Может ли третий собственник вскрыть квартиру без согласия двух других?

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков :: Жилье :: РБК Недвижимость

Может ли третий собственник вскрыть квартиру без согласия двух других?

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки.

Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю.

Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа.

Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба.

Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта.

Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры.

Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона.

Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время.

Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество.

Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя.

Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества.

Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет.

Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня.

Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном.

Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий.

Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей.

Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя.

Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель.

Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы.

Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения.

Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора.

Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора.

Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели.

При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией.

Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры.

При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества).

Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592c086c9a7947d1d219e4b8

Как разделить наследственную квартиру?

Может ли третий собственник вскрыть квартиру без согласия двух других?

Судя по заданному вопросу, свидетельство о праве наследства выдано двум собственникам. Вопрос заключается в реальном разделе данной квартиры.

Собственнику, которого не пускают в квартиру, нужно обратиться в суд с иском об определении порядка пользования данным жилым помещением, так как он является собственником ½ доли квартиры. Судом будет установлен порядок пользования.

Так, если в квартире комнаты не смежные, а изолированные, то, скорее всего, Вам будет выделена одна комната, которой Вы сможете распоряжаться. Безусловно, вы имеете право поменять замок либо подать негаторный иск о нечинении препятствий в пользовании имуществом.

Как получить долю в квартире после смерти родителей?

Квартира в наследство и завещание

Если имущество в квартире не представляет собой историческую ценность и не было заявлено в качестве вещей, которые наследовались (например, драгоценная ваза и брошь), то вопрос о пользовании данными вещами решается по договоренности между наследниками.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Импульс» Олег Шериев:

В подобном случае есть два выхода. Первый это обратиться в полицию либо к участковому. В этом случае с вас обоих возьмут объяснение, и это окажет психологический эффект для решения данного вопроса.

Но если у сестры окажутся крепкие нервы, то Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании квартирой. Это второй вариант. После этого Вам будет нужно получить судебное решение, а затем исполнительный лист и с ним обратиться к судебным приставам.

Судебные приставы могут не спешить помочь Вам, тогда Вы можете жаловаться на бездействие государственных органов, в прокуратуру, вышестоящим органам и в суд.

Все это может казаться сложно, но это лучше, чем самовольно взламывать замок, так как умышленная порча и повреждение имущества наказываются статьями, предусмотренными УК РФ. В этом случае вне правового поля уже можете оказаться Вы.

Отвечает адвокат Валерий Вечканов:

При принятии наследства, если Вы приняли наследство вдвоем с сестрой, в вашу собственность может быть оформлено по ½ доле в этой квартире. Для сохранения всего находящегося в ней имущества было бы правильнее описать это имущество.

Если квартирой никто не пользуется, то ни сестра, ни Вы не можете закрывать эту квартиру и чинить препятствия к пользованию наследуемым имуществом.

Соответственно, имея в собственности только ½ долю квартиры, никто из вас не сможет продать эту квартиру целиком, это можно осуществить только по взаимному согласию либо продавать свою ½ долю.

Если все-таки такое самоуправство происходит, то необходимо обратиться в суд с заявлением об определении порядка пользования наследуемым имуществом или же договориться и определить это имущество между собой, как это чаще и бывает на практике. Например, квартиру оставляют одному из наследников, а второму выплачивается разумная стоимость принадлежащей ему доли в денежном выражении.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Отвечает адвокат Самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Прежде всего необходимо понимать, что наследники, получившие некое имущество в установленном законом порядке в равных долях, обладают равными правами. Цель наследника, желающего сохранить свою часть имущества выделение доли в натуре, то есть конкретной комнаты в квартире, конкретных предметов, входящих в наследственную массу.

При этом нужно сразу готовиться к проведению оценки предметов, подлежащих разделу. Кроме того, нужно иметь в виду, что собственник второй половины недвижимого имущества может захотеть продать выделенную ему долю. В таком случае стоит готовиться или к выкупу этой доли, или к новым соседям.

Но в делах наследства все неоднозначно, существует множество подводных камней и нюансов, каждый из которых может склонить чашу весов в любую сторону. По моему мнению, всегда есть возможность мирного досудебного урегулирования спора, помогающая родственникам сократить расходы и сэкономить время.

Если же договориться невозможно, опытный юрист без труда найдет лучший путь, чтобы грамотно и в полной мере защитить Ваши права и законные интересы.

Отвечает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая:

В данном случае оба наследника обладают совершенно равными правами на квартиру и имущество. В ситуациях, когда совместные собственники не могут договориться о разделе имущества самостоятельно, конфликт приходится решать через суд.

Во-первых, можно добиться решения властей о порядке пользования квартирой. Тогда никто не сможет воспрепятствовать Вам, чтобы Вы могли туда попасть, жить или использовать жилплощадь по вашему усмотрению.

Во-вторых, если другой собственник (Ваша сестра) хочет продать свою часть квартиры, то общая жилплощадь будет разделена судом на доли. Так как родные брат и сестра имеют равные права, а других наследников нет, то недвижимость матери поделят в соотношении 50 на 50.

Если Вы не хотите продавать свою долю, то это вполне законно. Однако никакой возможности помешать это сделать Вашей сестре нет, поэтому Вы рискуете оказаться собственником комнаты в «коммуналке» с незнакомыми соседями.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Наиболее выгодным решением для обоих сторон представляется справедливый договор. Дело в том, что рыночная цена квартиры целиком всегда выше, чем стоимость ее отдельных частей. Разница может достигать 25%.

Поэтому в случае продажи выиграют оба собственника.

Если Вы все же оставите за собой долю в квартире, то по закону Вы обладаете преимущественным правом выкупа второй половины по той цене, по которой она продается третьему лицу.

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

Как учесть интересы супруга и детей в завещании?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В Вашей ситуации Вам необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление на вступление в наследство. С этого момента Вы будете считаться принявшим наследство. Далее в подтверждении факта принятия наследства попросите нотариуса выдать Вам справку.

С ней Вы можете на законном основании войти в квартиру, в том числе вскрыть те замки, которые установлены без Вашего ведома.

Делать это следует в присутствии нотариуса, или участкового, или иных уполномоченных лиц, которые составят опись имущества, находящегося в квартире и удостоверят составленный акт.

В полномочия нотариуса входит право назначить лицо, которое отвечает за сохранность имущества до момента выдачи свидетельств о праве собственности на наследство (шесть месяцев со дня смерти наследодателя, если нет судебного спора).

В этом случае составленный акт важное доказательство наличия данного имущества в наследственной массе.

В случае, если в отношении Вас совершены действия противоправные и имущество было похищено, Вам следует обратиться в правоохранительные органы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вы упускаете время.

Для противодействия Вашей сестре Вам необходимо подать на нее в суд иск о неправомерных действиях и чинении препятствий в доступе к имуществу, потребовать у суда опечатать квартиру и произвести опись содержимого, независимую оценку и разделение между собственниками. Вам надо было сделать это еще при оформлении наследства. Хотя, скорее всего, выяснится, что в квартире уже ничего нет и делить, соответственно, нечего.

Продать самостоятельно квартиру она не сможет, необходимо Ваше участие. Она может продать половину собственности рейдерам за полцены, и Вам придется иметь дело с ними. Для начала Вам на адрес прописки или самой этой квартиры вышлют уведомление о продаже, и если Вы в течение двух месяцев не явитесь к тому нотариусу, который его выслал, то Ваша сестра сможет продать долю.

Непонятно Ваше нежелание продавать свою часть квартиры.

Вы хотите очутиться в коммуналке с непонятными людьми, а возможно, и с откровенными бандитами в сособственниках? Лучше обратитесь в серьезное и большое агентство недвижимости или к адвокату, который будет представлять Ваши интересы и проведет независимые переговоры с Вашей сестрой. Продайте совместно с ней квартиру с помощью посредников, которые сведут к минимуму ваши с сестрой контакты, и купите себе что-нибудь, что не будете потом продавать.

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если к соглашению о разделе имущества не удается прийти, то в таком случае необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Перед этим рекомендуем попасть в квартиру при двух свидетелях (понятых), в качестве которых нередко выступают соседи, сделать опись и фотосъемку всего имущества в квартире. Попасть в квартиру и вскрыть замок Вы сможете, если на Вас оформлено наследство (зарегистрировано в Росреестре).

С этой целью Вы можете вызвать службу по вскрытию замков или сотрудника ЖЭК, объяснив, что Вы собственник, а ключей от квартиры умершей матери у Вас нет.

Далее заказываете независимую оценку имущества (иногда суд сам назначает оценочную компанию). После раздела каждый из вас вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению.

Что же касается квартиры, то сестра может продать без Вашего согласия только свою долю в квартире, при этом по закону она обязана Вам предложить выкупить ее долю за определенную денежную сумму.

После уведомления о продаже доли и в случае отсутствия Вашего согласия сестра может продать долю за сумму не меньше той, что была указана в уведомлении о преимущественном праве покупки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_razdelit_nasledstvennuyu_kvartiru/6368

Чиновники смогут через суд требовать доступ в квартиры граждан

Может ли третий собственник вскрыть квартиру без согласия двух других?

Визит без приглашения будет санкционирован судом, так что гражданин не сможет закрыть двери перед уполномоченными гостями.

В первую очередь новая процедура нужна представителям жилищных инспекций, а искать они будут опасные перепланировки.

По сути проект значительно ускорит разбирательство с человеком, затеявшим опасный ремонт в своей квартире. Если жилец-разрушитель запирается у себя и не идет на контакт, его достаточно быстро заставят открыть двери.

В течение десяти дней чиновники смогут получить судебную санкцию на доступ в жилое помещение.

Как взыскать с соседа ущерб из-за последствий перепланировки

Порядок получения такого разрешения будет прописан в специальной главе Кодекса административного судопроизводства. А для жильца-нарушителя такой визит может закончиться даже выселением. Но это – крайний случай.

Как пояснил “РГ” советник Федеральной палаты адвокатов Александр Боломатов, жилищные инспекции ищут в квартирах нарушения, которые ведут к разрушению дома или нарушению прав других жильцов.

“Кроме перепланировок также можно упомянуть любые действия с коммуникациями внутри дома, уничтожение воздуховодов и мусоропроводов, – говорит Александр Боломатов. – Также надо назвать и вынос водяного отопления за пределы квартиры, так как существенно нарушает права других жильцов при оплате за отопление”.

Жилищным надзором занимаются инспекции, созданные региональными властями. В Москве, например, это Мосжилинспекция. Если сосед затеял подозрительный ремонт, то жаловаться надо именно в жилищную инспекцию.

Иски жилищных инспекций о доступе в помещение будут рассматриваться судами в течение 10 дней

“Сейчас сотрудники Мосжилинспекции проходят в помещения ссылаясь на свою компетенцию, – говорит Александр Боломатов. – Большинство граждан сотрудников Мосжилинспекции пропускают, но у них есть все права и отказать. Для этих случаев и предусмотрен судебный путь”.

Прецеденты, когда именно суд заставлял граждан принимать гостей, уже бывали. Но такие дела пока рассматриваются в рамках ГПК и могут растягиваться.

Правительственные эксперты напоминают, что по правилам искового производства срок рассмотрения дела составляет два месяца.

При этом надо учитывать, что возможны затяжки по самым разным причинам, так что на получение “гостевой визы” уйдет масса времени.

Вот пример, как работает такая система. В Москве недавно жилищная инспекция заставила через суд столичную жительницу пустить к себе проверяющих.

Объем построенного в РФ жилья предложили измерять в квартирах

Как сообщили в ведомстве, на женщину пожаловался сосед-пенсионер, живущий снизу.

“Заявитель утверждал, что собственница квартиры снесла все межкомнатные перегородки, после чего в его квартире стали появляться трещины, которые месяц за месяцем увеличиваются и расползаются по стенам комнат”, – рассказывают в инспекции. Хозяйку квартиры не удавалось застать дома, на уведомления она не отвечала. Тогда Мосжилинспекция обратилась в суд с иском, чтобы обязать предоставить должностным лицам доступ в квартиру.

“По решению суда в сопровождении приставов жилищные инспекторы осмотрели жилое помещение, – рассказывают в ведомстве. – Выяснилось, что в квартире самовольно произведен демонтаж и устройство ненесущих перегородок с дверными проемами, устройство ванной комнаты, которая не предусмотрена проектом, с установкой сантехнического оборудования”.

Хозяйке квартиры пришлось заплатить штраф и привести планировку квартиры в соответствие с проектной документацией. Если бы предлагаемые нормы уже действовали, инспекция смогла бы добиться права посещения нарушительницы гораздо раньше, и у соседских трещин было бы меньше времени на рост.

Вся процедура, как чиновником требовать доступа в квартиры граждан, будет подробно прописана в главе 32.1 Кодекса административного судопроизводства.

“Установлены короткие сроки для рассмотрения дела – 10 дней, – говорит советник ФПА. – Но до обращения в суд заявитель должен надлежащим образом вызвать жильца на составление акта о недопуске. Этот акт должен быть детально исследован в судебном заседании”.

Если человек отказался устранить последствия опасной перепланировки, его могут выселить

Таким образом, по его словам, уведомление проживающего лица делается в суде и до суда с целью составления акта. Следовательно, вариант с неизвещением маловероятен или применим для непроживающего фактически по адресу лица.

Проще говоря, визит инспекторов с судебным решением на руках не будет сюрпризом для граждан. Любой хозяин квартиры должен понимать, что с соседями и жилищными инспекторами лучше вступать не в спор, а диалог.

Закон разрешает даже выселять нерадивых собственников: квартиру продадут на торгах, а деньги отдадут. Уже есть немалая практика, когда суды принимали решение о выселении граждан за незаконные перепланировки, антисанитарию и шум.

Такие крайние меры применяют к тем, кто отказывается исправлять ситуацию. То есть просто за факт опасной перепланировки квартиру не заберут. Но если человек отказывается приводить квартиру в безопасное состояние, у него возникнут проблемы.

– Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей, – напоминает пресс-секретарь Ассоциации юристов России Валерия Авер. – При этом он обязан соблюдать также противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные предусмотренные законом требования.

При нарушении указанных требований к собственнику квартиры могут быть применены различного рода санкции, начиная от штрафа и заканчивая лишением в судебном порядке права собственности на жилое помещение.

Введение предлагаемого порядка предоставления доступа в жилое помещение позволит жилищным инспекциям оперативно выявлять факты самовольных перепланировок в целях защиты прав собственников иных помещений в многоквартирном доме.

Эксперты жилищных инспекций смогут оценить, насколько опасный ремонт сделан жильцом. Сергей Михеев

Право

Антон Соничев, адвокат:

Прежде всего необходимо помнить, что в соответствии со ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно: никто не вправе проникать в квартиру против воли проживающих в ней лиц. Исключением являются установленные федеральным законом случаи или судебное решение. За незаконное проникновение предусмотрена уголовная ответственность.

Статья 3 ЖК РФ оговаривает, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях, например, спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, пресечения совершаемых преступлений и т.п. Таким образом, при наличии обстоятельств, перечисленных в законе, согласия законного собственника не требуется. И не важно, кто перед ним стоит – полицейский или, например, пожарный. Нежелание впускать к себе в квартиру посторонних лиц в данном случае не будет решать ровным счетом ничего. Однако необходимо иметь в виду, что процедура посещения чужого жилища в отсутствие получения разрешения от собственника четко регламентирована законом. Например, сотрудники полиции вправе проникать в жилые помещения в целях спасения жизни граждан, обеспечения их безопасности или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях. Также у полиции есть право входить без разрешения в квартиры для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения преступления или установления обстоятельств несчастного случая. Сотрудник полиции, перед тем как войти в жилое помещение, обязан уведомить находящихся там граждан об основаниях вхождения, за исключением случаев, если промедление создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан и сотрудников полиции или может повлечь иные тяжкие последствия. О каждом случае вхождения сотрудника полиции в жилое помещение помимо воли находящихся там граждан письменно уведомляется прокурор в течение 24 часов. При проникновении в жилые помещения в указанных выше случаях (фактически – в чрезвычайных ситуациях) сотрудник полиции вправе при необходимости взломать замки и двери. В остальных ситуациях сотрудники полиции вправе осмотреть квартиру только с согласия проживающих в нем лиц или на основании судебного решения, а обыскать жилище и изъять искомые предметы – только на основании судебного решения.

Подготовил Владислав Куликов.

В многоквартирных домах запрещено нарушать правила безопасности человеческого общежития. REUTERS

А как у них

В Германии вход в частное помещение для любого представителя госструктур, экстренных служб или силовиков возможен только и исключительно по специальному решению судьи. Это касается также и судебных приставов, вынужденных очистить квартиру или переписать имущество.

Без него святая святых – частное пространство немецкого гражданина – могут нарушить лишь пожарные, газовики, медики или полицейские, а также спецназ. Однако по закону это возможно при наличии так называемой “грозящей опасности” – все равно, для жизни проживающих в помещении людей или для окружающих.

Например, если психически больной человек запрется в квартире и будет кричать о самоубийстве, полицейские и санитары просто обязаны действовать быстро. Без промедления имеют право взломать квартиру представители экстренных служб, если чувствуется запах газа или дыма.

Полицейские вправе взять штурмом жилье, если там забаррикадировался террорист. Вход в личные помещения без решения суда и без необходимости предотвратить опасность – карается денежным штрафом или тюремным заключением до 1 года.

Однако для судебного преследования по статье 123 УК ФРГ “Нарушение неприкосновенности жилища” должно последовать заявление проживающих в квартире или доме людей.

Во Франции неприкосновенность жилища является конституционным правом граждан страны. Проникновение в него представителями госструктур без соответствующих судебных постановлений преследуется по закону лишением свободы сроком на два года и штрафом в 30 тысяч евро.

Так что, когда полицейские принимают решение об аресте подозреваемого, чтобы попасть в его дом, без такого документа не обойтись. По закону они не могут это сделать после 21:00 и до 06:00 следующего дня. То же самое касается судебных исполнителей при выселении из квартиры неплательщика.

По закону для этого требуется также обязательное присутствие полицейских, мэра этого города или его официального представителя. Помимо этого зайти в жилье граждан, опять-таки имея на руках судебное постановление, могут агенты фискальных служб с тем, чтобы установить соответствие заявленных в налоговой декларации средств реальным доходам гражданина.

Единственным исключением из общего правила являются пожарные. Они имеют право при возгорании дома или квартиры проникнуть туда без каких-либо постановлений с тем, чтобы спасти жизни людей и их имущество.

В Испании никто не может войти в помещение без разрешения того, кто в нем проживает (при этом последнему не обязательно иметь документ, подтверждающий собственность). Даже владельцу квартиры, сдавшему ее в аренду, необходимо получить его у съемщика, если конечно, обратное не прописано в договоре.

Это же правило действует и в отношении полицейских и других государственных чиновников (например, налоговых инспекторов). Правда, свое нежелание необходимо четко выразить, поскольку молчание считается согласием на проведение осмотра стражами порядка. Впрочем, у них есть другой путь – воспользоваться судебным ордером на обыск.

Правда, сначала правоохранительным органам необходимо доказать, что в том помещении находится преступник, улики или запрещенные вещества.

И если судья согласится с приведенными доводами, а это бывает далеко не всегда, он выдаст необходимый документ, в котором будут указаны причины проведения обыска и точный адрес (бывает, что полицейским разрешается осмотреть, например, только ванную комнату). Третий, и последний, законный способ проникнуть в помещение – возникновение критической ситуации.

Например, полицейский услышал крик о помощи, увидел в окно человека без сознания, внутри совершается преступление или находятся террористы. За взлом и проникновение Уголовный кодекс Испании предусматривает наказание в виде лишения свободы до двух лет (и до четырех в случае применения силы или угроз).

Подготовили Анна Розэ (Берлин), Вячеслав Прокофьев (Париж), Юрий Когалов

Источник: https://rg.ru/2017/09/18/chinovniki-smogut-cherez-sud-trebovat-dostup-v-kvartiry-grazhdan.html

Законный взлом: в каких случаях вашу квартиру могут вскрыть и как дальше жить

Может ли третий собственник вскрыть квартиру без согласия двух других?

Аварии и чрезвычайные ситуации в квартире, оставленной надолго без хозяев, могут привести не только к оплате ремонта у соседей, но даже к вскрытию квартиры МЧС или управляющей компанией. Как не допустить подобных ситуаций и не испортить свой отпуск экстренным вылетом домой, читайте в материале РИА Недвижимость.

Вскрывать нельзя оставить

Согласно российской Конституции жилище граждан неприкосновенно, и никто не имеет права входить в него без ведома и согласия собственников. Это рассматривается как преступление. Однако есть ситуации, в которых вскрытие квартиры вполне законно.

В первую очередь речь идет обо всех случаях, когда под угрозой находятся жизни людей, например, при пожарах. Если есть признаки возгорания, задымления в закрытой квартире, противопожарная служба МЧС не будет медлить и вскроет входную дверь максимально быстрым и эффективным способом, немедленно по прибытию, говорит генеральный директор управляющей компании “ПСН Хоум” Александра Гулева.

“У пожарных на кону человеческие жизни, поэтому ждать, когда кто-либо привезет ключи с другого конца города только для того, чтобы сохранить дверь, они не будут. Затем взломанную дверь, в случае отсутствие владельца квартиры, после оформления необходимых бумаг просто опечатают”, – подчеркивает она.

Квартиру также имеют право вскрыть без хозяев, если авария может причинить серьезный вред имуществу соседей.

“То есть если возникшую опасность нельзя устранить другими способами, кроме взлома, а сам взлом принесет меньше вреда, чем ущерб”, – поясняют в пресс-службе “ПИК-Комфорт”.

Однако если действия и права сотрудников МЧС при пожаре строго регламентированы, то действия УК – нет, отмечает Гулева.

Поэтому управляющая компания при поступлении заявки о потопе в первую очередь перекрывает общие стояки, и уже затем ищет место, откуда течет вода.

Если источник протечки находится в закрытой квартире, владелец которой не появляется несколько дней и не оставил УК действующих способов связаться с собой, то перед компанией встает тяжелый выбор: оставлять других жителей без воды или открыть проблемную квартиру без разрешения собственника.

Управляющая компания вправе открыть квартиру, при невозможности устранить аварию другим способом, только в присутствии сотрудника полиции, отмечает адвокат юридической компании BMS Law Firm Александр Иноядов.

“При этом должно быть исключено несоразмерное причинение вреда, обеспечена сохранность имущества. Собственник жилья обязательно оповещается и составляется письменный акт”, – подчеркивает он.

Процесс взлома

Квартиру, по данным пресс-службы “ПИК-Комфорт”, вскрывают не в первый же день аварии, а больше, чем через трое суток. Сначала совет дома или, если его нет, жители пострадавших квартир оформляют заявление о необходимости вскрытия квартиры. Такое же заявление направляется в полицию.

Вскрытие проводится, во-первых, в присутствии представителя полиции. Во-вторых, при участии уполномоченного представителя управляющей организации и двух свидетелях (не сотрудников управляющей организации или ТСЖ). После вскрытия двери работник УК обязан опечатать вход в другие комнаты, чтобы исключить кражу вещей.

После сотрудники УК составляют акт вскрытия квартиры.

“В нем точно указывается, по какой причине происходило вскрытие замков в двери, и описываются все повреждения и выполненная работа. Желательно сфотографировать место аварии или производить видеосъемку всего процесса. Подписывается акт участковым, сотрудником УК и свидетелями”, – рассказывают в “ПИК-Комфорт”.

После устранения аварии в квартире оставляют копию акта, входную дверь блокируют и опечатывают – оклеивают дверь и косяк бумажной полоской, на которой написаны дата вскрытия квартиры, печать и координаты УК. В почтовом ящике и на двери размещается уведомление о незамедлительном обращении в управляющую компанию (ТСЖ) по возвращении. Передача ключей собственнику производится на основании паспорта.

“Впрочем, видео и фото, актирование, наличие свидетелей из соседей, все эти меры УК принимают, скорее, в целях своей защиты от возможных обвинений раздосадованного раскуроченной дверью собственника в том, что дверь вскрывали только для того, чтобы похитить из ванны его любимое полотенце”, – отмечает Гулева.

Если при вскрытии квартиры замок был сломан, то устанавливается новый замок. После этого дверь опечатывается, а ключи хранятся в УК до появления хозяина. Если новый замок устанавливала управляющая организация, то она может за это потребовать компенсацию, добавляют в “ПИК-Комфорте”.

Чтобы обошлось

Чтобы не пришлось оплачивать новый замок и переживать из-за похищенных вещей, нужно постараться не допустить такой ситуации в принципе. Перед тем, как уехать в отпуск, надо позаботиться о том, чтобы с квартирой в ваше отсутствие ничего не случилось. Как минимум, стоит перекрыть водоснабжение и закрыть окна, указывает президент ассоциации социальных предпринимателей Роман Алехин.

Также необходимо перекрыть газ на кухне, если дом газифицирован. Перед отпуском, убедитесь, что закрыты все конфорки на плите, а также перекройте краны перед ними. При этом нельзя закрывать краны на газовых стояках, которые в некоторых домах расположены в квартирах на первых этажах: в таком случае весь подъезд останется без газа, предупреждают в “Мосгазе”.

Чтобы не возник пожар, желательно отключить и все потребляющие электроэнергию приборы. Так ничего не перегорит и, соответственно, не сгорит.

Кроме того, получится и сэкономить, потому что приборы, которые даже не работают, но включены в сеть, потребляют электроэнергию.

Кстати, в практике спасателей департамента ГОЧС и ПБ Москвы были случаи, когда серьезные пожары возникали буквально из-за включенного в сеть ноутбука, оставленного на кровати.

“Также обязательно нужно оставить соседям свой телефон или контакты человека, к которому можно будет обратиться при возникновении непредвиденных обстоятельств.

Алгоритм его действий, например, при затоплении, будет стандартным: составление акта, фотографирование затопления, уведомление страховой, аварийной службы и УК.

Если беспокоитесь о сохранности своего имущества, на время отпуска можно поставить квартиру на сигнализацию”, – рассказывает Алехин.

В пресс-службе “ПИК-Комфорт” подчеркивают, что обычно договор с УК предусматривает, что в случае отъезда, собственники помещений обязаны сообщить в управляющую компанию контакты доверенных лиц, которые могут предоставить доступ в помещение, в случае отсутствия собственников.

Источник: https://crimea.ria.ru/society/20190903/1117255212.html

Адвокат24
Добавить комментарий