Как взыскать плату за аренду земли, если трубопровод теплосети проходит по нашему частному участку?

Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

Как взыскать плату за аренду земли, если трубопровод теплосети проходит по нашему частному участку?

ponsulak / Shutterstock.com

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса, ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г.

№ Ф08-5462/11, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16).

Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале “Права арендатора и субарендатора земельного участка” в “Домашней правовой энциклопедии”. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными.

Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования.

Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Источник: http://www.garant.ru/news/1122925/

Действия арендодателя в случае неуплаты за аренду земли | бухгалтерияua

Как взыскать плату за аренду земли, если трубопровод теплосети проходит по нашему частному участку?

Кому ж не нравятся надежные и денежные контрагенты? Особенно когда идет речь о передаче своего имущества в наем (аренду)? Впрочем, так происходит не всегда и часто арендодатель с ужасом или грустью убеждается, что арендатор своевременно или полностью не платит.

Передать же участок в аренду кому-то другому невозможно, пока не истек срок действия такого договора найма. В такой ситуации не остается ничего другого, кроме как обращаться в суд. Конечно, если обе стороны — субъекты хозяйствования (юрлица и/или физлица-предприниматели), то можно еще направить предварительно арендатору претензию[1].

А вот если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, или же играться с претензиями желания нет, то следует обратиться к слугам Фемиды.

А именно — подать иск о расторжении договора аренды земли, истребовании (возврате) земельного участка и взыскании невыплаченной арендной платы (возможно, с учетом инфляционных начислений, пени и/или штрафов, если это предусмотрено соглашением). Поясним детальнее.

Основная цель договора аренды земельного участка и одно из определяющих прав арендодателя — своевременное получение последним арендной платы в установленном размере.

Как известно, по такому договору арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст.13 Закона № 161[2]).

В свою очередь, арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.1—2 ст.21 Закона № 161)[3].

Согласно ст.

526 ГКУ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Да и п.«в» ч.1 ст.96 ЗКУ акцентирует, что землепользователиобязаны своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату.

То есть арендодатель земли вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (абз.5 ч.1 ст.24 Закона № 161). А по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст.24—25 Закона № 161 и условиями договора (ч.1 ст.32 указанного Закона). Более того, в п.«д» ч.

1 ст.141 ЗКУ предусмотрено такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы. То есть в случаесистематической неуплаты арендной платы за пользование участком имеет место систематическое нарушение договора аренды, что может служить основанием для расторжения такого договора[4].

А именно: гражданско-правовой (хозяйственный) договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом (ч.2 ст.651 ГКУ). Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения суд решает с учетом всех имеющих значение обстоятельств дела.

Так, он должен установить не только наличие существенного нарушения договора, но и наличие вреда, причиненного этим нарушением другой стороной, который может представлять собой реальные убытки и (или) упущенную выгоду, его размер, не позволяющий потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора.

Также следует установить, действительно ли существенна разница между тем, на что имеет право рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.

Что интересно — систематическая неуплата арендной платы для законодательства сама по себе служит достаточным основанием для расторжения договора в суде.

Даже если арендатор впоследствии (в том числе — во время судебного разбирательства дела) уплатит свой долг, это не остановит слуг Фемиды от постановления решения о расторжении договора, если на этом будет настаивать арендодатель[5].

Кроме того, сами стороны нередко прописывают в договорах аренды земельных участков возможность прекращения действия соответствующей сделки путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Кстати, если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, то иск следует подавать в местный суд (городской, районный, горрайонный, районный в городе) по правилам ГПК. Если же обе стороны — субъекты хозяйствования, то иск будет рассматривать хозяйственный суд области или г.Киева по правилам ХПК.

С другой стороны, инициировать расторжение договора найма — право, а не обязанность арендодателя.

Последний вправе просить у суда исключительно взыскания задолженности по арендной плате, скажем, в ситуации, если арендатор определенное время ее не вносил, а потом возобновил уплату и в дальнейшем исполнял эту обязанность должным образом.

При таких обстоятельствах собственник участка может и не изъявлять желания прекращать договорные отношения, но ожидает получения всей причитающейся ему суммы. Поэтому в иске будет содержаться требование лишь о взыскании неуплаченной арендной платы.

Конечно, бывают и особо изобретательные арендаторы. Они могут мотивировать неуплату не своей недобросовестностью, а тем, что арендодатель, мол, никаких претензий по неуплате арендной платы не предъявлял, требований о взыскании задолженности не направлял, не предоставил реквизиты банковского счета, на который необходимо перечислять арендную плату, и т.п.

В то же время суды обычно принимают во внимание, что такие аргументы не освобождают арендатора от обязанности выполнять условия договора аренды земли в части уплаты согласованного размера арендной платы.

Например, у него была возможность уплатить арендную плату путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (нотариальной конторы), если не знал, куда отправлять средства во исполнение договорного обязательства (ч.1 ст.537 ГКУ).

А что делать, если в договоре аренды не указали сроки внесения арендной платы за землю? Здесь легко ошибиться, считая, что внесение арендной платы за землю должно происходить по требованию арендодателя (согласно абз.2 ч.5 ст.261 ГКУ).

Но в действительности, при отсутствии указания о сроке уплаты в самом договоре, следует руководствоваться специальными правилами в отношении сроков внесения арендной платы.

А именно: плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (ч.5 ст.762 ГКУ)[6].

Кстати, несколько иначе выглядит ситуация, если договор аренды участка не был заключен, но определенное лицо фактически пользовалось им. Тогда следует обратиться к ст.1212 ГКУ. Согласно ей лицо, которое приобрело имущество без достаточного правового основания, обязано вернуть потерпевшему это имущество.

И здесь уже вина этого лица значения не имеет, важен сам факт неправомерного приобретения имущества одним лицом за счет другого.

Пользователь земельного участка, который без достаточного правового основания за счет собственника этого участка сохранил у себя средства, которые должен был уплатить за пользование им, обязан вернуть эти средства собственнику земельного участка на основании ч.1 ст.1212 ГКУ[7].

Эта ситуация может иметь место, в частности, если по окончании срока действия договора аренды земельного участка арендатор не совершил действия (меры) по возврату участка собственнику, а, наоборот, продолжал обрабатывать и пользоваться участком без соответствующих на то правовых оснований.

[1] В порядке, предусмотренном ст.222 ХКУ. В конечном итоге, и в отношениях с участием физического лица ничто не запрещает арендодателю предварительно направить недобросовестному арендатору письмо с напоминанием о задолженности (прим. авт.). [2] Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли». [3] Кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаемых в соответствии с НКУ. Подробнее см.: Токар Н. Обязательный минимум арендной платы за землю // AgroUA. — 2018. — № 1. — С.77 (прим. авт.).

Источник: https://buh-ua.com.ua/ru/doc/53452/d-orendodavtsjav-raz-nesplati-za-orendu-zeml

Вс рф разъяснил, как решать споры о праве прохода через чужой участок

Как взыскать плату за аренду земли, если трубопровод теплосети проходит по нашему частному участку?

Верховный суд РФ обобщил практику отечественных судов по искам об установлении сервитута. К сожалению, это слово слишком хорошо знакомо немалому количеству дачников и садоводов. А для тех, кому повезло не знать, что такое сервитут, разъясним: это право пользоваться проездом или проходом через чужой участок, для того чтобы попасть на свои сотки.

В прошлые времена, когда садовых участков было не так много, все дачи строились с учетом того, что зайти или заехать на свой участок хозяин мог легко. И сервитут был чем-то экзотическим, про него знал лишь узкий круг юристов.

У подмосковных дачников появится “скорая юридическая помощь”

Но со временем земельных участков в собственности граждан и всевозможных юридических лиц стало в разы больше, да и уже существующие участки стали делиться или сливаться с невероятной скоростью.

Один участок наследники могли раздробить на несколько и продать.

Покупатели могли на своих сотках снести старый дом и построить новый в другом месте, да так, что подъехать к нему стало проблемно. Плюс к этому в некоторых регионах местная власть могла перед старыми дачными участками продать бывшее поле под некий объект.

Итог – прежние подъезды к участкам исчезли под ковшом экскаватора. В общем, вариантов установления сервитута стало так много, что перечислить все очень трудно.

В итоге в наших судах иски об установлении сервитута стали встречаться почти повсеместно и в немалом количестве.

Про сервитут сказано в Гражданском и Земельном кодексах.

Так, в статье 274 Гражданского кодекса записано, что собственник недвижимости вправе требовать от хозяина соседней земли, а иногда и у нескольких собственников участков предоставления ему права “ограниченного пользования” их наделами.

Сервитут устанавливается в нескольких случаях: для прохода или проезда через соседний участок, для строительства или эксплуатации линейных объектов (газ, вода, свет и т.д.) и для “других нужд” собственника недвижимости, который ничего не может сделать без сервитута.

Обязателен ли сервитут? Нет. Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут.

Надо знать, что сервитут подлежит регистрации, как регистрируют право собственности. Но сервитут – это необязательно обуза на всю оставшуюся жизнь.

Если исчезнут основания, по которым его установили, то и сервитут может быть прекращен (статья 276 Гражданского кодекса).

Росреестр: Отсутствие межевания не лишает права на землю

Верховный суд РФ в своем обзоре подчеркнул несколько главных положений, которые суды должны учитывать и исполнять, а гражданам желательно их знать.

Так, не положено устанавливать сервитут, если требуется проход или проезд к самовольной постройке. Как пример Верховный суд привел решение коллег по подобному спору.

Некая фирма потребовала пожизненный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: “в целях обслуживания этого здания”. Суд коммерсантам отказал, так как выяснилось, что они без разрешения на месте старого склада возвели огромный капитальный объект.

Но так как построили они здание без документов, то права собственности у них на него нет. Значит, ни о каком сервитуте не может быть и речи.

Еще одно важное положение, на которое обратил внимание Верховный суд. Сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника участка нет никакой другой возможности попасть к себе иначе, как через участок соседа. Как пример приведен спор двух соседей.

Один из них попросил суд установить сервитут, так как дорога к его дому идет через соседний участок. Но суд выяснил, что к дому истца можно попасть необязательно через чужую землю. Есть и другая дорога.

Да, она в плохом состоянии, и ехать по ней дольше, но раз другой путь есть, то никаких неудобств соседу причинять не стоит.

Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут

Есть другой аспект, который надо учитывать. Если после установления сервитута собственник участка, через который будет проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя. Такая ситуация сложилась в споре некой фирмы и гражданина, на участке которого были инженерные сети, трубы канализации и насосная станция.

Все это хозяйство использовалось фирмой для обслуживания своих объектов, вот она и попросила бессрочного сервитута соседнего участка. Рассмотрение спора в суде показало, что некогда это был один участок, который разделили и часть продали фирме.

Владелец второй части неоднократно просил коммерсантов убрать инженерные сети со своей земли.

Верховный суд разобрался с неплательщиками в садовых товариществах

Суд выяснил, что это можно было сделать, но фирма заупрямилась. Теперь, решил суд, если фирме разрешить сервитут, то собственник земли фактически не сможет ею пользоваться и отказал в иске.

Сервитут – удовольствие платное для тех, кто его попросил. Верховный суд подчеркнул – плату за сервитут устанавливает суд исходя из “принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута”.

Это может быть разовая выплата, а может, и периодические платежи. А еще Верховный суд напомнил, что плату за пользование сервитутом можно менять – увеличивать ее или уменьшать.

Но это можно делать лишь в случае, если у собственника участка, обремененного сервитутом, изменится объем ограничений его прав.

И последний момент, на который обратил внимание Верховный суд в своем обзоре, – если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует регистрации самого сервитута.

Источник: https://rg.ru/2017/11/27/vs-rf-raziasnil-kak-reshat-spory-o-prave-prohoda-cherez-chuzhoj-uchastok.html

Адвокат24
Добавить комментарий