Какой налог при обмене, менее 3 лет в собственности?

Налоги при продаже недвижимости в Болгарии

Какой налог при обмене, менее 3 лет в собственности?

В последнее время заметно выросло число россиян, желающих продать недвижимость в Болгарии. Практически все нам задают вопросы о налогах: надо ли платить налог при продаже? Если ДА, то сколько, где, когда и как?

Вы спрашиваете – мыотвечаем

Тема налогов действительно волнует очень многих владельцев-продавцов. Но эта тема довольно масштабная, и очень сложно дать однозначную и всеобъемлющую информацию. Поэтому в данной публикации мы поясняем лишь некоторые важные моменты и отвечаем на наиболее часто задаваемые вопросы наших клиентов:

  • после того, как продам квартиру, должен ли я буду заплатить подоходный налог?
  • какой процент от продажной цены недвижимости взимает болгарское государство?
  • продавая недвижимость в Болгарии, где я должен уплатить налог – в Болгарии или в своей стране?
  • у меня есть несколько объектов недвижимости в Болгарии, я хочу продать все – оптом или поотдельности. В какой момент я буду должен заплатить налог – после каждой сделки или когда вся недвижимость будет продана?

Обобщая распоряжения болгарского Закона можно выделить четыре ситуации, при которых доход от продажи жилой недвижимости в Болгарии НЕ облагается налогом:

1. Продажная цена такая же, как при покупке или ниже (нет прибыли);2. Вы продаёте только одну квартиру (дом) в течение одного налогового (календарного) года. И эта квартира (дом) у вас в собственности не менее 3 лет;3. Вы продаёте 2 объекта недвижимости в течение одного налогового года. И эти оба объекта у вас в собственности не менее 5 лет;

4. Вы продаёте недвижимость, полученную в собственность по наследству или по завещанию (но не через Дарение).

В остальных случаях доход от продажи недвижимости облагается налогом.

Примечание

* В Болгарии, налоговый год равен календарному году – с 1 января по 31 декабря;

* Доход от продажи подаренной недвижимости облагается налогом, в отличии от унаследованной или полученной в собственность по завещанию.

А теперь подробнее

Болгарский Закон о налогах на доходы физических лиц

Статья 13 Закона о налогах на доходы физических лиц (болг. Чл.13 от Закон за данъците върху доходите на физическите лица – ЗДДФЛ), гласит: налогом облагагаются доходы, полученные в течение налогового года при продаже или обмене недвижимого имущества, кроме тех случаев, когда:

  • продаётся один объект жилой (по юридическому статусу) недвижимости, при условии, что прошло более трёх лет между датой приобретения в собственность и датой продажи или обмена;
  • до двух объектов недвижимости, а также произвольное количество сельскохозяйственных и лесных объектов, при условии что прошло более пяти лет между датой приобретения и датой продажи или обмена.

Размер налога

При продаже жилой недвижимости в Болгарии налог начисляется лишь на прибыль, а не на всю стоимость объекта. Т.е, если вы продаёте квартиру по более дорогой цене, чем покупали, налог взимается только с разницы между ценой покупки и ценой продажи, указанной в нотариальном акте.

Также, из суммы прибыли вычетается 10% (на расходы), а оставшаяся часть прибыли облагается налогом в размере 10%.

Допустим, вы купили квартиру за 20000 Евро. А продаёте её за 21000 Евро. Значит, прибыль составляет 1000 Евро. Из этой суммы отнимаем 10% или 100 Евро (расходы), а сумма 900 Евро облагается налогом в размере 10% или 90 Евро.

Где оплачивается подоходный налог (налог на прибыль) – в Болгарии или в своей стране?

Все налоги, а не только налог на прибыль, в отношении недвижимости, расположенной в Болгарии оплачиваются только в Болгарии, по месту нахождения объекта/ов.

Налог на прибыль при продаже оплачивается там, где территориально находится продаваемая недвижимость. А именно: при Территориальной Дирекции Национального Агенства по Доходам (болг. Териториална Дирекция на Национална Агенция за Приходи – ТД на НАП).

Предположим, у вас два апартамента – один в Банско и один на Солнечном берегу. Недвижимость в собственности меньше 3 лет. Оба объекта продаются по более высокой цене, чем покупались. Налоги оплачиваются, соответственно, в ТД на НАП – Благоевград за апартамент в Банско (есть офис в г. Разлог) и в ТД на НАП – Бургас за апартамент на Солнечном берегу.

Как и когда оплачивать налог

Чтобы оплатить налог на прибыль при продаже недвижимости, необходимо подать налоговую декларацию в соответствующем району недвижимости офисе ТД на НАП. Налоговая декларация подаётся до 30 апреля в следующем за годом продажи году. 

То есть, если вы продали недвижимость в 2018 году, то должны подать налоговую декларацию и оплатить налог в срок до конца апреля 2019 года.

Налоговую декларацию можно подать лично, в офисе ТД на НАП или через интернет на сайте Национальнго Агенства по Доходам: www.nap.bg

Оплата налогов при продаже недвижимого имущества, являющегося общей супружеской собственностью

В случае продажи общей супружеской недвижимости, может получиться так, что для одного из супругов продаваемый объект – первый или второй по счёту, а для другого – уже третий, четвёртый, пятый и т.д в текущем налоговом году. Подобные расхождения возможны, если кто-то из них отдельно уже осуществил сделку купли-продажи или обмена со своим личным недвижимым имуществом.

В этом случае каждый супруг подаёт налоговую декларацию, где описывает проданные объекты недвижимости и сумму полученного дохода.

Заключение

Выше описаны стандартные случаи и вопросы, поступающие в нашу компанию от владельцев недвижимости. Если у вас сложилась нестандартная ситуация, возникают дополнительные вопросы или вам необходимы услуги бухгалтера или адвоката в Болгарии, свяжитесь пожалуйста с нами!

Источник: https://www.newestate-bulgaria.ru/articles/nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-v-bolgarii-17/

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Какой налог при обмене, менее 3 лет в собственности?

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Адвокат24
Добавить комментарий