Как уйти от налогов при продаже квартиры?

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры / Sibdom.ru

Как уйти от налогов при продаже квартиры?

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались.

Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.

Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости.

Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.

Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока.

Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка.

На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.

Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей.

Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года.

Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья.

Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1583/

Подоходный налог на продажу недвижимости – возможность или необходимость? — Торговля на vc.ru

Как уйти от налогов при продаже квартиры?

В данной статье автор описывает сущность налога на продажу недвижимости, а также возможные пути его оптимизации

Налог на продажу недвижимости Иванов Александр

Данная статья рассказывает об обязательствах резидентов Российской Федерации, получивших доход от продажи своей недвижимости на территории России и поможет любому человеку по предстоящей сделке по продаже недвижимости, а также кредитным брокерам, риэлторам и агентам по недвижимости.

Во-первых что же такое налог? Согласно Налоговому кодексу РФ, под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

В теории существует классификация налогов по их объекту и согласно научной литературе налоги можно разделить на два вида – это прямые и косвенные налоги. К прямым налогам можно отнести налог на прибыль, подоходный налог на продажу недвижимости. О втором виде налога и пойдет речь в данной статье.

Подоходный налог на продажу недвижимости является одним из основных и “ходовых” разновидностей налога в наши дни по той причине, что сделки по приобретению и отчуждению недвижимости происходят в буквальном смысле каждый “час”. Особенно это касается огромных мегаполисов, где объём застройки и количество состоятельных людей выше, чем в остальных регионах России.

Ставка для подоходного налога на продажу недвижимости составляет 13 %. Однако данное правило не является “абсолютным” и как и везде в нём также есть исключения. Давайте разбираться по порядку.

Начнём с самого простого вопроса “Когда гражданам не нужно платить подоходного налога при продаже недвижимости?”.

Согласно последним нововведениям Министерства финансов РФ в случае если текущий Продавец владеет продаваемой комнатой/квартирой/домом/земельным участком более 5 лет он освобождается от уплаты такого налога и при этом право собственности на продаваемый ОН возникло после 1 января 2016 года.

Если же право собственности на комнату/квартиру/дом/земельный участок возникло у Продавца до 1 января 2016 года по договору дарения, ренты или получена по наследству, в таком случае он также освобождается от уплаты подоходного налога но срок составит 3 года с даты соответствующей регистрации права собственности Продавца в Росреестре.

Таким образом существует всего два варианта, когда гражданин не уплачивает налог при продаже недвижимости и не подаёт никаких налоговых деклараций.

Отчуждаемую квартиру можно не продавать, а подарить, однако данный способ является не самым лучшим вариантом, ведь если вы подарите свою квартиру совершенно незнакомому человеку, то вам лишь останется надеяться на его добропорядочность и на то, что он передаст вам деньги. Лично я не советую так рисковать и использовать данный метод 🙂

Если же рассмотреть не “фиктивную”, а реальную сделку по дарению, то отчуждающий недвижимость собственник действительно не будет платить никаких налогов, однако и здесь есть небольшая “изюминка” со стороны налоговых органов. Согласно логике налоговых служб одаряемое лицо будет обязано уплатить налог 13 %, ввиду того, что оно получает прибыль в натуральной форме – в виде недвижимости.

Здесь также есть свои исключения, в случае если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, то каждый из них освобождается от уплаты соответствующего налога. При этом отношения дядя – племянница не подойдут, потому что по закону, они не являются близкими родственниками. Но и данное ограничение можно обойти.

Для того, чтобы племяннице не платить налог, её дяде необходимо заключить договор дарения со своей сестрой (матерью племянницы) и после этого в свою очередь мать также по договору дарения передаст своей дочери недвижимость, при этом ни в одной из сделок не нужно будет платить налог.

Однако при проведении такого рода сделок необходимо помнить, что вам необходимо будет выждать некоторое время между сделками, так как если вы подарите квартиру своей сестре, и в этот же день или на следующий день ваша сестра составит еще один договор дарения, в таком случае налоговые органы смогут оспорить ваши сделки и признать их мнимыми и как следствие недействительными.

Излюбленный способ граждан по обходу подоходного налога на недвижимость – это занижение её реальной стоимости. К сожалению, мне придётся разочаровать вас, но данный способ уже потерял всякий смысл его использования.

После 1 января 2016 года в случае если вы продаёте квартиру и стоимость вашей квартиры по договору будет составлять менее 70% кадастровой стоимости указанной квартиры, то налог будет высчитан с 70% от кадастровой стоимости квартиры. Поэтому хоть занижай, хоть нет, но и на данный способ налоговые органы нашли со временем управу.

Теперь поговорим о законных способах уменьшения налога. В нашей стране существует два законных инструмента по уменьшению налога (налоговых вычетов) при продаже недвижимости, но применить можно что-то одно, одновременно не выйдет.

Итак, первый вариант подойдет для тех продавцов, которые случайно потеряли подтверждающие расходные документы, либо же недвижимость досталась текущему продавцу по безвозмездной сделке.

Формула для данного способа следующая “Доход или 70% от кадастровой стоимости из того, что будет больше будет уменьшено на имущественный налоговый вычет на 1 миллион рублей. От данной суммы необходимо будет взять 13 % и уплатить в бюджет государства.

Второй вариант при котором доход уменьшается на расход на покупку на этой же квартиры. К примеру вы купили квартиру за 6 миллионов рублей, а хотите продать за 8 миллионов. Тогда налог вам нужно будет платить не с 8 миллионов, а с разницы между 8 и 6 миллионами, то есть 13 % от 2 миллионов рублей или же 260 000 рублей.

Я надеюсь, что данная статья внесла некоторую ясность для моих дорогих читателей, поможет сохранить им свои деньги а также была полезна, если же у вас возникнут вопросы, вы можете написать их в комментарии на которые я обязательно отвечу.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/trade/62496-podohodnyy-nalog-na-prodazhu-nedvizhimosti-vozmozhnost-ili-neobhodimost

Налог с продажи автомобиля

Как уйти от налогов при продаже квартиры?

Какая продажа не облагается налогом
Как не платить или уменьшить налог
Правила применения вычетов
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплатыналога

Если вы продали автомобиль, то должны заплатить налог с продажи.Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили отпокупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшитьналог или не платить его вовсе.

Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность пооплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, какрассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Какая продажа не облагаетсяналогом

Существует понятие минимального срока владения имуществом. Еслиимущество находится в вашей собственности дольше минимальногосрока, вы не должны платить налог при его продаже. Основание: п.17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ.

Минимальный срок продажи автомобиля без налога – 3 года. Если вывладеете машиной дольше трех лет, вы не обязаны уведомлятьналоговую инспекцию о сделке, подавать декларацию 3-НДФЛ и платитьналог.

Если вы купили автомобиль, срок владенияначинается со дня подписания договора купли-продажи.

Если вы получили автомобиль в наследство, высчитаетесь собственником со дня открытия наследства, то есть со днясмерти наследодателя.

Если вам подарили автомобиль, срок владенияначинается со дня подписания договора дарения.

Пример:

В мае 2015 года вы купили автомобиль и продали его в августе2018. Вам не нужно обращаться в налоговую инспекцию и платитьналог, так как вы продали машину, которой владели больше 3лет.

Регистрируйтесь в личном кабинете онлайн-сервисаНДФЛка.ру! Мы дадим индивидуальные рекомендации и рассчитаем, какойналог с продажи нужно заплатить именно вам

Как не платить или уменьшить налог припродаже автомобиля

Если вы продаете машину, которой владели больше 3 лет, вам ненужно оповещать налоговые органы и платить налог. Но как быть, еслиавтомобиль в собственности меньше трех лет? Можно ли уменьшитьразмер налога или даже снизить его до нуля?

Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающиеналогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за авто.После применения льготы вы можете существенно, а иногда идо нуля, снизить налог от продажи автомобиля.

!!! Важно:

Если после применения льготы налог стал равен нулю, вы все равнодолжны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по местужительства. В декларации отражается доход от продажи и расчетналога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы,продав машину, законно не заплатили налог. В противном случае уналогового органа будут к вам вопросы, и на вас наложат штраф.

Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой ипродажей)

Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это сделать вычетрасходов.

Что это значит? Законодательством определено, что налогможно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а завычетом суммы покупки.

То есть берется разница между деньгами, чтовы получили за автомобиль, и теми деньгами, что вы когда-то отдализа этот же автомобиль. С этой суммы платится 13% налога. Основание:пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2017 году вы купили машину за 700 тыс. рублей и в 2018продали ее за 900 тыс. В 2019 вы должны подать в ИФНСдекларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднеевоспользоваться вычетом расходов и заплатить 26 000 рублей = 13% х200 тыс.

Пример:

В 2018 году вы купили автомобиль за 1,2 млн., а в 2019 годупродали его за 1 млн. Так как продажная стоимость была меньшепокупной, вы освобождены от уплаты налога. Не забудьтеподать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны оповеститьналоговые органы о сделке.

При покупке и продаже автомобиля обязательно сохраняйтедокументы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документовнеобходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе сдекларацией 3-НДФЛ.

Поручите заполнение декларации 3-НДФЛ личному налоговомуэксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы составим для вас грамотныедокументы и расскажем, какая продажа не облагаетсяналогом

Имущественный вычет в 250 тысяч рублей

Бывают ситуации, когда невозможно применить вычет расходов.Например, когда машина была не куплена, а получена по наследствуили подарена. Так как расходов на ее приобретение не было, торазницу брать не из чего.

В этой ситуации вы имеете право применитьимущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 250тыс. рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу наэту сумму.

Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые выполучили от продажи автомобиля, и с которых должны заплатить налог.Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если стоимость автомобиля меньше 250 тыс. рублей, выгодновоспользоваться именно имущественным вычетом.

Пример:

Вы продали полученную в наследство машину за 1 млн. рублей.Так как у вас не было расходов на ее приобретение, вы не можетесделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применивимущественный вычет, вы должны будете заплатить 97,5 тыс. рублей =13% х (1 млн. – 250 тыс.).

Можно уменьшить налог за счет другого вычета

Налоговый вычет по другим статьям может частично или полностьюперекрыть ваш налог. Если в одном и том же году вы продалиавтомобиль и, например, оплачивали лечение, то вычет за лечениебудет учтен при расчете налога с продажи автомобиля. Подробноналоговые вычеты описаны в статьях о лечении, обучении,покупке квартиры.

Пример:

В 2016 году вы купили машину за 800 тыс. и в 2018 годупродали ее за 1 млн. рублей. Срок владения автомобилем меньше 3лет, поэтому вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и передать ее вналоговую инспекцию. В том же 2018 году вы заплатили 100 тыс.рублей за лечение мамы.

Какой налог с продажи автомобиля вы будетедолжны заплатить в итоге? Расчет будет выглядеть так:- Вычитаем расходы (1 млн.– 800 тыс.).- Применяем вычет за лечение мамы (100 тыс.).

Итоговая сумма налога при продаже автомобиля: 13% х (1 млн.– 800тыс.– 100 тыс.) = 13 тыс.

рублей.

Налоговый эксперт онлайн-сервиса НДФЛка.ру ответит на всеваши вопросы, поможет самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛили сделает всю работу за вас

Правила применения вычетов при продажеавтомобиля

По одному автомобилю нельзя применить обавычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счетимущественного вычета или за счет вычета расходов на приобретение.Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 № ЕД-4-3/2254@.

Пример:

В 2017 году вы за 500 тыс. рублей купили машину, в 2018продали ее за 600 тыс. В 2019 году вы должны подать декларацию3-НДФЛ. Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:- Вычет расходов на приобретение автомобиля.

Налог берется сразницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки: 13% х (600 –500) = 13 тыс. рублей.- Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доходуменьшается на 250 тыс. рублей: 13% х (600 – 250) = 45,5 тыс.рублей.

Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходов наприобретение.

Пример:

В 2016 году вы купили автомобиль за 200 тыс. рублей, в 2018продали его за 250 тыс. В 2019 году вы должны подать декларацию3-НДФЛ. Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:- Вычет расходов на приобретение автомобиля. Налог берется сразницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки: 13% х(250  – 200) = 6,5 тыс. рублей.

– Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доходуменьшается на 250 тыс.: 13% х (250 – 250) = 0 рублей.

Очевидно, что в этом случае выгоднее применить имущественный вычет,так как после его применения вам не нужно будет платить налог.

Незабудьте подать декларацию! Несмотря на продажу автомобиля безналога, вы обязаны оповестить налоговые органы о сделке.

В одном календарном году можно использовать не более 250тыс. рублей налогового вычета на все проданное имущество.Исключение составляет налог при продаже квартиры и другой недвижимости. Это значит,что сколько бы автомобилей вы ни продали в течение года, размервычета не превысит 250 тыс. рублей.

Пример:

Вы получили в наследство две машины и решили их продать по300 тыс. рублей каждая. Вы можете только раз применитьимущественный вычет, поэтому расчет налога при продаже будетвыглядеть так: 13% х (300 + 300 – 250) = 45.5 тыс. рублей.

Сроки подачи декларации 3-НДФЛ иоплаты налога

После продажи автомобиля вы должны отчитаться перед налоговымиорганами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должныподготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительствадекларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ

В декларации отражается доход, полученный вами от сделки, ипримененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от васбольше ничего не требуется. Если после применения вычетов осталсяналог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

Пример:

В 2018 году вы продали машину, которой владели меньше 3 лет.До 30 апреля 2019 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ иподать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета выостались должны, у вас есть срок до 15 июля 2019 года, чтобыоплатить налог с продажи автомобиля.

Чтобы правильно рассчитать подоходный налог при продажеавтомобиля, воспользуйтесь услугами онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мыпоможем вам составить декларацию 3-НДФЛ, ответим на вопросы иминимизируем ваши затраты

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: https://ndflka.ru/article/uplata-nalogov/nalog-prodazha-avtomobilya/

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

Как уйти от налогов при продаже квартиры?

27.12.19

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. Ниже мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. При продаже такой квартиры у Вас не возникает обязательств перед налоговой инспекцией.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

  1. Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях: – если жилье приобретено до 1 января 2016 года;- если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он продает данную квартиру. При расчете налога будет применяться минимальный срок владения недвижимостью 3 года, так как Савельев получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года. Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

    Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. В конце 2019 года она продает квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам, так как квартира была получена по наследству от близкого родственника. Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  2. Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

  1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить).
  2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи.

В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке).

Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Пример: в феврале 2019 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2020 года, а затем в срок до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье – Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/

Как не платить налог при продаже квартиры – Рынок жилья

Как уйти от налогов при продаже квартиры?

21.02.2019 | 08:00 30947

Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

Базис и надстройка

Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения.

При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно.

А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

Продал – и снова купил

Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

Вот конкретный пример, с цифрами.

Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило.

Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети.

Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо.

А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих).

В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ.

Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени.

Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Игорь Воронин    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250979/

Адвокат24
Добавить комментарий