Могу ли я в одном суде просить квартиру у юридического лица, а в другом деньги за квартиру у физического лица?

Квартира с обременением

Могу ли я в одном суде просить квартиру у юридического лица, а в другом деньги за квартиру у физического лица?

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение».

Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение).

Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас.

Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение.

То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны. 

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс.

Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности.

Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! 

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека.

Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения.

Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая. 

  1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. 
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. 
  3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). 
  4. Заключается основной договор купли-продажи. 
  5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
  6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант.

Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же “Дельта-Кредит”) согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру.

При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает.

Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети. 

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной.

Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы.

Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне. 

 

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит.

Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции.

Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт.

Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти.

Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»).

Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя. 

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга. 

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%. 

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки». 

совет покупателям 

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-s-obremeneniem-287570/

Как выбрать суд для подачи иска

Могу ли я в одном суде просить квартиру у юридического лица, а в другом деньги за квартиру у физического лица?

В России более 10 000 судов, включая 4 судебные инстанции, 2 судебные системы, 3 вида судов первой инстанции, специализированный суд по интеллектуальным правам, Верховный суд и Конституционный суд.

Каждый суд специализируется на чем-то своем или закреплен за определенной территорией. И только один из этих судов подходит для вашего дела.

Чтобы найти нужный суд, ответьте на 6 вопросов.

В России две системы судов: суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Чтобы определить, в какой суд обращаться, сначала нужно понять, кто стороны спора.

В арбитражных судах судятся организации и индивидуальные предприниматели по экономическим спорам.

Если хотя бы одна из сторон — физическое лицо, дело должно рассматриваться в суде общей юрисдикции. Исключение — банкротство физического лица. Банкротные дела всегда рассматриваются арбитражными судами.

Например, предприниматель Петров В. П. не вернул два кредита: один — на развитие бизнеса, другой — потребительский на покупку нового телевизора. В первом случае банк подаст на него иск в арбитражный суд, а во втором — в суд общей юрисдикции.

Мужчина посчитал, что пристав нарушил его права тем, что не разморозил его счета, хотя долг по штрафу за неправильную парковку он давно погасил — перечислил деньги на счет службы судебных приставов. Жалобы начальству не помогли. Поэтому он решил обратиться в суд с административным иском.

Если спор связан с предпринимательством или банкротством, все просто: нужно идти в арбитражный суд. Со спорами между обычными физическими лицами сложнее.

При обращении в суд общей юрисдикции важно запомнить разницу между мировыми судьями и районными судами, потому что они рассматривают самые частые споры между физическими лицами.

Мировые судьи рассматривают дела:

  1. О выдаче судебного приказа.
  2. По имущественным спорам, если цена иска не превышает 50 000 Р.
  3. Об определении порядка пользования имуществом.
  4. О разделе совместно нажитого имущества супругов — опять же если цена иска не превышает 50 000 Р.
  5. О расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях.

Московский городской суд еще рассматривает дела по защите авторских прав и блокировке сайтов.

После того как вы определите тип суда, нужно понять, где территориально должно рассматриваться дело. В каждом субъекте РФ есть суды, которые равны в своей компетенции по первой инстанции.

В Москве 438 судебных участков мировых судей и 35 районных судов. Для того чтобы распределить между ними дела, за каждым судом закрепляется определенная территория. Например, если ответчик живет в Бибиреве на Алтуфьевском шоссе, рассматривать спор будет Бутырский районный суд.

Адрес физического лица можно попробовать узнать через органы ФМС, а юрлица — при помощи выписки из ЕГРЮЛ с сайта налоговой.

Но есть исключения из общего правила о подсудности. Одно из них — договорная подсудность.

Если в договоре установлен конкретный суд, все споры между сторонами будет решать именно он.

Часто продавцы, банки и страховые компании навязывают потребителям условие о рассмотрении споров в удобном для них суде.

Например, телевизор продается в Москве, а судиться по поводу нарушения прав потребителей якобы нужно в Нижневартовске. Такое условие может быть написано мелким шрифтом в договоре.

Но потребитель вправе оспорить такое условие и проигнорировать его. Это указано в п. 26 постановления Пленума Верховного суда № 17 от 28.06.2012.

Еще одно исключение из территориальной подсудности — альтернативная подсудность.

В законе закреплены случаи, когда истец сам может выбирать подсудность. Отсюда и название — альтернативная подсудность, то есть у истца есть право выбора из нескольких вариантов.

Так, иск к ответчику, чье место жительства неизвестно, можно подать в суд по месту нахождения его имущества или по последнему известному месту жительства.

Если ответчик — организация, у которой есть филиалы или представительства, иск можно подать в суд по месту нахождения одного из филиалов или представительств этой организации.

Также истец может сам выбрать суд, если ответчики проживают в разных местах.

Смирнов В. И. прописан в Пензе, но живет и работает в Москве на Дмитровской. Из-за ужасного старого монитора на работе у него резко ухудшилось зрение, об этом есть справка. Смирнов В. И. может обратиться с иском о возмещении вреда к работодателю в Тимирязевский районный суд Москвы или в районный суд Пензы.

Есть и другие, более редкие случаи, когда суд может выбрать истец. Они перечислены в ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также в ст. 24 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В выборе суда есть и исключения из исключений, когда закон не предоставляет возможность выбора вообще. Такие случаи называются исключительной подсудностью, нарушать которую нельзя. Дело обязательно должен рассматривать суд, прописанный в законе, независимо от того, что указано в договоре или где находится ответчик.

Корпоративные споры рассматриваются арбитражным судом по месту нахождения юридического лица.

После того как вы ответили на предыдущие пять вопросов, остается понять, в какой все-таки суд идти. Как он называется и какой у него адрес.

С арбитражными судами все просто: один суд рассматривает споры на территории одного субъекта РФ или города федерального значения.

Например, если ответчик зарегистрирован в Москве, то иск надо подавать в Арбитражный суд города Москвы. Но если это спор по поводу недвижимого имущества, которое находится в Воронеже, это уже исключительный случай и иск подается в Арбитражный суд Воронежской области.

С судами общей юрисдикции немного сложнее. В каждом крупном городе может быть несколько районных судов и еще больше мировых. Поэтому проще всего воспользоваться официальным порталом ГАС «Правосудие» и найти нужный суд там.

Для поиска суда общей юрисдикции достаточно указать наименование субъекта, населенный пункт и улицу. Такой же поиск предусмотрен для мировых судей

Ошибка в определении подходящего суда будет стоить вам времени и денег — суд не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Чтобы понять, в какой именно суд обращаться с иском, нужно ответить на вопросы:

  1. Кто стороны спора? Если истец или ответчик участвует в споре не как участник предпринимательской деятельности, обращаться нужно в суд общей юрисдикции. Если оба из них предприниматели или юрлица — в арбитражный суд.
  2. Не подпадает ли требование под компетенцию мирового судьи? Если нет, нужно идти в районный суд.
  3. Нет ли в договоре пункта о суде, рассматривающем дело? Если суд определен сторонами, то именно он должен рассматривать дело.
  4. Не применяются ли к требованию правила альтернативной подсудности? Если применяются, нужно выбрать наиболее удобный суд.
  5. Не применяются ли к требованию правила исключительной подсудности? Если применяются, обращаться нужно в суд, определенный законом.
  6. Если нет, подавать иск нужно по месту жительства физического лица или месту нахождения организации.
  7. Как называется нужный суд и какой у него адрес? Ответ на этот вопрос поможет найти официальный портал ГАС «Правосудие».

Источник: https://journal.tinkoff.ru/kak-vybrat-sud/

Что делать при блокировке счёта или карты по 115-ФЗ — Финансы на vc.ru

Могу ли я в одном суде просить квартиру у юридического лица, а в другом деньги за квартиру у физического лица?

Приветствую. Я Сергей Коваль, адвокат. В своей статье я расскажу, что делать, если в банке заблокировали счёт по 115-ФЗ. Простая и понятная инструкция о вариантах действий для самостоятельного разрешения вопроса. Также приведу перечень типичных ошибок.

Виды блокировок

  • Приостановление операций по счёту полностью. Означает запрет проведения любых операций как расходных, так и приходных (некоторые операции могут быть разрешены). Основанием может служить арест счёта в рамках исполнительного производства, внесение владельца счёта в список лиц, финансирующих терроризм, исполнительные меры по уголовному делу и так далее.
  • Частичное приостановление операций по счёту. Запрещены приходные операции по счёту (не всегда). Снятие наличных денежных средств запрещено, но можно проводить безналичные операции. Иногда также заблокирован доступ в интернет-банк.
  • Приостановление проведения конкретной финансовой операции. Запрет на проведение операции до момента устранения причин приостановления.
  • Отказ в проведении конкретной финансовой операции. Отказ в проведении операции без возможности её проведения в дальнейшем.
  • Полное приостановление операций по счёту вместе с расторжением договора банковского обслуживания, требование вывести деньги на счёт в другом банке. Происходит как правило в случае, когда банк в течение года два и более раза выдал отказ в проведении операции по распоряжению клиента.

Основные причины блокировок в отношении физических лиц

  • Поступление денежных средств на счёт от юридического лица с последующим их обналичиванием.
  • Неоднократное поступление денежных средств на счёт от юридического лица, находящегося в другом регионе (чаще всего в отношении фрилансеров).
  • Поступление на счёт крупной суммы денег (в законе указан размер больше 600 тысяч рублей, мы сталкивались со случаем блокировки за получение разового платежа в размере 200 тысяч рублей).
  • Неоднократное поступление на счёт мелких сумм денег от разных юридических и физических лиц (в законе указан накопительный размер 600 тысяч рублей, есть прецеденты блокировки при общей сумме 150 тысяч рублей).
  • Наличие владельца счёта в «чёрном списке» Росфинмониторинга или межбанковском черном списке.
  • Наличие лица, переводящего деньги на ваш счет, в «чёрном списке» Росфинмониторинга. Иногда это также относится к лицу, находящемуся в федеральном розыске.
  • Заявка владельца счёта на получение большой суммы наличных денежных средств со счета (как правило больше 600 тысяч рублей). Причем необязательно, чтобы эти денежные средства поступили от посторонних лиц. Это могут быть и собственные средства, переведённые со счёта в другом банке.
  • Получение денежных средств на счёт по нетипичным или незаконным основаниям платежа. Например, нетипичное основание платежа — возврат денег за ранее поставленную продукцию физическому лицу, дарение, выплата страхового возмещения не от страховой компании.
  • По счетам, открытым в валюте. Поступление на валютный счет денежных средств от лица, не являющегося родственником. Также перевод на валютный счет лицу, не являющемуся родственником. Особенности связаны с законодательством о валютном контроле.
  • Неоднократное снятие наличных денежных средств, переведённых со своего счёта из другого банка.
  • Транзит денег в другой банк. Независимо от того, кому вы перечисляете денежные средства – физическому, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Под транзитом понимается быстрый (в течение пары суток) перевод денежных средств, поступивших на счёт (как правило, большей их части).
  • Отсутствие экономического смысла в проводимой операции.
  • Перевод денег по непонятному основанию платежа.
  • Использование счёта (карты) третьим лицом без надлежащего оформления (к этому будут относиться случаи хищения со счёта денег, в настоящее время банкам предоставлено право блокировать операции при наличии подозрений на хищение).
  • Арест счёта судом или приставом.

Сроки блокировки

  • Пять дней. Банки приостанавливают соответствующую операцию, за исключением операций по зачислению денежных средств, поступивших на счёт физического или юридического лица, на пять рабочих дней со дня, когда распоряжение клиента о её осуществлении должно быть выполнено (пункт 10 статьи 7 115-ФЗ).
  • 30 дней. При наличии распоряжения Росфинмониторинга для дополнительной проверки операции (статья 8 115-ФЗ).
  • Бессрочно. При наличии решении суда, касающегося лиц, в отношении которых имеются сведения о причастности к терроризму или экстремизму. Действует такое приостановление до отмены решения суда.

На практике сроки блокировки значительно дольше. Банки автоматически продлевают блокировку на время рассмотрения ваших документов. Очень часто бывает, что банк запрашивает дополнительные документы. В некоторых случаях разрешение вопроса может занять несколько месяцев.

Как банк уведомляет вас о блокировке счета

Сам по себе процесс уведомления регламентирован законодательством недостаточно хорошо. Как правило, банки разрабатывают собственные регламенты, на основании которых выполняется процедура извещения клиента.

Чаще всего уведомление предусмотрено посредством SMS-сообщений, сообщений в мобильный банк или телефонного звонка (телефонограммой). Выполнение любого из предусмотренных регламентом действий считается надлежащим извещением клиента.

Алгоритм ваших действий при блокировке

  • После получения уведомления о блокировке или приостановлении операции по счёту первым делом посещаете банк лично. Требуете выдать официальный документ с основаниями блокировки счета (обычно это уведомление о приостановлении операций по счёту или отказе в совершении операции вместе с запросом о предоставлении документов). Если банк отказывает (а отказывают нередко), можно писать жалобу в ЦБ (можно позвонить). Но до этого момента пишем запрос и отдаем под роспись сотруднику банка (желательно иметь копию, в крайнем случае можно сфотографировать на телефон жалобу с отметкой о принятии). Параллельно рекомендую обратиться на горячую линию банка и описать ситуацию. Все эти действия можно делать только в том случае, если банк отказывает вам без объяснения причин. Если счёт заблокировали из-за одной приходной операции, сразу же узнаём, возможно ли разрешение проблемы, если операция будет отменена (то есть деньги будут отправлены обратно). Иногда банк соглашается на такой вариант. Если он для вас приемлем, рекомендую воспользоваться.
  • Если выдали уведомление, то из него или приложенного запроса узнаёте причину блокировки и список требуемых документов для проверки законности операции.
  • Узнаёте вид блокировки. От этого зависит возможность фактических действий по управлению деньгами. Рассмотрение документов может занять до двух месяцев (редко – до четырёх). Всё это время вы будете лишены возможности управления деньгами. Но в некоторых случаях банки предоставляют возможность открытия вклада или счёта. Так вот, чтобы понести меньшие финансовые потери, рекомендуем на этот период времени открыть вклад с возможностью расходных операций. Если вопрос разрешат раньше, вы спокойно снимете деньги.
  • В запросе банка будет список документов, который вы обязаны предоставить для подтверждения легальности совершенной операции. Готовите пакет документов в полном объёме, запрошенном банком. Если вы не предоставите какой-либо документ, банк спокойно вам откажет. Поэтому документы надо предоставлять все.
  • Если заблокировали счет из-за конкретной приходной операции. Представляете документы по этой операции. Например, вам поступили деньги, назначения платежа нет. Если это был возврат займа — представляете договор займа. Если вам оплатили выполненную работу — представляете договор оказания услуг (правда, банк в ответ может запросить с вас данные, подтверждающие регистрацию в качестве ИП или самозанятого, а также сведения об уплате налогов, имейте это в виду). Если была сделка по продаже квартиры, машины — договор купли-продажи и выписку из ЕГРП на недвижимость, сведения из ГИБДД на машину.
  • Если счёт заблокировали из-за конкретной расходной операции. Представляете документы по операции — основание её проведения (счет, договор и так далее). Если просят обосновать экономический смысл операции — обосновываете письменно.
  • Если заблокировали счёт и просят пояснить происхождение денег. Представляете документы, подтверждающие легальность происхождения денежных средств (справки по форме 2-НДФЛ, налоговую декларацию, договоры купли-продажи недвижимости, купли-продажи автотранспорта и иного имущества, документы по получению наследства). Советую дома хранить справки об уплаченных налогах как минимум за три года, лучше — за пять лет.
  • Если счёт заблокирован по решению суда или пристава в рамках исполнительного производства, то вам нужно подать жалобы на указанные акты.
  • Если расторгли (или требуют расторгнуть) договор о банковском обслуживании и просят все деньги отправить на счёт в другой банк безналичным платежом (иными словами, заблокирована одна или несколько операций, сам счёт заблокирован, но, если вы согласитесь, его разблокируют и дадут вывести деньги в другой банк). Не представляет сложности согласиться с требованиями банка и уйти в другую финансовую организацию на обслуживание. Но прежде следует рассмотреть последствия такого развития событий. Прежде всего, это может быть не бесплатно. Во многих договорах на банковское обслуживание в этом случае может быть предусмотрен штраф в размере 10-15% от суммы денежных средств, находящихся на счёте. Выполнив требования банка, вы можете попасть в так называемый межбанковский список неблагонадежных клиентов (обычно его называют «чёрный список»). У вас могут быть проблемы при открытии счетов в дальнейшем в любом банке страны (банки обмениваются информацией). В этом случае рекомендуем не спешить соглашаться с требованиями банка (если есть такая возможность). Советуем сначала попробовать объясниться и узнать причины такого отношения. И только потом решать — выводить деньги или оставлять.
  • Подготовив список документов, передаём его в банк с описью, получаем отметку о принятии. Всю переписку с банком ведём письменно, подтверждающие документы сохраняем. Допустимо представлять документы посредством обмена электронными письмами (в большинстве банков просят представить документы в электронном виде).
  • Стандартный срок рассмотрения ваших документов банком — десять рабочих дней. Если банк вышел за пределы этого срока, напоминаем о своём существовании звонком ответственному сотруднику, если нужно — запросом об итогах рассмотрения документов.
  • Если банк вынес решение в вашу пользу, делаем выводы из неприятной ситуации, чтобы избежать таких случаев в будущем.
  • Если банк вынес решение не в вашу пользу, получаем ответ по итогам рассмотрения. Решаем вопрос об обжаловании действий банка в ЦБ РФ через сайт. Если не помогло, остаётся лишь судебный спор.

Как это работает на практике

С чем столкнулись мои клиенты при блокировках и как им успешно удалось разрешить свои проблемы. На практике большая часть блокировок связана со следующими основаниями.

На первом месте — транзит денежных средств.

Пришедшую сумму на счёт владелец отправил на карточку жене, которая сняла деньги для расчета в магазине (магазин не принимал карточки). Счёт заблокировали. Ситуацию удалось разрешить очень быстро — в банк был представлен кассовый чек на покупку. Этого оказалось достаточно для разрешения ситуации.

На втором месте — снятие денежных средств наличными.

Сталкивались со следующими случаями.

Банк потребовал документы по вопросу снятия крупной суммы денег наличными. Причем деньги на счёт были внесены наличными самим владельцем счёта. До представления документов и объяснений счёт заблокировали. Ситуацию удалось разрешить представлением договора вклада из другого банка, в котором он был открыт (деньги снимались для перевода в другой банк с более выгодными условиями).

В другом случае банк отказал в снятии наличных, заблокировав счёт. В качестве причины указал отсутствие назначения платежа при поступлении денег на счёт. Пришлось представлять документы (договор, счёт) по проведенной операции, письмо из банка-отправителя с подтверждением ошибки в платёжных документах.

На третьем — многочисленные поступления денежных средств от различных контрагентов.

Банк заблокировал счёт лица, получающего деньги от множества лиц, заподозрив занятие предпринимательской деятельностью (совместная покупка). Ситуацию удалось разрешить, представив объяснительную в банк о том, что предпринимательская деятельность не ведётся, и все требуемые документы.

Случаи блокировки карт и счетов граждан, не связанных с предпринимательской деятельностью, достаточно редкое явление. Практически всегда ситуация разрешалась при обращении в банк и выполнении требований о предоставлении документов.

Типичные ошибки, которые не стоит совершать

  • Ссора с сотрудниками банка в отделении. Не стоит ругаться с банковскими работниками. Советую проявить сдержанность в общении, поскольку от сотрудников банка в некоторой мере также зависит окончательное решение вашего вопроса, в том числе и сроки рассмотрения. В некоторых случаях они сами вам могут подсказать как правильно оформить документы или правильно составить объяснения по спорной операции.
  • Угрозы жалобами. Нет никакого смысла угрожать написанием жалобы в ЦБ или головное отделение банка. Вообще жалобу в ЦБ следует подавать только в том случае, когда банк вам окончательно отказал.
  • Угрозы обращением в суд или прокуратуру. Не стоит раньше времени говорить о намерении взыскать с банка ущерб в судебном порядке. Угрозами банкиров не испугаешь, а вот возможность диалога сведёте к нулю.
  • Неполный комплект документов, замена документов письменными пояснениями. Документы надо представлять все и в той форме, в какой требует банк. К сожалению, банк вряд ли устроят ваши устные договоренности с контрагентом по спорной операции. Банк рассматривает только письменные документы.
  • Неясные и запутанные пояснения. Ваши объяснения должны быть достаточно подробными, последовательными и аргументированными.

Источник: https://vc.ru/finance/63855-chto-delat-pri-blokirovke-scheta-ili-karty-po-115-fz

Квартирный расчет – Журнал

Могу ли я в одном суде просить квартиру у юридического лица, а в другом деньги за квартиру у физического лица?

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки.

Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог — аккредитив.

Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании “БЕСТ-Недвижимость”, в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок.

“Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок — месяц.

В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки.

И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко”,— рассказывает генеральный директор “БЕСТ-Недвижимости” Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

“Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения)”,— рекомендует директор территориального отделения “Центральное” компании “МИАН-Агентство недвижимости” Павел Косов.

Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке.

Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф.

“Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит “живые” деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка”,— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка “КИТ Финанс” Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга.

В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец.

А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

“При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет.

С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи”,— рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение.

Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка.

“Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов).

Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке”,— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка “Дельтакредит” Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо.

Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке “КИТ Финанс”, а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д.

, то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи.

“Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,— кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму”,— поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. “Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива.

Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств.

После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке”,— считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. “Аккредитив пока не очень распространенная услуга.

Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать).

Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях”,— рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья.

Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется.

А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно.

“На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика”,— подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. “Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика.

На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога.

Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка”,— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/906506

Адвокат24
Добавить комментарий