Как составить претензию к строительной компании, если площадь квартиры не совпадает с данными БТИ?

Ошибки в техническом паспорте БТИ

Как составить претензию к строительной компании, если площадь квартиры не совпадает с данными БТИ?

Любая перепланировка квартиры начинается с анализа существующей на текущий момент планировки, для чего у собственника должен быть на руках технический паспорт БТИ квартиры или нежилого помещения.

О проеме в несущей стене в серии II-49

Ни одна проектная организация не сможет начать разработку проектной документации, если заказчик не предоставит поэтажный план и экспликацию, поэтому данный документ является ключевым на начальном этапе согласования будущей перепланировки.

Пример технического паспорта БТИ:

 

Пример поэтажного плана и эскпликации БТИ:

Однако, уже на этой стадии собственника может ждать неприятный сюрприз, если в техническом паспорте будут ошибки, а именно несоответствия плана с реально существующей планировкой квартиры.

Возможные случаи обнаружения ошибок в тех.паспорте БТИ

Ошибки в документах БТИ

Все случаи ошибок в технических паспортах БТИ которые были в нашей практике описать не представляется возможным, разберем лишь основные из них:

1) Ошибки БТИ в поэтажном плане квартиры, в которой никогда не делали перепланировку.

Если собственник никогда не сталкивался с перепланировкой квартиры, то до обращения в Бюро технической инвентаризации он может и не догадываться о том, что в планах могут быть несоответствия.

В данном случае, если дом не новый, а относительно старый, БТИ может и признать, что ошибка была допущена по их вине, и не станут настаивать на том, что собственник самовольно сделал перепланировку и не согласовал её.

Проект перепланировки

Примеры ошибок – не верные размеры расположения стен (то есть квартира похожа в целом, но размеру “гуляют +- 30 см, зеркальные расположения подоконных блоков, присутствие непонятных элементов и значков на планах БТИ, путаница в газовых/электрических плитах, вентиляционных и сантехнических коробах).

Что делать:

Часто удается убедить БТИ в том, что никаких изменений в квартире произведено не было.

Обычно БТИ назначает выход техника на квартиру для повторных обмеров, могут также попросить обеспечить доступ к соседям по стояку, что бы убедиться что у них подобные отклонения и что это массовое отклонение, то есть их ошибка а не какого то конкретного собственника.
Но бывает что они и на это не идут, и если собственник уверен в своей правоте можно обратиться в суд. (Но на нашей практике судебных тяжб по этому вопросу еще не было).

Примеры ошибок и решения вопросов:

1. Допустим получаем план БТИ и там газовая плита, а по факту стоит электрическая. Обращаемся в БТИ и комментируем им, что газовой плиты быть логично не может, так как газа в доме вообще нет, будьте добры, поставьте электрическую, может быть мы и хотели бы газовую плиту, но к дому газ не подведен в принципе.

2. Допустим на плане БТИ подоконный блок у вас в окне справа, а на самом деле он слева. Обращаемся в БТИ и комментируем, что произошла путаница с подоконным блоком, поправьте его так как у нас он на самом деле.

БТИ отвечают – ничего не знаем, это либо вы, либо собственник до вас поменял местами подоконный блок и окно. Мы парируем – мы в этом доме живем с его постройки, так всегда и было!, это ваша ошибка (не важно с рождения или нет).

БТИ говорит, ок, раз вы настаиваете оформляйте повторный выход, мы посмотрим, и договоритесь с соседями сверху-снизу, что бы они тоже двери открыли и мы убедились что это у всех так по стояку.

Вопросы, повторной оплаты, обеспечения доступа к соседями остаются риторическими, казалось бы с чего бы мы должны оплачивать еще раз выход и соседей беспокоить, если они сами ошиблись, но ……. все решается как-то-так-методом-как-нибудь, каких то определенных путей решения их ошибок нет.

3. Появилась какая-то непонятная штука на плане БТИ – все решается аналогично пункту 2.

4. В старых домах (до 1950 года) часто показаны уже давно отсутствующие дымоходы, камины, печи. (зачастую решается справками из управляющих компаний, что в “таком-то” году была реконструкция здания)

5. Что то в плане БТИ отсутствует (допустим венткороб или стена или сантехнический шкаф…или…или). Вот здесь все проще. “Нарисовать” что-то сверху БТИ всегда рады, поправят быстро.

2)Несоответствие поэтажного плана БТИ и плана застройщика в новостройках.

Дело в том, что компания-застройщик сразу после окончания строительства должна провести обмеры БТИ, но зачастую они проводяться так скажем “не совсем качественно” а проще говоря “спустя рукава”. Например в доме может быть 600 квартир и БТИ по практике работы не меряет все квартиры, они меряют по одной квартире в каждом подъезде и “проецируют” их на все квартиры по стояку.

У нас, в практике работы была квартира, в которой был в БТИ огромный короб вентиляции, по факту же его не было. Оказалось следующая ситуация. Короба то были…НО….с первого по десятый этаж, а с десятого по двадцать второй их не было предусмотрено застройщиком.

БТИ же померяло лишь первый этаж, и в результате с 11 по 22 этаж в квартирах оказались огромные вентиляционные короба на БТИ, которых там даже не было предусмотрено застройщиком.

Ситуация и в том случае решилась в нормальном режиме, вначале БТИ “упорствовало” и комментировало что “у нас все верно, а это собственники снесли именно с 11 по 22 этажи короба”, но потом со справкой управляющей компании и с планами от застройщика справились с ними.

Что делать:

Запросить у застройщика окончательные планы, сверить их с имеющейся планировкой квартиры и идти в БТИ с убедительной просьбой поднять все документы и выявить несоответствия, здесь многое решает личностный фактор и напористость собственника.

В нашей практике был даже несколько комичный случай – в работе было нежилое помещение. Оно было расположено на первом этаже жилого дома. Высота помещения была 3.6 метра. Мы не “углядели” это в первых документах БТИ и сдали на согласование.

Жилищная инспекция это естественно увидела, то что у нас в документах БТИ высота помещения 250 см, а в проектной документации 360 см, то есть то что есть по факту.

Получив отказ в согласовании перепланировки, с формулировкой исправить разночтения в проектной документации и в БТИ, мы направились в БТИ.

Объяснив им ситуацию мы получили ответ который нас поверг в ступор – “мы ничего не знаем, это вы сами себе потолки увеличили”.

Апелляции к разуму, к тому что дом был построен в 1956 году и на первом этаже раньше делали для магазинов помещения “повыше” и что по их логике теперь второй этаж стал вместо 250 см высотой 140 см (мы же ведь увеличили свою высоту на 110 см) и теперь там квартира только для граждан весьма низкого роста и когда мы это делали, они как то не протестовали, ну мол, так так так, что же теперь делать, теперь будем жить в квартире с потолками 140 см, их не убедили. Сами увеличили и все тут, у нас написано 250 см., значит потолки у вас 250 см., точка!

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/oshibki-v-tehnicheskom-pasporte-bti.html

Приемка квартиры: взгляд юриста

Как составить претензию к строительной компании, если площадь квартиры не совпадает с данными БТИ?

Пройдя весь путь от заключения договора о покупке квартиры до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, дольщик может вздохнуть свободно. Однако впереди его ждет еще один ответственный этап – приемка квартиры от застройщика.

О том, как происходит приемка квартиры, в общих чертах знают все, кто когда-либо интересовался приобретением жилья в новостройке. Вместе с представителем строительной компании вы попадаете в помещение, обследуете его состояние и фиксируете замечания по качеству строительства. Затем, в зависимости от результатов осмотра, вы подписываете (или не подписываете) акт приема-передачи.

Однако приемка квартиры включает в себя не только оценку прилежания и мастерства строителей, – это еще и юридически значимое действие, к которому нужно подходить осознанно.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик принимает от строительной компании объект недвижимости, а с ним и ответственность за сохранность и содержание своего жилища, поэтому в его интересах загодя удостовериться, что квартира передается ему в надлежащем виде и соответствует тем техническим характеристикам, которые описаны в договоре и проекте.

Кроме того, будущий собственник должен знать свои права, чтобы впоследствии ему не пришлось тратить лишние деньги на устранение строительного «недодела» за свой счет.

Разобраться в юридических тонкостях приемки квартиры и сопутствующих вопросах нам поможет Андрей Александрович Ковшутин, Правовой центр «ЭГИДА».

Вопрос: Акт приема-передачи квартиры может иметь разную форму; еще большее разнообразие наблюдается при составлении перечня строительных недочетов – в одних случаях дольщику предоставляют смотровой лист, в других – предлагают записать замечания в специальный журнал. Что должно содержаться в акте приемки-передачи, и как правильно оформить так называемый «список недоделок», чтобы на эти документы можно было опереться, если дело дойдет до судебного разбирательства?

А. Ковшутин: Как таковой формы акта приема-передачи квартиры установленной на законодательном уровне не существует.

Акт должен соответствовать всем признакам документа, а именно, должен содержать место и дату составления, указание на стороны договора, а также реквизиты договора, во исполнение которого заключается данный акт, описание объекта недвижимости, адрес, общую площадь, взятую из кадастрового паспорта на квартиру, указание на факт передачи и приема квартиры, либо отсутствие такового, отсутствие либо наличие претензий относительно качества принимаемого объекта.

Если качество строительства оставляет желать лучшего (нарушены строительные нормы, квартира не соответствует характеристикам, указанным в договоре) и недостатки требуют устранения, в акте подробно описываются претензии дольщика. Обязательно нужно указать в акте срок, в течение которого надлежит устранить указанные недостатки, при этом указывается также, что акт не является свидетельством приема-передачи квартиры.

При осмотре квартиры особое внимание следует обратить на: показания приборов учета; бетонные конструкции; кирпичную кладку; правильность установки межкомнатных перегородок; неровности более 5 мм глубиной; трещины и т.д.; вентиляцию; целостность оконных блоков; сантехническую разводку; правильность установки приборов.

Если какие либо элементы квартиры не представилось возможным проверить по техническим причинам, в акте должно быть указано, что такой-то элемент квартиры не проверялся в связи с отсутствием технической возможности и принят не был.

Принимать квартиру дольщик может самостоятельно или привлечь к участию специалиста, ведь в процессе приемки придется осматривать окна и стены, оценивать качество стяжки и работоспособность инженерных систем, поэтому неподготовленный человек вполне может пропустить что-то важное. Фотографии выявленных дефектов и недоделок усилят ваши позиции.

Нередко в акте содержатся также сведения о произведенных между сторонами денежных расчетах.

В любом случае, акт составляется в двух экземплярах, для каждой из сторон. Будет правильным составление третьего экземпляра, который в дальнейшем должен быть передан с иными документами в орган государственной регистрации (для регистрации права собственности дольщика на квартиру).

Вопрос: В какой срок, по закону, строители обязаны устранить недостатки?

А. Ковшутин: Срок устранения недостатков в каждом конкретном случае зависит от их характера. Если он письменно не согласован, то, по закону «О защите прав потребителей», он не может превышать 45 дней.

По этому же Закону, за нарушение сроков устранения недостатков покупатель вправе требовать от продавца неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Федеральный закон 214-ФЗ устанавливает в данном случае разумный срок для их устранения.

Дольщик вправе потребовать передачи ему квартиры надлежащего качества, в срок, установленный договором долевого участия. Если передача квартиры в указанный срок так и не состоялась по вине застройщика, дольщик вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением о взыскании с нерадивого застройщика морального ущерба и судебных издержек, связанных с судебным разбирательством.

Более того, как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.

2012 №17, если суд удовлетворяет требования потребителя в связи с нарушением его прав, установленных законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией и т.д.

), с ответчика в пользу потребителя также взыскивается штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом потребителю – независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Вопрос: Нередко будущий новосел описывает свои замечания по качеству строительства, однако застройщик не принимает никаких мер по их устранению. Как вести себя, если исправление строительных дефектов затягивается: подписать акт приемки-передачи с недоделками или предпринять иные шаги?

А. Ковшутин: Дольщик вправе требовать исполнения договора от застройщика.

При этом он самостоятельно решает для себя вопрос:- потребовать подписание акта недоделок с указанием срока устранения недостатков;- подписать акт недоделок и устранить их самостоятельно за свой счет, взыскав стоимость работ и материалов (устранения недостатков) с застройщика;- принять квартиру с недоделками, указав их в акте недоделок и потребовав при этом снизить цену договора;

– принять квартиру с недоделками и довольствоваться тем, что есть, прекратив общение с застройщиком.

Закон, а именно часть 6 статьи 7 Федерального Закона №214-ФЗ установил, что дольщик имеет право потребовать от застройщика: устранить недостатки безвозмездно; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.

Несомненно, в такой ситуации большое значение имеет объем и характер недоделок, с которыми дольщику предлагается принять квартиру.

В большинстве случаев мы предлагаем дольщику потребовать от застройщика устранения недостатков, а при отсутствии должной реакции со стороны застройщика устранить их за свой счет, сохранив необходимые документы, чтобы в дальнейшем взыскать убытки с застройщика.

При этом необходимо понимать, что указанное мероприятие должно быть согласовано с юристом, дабы иметь к судебному разбирательству необходимый перечень доказательств вины застройщика в ненадлежащем исполнении договора, а также доказательств устранения недостатков за счет дольщика.

Допустим, вы обнаружили изменения в планировке квартиры (неправильно установлена межкомнатная перегородка). В такой ситуации вы можете потребовать восстановления планировки в соответствии с проектом, потребовать денежного возмещения в виде уменьшения цены договора или восстановить планировку за свой счет и истребовать денежные средства с застройщика.

Предполагаем, что для дольщика выгодней обращаться с требования о восстановлении исходной планировки. Срок приемки-передачи квартиры, соответственно, будет привязан к исправлению недоделок, и по закону о защите прав потребителя дольщик имеет возможность обратиться в суд с требованиями описанными выше.

В случае наличия неустранимых недостатков, возможно расторжение договора. Расторжение договора происходит в порядке, оговоренном в договоре долевого участия, в части не противоречащем гражданскому законодательству Российской Федерации.

Расторжение договора по вине застройщика подразумевает всевозможные взыскания с нерадивого застройщика. Однако обычно мы рассматриваем такой шаг как крайнюю меру, поскольку далеко не всегда можно рассчитывать на своевременное и полное возмещение.

Если на момент расторжения договора расчетный счет застройщика будет пуст, взыскание денежных средств может вылиться в серьезную проблему для гражданина.

С этой точки зрения, лучше потребовать исполнения договорных обязательств от застройщика, и уже потом, если квартира абсолютно не устраивает, продать ее и купить что-то другое. Этот путь проще и спокойнее. Конечно, решение суда будет в вашу пользу, однако оно может быть неисполнимо.

Банкротство застройщика также может не принести должного удовлетворения, поскольку будет выявлена целая очередь кредиторов и, как в небезызвестном мультфильме, окажется, что «лосенок мал, и на всех не хватит».

Вопрос: Может ли застройщик произвести приемку квартиры в одностороннем порядке или добиться подписания акта приема-передачи, если считает претензии дольщика, а также его отказ принимать квартиру необоснованными?

А. Ковшутин: Сроки и порядок приема-передачи квартиры также определяются договором.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о готовности объекта и необходимости принять квартиру. Информация может быть отправлена по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному дольщиком в договоре, либо оно может быть вручено ему лично под роспись на втором экземпляре.

В установленный договором срок дольщик обязан приступить к приемке квартиры, а если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В случае бездействия или необоснованного отказа от принятия квартиры, если имеются сведения о получении уведомления дольщиком, либо почтовой службой вернулось письмо с отметкой об отсутствии адресата, застройщик по истечении двух месяцев от установленного договором срока передачи квартиры вправе составить односторонний акт приема-передачи.

Может ли застройщик принудить подписать акт в случае отказа от его подписания дольщиком? Может, в судебном порядке, представив доказательства необоснованного отказа от приемки квартиры надлежащего качества.

При этом не исключено, что дольщик представит встречное исковое заявление в адрес застройщика. Судом будет назначена строительно-техническая экспертиза, результаты которой и будут положены в основу решения суда.

Благодарим А.А. Ковшутина за помощь в подготовке материала.

Источник: http://ideas.vdolevke.ru/posts/9648/

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Как составить претензию к строительной компании, если площадь квартиры не совпадает с данными БТИ?

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Вернуть деньги за недостающие метры у застройщика – образец заявления

Как составить претензию к строительной компании, если площадь квартиры не совпадает с данными БТИ?

Дольщики нередко сталкиваются с ситуацией, когда готовая квартира меньше заявленной по метражу. При этом по договору оплата производится за каждый квадратный метр по первоначальному проекту. В данном случае необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченных средств.

статьи:

Как определить стоимость квартиры по ДДУ?

С января 2017года в ФЗ № 2014 «О долевом строительстве» вводятся следующие варианты определения стоимости квартиры:

  1. Сумма на строительные затраты и оплату услуг строительной компании.
  2. Умножение стоимости 1 кв. м. на общую площадь проданного объекта.
  3. Умножение цены 1 кв. м. приведенной и общей приведенной площади. Данный вариант используется для квартир, в которых предусмотрен балкон, веранда, терраса или лоджия.

Общая приведенная площадь представляет собой сумму общей площади с площадью лоджии, веранды, террасы или балкона с использованием пониженного коэффициента.

В соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр. от 25.11.2016 устанавливаются следующие коэффициенты:

  • Для веранды 1,0.
  • Для лоджии 0,5.
  • Для балкона и террасы 0,3.

В результате собственник может произвести самостоятельные расчеты, когда квартира будет достроена.

Изменение стоимости

В соответствии с ФЗ № 214, стоимость договора может изменяться после его заключения, но по соглашению сторон. В договоре при этом предусматривается возможность изменения цены на конкретных условиях.

Поэтому итоговая цена может поменяться в меньшую или большую стоимость. Большинство договоров такую возможность допускают. Перед заключением важно внимательно прочитать условия и подготовиться к такому событию.

Если в договоре не содержится возможность для корректировки, строительная компания не может требовать доплату из-за изменения площади и должна построить квартиру по первоначальному проекту.

Обратите внимание! Если площадь отклоняется от заявленной на 1 кв. м. в меньшую или большую стоимость, перерасчеты не будут произведены.

Часто предусматривается необходимость составления дополнительного соглашения для урегулирования вопросов оплаты. Оно также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ.

Причина несоответствия пощади

Размеры полученной и проектной площади редко совпадают. Это не во всех случаях происходит по вине строительной компании. По проекту с точностью до сантиметров нельзя рассчитать итоговый вариант. Особенно это характерно для монолитных домов. Что касается панельных многоэтажек, здесь эта проблема бывает реже.

Незначительные отклонения связаны со следующими причинами:

  • Технические нюансы, когда толщина железобетонных стен отличается на 5 мм.
  • Во время планирования архитектор округляет цифры.
  • Ошибки и неточности во время замеров БТИ.

Важно! Если отклонение от проекта составляет больше 5 %, можно обратиться в суд с исковым требованием о расторжении ДДУ и выплате компенсации.

Образец заявления

Если построенная квартира оказалась меньше заявленной, строительная компания обязана оплатить компенсацию. Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора.

Допускается его подача задолго до подписания передаточного акта. Именно в него зачастую входят пункты, касающиеся взаиморасчетов по изменившейся площади.

Важно не подписывать документ до фактической выплаты компенсации.

Заявление должно включать следующие пункты:

Сведения об объектеУказывается адрес, номер и этаж расположения квартиры, стоимость квадратного метра. Дополнительно следует указать фактическую и проектную площадь.
Ссылки на законодательство и договорВ заявлении важна конкретика. Необходимо ссылаться на ФЗ № 214 и конкретные пункты договора о необходимости компенсации за недостроенный метраж.
РасчетыВ заявлении указывается сумма, подлежащая оплате. Не стоит доверять по этому вопросу сотрудникам строительной компании.
РеквизитыУказываются реквизиты лицевого счета в банке, на которые вы ждете перечисления компенсации. Лучше взять выписку в банке с реквизитами, но можно их и вписать в бланк с заявлением.

Внимание! Заявление можно передать ответственному сотруднику строительной компании или направить по почте.

Если вы передаете его лично, важно взять копию, на которой проставляют отметку в приеме. В случае с почтовым отправлением, отсылается письмо с уведомлением о вручении.

Это важно сделать, если застройщик не выплатит компенсацию. Тогда заявление станет основанием для обращения с иском в суд.

Бывают ситуации, когда строительная компания возвращает средства не за все недостающие метражи, а с вычетом допустимого предала 1 кв. м. Так, если не хватает 3-х кв. м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв. м. Допустимый предел не оплачивается, если он не превышается.

Особенности расчетов

Прежде чем производить расчеты, важно выяснить основные сведения об объекте.

В расчетах учитывается следующее:

  • Стоимость 1 кв. м. по условиям договора.
  • Фактическая площадь квартиры.
  • Проектная площадь по ДДУ.

Если метраж поменялся в сторону уменьшения, расчеты производятся следующим образом:

(фактический метраж – реальный метраж) х цена 1 кв. м. = сумма компенсации

В результате, если готовая квартира уменьшилась по отношению к заявленной по договору, строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию. Но для этого важно написать заявление с произведенными расчетами, ссылками на действующее законодательство и ДДУ.

сюжет расскажет, что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/vernut-dengi-za-nedostayushhie-metry-u-zastrojshhika-obrazec-zayavleniya.html

Инструкция: принимаем квартиру в новостройке

Как составить претензию к строительной компании, если площадь квартиры не совпадает с данными БТИ?

Сообщить об окончании строительства застройщик обязан заранее, обычно за две недели до передачи квартиры (в зависимости от условий ДДУ).

Официальное письмо о том, что застройщик готов передать вам ключи от новой квартиры отправляется по почте, там же будет и уведомление о вручении. Также такое письмо могут вручить вам лично под подпись.

Уведомления другого рода, в устной форме и в виде телефонных звонков не считаются таковыми и могут носить лишь условный характер.

Получив уведомление на руки, вам надо обязательно встретиться с представителем застройщика. Сроки встречи могут быть обговорены или указаны в уведомлении. Если по каким-то причинам вам не удалось принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи.

Подобный казус может также произойти и по причине не получения вами официального письма. Советуем ближе к дате сдачи дома уточнить, есть ли у застройщика ваш почтовый адрес, чтобы он смог прислать данное письмо.

В противном случае никакие ваши претензии к качеству квартиры вы предъявить уже не сможете – квартира будет считаться принятой в одностороннем порядке.

Качество строительства и отделки – это самое важное на финальном этапе покупки. Оценивать новую квартиру лучше днем, так будет легче определить состояние квартиры.

  1. Сверяем метраж

    Первое, на что обращаем внимание – соответствие планировки квартиры изначальному проекту. Проект, который был представлен застройщиком и уже готовая квартира, могут иметь незначительные расхождения.

    Если готовая планировка отличается от проекта: появился лишний выступ, стены стоят или размечены не по проекту, то указываем это в акте.

    И несмотря на то, что встречаются такие неприятности очень редко, все же стоит внимательно все проверить.

    Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию. В Петрозаводске она называется – Бюро технической инвентаризации.

    Это государственное учреждение, которое занимается техническим учётом всех объектов недвижимости, которые расположены в нашем регионе. Застройщик обычно сам вызывает таких специалистов из БТИ. В новом доме производят необходимые обмеры, после чего застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

    Вам, как собственнику, нужно проверить самостоятельно, совпадает ли площадь в выданных федеральным Бюро технической инвентаризации документах с той, что прописана в вашем договоре с застройщиком. Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы – все нужно проверить.

    Опыт показывает, что строители все же могут ошибиться, скажем, в установке одной стены. Такие незначительные изменения могут привести к изменению площади квартиры.

    Если площадь квартиры окажется меньше ожидаемой, в таком случае вы вправе потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры или надо рассчитывать на компенсацию. Это правило работает и в обратную сторону. В этом случае, возможно, придётся доплатить застройщику. В договоре обычно прописываются подобные случаи.

    Если расхождение в метраже составляет больше 5%, вы вправе отказаться от доплаты и расторгнуть договор долевого участия через суд. А именно, застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной в договоре площади, может потребовать от вас доплату только в пределах этих 5%. В ДДУ всегда прописывается диапазон допустимых отклонений, оплата за которые не начисляется обеим сторонам.

    Советуем еще на этапе подписания обращать внимание на подобные пункты.

  2. Внимательно осматриваем квартиру

    Начинать осмотр нужно с придомовой территории. Несмотря на то, что вы купили только квартиру, вы также владеете и частью земли, которая закреплена за домом, а значит, будете платить за ее благоустройство.

    Поэтому сразу указывайте застройщику на то, что вам не нравится. Например, недоделанная детская площадка или неровности асфальта возле подъезда, не посаженные кустарники и отсутствие обещанного озеленения.

    Затем внимательно проверяем состояние лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения. Еще раз внимание на стены дома: не выцвела ли краска, нет ли трещин на плитке, не разбиты ли декоративные панели.

    Уже непосредственно в квартире, в обязательном порядке, необходимо проверить стены и полы. Они должны быть сухие и ровные, на них не должно быть трещин, царапин, сколов и иных повреждений. Все коммуникации исправно работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно? В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает еще и осмотр чердачных и подвальных помещений.

    Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает.

    Также советуем взять с собой на приемку специалиста, сегодня в интернете легко найти мастера по запросу «профессиональная приёмка квартир».

    Он точно определит все недочеты, проверит инженерные схемы, подскажет, какие документы можно и нужно дополнительно запросить у застройщика.

  3. Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

    Акт приема-передачи ни в коем случае не подписывается без предварительного осмотра квартиры, даже если на этом настаивает застройщик.

    Сначала осмотр квартиры, а затем уже официальные документы! Запомните, что акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме.

    Это официальный и ,пожалуй, самый важный на этом этапе документ, который после подписи закрывает обязательства застройщика перед вами.

    Не подписывайте акт, если в квартире выявились серьёзные недочеты и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит, да к тому же и вовремя. Акт приёма-передачи — документ, помогающий дольщику отстаивать свои права на качественный товар. Пока документ не подписан, застройщик не исполнил свои обязательства.

    Несмотря на то, что по закону застройщик обязан устранить зафиксированные вами неполадки, после приёмки квартиры это обычно делается не «охотно».

    Однако если застройщик сорвал сроки исправляя недочеты – добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить.

    Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

  4. Устранение брака

    Необходимым при просмотре квартиры документом является смотровой лист. Туда заносится вся информация о недостатках, претензии к качеству, дефекты, которые необходимо устранить, а также сроки их устранения. Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности, обязательно попросите показать её вам, к тому же он составляется в двух экземплярах.

    Предположим, что обнаруженные недочеты для вас несущественны. Тогда можно смело подписывать акт приёма-передачи квартиры, получать ключи и въезжать в новую квартиру. Это ни в коем случае не освобождает застройщика от ответственности исправить в дальнейшем найденные вами недостатки в квартире.

    Единственное, что вам необходимо, это определиться, что именно потребовать от застройщика в качестве компенсации за причиненные неудобства. К примеру, можно рассмотреть вариант денежной выплаты на устранение неполадок или же вариант снижения стоимости квартиры.

    Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

    Но если акт приёма-передачи вы не подписали, то застройщик обязан устранить брак в своей работе даже без вашего контроля. Он договаривается с подрядчиками, которые устраняют недочёты и зовет вас на повторную приёмку квартиры.

    Отдельно отметим, что вне не зависимости от того, будете ли вы сами принимать квартиру, подпишете акты, не глядя, или позовете на помощь специалиста, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет и 3 года на инженерное оборудование.

  5. Заключительный этап – ваше право собственности

    Измерив длину стен и убедившись в отсутствии каких-либо неполадок и несоответствий можно приступать к оформлению документов на квартиру. На практике срок с получения ключей до момента получения права собственности на квартиру в новостройке составляет, в среднем, от 3 до 9 месяцев.

    Что включает в себя процедура оформления права собственности? После ввода здания в эксплуатацию застройщик должен поставить его на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности. Только после окончательной регистрации права вы становитесь полноправным владельцем жилья.

    Теперь она полностью ваша!  И вы можете ею не только пользоваться, но и распоряжаться.

Источник: http://kvartiramarket.com/posts/article/instrukciya-prinimaem-kvartiru-v-novostrojke/

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Как составить претензию к строительной компании, если площадь квартиры не совпадает с данными БТИ?

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461

Адвокат24
Добавить комментарий