик может после того, как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и предоставит государственную регистрацию права собственности (или договор аренды/субаренды) на земельный участок для строительства объекта.

После проверки и изучения этих документов станет понятно, на каких основаниях застройщику принадлежит земельный участок и предусмотрено ли проектной документацией обеспечение дома нужными коммуникациями (вода, свет, тепло).

Сейчас у застройщика есть два варианта: платить 1,2% с полученных от граждан денег в компенсационный Фонд защиты дольщиков либо предлагать покупателю перечислить деньги на эскроу-счет.

С 1 июля 2019 г. все расчеты в рамках долевого строительства будут через эскроу-счета (при условии, что первый ДДУ на объекте зарегистрирован после указанной даты).

Это специальные банковские счета, на которых хранятся деньги дольщиков при строительстве дома. После его окончания банк будет перечислять девелоперу средства покупателей.

Если объект не достроен, деньги возвращаются дольщику. В ходе стройки никто не имеет доступа к счету.

Граждане избавятся от риска проблемных застройщиков, но появятся риски ненадежных банков. При возведении объекта он может лишиться лицензии или обанкротиться. На этот случай законом предусмотрено обязательное страхование этого счета (возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на момент наступления страхового случая), но лимит выплаты ограничен 10 млн руб.

Если у банка наступил страховой случай до ввода в эксплуатацию дома и госрегистрации права собственности, то застройщик и дольщики обязаны заключить новый договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При расторжении ДДУ страхование не действует, поэтому гражданам стоит принимать обдуманные решения. Особенно при выборе банка дольщикам, стоимость имущества которых превышает 10 млн руб.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/10/30/785096-kupit-kvartiru-novostroike-poteryat-dengi

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Можно ли ограничить наличие дополнительных коммуникаций, не предусмотренных застройщиком?

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах.

В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок.

Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.

Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год.

Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам.

Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.

м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.

2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов.

Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен.

В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54).

Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений.

При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/366729/

10 «подводных камней». О рисках покупки квартиры в новостройке

Можно ли ограничить наличие дополнительных коммуникаций, не предусмотренных застройщиком?

Покупка квартиры от застройщика содержит немало рисков, большинство из которых можно проверить, заручившись поддержкой профессионального юриста в сфере недвижимости. Следует сосредоточить свое внимание на некоторых важных моментах покупки жилья в новостройке.
РИСК 1.

Оформление денег за квартиру платежами с различным назначениемУ человека без юридического образования это может не вызывать подозрений. Однако такой расклад событий должен насторожить.

Яркий пример — при использовании обычно безопасной схемы продажи через ФФС, часть средств идет на счет управляющего фонда как плата за квартиру, а другая (обычно больше) передается по договору поручения как плата за консультационные услуги другому лицу.

Поэтому Ваша квартира официально стоит вдвое, а то и в три раза меньше. И если вернуть средства от управляющего фонда еще есть шансы, вернуть деньги от физического лица практически невозможно.

РИСК 2. Частная эксплуатационная организация (ЖЭК) компании застройщика

После сдачи дома в эксплуатацию возникает вопрос, на чьем балансе он будет находиться. Преимущественно жители дома образуют ОСМД. Некоторые застройщики предлагают услуги так называемой частной жилищно-эксплуатационной организации (частный ЖЭК застройщика), что несет в себе как плюсы, так и минусы.

Главное преимущество — не возникает никаких проблем и лишних вопросов потом, кому на баланс передавать новый дом.Минусом и существенным риском является неизвестность, тарифы. Возможным способом проверки является анализ предыдущих объектов застройщика, где уже действуют такие частные жилищно-эксплуатационные организации.

РИСК 3.

Отсутствие прав на землю у застройщика

Чаще всего компания застройщика арендует земельный участок, на котором ведется строительство. Возможны и другие варианты: земля находится в частной собственности другой компании или в постоянном пользовании воинской части и тому подобное.

Варианты могут быть разными и у застройщика должны быть документы, которыми подтверждаются права застройщика на землю.

Наши юристы при юридическом сопровождении проверяют информацию о земельном участке не только из предоставленных застройщиком документов, но и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

РИСК 4. Изменение стоимости квадратного метра

Подписывая договор, обратите внимание на определение стоимости квартиры в новостройке. В конечном итоге фактическая площадь может отличаться от проектируемой и за квадратные метры нужно доплачивать.

Часто такая возможность — это дополнительное поле для манипуляций застройщика. Если внимательно не подойти к этому вопросу, может оказаться, что доплачивать Вы будете по вдвое большей цене.

РИСК 5.

Дополнительные условия, не предусмотренные в договоре

Не все отношения покупателя и застройщика урегулированы в договоре. В частности, при покупке квартиры через использование схемы ЖСК или ФФС покупатель становится одновременно членом ЖСК или участником ФФС, а следовательно должен соблюдать требования устава или правил.

К примеру, договор устанавливает возможность возврата средств покупателю в случае расторжения договора, но не устанавливает срок. Зато в уставе прописано, что средства будут возвращаться два года. Незнакомство с учредительными документами способствует дезинформации покупателя. Это может повернуться негативными последствиями.

РИСК 6. Несоответствие строительства разрешительным документам

Застройщик может иметь все необходимые разрешительные документы, а по факту строить другое, чем предусмотрено в разрешении или задекларировано в декларации.

Возможна ситуация, когда разрешение предоставлено на строительство шестиэтажного гостиничного комплекса, а строится многоэтажный жилой дом. Будут проблемы с ведением объекта в эксплуатацию.

Мы проверяем этот факт возможного несоответствия по предоставленным застройщиком документам, а также, в частности, в едином реестре разрешительных документов в режиме онлайн.

РИСК 7. Несоблюдение разрешенной этажности

Распространенным является вариант, когда застройщик получает разрешение на строительство низшего дома, чем строится по факту.

Риски, связанные с этим:— построят в пределах разрешонного, а инвесторы, вложившие средства в квартиры на верхних этажах, останутся ни с чем;— строительство будет «заморожено» и возникнут трудности с введением такого объекта в эксплуатацию;— фундамент не выдержит и дом упадет еще, возможно, к сдаче в эксплуатацию.

РИСК 8. Несоответствие состояния квартиры обещанному

Одним из важнейших пунктов договора, на который нужно обратить внимание, являются характеристики и состояние, в котором должна быть передана квартира. Иногда это прописывается в самом договоре, часто оформляется в виде приложения.

Выбирая определенный объект строительства по сведениям из рекламы, нужно изучить, все ли обещанное застройщиком предусмотрено в договоре.

К примеру, если Вам обещают установку солнечных батарей, защищены двери или окна лучшего качества, но все это не прописано в договоре, рассчитывать, что будут соблюдены устных договоренностей, не стоит.

РИСК 9. Поддельные данные декларации

Основным документом, который дает право на строительство, является декларация о начале выполнения строительных работ или разрешения на выполнение строительных работ.Однако нужно помнить, что наличие декларации еще не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем со строительством.

Недобросовестный застройщик может подать для регистрации в департамент ГАСК декларацию с недостоверными или поддельными данными.Именно поэтому, кроме самого факта наличия декларации, мы детально анализируем градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, документы на земельный участок и т.п.

Риск 10.

Неподключение коммуникаций

Уменьшить этот риск позволяет проверка нами технических условий застройщика на подключение инженерных сетей, поскольку отсутствие технических условий или к примеру их несоответствие планируемым масштабам строительства может привести к тому, что покупатели квартиры останутся без света или газоснабжения.Еще один вариант проверки избежание этого риска — анализ предыдущих объектов этого же застройщика.Приведенные риски — лишь небольшая часть из того, что проверяют наши юристы и где может ожидать опасность. Оценивать нужно все в комплексе и профессионально. Тогда увеличиваются гарантии получения в конечном итоге желаемого жилья и избежания рисков при покупке квартиры от застройщика.

Для получения консультации, юридического сопровождения обращайтесь к нашим юристам по телефону 096-002-01-00 или по другим контактам, указанным на сайте компании.

Источник: https://legalaid.ua/ru/article/10-pidvodnykh-kameniv-abo-korotko-pro-ryzyky-kupivli-kvartyry-v-novobudovi/

Адвокат24
Добавить комментарий