Кто получает арендную плату за использование придомовой территории?

Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома

Кто получает арендную плату за использование придомовой территории?

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов.

Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория.

По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.

Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения.

Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка.

Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв.

м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете.

В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка.

У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку.

Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль.

Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в ании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут.

После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

Аргументы «против»:

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст.

158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику.

Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга.

Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно.

В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию.

Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья.

Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно.

Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей.

Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление.

Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения.

Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше.

Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти.

В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще.

Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma-kak-eyu-pravil-no-rasporyadit-sya.html

Взять свой дом под контроль – скачать инструкцию к действию. ЖКХ

Кто получает арендную плату за использование придомовой территории?

Взять свой дом под контроль

Каждый из нас платит не только за индивидуальное потребление жилищно-коммунальных услуг, но и за общедомовое.
А вы знаете, что за пользование общедомовым имуществом можно не только платить, но и зарабатывать на нем. Оно способно приносить регулярные доходы жителям. Как? Давайте разбираться.

Если вы внимательно осмотрите свой дом, то заметите, что на информационных досках у подъездов и в лифтах размещены рекламные объявления. А если дом стоит на бойком месте, реклама украшает фасады или крышу. А первые этажи у большинства домов занимают арендаторы.

В дома вхожи кабельное ТВ и интернет-провайдеры.

 Зачастую управляющие организации не торопятся организовать собрание и поставить собственников в известность о том, что любая реклама в лифте или допуск телевизионщиков на крышу – оплачиваются! Выходит, УК беззастенчиво зарабатывает на чужой собственности.

Если дом небольшой – возможно, и доходы невелики. Но, как показывает практика работы Центров защиты прав граждан, при рачительном учете всех возможностей дома и под контролем каждой копеечки самими жителями заработанных на общедомовом имуществе средств хватает на самые заветные мечты жильцов. 

В Екатеринбурге, к примеру, жители десятиподъездной шестнадцатиэтажки после ревизии общедомового имущества выяснили, что, забрав свои «кровные» заработки у ЖЭКа, могут целый год (!) не платить ставку за содержание жилья. 
А в Белгороде, после того как жильцы пятиэтажки отлучили ЖЭК от присвоения арендной платы за сдачу помещений первого этажа, они смогли без проблем отремонтировать все подъезды.

Таких примеров – десятки тысяч. Как только люди узнают, что размещение любого объявления в лифте – это их прямой доход, они находят более достойное применение своим собственным деньгам.

ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ДОМЕ И РЯДОМ С ДОМОМ

Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: – помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир.

Это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы; – иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Это крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

! Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам только на основании решения, принятого на общем собрании собственников большинством , то есть не менее 2/3 от общего числа . И в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Таким образом, УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права самостоятельно заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома без соответствующего полномочия на это собственников, которое также должно быть принято на общем собрании.

ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА

Наиболее распространенные источники дополнительного дохода: 

РЕКЛАМА. Размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифте и других объектах общего имущества МКД;
АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
АРЕНДА ПЛОЩАДЕЙ.

Передача в аренду нежилых помещений дома третьим лицам под сферу торговли и услуг.

По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Это может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства. 

РЕКЛАМА

Один квадратный метр щита на крыше или фасаде дома стоит порядка 1000 рублей. Однако большинство жильцов подобных «рекламных» домов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. 

Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ. На должностных лиц организаций налагается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) либо ее руководители как представители собственников многоквартирного дома, которые обязаны осуществлять контроль и устранение несанкционированных объектов с вверенного им в управление имущества. 

Владелец рекламной конструкции, разместивший ее без согласия собственников и неправомерно пользующийся чужим имуществом, обязан возместить собственникам неосновательное обогащение, полученное от такого пользования (ст. 1102 ГК РФ).

АРЕНДА

«Заработать» на доме возможно при передаче в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Это нежилые помещения, часть мест общего пользования: колясочные, подвалы, технические этажи и т. п.

Порядок передачи в аренду таких помещений в МКД также определяется решением общего собрания собственников. 

На собрании собственники утверждают условия договора аренды, определяют объект общего имущества, которое передается в аренду, определяют стороны договора, порядок пользования, размер вознаграждения (арендной платы), выплачиваемого пользователем, порядок расчета (каким образом и в какие сроки вносится плата). 

По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляется отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием.  В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия.

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо). Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора.

Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.

! Обратите внимание, что нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты. Законом запрещено сдавать в аренду эти помещения ЦЕЛИКОМ, но не запрещено передавать части этих объектов в аренду.

За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, собственники могут покрывать расходы на содержание дома, в том числе на выплаты денежных средств другим подрядным организациям и т. д.

СОТОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ И ИНТЕРНЕТ-ПРОВАЙДЕРЫ

Следует отдельно сказать про размещение на чердаке и крыше здания оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.
Проблема в том, что предоставление услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, может осуществляться только при условии размещения оборудования оператора связи на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Другими словами, для того чтобы подключить к сети Интернет своего клиента – жильца многоквартирного дома, интернет-провайдеру необходим не только доступ  в технические помещения дома – подвалы, чердаки и т. п., являющиеся общим имуществом всех собственников, но и возможность разместить там свое оборудование. 

При монтаже телекоммуникационных сетей задействуется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с этим на практике возникало множество вопросов: «должен ли провайдер получать разрешение на использование общего имущества у собственников дома», «должен ли он платить за такую аренду», «имеет ли право управляющая компания не допустить провайдера в технические помещения дома».

Разъяснением явилось информационное письмо Федеральной антимонопольной службы России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома». 

ФАС указала, что управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении условий доступа и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, так как это право предоставлено только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Точку в решении этого вопроса поставил Верховный Суд РФ. Так Президиум Верховного суда РФ 16.02.

2017 года указал, что оператор связи не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений, оформленного протоколом общего собрания собственников, и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников, как это предусмотрено ст. 6 «Закона о связи».

При этом договор об оказании услуг связи, заключенный с одним из абонентов, не является достаточным основанием для размещения оператором своего оборудования. Таким образом, вопросы о размещении оборудования операторов связи или провайдеров вправе решать исключительно собственники помещений данного многоквартирного дома на общем собрании. 

Однако собственники должны помнить, что поскольку стоимость услуги связи формируется из затрат оператора связи/провайдера, то решение о размере платы за размещение оборудования может повлиять на стоимость услуг для абонентов этого дома.

Шаг № 1

Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. (Разумеется, запрос может сделать любой собственник. Но лучше, если это сделает представитель дома – председатель Совета МКД, обладающий, в соответствии с Уставом, необходимыми полномочиями.)

Шаг № 2

Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

Шаг № 3

На общем собрании необходимо выбрать ответственного собственника для заключения (перезаключения) любых договоров аренды со всеми арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании.

 Одновременно предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить (перезаключить) договор аренды.

Уставом Совета МКД, разработанным юристами Центров защиты прав граждан, указанные полномочия предусмотрены у председателя Совета МКД.

Шаг № 4

Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды, на принятые собственниками нужды дома. К примеру, на ремонт подъездов, установку детской площадки, озеленение территории, возмещение ставки на содержание жилья и т. п. 

Шаг № 5

Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контрольно-надзорные органы для привлечения виновных лиц к ответственности.

ВАЖНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

Итак, решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания.

Такое решение должно быть принято большинством – не менее двух третей  от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Во многих случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т. п.

На это указывал Высший Арбитражный суд РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», например, «…крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания».

Поэтому крыша, фасад здания не могут являться предметом аренды.

В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Так, например, с индивидуального предпринимателя, разместившего на фасаде одного из московских МКД плакаты, содержащие рекламную информацию, собственниками была в судебном порядке взыскана денежная сумма в размере 3 млн рублей за неосновательное обогащение – именно такая сумма была рассчитана привлеченной оценочной компанией (Постановление ФАС ЗСО от 23.11.2011 по делу А46-1506/2011).

Нажмите «Скачать», чтобы получить полезную инструкцию «Взять свой дом под контроль» с образцами заявлений и жалоб на электронную почту.

Скачать

Источник: https://spravedlivo.center/instrukcii/kommunalnaya-samooborona/vzyat-svoj-dom-pod-kontrol/

Прилегающий к многоквартирному дому участок получают лишь покупатели жилья по 214-ФЗ – Рынок жилья

Кто получает арендную плату за использование придомовой территории?

29.03.2013 | 10:00 9589

Право общедолевой собственности на придомовые участки новостроек автоматически получают лишь те, кто приобретал квартиры по 214-ФЗ. Остальные покупатели жилья порой вынуждены оформлять землю самостоятельно. Практика показывает, что сделать это непросто – понятие «придомовой территории» законодательно не определено.

По Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), владельцы помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на прилегающий к нему участок – так называемую придомовую территорию. Но юристы и чиновники до сих пор спорят о том, что данное понятие в себя включает.

Обязательная доля В Гражданском кодексе РФ (статья 289-я) сказано, что владельцам жилья в многоквартирных домах принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания. В состав такого имущества (ст.

36 ЖК РФ) входит земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также другими объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания (например, электроподстанциями, площадками для сбора мусора и пр.).

То есть, следуя логике законодательства, в состав общего имущества входит не только земля под самим домом, но и незастроенная часть участка, который получил застройщик под возведение здания (часто ее называют придомовой территорией).

Как уточняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, весь участок, изначально отведенный под строительство объекта, автоматически становится общедолевой собственностью покупателей – вместе с придомовой территорией.

Происходит это после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации прав покупателей на квартиры – но лишь в том случае, если граждане приобретали квартиры в соответствии с 214-ФЗ. В ст. 16 (п.

5) этого закона сказано, что доля на общее имущество дома автоматически появляется в момент регистрации прав на квартиру.

По словам старшего юриста практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрия Халимовского, если жилье приобреталось по предварительным договорам купли-продажи либо – путем вступления в жилищно-строительный кооператив, момент возникновения права собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок) может быть и не определен в договоре.

Из-за чего у покупателей жилья могут возникнуть проблемы. Формально, после сдачи дома Госкомиссии, застройщик может потребовать с жильцов арендную плату за использование прилегающей к дому территории. И будет мотивировать это тем, что именно он владеет землей, а право общедолевой собственности у граждан не появилось.

Только по обрезу Бывает, что застройщик возводит здание на всей площади участка и места для придомовой территории практически нет. Конечно, никто не может запретить жильцам гулять с детьми на площадке у соседнего дома или оставлять на ночь свои автомобили во внутриквартальном проезде.

Но если жильцы захотят, например, огородить свободную территорию около своего дома и использовать ее исключительно для собственных нужд (организовать детскую площадку либо парковку), участок придется соответствующим образом оформлять.

Теоретически, сделать это можно бесплатно – но лишь в том случае, если расположенный около вашего дома земельный надел свободен и находится в городской собственности.

Чтобы зарегистрировать такой участок в качестве придомовой территории, владельцы жилья должны провести общее собрание, осуществить кадастровую съемку и межевание земли (если эти процедуры не проводились), после чего – обратиться в районную администрацию с просьбой оформить землю в общедолевую собственность.

К сожалению, процесс регистрации придомовых территорий в качестве общего имущества жильцов крайне запутан из-за того, что в Петербурге отсутствует сложившаяся и внятная практика проведения этой процедуры. В результате власти чаще всего регистрируют придомовые территории многоквартирных домов исключительно по обрезу фундамента.

Хотя, как поясняют эксперты, в таких случаях чиновники пользуются безграмотностью населения: ведь по действующему законодательству, придомовая территория включает в себя отнюдь не только участок под самим домом. Согласно постановлению Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, в ее состав могут входить пожарные проезды, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Если власти готовы оформлять придомовой участок лишь по обрезу фундамента, тогда у ТСЖ осталась лишь одна возможность – претендовать на свободный земельный надел около своего дома (если таковой имеется в наличии).

Но, как утверждает адвокат Алексей Люкшин, землю придется арендовать или выкупать на общих основаниях (у города либо частного собственника, в зависимости от того, кому именно участок принадлежит).

«По закону, у ТСЖ нет никаких преимуществ перед другими инвесторами, если те, например, захотят построить на свободном участке рядом с многоквартирным зданием паркинг или магазин», – утверждает он.

Сюрпризы под окном Как отмечают эксперты, число желающих оформить прилегающие к новым домам участки постоянно растет.

«Владельцы квартир, которые не озаботились соответствующим вопросом, впоследствии могут столкнуться с трудностями – к примеру, под окнами дома могут построить магазин или автозаправку», – утверждает председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова.

Эксперты советуют: перед приобретением строящегося жилья необходимо поинтересоваться у застройщика, какой статус имеет земля, на которой возводят дом, и появится ли у покупателя право общедолевой собственности на придомовую территорию.

В случаях, когда вы приобретаете квартиру с помощью механизма ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, момент возникновения права собственности жильцов на общее имущество должен быть прописан в договоре.

Желательно, чтобы надел, на котором ведется строительство, не был застроен целиком.

Лишь в этом случае покупатели, которые приобретали жилье по 214-ФЗ, автоматически получат право общедолевой собственности на общее имущество дома – включая не только участок под самим зданием, но и всю оставшуюся часть территории, выделенной под возведение многоквартирного дома.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/104730/

Как заработать на общедомовом имуществе? / Sibdom.ru

Кто получает арендную плату за использование придомовой территории?

Каждый месяц собственникам квартир приходят квитанции, где отдельной строкой прописаны расходы на содержание общедомового имущества. Эти затраты можно сократить, если общие помещения, земля и даже фасады дома начнут работать сами на себя.

Обязанность по содержанию общего имущества дома лежит на всех собственниках помещений в нем. Для того чтобы поддерживать в порядке подъезды, чердаки, подвалы, дворы и все, что в них находится, жильцы нанимают управляющую компанию. Перечень общего имущества дома обязательно входит в договор управления многоквартирным домом между собственниками и управляющей компанией.

Согласно постановлению правительства РФ № 491 от 13.08.

2006 о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются помещения, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, колясочные в коридорах, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, или иное оборудование для обслуживания помещений дома.

Помимо этого к общему имуществу относят крыши, все ограждающие несущие конструкции, фундаменты, стены, перекрытия, балконы и так далее; ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие больше одного помещения, в том числе окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; земельный участок под многоквартирным домом вместе со всем, что расположено в его границах, — трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, коллективными автостоянками, гаражами, детскими и спортивными площадками и даже подпорными стенками. Подпорные стенки на территории многоквартирных домов признаются элементом благоустройства, если находятся на земельном участке, принадлежащем дому, и по нынешним правилам благоустройства Красноярска жители дома тоже обязаны их содержать.

Какие помещения сдаются в аренду

В нежилых помещениях на первых этажах, особенно в «проходных» местах, размещаются офисы и магазины, и, как правило, им не хватает собственной площади для устройства подсобных помещений. Выход для предпринимателей — договориться с собственниками квартир в доме и занять техническое помещение, например, подвал.

Так поступили в доме по адресу: пр. Красноярский рабочий, 104, где находится магазин «Шериф». Все помещения на первом этаже приватизированы, многие из них занимают магазины, которым необходимо где-то хранить свои товары.

Владельцы жилья сдают в аренду находящиеся в общей собственности дома подвалы и получают немалые средства за использование общедомового имущества, приводит пример взаимовыгодного сотрудничества жильцов и предпринимателей председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.

По его словам, среднюю цену аренды подвалов назвать невозможно, поскольку альтернативы у магазинов нет: они или арендуют площади за предложенную собственниками цену, или не арендуют вовсе.

Круг пригодных для сдачи в аренду помещений не исчерпывается подвалами. Во многих 9–10 этажных домах на меж­этажных площадках лестниц есть специальные кладовки, часто занятые имуществом отдельных жильцов. Их тоже можно сдавать в индивидуальное пользование кому-то из жителей дома и получать прибыль на счет дома.

Предприниматели часто нарушают санитарные требования

Согласно СанПиН 2.1.2.2645 10, организации, которые занимают общественные помещения в жилом доме, должны соблюдать гигиенические нормативы по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям. Они не имеют права хранить и использовать опасные химические вещества, загрязняющие воздух, либо иначе нарушать условия жизни соседей.

Санитарные нормы жестко регламентируют сферу деятельности предприятий, которые могут занимать такие помещения.

Под запретом оказались магазины с товарами, способными привести к загрязнению территории и воздуха или потенциально опасными для жильцов дома, а также те, что нарушают покой жильцов дома.

Начиная от предприятий с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов, магазинов автозапчастей, рентгенкабинетов, химчисток и общественных уборных до похоронных бюро, бань, саун и любых организаций с режимом работы позже 23 часов.

Любое нарушение норм — это повод для жильцов обратиться в суд и отстоять свое право на безопасную и спокойную жизнь или, наоборот, закрыть на нарушение глаза в обмен на помощь предпринимателей в содержании общедомового имущества.

По санитарным нормам помещения общественного назначения в жилых домах должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Разгружать в них материалы и продукцию со стороны двора нельзя, это положено делать с торцов дома, где нет окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров либо со стороны улицы.

Во встроенных общественных помещениях площадью меньше 150 кв. м отдельные загрузочные каналы можно не устраивать.

Фактически у предприятий общественного питания нет другой возможности разгружать продукты в свое помещение, кроме как со стороны двора, говорит Роман Казаков: «Наверное, процентов 70 предприятий нарушают требования СанПиН.

?Либо их можно обязать, чтобы они исполняли санитарные нормы (будет трудно, потому что конструктивных возможностей нет), либо прекратить деятельность. Хороший аргумент попросить хозяина этой организации, чтобы помогал дому».

Должны ли провайдеры платить за размещение сетей?

За установку сетей и оборудования в многоквартир-
ном доме провайдеры должны платить арендную плату,
поскольку они размещают свою собственность на чужой
территории

На общей территории многоквартирного дома, особенно если дом находится в центре города, некоторые предприимчивые собственники за мзду предоставляют место банкам для установки платежных (банковских) терминалов.

Еще одно достижение цивилизации, без которого многие жильцы не мыслят комфортной жизни,  — Интернет — требует пространства в доме для размещения телекоммуникационного оборудования и сетей. У провайдеров позиция на этот счет однозначная: если они оказывают жильцам услугу, то их оборудование не должно облагаться арендной платой.

Рейдерски настроенные компании самовольно устанавливают свое имущество на крышах, чердаках, в подвалах, сверлят отверстия для кабелей в стенах и перекрытиях многоквартирного дома, нарушая интересы жителей, которые платят за содержание общедомового имущества.

По информации общественного движения «Народный контроль в ЖКХ», провайдеры с более цивилизованными методами работы все же заключают договоры с управляющими компаниями, но на символические суммы, а часть арендной платы поступает напрямую руководству УК — как один из примеров злоупотребления доверием жителей.

Реклама на фасадах — только с согласия собственников

Жилые дома вдоль оживленных улиц часто становятся рекламными носителями. Если рекламодатель заинтересован в использовании фасада под баннер, он заключает с жильцами дома договор и платит за рекламное место.

Ст. 19 Закона о рекламе регламентирует, что рекламная конструкция на доме может появиться только с согласия собственников помещения в многоквартирном доме, полученном в порядке, установленном Жилищным кодексом.

Кроме того, прежде чем разместить свою рекламу на фасаде дома, предприниматель должен получить разрешение управления наружной рекламы администрации Красноярска.

По договору с собственниками управляющая компания имеет право вести договорные отношения от их лица, однако если жильцы не пускают этот вопрос на самотек и настаивают на контроле, то договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

«В протоколе решения общего собрания нужно прописывать все по пунктам, — советует председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.

 — Во первых, зафиксировать размещение рекламной конструкции по проекту, согласованному с городскими властями. Во вторых, утвердить условия договора и размер платы за размещение конструкции.

Кроме того, обозначить уполномоченное лицо».

Договор можно заключить как непосредственно с рекламодателем, так и с рекламным агентством, которое установит на фасаде дома свою конструкцию, и там будут появляться рекламные материалы. Чтобы не было неожиданностей, в договоре должен быть предусмотрен пункт о согласовании макетов, которые размещаются на фасаде дома, например, с председателем совета дома.

500–800 рублей за квадратный метр в месяц жильцы могут выручитьза размещение рекламы на фасадах домов в центре Красноярска

Управляющие компании сдают общее имущество в своих интересах

Пассивность собственников управляющие компании часто используют в своих целях.

Типовой договор ГУК «Жилфонд» гласит: «Если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников, управляющая компания вправе заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам», цитирует документ Роман Казаков. Более того, для собственников, которые подписывали договор управления, не вникая в нюансы, станет большим сюрпризом, что и цену договора управляющая компания вправе устанавливать самостоятельно.

Кроме сдачи общедомового имущества в аренду по заниженной цене к типичным злоупотреблениям управляющих компаний относятся сдача общедомового имущества в аренду без ведома и согласия собственников и несоблюдение СНиП, СанПиН и прочих нормативов при сдаче имущества в найм, к тому же аренда общедомового имущества зачастую приводит к его порче. Между тем, общее собрание собственников — это высший орган управления многоквартирным домом, и его решения управляющая компания вынуждена будет беспрекословно исполнять, даже если по договору управления УК вправе самостоятельно вести договорные отношения с арендаторами.

Участок под павильон, парковку, рекламный щит внаем

Принадлежащий дому участок земли собственники тоже вправе сдать в аренду под размещение временного сооружения, организацию платной парковки, если ее размещение не противоречит санитарным нормативам, или установку рекламного щита.

В пример Роман Казаков приводит девятиэтажный жилой дом на остановке «Улица Лазо», где на придомовой территории стоят несколько павильонов, и председатель организовал, чтобы деньги за использование ими земельного участка шли на счет дома.

Пример того, как можно эффективно исполь-
зовать общедомовое имущество: решением
 общего собрания жильцов этого дома часть
  помещения, зани­маемого правлением ТСЖ, была
реконструирована и отдана в коммерческую аренду

Говоря о земле в аренду, стоит иметь в виду, что земельный участок, который принадлежит дому и включает землю под самим домом и придомовую территорию, и двор — не тождественные понятия. Двор — это та часть придомовой территории, на которую выходят подъездные двери и окна. СанПиН 2.1.2.

2645 10 запрещает размещать на территории дворов жилых зданий любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянки общественных организаций.

Парковка во дворе автомобилей сотрудников офисных помещений или магазинов санитарными правилами также запрещена.

Где собрать деньги и как ими распорядиться

Самый простой способ получать доход с общедомового имущества — передать право управления общим имуществом управляющей компании. В этом случае деньги поступают на лицевой счет дома и расходуются по решению общего собрания собственников.

Если в доме создано ТСЖ, а управляет им управляющая компания, можно открыть расчетный счет на ТСЖ и собирать на него платежи за аренду общедомового имущества.

Когда дом обслуживает управляющая компания, и ТСЖ не создано, один из собственников жилья (это может быть председатель совета дома) регистрируется как индивидуальный предприниматель, ему по решению общего собрания сдается все общедомовое имущество за сто рублей, а ИП сдает его в субаренду за более достойную сумму, предназначенную для содержания дома. Разумеется, это должен быть человек честный, которому соседи доверяют, иначе в случае его непорядочности жители никак не будут защищены от потери денег.

Полученные за использование общедомового имущества средства можно направить на содержание и текущий ремонт общедомового имущества, единоразовые общедомовые расходы или вознаграждение председателю и членам совета дома.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1390/

Адвокат24
Добавить комментарий