Могу ли я составить претензию о недостатках жилья?

Как заставить застройщика устранить недоделки в новостройке?

Могу ли я составить претензию о недостатках жилья?

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Ради справедливости, нужно признать, что сегодня лишь небольшая часть жилых домов сдается в неприглядном состоянии. «В целом надо отметить, что за последние годы качество строительства однозначно улучшилось, — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

— Еще 10-15 лет назад процент брака был намного выше, потому что большинство застройщиков ориентировались на количество, а не на качество. Технические недочеты в строительстве сильно ударили по репутации строительных компаний.

Поэтому сейчас, на фоне роста конкуренции, застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий.

Сегодня каждая новостройка проходит как минимум три этапа проверки:

  1. Проверка технического надзорного органа. Без положительного заключения дом не будет принят в эксплуатацию;
  2. Проверка в ходе приемки на баланс эксплуатирующей организации. «По опыту, эксплуатирующая организация проверяет тщательно, т.к. после приемки дома ответственность перед жильцами (соинвесторами) разделяется между застройщиком и эксплуатационщиками», — говорит Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».
  3. Проверка, которую осуществляет покупатель перед подписанием акта приемки квартиры.

Какие нарушения может обнаружить покупатель?

Это зависит от того, какая квартира приобреталась — с отделкой или без.

Эксперты отмечают, что застройщики сами заинтересованы в том, чтобы строить качественно, так как любое несоответствие квартиры договору купли-продажи ведет к дополнительным издержкам.

Поэтому большинство недостатков легко устранимы. В особенности если речь идет о квартирах с готовой отделкой (по данным «Инком», их сейчас около 20% от общего объема предложения первичного жилья).

К квартирам с отделкой требования намного строже: «При покупке такой квартиры к договору долевого участия (ДДУ) составляется детальное приложение, которое содержит подробный перечень работ и материалов, используемых для отделки квартиры. Если перечислены керамогранит, ламинат, итальянская плитка — квартира должна быть сдана в соответствии с указанными материалами», — подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но в целом, если «возможности для маневра» у застройщика шире, могут обнаружиться следующие недоделки:

  • значительные: обнаружены щели в стенах, протекают трубы, повреждены оконные блоки, уклон пола больше нормы, планировка не соответствует указанной в ДДУ, метраж не соответствует обмерам БТИ и указанному в договоре; сантехника должна быть установлена, а ее нет;
  • незначительные: установлены окна и двери другого производителя, но сопоставимые по качеству, электрические розетки установлены не в тех местах, где хотелось бы и так далее.

Отдельно стоит сказать о несовпадении метражей. Как рассказал Павел Лепиш, готовая квартира может отличаться от проектного варианта, например, толщиной стен или местом установки перегородок. Конечно, эти изменения не так велики и зачастую не превышают нескольких сантиметров, но в сумме площадь приобретаемой квартиры может измениться на 1-2 кв. м.

«Все документы с результатом замеров застройщик передает покупателю и в случае выявления изменений составляется дополнительное соглашение к договору и производится перерасчет стоимости. В случае существенных отклонений от проекта покупатель вправе требовать выплаты неустойки.

Могу сказать, что такие случаи встречаются крайне редко», — резюмирует эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», ставит акцент на том, что обычно в договор включается условие о том, что согласованная покупателем и застройщиком площадь квартиры по результатам строительства может изменяться в сторону увеличения или уменьшения незначительно. При этом цена договора корректируется. Если площадь квартиры изменилась значительно по отношению к ранее согласованной площади, то покупатель вправе требовать либо продажи ему другой квартиры, а если такой возможности нет — расторжения договора и возврата вложенных инвестиций.

Кроме того, недостатки могут быть как очевидными, так и скрытыми, которые обнаружатся позднее, уже во время проживания или в ходе длительного ремонта.

«Если в квартире имеются скрытые дефекты, которые владелец обнаружил только в процессе ремонта или проживания (например, промерзание стен зимой, или протечка оконных отливов), то есть дефекты не были перечислены в дефектной ведомости и квартира была принята с ними — тогда владелец имеет право составить претензию к застройщику в досудебном порядке. Практика досудебных претензий весьма распространена в Москве, крупные застройщики, не желая рисковать своим имиджем, стараются удовлетворять претензии владельцев не доводя дело до суда, — делится опытом Дмитрий Котровский, вице-президент компании „Химки Групп“. — Хотя существует и судебная практика. Так, владельцы квартир в одном очень известном ЖК бизнес-класса через суд оспорили акт ГК и добились переустановки оконных отливов, потому что панорамные балконы у них заливало во время дождя».

Таким образом, квартиры без отделки несут в себе потенциально больше рисков оказаться в той или иной степени непригодными для проживания. Поэтому эксперты советуют приобретать квартиры с готовой отделкой.

«Если покупателю по-настоящему важно иметь жилье без изъянов, я рекомендую приобретать квартиры с типовой отделкой, которая подразумевает ремонт без излишеств с возможностью выбора нескольких вариантов цвета, фактур и т.п., — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации „ИНКОМ“.

— Стоимость отделочных работ и материалов от застройщика увеличивает цену 1 кв. метра всего на 5 тыс. рублей, возможность заказать отделку как дополнительную опцию — на 7 тыс. рублей за кв. м».

Но, осуществляя приемку такой квартиры, нужно быть особенно внимательным. Советы от Сергея Власенко, президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

«Обратите внимание на самые трудоемкие и затратные работы: качество укладки плитки в санузле и „фартука“ в кухне; проверку качества установки стеклопакетов, чтобы определить, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли утеплитель.

Также следует проверить стыки труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электрических, так и водных, обратить внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др.

Также нужно проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, а также подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику именно данной квартиры.

В некоторых домах перечень опций расширен, например, он включает центральное кондиционирование, поэтому дольщику нужно обратить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно функционирует. В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все остальные работы выполняются по усмотрению заказчика».

Как обозначить обнаруженные дефекты и заставить их устранить?

«Если состояние квартиры не удовлетворяет покупателя, акт приемки квартиры подписывать не надо. Это исключительно решение покупателя — или подписывать акт и согласиться с качеством предлагаемого жилья, или добиваться от застройщика приведения квартиры в то состояние, которое было изначально изложено в договоре», — советует Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

При этом надо понимать, что не все дефекты видны на глаз, или, наоборот, покупателю (дольщику) объем недоделок может показаться преувеличенным. Поэтому эксперты советуют провести независимую экспертизу квартиры, если есть сомнения в качестве построенного объекта.

Если акт приемки квартиры был подписан дольщиком, то впоследствии обнаруженные дефекты за счет застройщика устранить будет сложно, на что обращает внимание Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки». Это можно будет сделать скорее в судебном порядке, о чем мы написали выше.

Таким образом, нужно внимательно осмотреть квартиру и в случае обнаружения существенных недостатков составить дефектную ведомость, в которой также должны быть указаны и сроки устранения недочетов.

«Совместно застройщик и владелец обозначают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.

По истечении этого срока и устранения дефектов владелец проводит новый осмотр и, если претензий больше нет, принимает квартиру и получает ключи», — объясняет Дмитрий Котровский.

«Единой формы для дефектной ведомости не существует; можно заполнить отдельный смотровой лист или внести претензии в специальный журнал, — комментирует Сергей Власенко. — Срок устранения недостатков зависит от их характера.

При этом имейте ввиду, что если в письменном виде срок не закреплен, то вступает в действие закон „О защите прав потребителей“, согласно которому застройщик обязан устранить все дефекты в течение 45 дней. Если застройщик нарушает этот регламент, то вы может требовать от него в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора».

В целом на все новостройки распространяется трехлетняя гарантия: в течение этого срока все обнаруженные серьезные дефекты должны быть устранены за счет застройщика.

Резюме

Перед покупкой квартиры изучите предыдущие проекты застройщика, пообщайтесь с теми, кто уже стал клиентом компании: довольны ли они покупкой?

Постарайтесь осуществить приемку квартиры в присутствии своего юриста или специалиста-строителя. Это могут быть и ваши знакомые или друзья, или нанятые специалисты.

Составьте перечень недостатков в сопоставлении с ДДУ и приложениями к нему. Внесите их в дефектную ведомость. Обозначьте сроки устранения недочетов.

Юлия Зябликова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1981825-2013-09-25-kak-zastavit-zastrojschika-ustranit-nedodelki-v-novostrojke/

Претензия образец: как правильно написать

Могу ли я составить претензию о недостатках жилья?

Претензия – это досудебный документ. Чаще всего претензии пишут, если это предусмотрено договором. Иначе суд просто не примет исковое заявление к рассмотрению.

Но даже если в договоре нет условия об обязательном досудебном порядке урегулирования спора или договора нет вообще, а к примеру, есть чек магазина – грамотно составленная претензия может принести положительный результат. И не надо будет доводить дело до суда, терять время, нервы и деньги.

Граждане чаще всего обращаются с претензиями на купленный товар в магазине или оказанную фирмой услугу. Также нередки претензии к застройщикам о нарушении сроков строительства (сдачи дома) по ДДУ и об устранении недостатков (по качеству квартиры).

Но по какому бы вопросу не была претензия – пишется она по определенной схеме. Давайте разберем подробнее.

Кстати, скачать претензии по защите прав потребителей и по долевому участию в строительстве можете по этой ссылке.

Несмотря на то, что любая претензия составляется в свободной форме, грамотно составленный документ должен иметь свою определенную структуру, которая выработалась на практике.

Претензия состоит из следующих элементов:

  1. «Шапка».
  2. Заголовок.
  3. Фактические основания (описание ситуации, фабула).
  4. Правовые основания.
  5. Расчеты неустойки, процентов.
  6. Требования.
  7. Срок и порядок ответа.
  8. Возможные последствия при негативном ответе или неответе на претензию.
  9. Приложения.
  10. Дата, ФИО, подпись.

Теперь обо всем по порядку.

«Шапка» — кому направлять претензию

«Шапка» в любом документе – это кому он адресован и от кого исходит. Пишется в правом верхнем углу. Вначале пишется кому, затем от кого.

Например:

Генеральному директору ООО «Василек»

Шабалину Виктору Петровичу

630098, г. Новосибирск, ул. Писарева, дом 1

от Иванова Виталия Васильевича

630032, г. Новосибирск, ул. Ленина, дом 1, квартира 10

Тел. +7-923-24-923-28

E-mail: primer@yandex.ru

Если не знаете имя руководителя – не пишите. Оно не обязательно. Главное – правильно указать наименование организации и юридический адрес. Обратите особое внимание – юридический адрес, а не там, где фактически находится организация.

Узнать правильное наименование и юридический адрес (адрес регистрации юрлица) можно на сайте налоговой службы по этой ссылке — https://egrul.nalog.ru

В своих данных нужно указать полностью фамилию, имя и отчество, адрес регистрации, контактный телефон и email при желании.

Двигаемся дальше.

Заголовок

Пишется крупно, по центру. Можно указать просто слово «ПРЕТЕНЗИЯ», а можно детализировать.

Например, «Претензия о нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства по договору №2121 от 12.02.2016 г.» или «Претензия о возврате товара ненадлежащего качества».

Но само содержание заголовка практически ни на что не влияет. Зато, человек, который будет изучать ваш документ с первых секунд, не вдаваясь в подробности, поймет что вы хотите, если заголовок расписан подробно.

Фактические основания (описание ситуации, фабула)

В этой части нужно сжато описать что подвигло вас обратиться с претензией. То есть ответить на вопросы: что, где, когда. Также можно указать возможные причины.

По сути это описание ситуации что произошло.

Не стоит описывать все слишком подробно. Нужны только сухие факты:

  • когда и с кем заключен договор,
  • что является предметом договора,
  • когда обнаружены недостатки или когда что-то случилось
  • и т.п.

Правовые основания

Это чисто юридический блок. Здесь нужно указать нормы права (конкретные статьи закона), на которых основана ваша претензия.

Следует помнить, что в нашей стране законы меняются практически каждый день. Поэтому нужно быть очень внимательным. Или обратитесь к юристу, который «в теме» вопроса.

Еще одно замечание – закон нужно подобрать правильный, который действительно распространяется на ваши правоотношения. Здесь тоже часто бывают промахи.

В противном случае, если допустить серьезные ошибки – над вашей претензией просто посмеются. Поэтому опасайтесь качать с интернета готовые шаблоны со статьями, которые были актуальны несколько лет назад. Сами знаете – в интернете полно мусора. Будте внимательны!

Расчеты неустойки, пени, процентов

Неустойка (пени, проценты) рассчитываются либо на основании договора либо на основании закона.

К примеру, если это претензия к застройщику, который нарушил сроки строительства – неустойка рассчитывается на основании ФЗ 214.

Если это претензия о пользовании чужими денежными средствами – применяется ст. 395 ГК РФ.

Расчеты нужно проводить скрупулезно, с точность до дня. Лучше привести формулу (с расшифровками), на основании которой вы считаете. Так будет гораздо серьезнее и обоснованно.

В итоге должна получится конкретная сумма с точность до рубля, которую вы и будете требовать с должника.

Требования

После всех обоснований и расчетов формулируется итоговое требование. Что именно вы хотите. Требования нужно формулировать максимально четко и недвусмысленно.

Например, «Требую вернуть уплаченную за товар сумму в размере 20000 рублей. Одновременно сообщаю, что я отказываюсь от исполнения договора купли-продажи».

Ваше требование – это одно из самых главных составляющих претензии. В тексте лучше его выделить, чтобы оно бросалось в глаза при чтении документа.

Срок и порядок ответа

Если в договоре у вас не предусмотрен срок ответа на претензию или у вас нет договора – поставьте свой срок. Обычно ставят 5,7,10 и 30 дней.

Иногда срок установлен законом. Например, согласно ст.

22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Также не лишним будет указать каким образом вам должны дать ответ. Пример формулировки: «Ответ прошу дать в письменной форме, предварительно сообщив свое решение мне по телефону на позднее сроков, определенных Законом РФ «О защите прав потребителей».

Возможные последствия при негативном ответе или неответе на претензию

Все прекрасно знают формулировку «в противном случае буду обращаться в суд». Но это очень банально. И такой «пугалкой» уже никого не удивишь.

Лучше указать конкретные негативные последствия, которые могут возникнуть у оппонента. Например, дополнительные штрафы, расходы на госпошлину, юридические услуги и т.п.  Можно указать также на репутационные риски.

В законе содержится масса дополнительных мер воздействия.

Например, в своих претензиях по Закону о защите прав потребителей и по спорам с застройщиками по ДДУ мы используем до 6-7 способов дополнительного воздействия. И это не пустые слова. Это реальные деньги, которыми можно будет потом «наказать» ответчика в суде.

Приложения

В качестве приложений нужно указать копии документов, которыми вы подтверждаете свои слова.

Это могут быть копии договоров, чеков, квитанции, акты приема-передачи, заключения специалистов, отчет об оценке и т.п.

Не стоит переусердствовать с документами. Нужно прикладывать только те, которые отсутствуют у вашего оппонента.

Дата, ФИО, подпись

Здесь вопросов возникать не должно – все просто. Ставите дату написания претензии, подпись и расшифровку.

Несмотря на то, что Интернет большой, и вы можете за 30 секунд найти кучу шаблонов – не стоит им слепо доверять.

Во-первых: многие претензии составлялись не юристами, а «любителями», студентами или контент-менеджерами.

Во-вторых: каждая вторая претензия не соответствуют действующему законодательству или составлены крайне поверхностно, на скорую руку.

В-третьих: бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Поэтому, если не хотите сесть в лужу – обращайтесь к нормальному юристу или качайте действительно проверенные документы.

Обратите внимание: Претензии по закону о защите прав потребителей и по закону об участии в долевом строительстве можете скачать по этой ссылке.

Источник: https://yuristprav.ru/pretenziya-obrazets-kak-pravilno-napisat

Принять квартиру в новостройке. Шаг 2: контроль качества

Могу ли я составить претензию о недостатках жилья?

Почему новостройки — такая дрянь? Откуда в них плохая кладка, кривые стены, разваливающиеся балконы и протекающая крыша? Я вам отвечу: потому что люди с этим мирятся.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.

Сегодня — о том, как найти дрянь и заставить застройщика ее исправить.

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стенуНедочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъезде

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом

После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

1.3.

Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери.

Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязьюВсё в порядке: ручки на месте, стекла целые и чистые.

Источник: Сибакадемстрой

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки.

Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Слева недочет: застройщик не заделал перепады между плитами. Справа хорошо: застройщик всё выровнял. RAV4, SIЕсли у вас дом с монолитным каркасом, перекрытия льют по опалубке,
поэтому стыков плит на них нет

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Существенный недочет: трещины в стяжкеДеформационный шов в стяжке пола. Это не дефект, заделывать его не нужно. Источник: Альтпол

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более

Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм

Глубина неровностей, мм, не более

Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе

Еще стены должны быть вертикальными.

Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо.

Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Слева: белая гипсовая штукатурка. Справа: серая цементная штукатурка.
Источник:ШтукатурЛюкс, Наша отделка

Гипсовая штукатурка — более белая и гладкая, цементная — серая, иногда даже с коричневатым оттенком, более шершавая.

Единственное место, где по СНиПам нельзя использовать гипсовую штукатурку, — это санузел, потому что гипс боится влажности. Перепроверьте, что в ванной комнате и туалете не использовали такую штукатурку.

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки. Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.

Откройте и закройте запорные краны. Повторите 5 раз. Усилие, с которым вы это делаете в пятый раз, должно быть не слабее, чем в первый. Биодинамическая редакция

Проверьте, установлены ли тройники в ванной и туалете. Тройник объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны, чтобы слив шел не в один канал, а в три — так выходит быстрее. Его встраивают в широкую трубу общего слива, которая проходит по стояку.

Если тройник установили правильно, к нему без труда получится подобраться при установке сливных труб от раковины, ванны и унитаза.

Тройник в санузле. Homemasters.ru

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.

Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходит

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Все дефекты, которые вы заметили при приемке, описываете в дефектном акте:

Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры.

Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами.

Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.

Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.

Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.

Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.

Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!

Источник: https://journal.tinkoff.ru/priem-priem/

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Могу ли я составить претензию о недостатках жилья?

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры.

Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист.

Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям.

Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты).

Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.

Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.

Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

  • в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
  • вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.

Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.

На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Еще про сроки устранения дефектов:
Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.

Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).

Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.

Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.

Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

  • обязать застройщика устранить недостатки;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
  • взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
  • взыскать расходы на проведение экспертизы;
  • взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
  • взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков. То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами.

Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п.

Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту.

Однако  реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов.

Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

Подробнее: Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Читать также:
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.



Источник: https://paritet.guru/stati/chto-delat-esli-zastroyshhik-postroil-kvartiru-s-nedostatkami.html

Адвокат24
Добавить комментарий