Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не состоялась?

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не состоялась?

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.

В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.

Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие.

Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства.

Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор.

Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки.

Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк.

Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить.

В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Источник: https://spbguru.ru/advice/1890-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Мошенничество или халатность агентств недвижимости: как вернуть средства предварительно уплаченные за объект недвижимости

Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не состоялась?

Приобретение объекта недвижимости (неважно это жилая квартира, дом или нежилое помещение для ведения бизнеса) вопрос, требующий всестороннего изучения и просчета возможных рисков по нескольким причинам.

Во-первых, стоимость. Стоимость недвижимости в Украине одна из самых высоких по сравнению с европейскими ценами.

Во-вторых, в соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество приобретается с момента государственной регистрации, а к проведению данной процедуры в наших законах тоже немало требований.

В-третьих, немалую популярность последние годы набрала купля недвижимости в новостройках.

Однако, чтобы обойти жесткие условия законодательства, регулирующего инвестирования в объекты недвижимости, застройщики заключают договоры купли-продажи имущественных прав, а не объекта недвижимости.

И уже здесь покупатель не видит ни объекта, ни правоустанавливающих документов на земельный участок, на строительство и т.д.

Чтобы уберечь себя от лишних рисков (мошенничество с документами, проведения расчетов, недобросовестные застройщики) граждане обращаются за услугами в агентства недвижимости (к риелторам) с надеждой на облегчение процедуры приобретения недвижимости.

Но всегда ли риелтор облегчает данный процесс, защитит Ваши интересы, когда это будет нужно, или добросовестно выполнит взятые на себя обязательства … Данный вопрос тоже должен стать перед Вами.

Конечно, на рынке недвижимости существует множество агентств недвижимости, которые имеют хорошую репутацию, но, к сожалению, наша статья сегодня не о них.

Сегодня предлагаем ознакомиться с информацией о том, как действовать если риелтор и/или продавец недвижимости нарушают взятые на себя обязательства.

В первую очередь, когда Вы обратитесь в агентство недвижимости с Вами заключат письменный договор о предоставлении услуг. Иногда уже этот факт внушает доверие, но, если ознакомиться подробнее с текстом типового договора агентства недвижимости о предоставлении услуг становится понятно, что он нарушает положения Закона Украины «О защите прав потребителей».

Согласно условиям Договора о предоставлении услуг обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются частично выполненными, а информационно-посреднические услуги подлежат частичной оплате, если с участием Сторон (то есть продавца и покупателя) заключен договор о намерении заключить договор купли объекта недвижимости. Не предусмотрено основания для расторжения договора по инициативе Заказчика; если Заказчик договор расторгает платит огромные штрафы; указывается цена за услуги, которая отличается от уплаченной и прочее.

Поэтому можно сделать вывод, что себя агентства ограждают полностью, используя нормы действующего законодательства.

По договорам между сторонами (продавец и покупатель) агентства тоже готовят типовой текст, где агентство является третьей стороной. Данный договор именуют «Договором о намерении заключить сделку».

В нем четко определяют предмет договора: обязательство Владельца и Покупателя заключить и нотариально удостоверить договор отчуждения, согласно которому собственник передает покупателю в собственность квартиру, расположенную по определенному адресу. Отмечается, что агентство предоставляет услуги сторонам, а также стороны обязаны оплатить данные услуги.

Определяют цену объекта недвижимости, сроки заключения основного договора, права, обязанности, ответственность сторон, что вполне соответствует законодательным требованиям к тексту сделки.

Если все три стороны данного договора добросовестно берут на себя обязательства и планируют совершить сделку, данный договор охватывает соответствующие правоотношения и устанавливает для сторон четкие рамки действий.

Пользуйтесь консультацией: Різниця між завдатком та авансом

Однако, как действовать, если сторона оказалась недобросовестной, или если Ваши жизненные обстоятельства изменились, и Вы не имеете возможности заключить договор купли-продажи недвижимости? Ведь согласно Договора о намерении заключить сделку устанавливаются штрафные санкции, а также в случае неприменения к Вам какой-либо ответственности сторона, получившая денежные средства, не спешит их возвращать.

В данном случае в первую очередь обратите внимание в каком виде Вы передаете денежные средства, то есть правовой статус таких денег.

В тексте договора может быть указано, что Покупатель для обеспечения выполнения договора передает, а Владелец принимает в счет причитающихся с Покупателя по договору отчуждения объекта недвижимости платежей предоплату в определенном размере и то, что Стороны признают эту предоплату Авансом или Задатком.

В соответствии со ст. 570 Гражданского кодекса Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со ст. 546 ГК исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием, задатком.

Аванс в перечень видов обеспечения исполнения обязательства не включены. Аванс, уплаченный в счет будущих платежей, не несет, как задаток, функции обеспечения. На аванс не возложена функция обеспечивать взятое сторонами на себя обязательства.

Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за неисполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Поэтому если Вы передали владельцу именно Аванс Вы имеете право на его 100% возврат.

Если сложилась ситуация, что договор купли-продажи невозможно заключить рекомендуем урегулировать вопрос возврата предварительно уплаченных средств в досудебном порядке: устно или письменно обратиться к агентству и владельцу. Однако, если данная ситуация перерастает в конфликтную, советуем обратиться в суд. Консультацию по данному вопросу, а также составить письменную претензию и исковое заявлений помогут профессиональные юристы ЮК Легал.

Обращаем Ваше внимание, что на сегодня сложилась определенная судебная практика, в которой суды становятся на сторону покупателя, что уплатил аванс. С некоторой предлагаем ознакомиться:

1. Истец обратилась в суд с иском о взыскании суммы аванса.В обоснование исковых требований ссылалась на то, что истец заключила два договор: о предоставлении услуг и о намерении заключить сделку. По первому договору истец уплатила вознаграждение АН.

По второму договору истец авансировали продавцу определенную денежную сумму на подготовку документов для продажи, учитывая, что новые документы не были готовы, старую документацию истцу не предъявили для ознакомления.

Позже истец выяснила, что застройка, что предложенная для продажи, была построена в 1970 годах, составляет не 120,0 кв.м, а 85,4 кв.м. Из таких обстоятельств истец отказалась от заключения соглашения, и считает что она не состоялась по вине продавца.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, указав, что аванс — это денежная сумма или другая имущественная ценность, которая передается одной из сторон договора другой в счет будущих платежей.

В отличие от задатка, который при неисполнении договора стороной, давшей задаток, ею теряется, аванс в случае нарушения условий договора возвращается стороне, которая его выдала. На аванс не возложена функция обеспечивать взятые сторонами на себя обязательства. Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за исполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Пользуйтесь консультацией: Все, що варто знати про «аванс» в цивільних правовідносинах

2. Истец обратился с иском о возврате денежных средств, полученных за продажу садового дома.Свой иск истец обосновал тем, что им и ответчиком при участии АН заключены договор о намерении заключить сделку о приобретении в собственность садового дома и земельный участок.

На момент заключения указанных договоров никаких документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемые садовый дом и земельный участок продавцы не имели (оформляли наследство), и после получения от истца денежных средств должны были обратиться к нотариусу для их оформления.

Согласно указанного договора ответчик получил от истца аванс в размере 500 долларов США, что подтверждается договором о намерении заключить сделку. Однако при тщательном осмотре дома истец выявил, что указанный дом находится в аварийном состоянии, имели место трещины насквозь стен, подвал под домом расходился с домом.

Считая, что продавцы, намеренно скрыли факт аварийного состояния садового дома, как и работники АН, которые должны были обратить внимание покупателя на явные и скрытые дефекты стен, и аварийное состояние дома в целом, истец обратился к ответчику с требованием вернуть денежные средства и сообщили, что не будут покупать дом.

Однако ответчики отказались возвращать деньги.

Суд исковые требования удовлетворил, руководствуясь нормами гражданского законодательства: согласно статьи 675 ГК Украины товар, который продавец передает или обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям относительно его качества в момент его передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не установлено договором купли-продажи.

3. Истец обратился в суд с иском о взыскании денежных средств.

При этом указал, что по предварительному соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры ответчика осуществлена, так как истцу стало известно, что в отношении спорной квартиры существуют риски, поскольку квартира является предметом уголовного производства.

При этом истец ссылается на то, что стороны заключили договор о намерении заключить нотариально удостоверенный договор отчуждения квартиры. Во исполнение условий договора о намерении истец передал ответчику гривневый эквивалент 2000 долл. США в качестве «обеспечиваемого платежа».

Однако в тот же день истец узнал, что квартира фигурирует в уголовном производстве, в связи с чем заинтересованность в квартире отпала. Ответчик вернул истцу часть средств в размере 1000 долл. США, однако остальную часть средств ответчик не возвращает в добровольном порядке, поэтому истец вынужден обратиться в суд с иском.

Суд исковые требования удовлетворил и отметил, что статьей 635 ГК Украины предусмотрено, что предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении. Таким образом, внесение задатка как способа выполнения обязательства может иметь место только при наличии обязательства, которое должно было возникнуть на основании договора купли-продажи квартиру. Указанная позиция высказана в постановлении Верховного Суда Украины от 13.02.2013 года по делу № 6-176цс12.

В постановлениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 6 марта 2012 года, от 14 марта 2012 года, от 27 июля 2011 года в делах о взыскании авансовых платежей, уплаченных по предварительным договорам, и расторжение таких договоров суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что в случае незаключения сторонами основных договоров в срок, определенный предварительным договорам, переданные истцами в счет оплаты по основным договорам денежные средства являются в соответствии с ст.570 ГК Украины не задатком, а авансом и подлежат возврату лицам, которые их оплатили.

4.Истец обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств (аванса). В обоснование иска указала, что Истцом (покупатель) заключены 2 договора: договор о намерении заключить соглашение и договор о предоставлении услуг.

Покупатель для обеспечения выполнения договора передала в счет причитающихся по договору отчуждения объекта недвижимости платежей предоплату, которую договорились считать авансом.

После заключения договоров Истцу стало известно о том, что она стала ответчиком по гражданскому делу о взыскании имущества и на ее недвижимость, которая находится на территории АР Крым наложен арест.

Данные обстоятельства заставили обратиться к ответчикам с требованием расторгнуть заключенные договора и вернуть уплаченные средства. В ответ на свои обращения Истец получила устный ответ об отказе возврата уплаченных средств.

Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что на квартиру наложен арест, а также существует задолженность по оплате за коммунальные услуги в значительном размере, о чем истца ранее не уведомили ни АН, ни продавец.

Суд исковые требования удовлетворил, указав, что вышеуказанные обстоятельства являются препятствием для заключения Договора отчуждения имущества, поэтому при заключении договора о намерении заключить сделку ответчики нарушили требования действующего законодательства Украины и не уведомили истца об имеющихся препятствиях. Стороны четко определили, что уплаченная денежная сумма является авансом. На аванс не возложена функция обеспечивать взятое сторонами на себя обязательства. Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за исполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что в судебных инстанциях покупатели, которые предварительно оплатили средства за объект недвижимости, но не приобрели его, могут защитить свои права и вернуть такие средства.

Этот процесс нелегкий и может занять длительное время.

Для того, чтобы должным образом оформить исковое заявление, привести убедительные доводы, применить нормы законодательства, которые помогут восстановить нарушенные права, следует обратиться к юристу.

Обратившись к специалистам ЮК Легал Вы сможете получить юридическое сопровождение процедуры купли-продажи недвижимости, а также представительство интересов в судебных инстанциях по возврату денежных средств.

ТОВ Юридична компанія Легал

Источник: https://protocol.ua/ua/moshennichestvo_ili_halatnost_agentstv_nedvigimosti_kak_vernut_sredstva_predvaritelno_uplachennie_za_obekt_nedvigimosti/

Способы вернуть аванс, если сделка не состоялась

Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не состоялась?

Причин, по которым планируемая сделка может не состояться, довольно много, начиная от изменившейся финансовой ситуации, заканчивая выявлением на проверке фактов, делающих покупку квартиры нежелательной и даже опасной.

Поэтому главный вопрос, который всегда возникает у покупателя, сможет ли он забрать внесенные деньги назад, если сделка сорвалась.

Как вернуть аванс покупателю, если деньги продавцом или агентством удерживаются под разными предлогами? Об этом и пойдет речь в этой статье.

Прежде всего, необходимо понимать, что по закону покупатель имеет полное право требовать аванс обратно безо всяких условий, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка.

Аванс является лишь предоплатой будущего платежа за квартиру, следовательно, если покупка квартиры не состоялась, то и оснований для ее предоплаты нет.

И наличие подписанного авансового соглашения не дает продавцу никаких оснований оставить себе внесенные в качестве аванса средства или удерживать их, если сделка не произошла. Таким образом, получить внесенный аванс в полном размере – законное право покупателя.

Что происходит на практике?

Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.

К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится.

Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать.

Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.

Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток.

С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль.

Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.

Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры.

Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть).

При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.

В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.

Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция

Если же ситуация с отказом продавца или агентства все-таки произошла, действовать необходимо следующим образом.

  • Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.
  • Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.
  • Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.

Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.

В заключение еще раз хочется подчеркнуть: при внесении аванса за приобретаемую квартиру тщательно и скрупулезно изучайте подписываемые документы. Это поможет в будущем избежать неприятностей и потери времени на судебные разбирательства.

Источник: https://safe-estate.ru/kak-vernut-avans-esli-sdelka-ne-sostoyalas/

Правомерно ли обеспечивать задатком предварительный договор на покупку квартиры

Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не состоялась?

Правомерно ли обеспечивать задатком предварительный договор на покупку квартиры

Я собираюсь купить квартиру. В связи с этим я и продавец заключили предварительный договор, по которому я должна купить, а он продать (именно мне) квартиру в течение месяца. По договору я должна передать продавцу задаток (5000 грн) в качестве гарантии выполнения договора» Согласно договору, если по моей вине не будет подписан договор купли-продажи, задаток мне не возвращают.


 Правомерна ли норма о невозврате задатка в предварительном договоре?

ОТВЕТ. Нет, переданные Вами деньги по предварительному договору должны Вам вернуть, если договор купли-продажи не будет заключен, причем не существенно по чьей вине. Ведь задатком эту сумму назвать нельзя. И обеспечивать им выполнение предварительного договора нельзя. Вот почему.

 Наверное, все, кто имел дело с куплей-продажей квартиры, не понаслышке знают, что такое предварительный договор.

Основная цель этой бумаги — обязать стороны заключить в будущем основной договор на куплю-продажу квартиры в конкретный срок (скажем, в течение месяца до определенной даты). Но только договором, как правило, не обходится.

Для большей гарантии выполнения в будущем обязательства по купле-продаже недвижимости продавец берет у покупателя определенную сумму денег, которую называют задатком. Хотя на самом деле это не задаток.

Ведь задаток — денежная сумма, которую должник выдает кредитору в счет причитающихся с него по договору платежей в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения (ст. 570 Гражданского кодекса Украины). То есть в нашем случае денежное обязательство — обязанность покупателя уплатить стоимость приобретенной квартиры.

Однако задатком обеспечивают только то денежное обязательство, которое уже возникло! То есть задаток можно дать при заключении самого договора купли-продажи.

При подписании же предварительного договора нет никакого денежного обязательства (еще не за что уплачивать), а только обязательство заключить в будущем основной договор.

 Поэтому обеспечить выполнение предварительного договора задатком нельзя.

 Стало быть, деньги, которые покупатель передает продавцу по предварительному договору в качестве гарантии того, что он купит в будущем квартиру, нельзя назвать задатком.

Это скорее аванс. Но не важно, как мы назовем переданные деньги.

Главное, чем в случае фиаско операции купли-продажи рискует покупатель, передавая свои денежные средства продавцу? Сможет ли он вернуть деньги?

  Обычно на практике в предварительном договоре обусловливают такие условия относительно денег, которые называют задатком: если покупатель откажется от покупки квартиры, тогда задаток ему не возвращают, если же сделка не состоится по вине продавца, то он должен вернуть покупателю задаток и еще такую же сумму в качестве компенсации морального ущерба. Конечно, если стороны так поступят и решат денежный вопрос полюбовно — прекрасно. Но юридической силы у таких условий договора нет. И если возникнут споры, то в суде сумму задатка признают авансом. И как следствие его нужно будет вернуть покупателю. Вот и все, и никаких дополнительных сумм или возмещения морального ущерба.

 Подтверждение таким выводам можно найти и в решениях суда. Вот, например, решение судебной палаты по гражданским делам ВСУ от 18.02.09 г, (см. после консультации). 

 СИТУАЦИЯ. Имея намерение составить договор купли-продажи, покупатель, согласно предварительному договору, передал продавцу задаток 50500 грн. Но по вине продавца сделка не состоялась. Поэтому покупатель требовал от продавца вернуть ему сумму задатка 50500 грн и компенсацию за невыполнение условий предварительного договора тоже в сумме 50500 грн.

Какие же выводы сделал ВСУ? Вот они:

 1. Внесение задатка как способа выполнения обязательства возможно только в случае наличия обязательства, которое должно было бы следовать из договора купли-продажи квартиры.
 2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, это задаток, ее считают авансом.
 3.Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, переданная продавцу сумма является авансом и должна быть возвращена покупателю.  Итак, как видите, на возврат аванса можно рассчитывать, но если это решать через суд, то не стоит ожидать быстрого результата. А вот о получении компенсации (дополнительных денег, морального ущерба) за срыв сделки забудьте. И предусмотреть ее в предварительном договоре можно разве что как психологический фактор, нежели для гарантии выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи.

Источник: http://advocat-cons.info/index.php?newsid=3631

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях “аванс” и “задаток”. Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки.

Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Источник: https://mskguru.ru/advice/905-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не состоялась?

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка.

Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи.

Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора.

Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу.

Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка.

Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса.

Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций.

Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств.

Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50.

Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Источник: https://spbhomes.ru/science/kak-vernut-avans-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как вернуть деньги по предварительному договору покупки квартиры, если сделка не состоялась?

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.

Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.

Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.

Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.

Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.

Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.

Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5be1244e9a7947141e924376

Адвокат24
Добавить комментарий