Как собственнику недвижимости бороться с агентствами?

Стоит ли ловить сразу нескольких зайцев?

Как собственнику недвижимости бороться с агентствами?

Некоторые собственники думают, что продадут свою недвижимость гораздо быстрее, если обратятся за помощью сразу в несколько агентств недвижимости.

Но так ли это на самом деле? Объективный ответ на этот вопрос могут дать профессионалы – те, кто имеет дело с покупкой и продажей чуть ли не каждый день.

 Своим мнением по данному поводу поделился генеральный директор центра недвижимости «БЭСТ» Андрей Соболев.

– Много лет общаясь с продавцами, покупателями и риэлторами, я сформулировал три самых распространённых мнения о взаимоотношениях посредников и участников сделки.

Мнение продавца

Собственники чаще всего считают, что обращение в несколько агентств недвижимости поможет продать объект быстрее и дороже.

По их мнению, риэлторы будут конкурировать между собой, бороться за то, чтобы продать быстрее других (и соответственно заработать).

Поэтому эти двое–трое–пятеро агентов начнут активно заниматься продажей, рекламировать объект в разных источниках, используя максимум рекламных возможностей.

Мнение риэлтора

Узнав о том, что продавец заключил договор на аналогичные услуги с другими агентами, риэлтор думает: «Разве я могу быть уверен, в том, что когда я приведу покупателя, то не получу ответ продавца о том, что квартира уже продана…»

К примеру, вы получаете заказ на товар или услугу, начинаете этот заказ выполнять, задействуете персонал, совершаете какие-то действия, несёте затраты и готовы уже выполнить, но вдруг вам говорят: спасибо, но мы уже купили товар в другом месте, всё сделали с помощью другой компании. То есть в данной ситуации у риэлтора нет стимула для того, чтобы активно продвигать объект и тратить своё время на работу с «общим» клиентом.

Подобные «неэксклюзивные» договоры с продавцом чаще всего заключают только неопытные риэлторы, у которых мало клиентов, и они будут браться за всё, лишь бы получить шанс заработать.

Агентство не будет торопиться вкладывать большие средства в рекламу объекта, так как нет гарантии возврата этих денег. Скорее всего будет использован «пассивный метод продаж» – информацию в лучшем случае опубликуют на сайте агентства и будут ждать случайного покупателя.

Все профессионалы выставляют объекты на одни и те же местные рекламные площадки, а их в Екатеринбурге немного. То есть покупатели видят один и тот же объект, выставленный на продажу разными агентствами, иногда – с разными ценами.

Возникает вопрос: что будет, если заинтересованный в этом объекте покупатель позвонит каждому риэлтору? Как агентству сделать так, чтобы покупатель выбрал эту квартиру именно у него? Вариант только один: победит тот, у кого цена будет ниже, чем у конкурентов.

Безусловно, результатом будет давление на продавца со стороны покупателя и недобросовестных риэлторов. В итоге продавец уступает и теряет в цене.

Отдельно стоит сказать о стратегии продаж.

Если вы доверяете продажу своей квартиры одному риэлтору, то он разработает маркетинговый план продвижения, проведёт предпродажную подготовку объекта, создаст презентацию с фотографиями высокого качества и видеосъемкой, привлечёт к поиску покупателя своих партнёров по всей России (в крупных агентствах есть и такие возможности) и так далее, и тому подобное, вплоть до грамотного ведения переговоров с покупателем и полного сопровождения сделки и всех расчётов.

В случае, когда продавец договаривается о продаже недвижимости с несколькими агентствами, ни один из них не будет вкладывать много (поверьте, грамотное продвижение объекта требует больших вложений – как финансовых, так и временных).

Мнение покупателя

Увидев, что один и тот же объект по-разному рекламируется несколькими риэлторами, покупатель может подумать, что с квартирой что-то «не чисто». Покупателю непонятно, с кем из риэлторов взаимодействовать, поэтому в большинстве случаев покупатель просто уберёт этот объект из своего списка подходящих квартир.

В лучшем случае, если покупатель – человек рисковый, с авантюрной жилкой, у него появляется интерес «сторговать» с такого объекта кругленькую сумму, но об этом я уже говорил чуть выше, то есть какой риэлтор поставит цену ниже, у того и купят, что абсолютно невыгодно продавцу.

Если учесть все три мнения, то ситуация с продажей квартиры через несколько агентств недвижимости выглядит совершенно не так, как это себе представляет продавец. И в итоге он получает совсем не тот результат, которого ждёт, – теряет свои нервы, время и деньги из-за ситуации, самим же и созданной, обратившись к нескольким риэлторам.

Конечно, продавец сам решает, как ему действовать, – обращаться к нескольким риэлторам сразу или только к одному.

Но я настоятельно рекомендую выбрать аттестованного специалиста, сотрудника сертифицированного агентства недвижимости, и тогда этот риэлтор с полной отдачей решит вашу задачу в короткие сроки и по максимальной цене найдет вам покупателя, а вы не столкнетесь со многими трудностями, о которых я рассказал.

Удачного вам выбора риэлтора, быстрой и выгодной сделки!

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/825-sobolev

Нужны ли собственникам и арендаторам жилья услуги агентств недвижимости?

Как собственнику недвижимости бороться с агентствами?

Обращение в агентства недвижимости при аренде квартир в России практика довольно распространенная. Особенно актуально это для крупных городов, где общий объем как спроса, так и предложения очень велик. Однако многие люди уверены, что в сделках по аренде квартир можно, а иногда просто нужно, обходиться без услуг подобных организаций или независимых риэлторов.

Так ли нужен собственнику жилья и арендатору посредник в лице профессионального агентства или агента? Чтобы ответить на этот вопрос, попробуем выяснить основные достоинства и недостатки сотрудничества с таким организациями и специалистами в сделках по аренде жилья.

При этом не стоить забывать, что в процессе аренды жилой недвижимости участвуют 2 стороны: собственник и арендатор. А при наличии 2 сторон всегда есть определенный конфликт интересов.

Как следствие, достоинства для одних могут стать недостатками для других, поэтому и оценку необходимо производить отдельно.

Сторона 1 − Собственник

«Сотрудничество с агентствами недвижимости при сдаче своей квартиры в наем для собственников недвижимости очень выгодно, – заметила Марина Иванова, исполнительный директор «Квартирного бюро».

− Самым очевидным плюсом является отсутствие финансовых затрат.

Сегодня рынок устроен так, что в абсолютном большинстве случаев все денежные затраты за работу агента по недвижимости покрывает арендатор».

Однако и помимо этого приятного для собственника жилой недвижимости факта есть очевидные достоинства.

Достоинства

1. Первичная фильтрация потенциальных жильцов. Хорошие квартиры пользуются большим спросом. Иногда не успеешь опубликовать объявление – получаешь шквал звонков.

При этом собственник ищет жильцов по определенным параметрам: семейное положение, наличие детей, уровень заработка и многое другое.

Риэлтор всегда возьмет на себя функцию первичного фильтра и к стадии показа квартиры уже не допустит тех, кто по данным критериям не подходит.

2. Документальное сопровождение сделки. В каждом агентстве недвижимости знают все тонкости проведения сделки по найму жилого помещения: какие документы необходимы, как составлять договор и что в нем указывать, на какие моменты необходимо обратить внимание, чтобы избежать споров в дальнейшем. Такими знаниями собственники обладают редко.

3. Бесплатные консультации. Люди, сдающие квартиры в аренду не являются экспертами рынка. Их требования часто базируются не на объективных данных, а на внутренних ощущениях. Всю необходимую информацию и подскажут в агентстве: сколько нужно просить за квартиру, какие нюансы следует учесть, как получить максимальную выгоду и наиболее подходящего арендатора.

4. Безопасность.

Не имея опыта, собственник может сдать в аренду квартиру, которую хитрый и не до конца честный арендатор сможет использовать не по назначению: сделать общежитие для нелегалов, пересдать непорядочным людям.

Это может привести к нанесению вреда самой квартире, испортить отношения с соседями. Специалисты агентств составят договор найма таким образом, чтобы избежать подобных казусов.

Недостатки

Их нет. Необходимо сделать важную поправку, если собственник нашел надежное агентство недвижимости или риэлтора, то недостатков быть не должно. Но от знакомства с мошенниками и специалистами, халатно относящимися к своей работе, никто не застрахован.

Сторона 2 − Арендатор

У арендатора ситуация сложнее. Его выгода не так однозначна. Хотя плюсы от сотрудничества с агентствами недвижимости найти можно.

Достоинства

1. Экономия времени. Поиск жилья требует весомых временных затрат. Это постоянный мониторинг предложений, звонки, просмотры квартир. Найти вариант, который соответствуют всем предпочтениям, практически невозможно.

Поэтому поиски подходящего жилья могут затянуться на недели и даже месяцы. Специалисты агентства недвижимости берут на себя часть этих затрат. Они подбирают варианты, которые уже не выходят за рамки ваших предпочтений. Сами ведут переговоры.

Договариваются на просмотры в удобное время.

2. Более широкий выбор предложений. Каждое агентство недвижимости располагает базой арендных квартир. Они с легкостью могут предложить сразу несколько интересных вариантов. Кроме общих баз предложений с годами у агентств накапливается широкая база постоянных клиентов-собственников. Поэтому часто можно найти вариант, которого нет в открытых источниках.

3. Защита интересов. Хороший агент, добросовестно выполняющий свою работу, всегда поможет. Он готов поторговаться, чтобы снизить величину арендной платы, уберечь от навязывания невыгодных условий со стороны собственника. Найти те недостатки квартиры, которые не так очевидны.

Недостатки

1. Мошенники. К сожалению, потенциальный арендатор более уязвим перед мошенниками, чем собственник. В интернете можно найти тысячи историй обманутых людей. Есть даже материалы, посвященные самым популярным схемам мошенничества. Поэтому обращаться к непроверенным специалистам не рекомендуется

2. Высокая стоимость услуг. Пожалуй, самый веский аргумент в пользу отказа от услуг агентства недвижимости. Перед заселением арендатор должен внести оплату за первый месяц, возвратный депозит (залог), величина которого обычно равна оплате за месяц.

Также потребуется вложить определенную сумму в покупку различных вещей, необходимых для комфортного проживания. Все эти затраты превращаются в солидную сумму.

На этом фоне платить агенту непомерно высокий гонорар, который по рынку варьируется от 50 до 100% стоимости месячной арендной ставки, не хочется. А иногда просто нет возможности.

Однозначно сказать, стоит ли обращаться в агентства недвижимости при необходимости аренды квартиры, сложно.

Профессиональные агентства действительно выполняют свою работу хорошо и способны оказать квалифицированную помощь как собственникам жилья, так и потенциальным арендаторам. С другой стороны, можно обойтись и без них.

В таком случае увеличивается вероятность наделать ошибок, столкнуться с недобросовестным человеком, стать жертвой мошенников. Благородное ли риск дело? Тут уже решать каждому.

Пыстин Вадим

Источник: http://www.domnaru.ru/polezno/art16944.html

Топ-4 разводов от недобросовестных риэлторов

Как собственнику недвижимости бороться с агентствами?

Ирина Милаярова | www.korysno.pro

По многочисленным просьбам пользователей портала krisha.kz наши корреспонденты провели собственное расследование и вывели на чистую воду чёрных риэлторов, орудующих в том числе и на нашем сайте. Сегодня мы подробно расскажем о новых преступных схемах нечистых на руку маклеров и сотрудников агентств недвижимости.

Развод № 1: информационная услуга

Одна из последних новинок среди афер на рынке — информационная услуга от недобросовестных агентств или центров недвижимости.

Её суть заключается в следующем: потенциальный покупатель или арендатор обращается в АН, где ему обещают подобрать подходящий вариант жилья из собственной базы.

При этом клиента уверяют, что поиски займут не более трёх дней, а агентство будет подбирать варианты до тех пор, пока не найдёт нужную квартиру.

Свои услуги недобросовестные риэлторы оценивают в 10–20 тысяч тенге. Подписав договор и заплатив деньги, клиент в итоге получает несколько СМС-сообщений с номерами телефонов из объявлений, опубликованных на сайте krisha.kz.

То есть на самом деле никакой собственной базы у агентства нет.

Кроме того, часто жертвы получают номера телефонов из уже неактивных объявлений и оказывается, что большинство объектов давно продано, или сдано в аренду, или вообще не подходят по параметрам, указанным в договоре.

Претензии недовольных клиентов агентства не принимают, в ответ на них предлагают внимательнее прочитать условия соглашения, в котором указано, что исполнитель (то есть агентство) обязуется оказать лишь информационную услугу по подбору недвижимости, при этом за достоверность информации АН ответственности не несёт.

Корреспонденты «Крыши» подписали договор с подобным агентством на предоставление услуг для того, чтобы наши читатели смогли внимательно ознакомиться с условиями таких соглашений и сделать выводы.

Бахыт Касымбеков,

юрист по жилищному законодательству

— В соответствии со статьёй 865 Гражданского кодекса по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени за счёт комитента.

Однако в данном случае предметом договора является предоставление информации, а не комиссионерство. Соответственно ни о какой комиссии не может быть и речи. По сути исполнитель должен предоставить определённый объём информации, а заказчик принять его путём подписания акта выполненных работ.

Оплата должна быть произведена после подписания акта.

Кроме того, юрист отметил, что в приведённом выше договоре неправильно указан вид услуги: в данном случае это предложения на рынке жилья квартир с характеристиками, озвученными клиентом. Также в нём не указано точное количество предложений (в цифрах), которое предоставит исполнитель. Отсутствие фискального чека у предпринимателя является поводом для обращения в налоговые органы.

Развод № 2: платный показ квартиры

Пожалуй, самый популярный развод от недобросовестных маклеров и агентов по продаже — платный показ объекта недвижимости. Обычно эта сумма варьируется от 1 000 до 5 000 тенге.

Но оплачивать услугу за проведение осмотра нужно лишь в том случае, если был заключён договор на оказание риэлторских услуг либо договор по поиску объекта недвижимости, в котором указана конкретная стоимость.

Если такого соглашения нет, а маклер заранее требует деньги с потенциального покупателя или арендатора, его действия являются вымогательством.

Развод № 3: номер телефона взамен на пополнение баланса

Схема махинации следующая: недобросовестный маклер или АН публикуют объявление о продаже или сдаче в аренду жилья (обычно с массой красочных фотографий) по цене чуть ли не в два раза ниже рыночной.

Затем заинтересовавшимся заманчивым предложением клиентам по телефону сообщают, что у них заключён эксклюзивный контракт с владельцем недвижимости.

За то, чтобы связаться с собственником, необходимо заплатить от 2 000 до 5 000 тенге, закинув их на баланс телефона или электронный кошелёк.

При этом в разговоре утверждают, что это горящий вариант, имеется много клиентов, нужно торопиться или обещают, что владелец всё равно сделает скидку, и, заплатив им, клиент ничего не потеряет. Для пущей убедительности присылают видео объекта. В итоге после пополнения баланса телефона или электронного кошелька номера телефонов мошенников недоступны.

Развод № 4: пересдача жилья в аренду

Этот вид аферы хотя и существует давно, но своей актуальности не теряет. Чаще всего такой способ обмана арендаторов используют недобросовестные маклеры-одиночки. Они подают объявления о сдаче квартиры или дома на длительный срок по заниженной цене.

Далее назначается встреча с заинтересовавшимся арендатором непосредственно в сдаваемой квартире или доме, и после того, как клиент говорит, что готов снимать жильё, мошеннику звонят и сообщают, что случилось что-то страшное (умер кто-то из родственников или случилось ДТП и т. п.).

Арендатору вручают ключи и просят внести предоплату за месяц вперёд, так как срочно нужны деньги, а договор аренды обещают подписать позже. Получив деньги, мошенник уезжает.

Через несколько часов на пороге квартиры появляется настоящий владелец квартиры, который сообщает, что квартиру у него снимали в аренду на сутки.

Чтобы избежать такого вида мошенничества, необходимо требовать документы на недвижимость и удостоверяющие личность у арендодателя, а также никогда не отдавать плату или задаток без договора.

Развод № 5: продавец за границей

Хотя этот распространённый вариант аферы не связан с риэлторами, не рассказать о нём мы не можем.

Мошенник размещает объявление о продаже недвижимости по привлекательной цене, указывает номер телефона (который, как правило, недействителен) с зарубежным кодом города, а в тексте объявления призывает вступить с ним в переписку по e-mail или через какой-либо мессенджер (Skype, WhatsApp, Viber и т. д.). Объясняет такой вид общения тем, что в данное время находится далеко за пределами Казахстана.

Корреспонденты «Крыши» также получили в распоряжение текст электронного письма от одного из таких «умельцев». Для того чтобы наглядно показать нашим читателям, насколько психологически тонко действуют мошенники, мы решили опубликовать полученное письмо.

В нём мошенник убеждает потенциальную жертву в том, что, отправив денежный перевод, покупатель ничем не рискует, так как секретный код будет знать только он. Однако это не так.

Снять деньги со счёта, не зная секретного кода, можно! Помните, правила получения таких переводов в каждой стране свои, и в некоторых из них получатель может снять средства, если знает имя отправителя, сумму перевода и город, из которого он отправлен.

Все жалобы наших пользователей, в том числе о некорректных предложениях либо об указании недостоверной информации в объявлении, обрабатываются сотрудниками службы качества сайта krisha.kz. В месяц количество жалоб достигает более 7 000.

Редакция «Крыши» выражает отдельную благодарность бдительным пользователям, которые звонят и пишут нам, тем самым помогая бороться с мошенниками и делать базу объявлений нашего сайта чище и полезнее. Именно благодаря вам мы смогли выявить несколько недобросовестных маклеров и продавцов.

Сообщить о подозрительном продавце или каком-либо некорректном объявлении можно, позвонив в службу поддержки сайта по номеру +7 (727) 331-11-86, вн. 1 или нажав на значок «Пожаловаться» в объявлении.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2016/top-4-razvodov-ot-nedobrosovestnyh-rieltorov

Как бороться с конкурентами в сфере недвижимости

Как собственнику недвижимости бороться с агентствами?

По данным бизнес-карты России на портале Mxkr, сейчас в каждом крупном городе в среднем работает 400 агентств недвижимости. Подчеркнем: это данные без учета маленьких населенных пунктов.

В условиях такой конкуренции трудно остаться на плаву и сохранить свой доход на приемлемом уровне. Трудно, но возможно. Мы решили разобраться, какие способы борьбы с конкурентами наиболее эффективны.

 

1. Используйте больше рекламных площадок
2. Создайте имидж эксперта в своей области
3. Работайте с застройщиками
4. Ищите партнеров в смежных сферах
5. Проявляйте искреннюю заботу о клиенте
6. Напоминайте о себе
7. Автоматизируйте работу

Используйте больше рекламных площадок

Многие риэлторы используют несколько наиболее популярных сайтов недвижимости и не стремятся задействовать другие. Эксперт Михаил Морозан считает, что основные площадки дают 85% трафика, а использование дополнительных принесет скорее потерю времени, чем результат. Однако, существует другой подход.

Александр Неизвестных, эксперт по недвижимости:
— Есть реклама, которую используют все: объявления на популярных порталах, расклейки, баннеры. Но новые виды рекламы появляются каждые несколько лет! Например, сейчас очень хорошо работает реклама в соцсетях, но многие почему-то её не используют и работают по-старинке.

По словам эксперта, реклама в соцсетях именно сегодня позволяет сильно выделиться среди конкурентов.

А если вы устали тратить время на то, чтобы вручную выкладывать объявления на сайты, то автоматизируйте процесс. Для этого есть специальные программы: CRM-системы.

Внедрите SalesapCRM!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Создайте имидж эксперта в своей области

Взаимодействуя с текущими клиентами, важно снижать их тревожность и повышать доверие к себе: подробно и терпеливо отвечать на их вопросы, рассказывать о похожих случаях и положительном разрешении дел и т.д.

Показать профессионализм перед потенциальными клиентами можно с помощью блога или группы в соцсети.

Александр Неизвестных, эксперт по недвижимости:
— Топовые риэлторы ведут во ВКонтакте странички, где описывают разные примеры, кейсы, разбирают сложные ситуации. Такие специалисты не нуждаются в дополнительных инструментах привлечения клиентов и работают исключительно на реферальном канале.

Чтобы показать себя профессионалом и завоевать доверие читателя, стимулируйте обратную связь: пусть люди оставляют комментарии, задают вопросы. Не оставляйте вопросы без внимания. Когда покупка жилья станет актуальна для кого-то из ваших читателей, он обратится именно к вам.

Назад

Работайте с застройщиками

Работая со строительными компаниями, вы не только расширите выбор для своих клиентов, но и поможете им сэкономить на вашей комиссии: застройщик сам выплатит вам партнерское вознаграждение, если вы приведете покупателя.

Александр Неизвестных, эксперт по недвижимости:
— В крупных городах, где строится много новых домов, можно «занишеваться» и работать только с новостройками. А в малых выгоднее предлагать первичку параллельно со вторичкой.

Но это не значит, что вы должны работать со всеми застройщиками города. Помните о своей репутации и выходите только на надежные компании, которые строят в соответствии с Законом о долевом строительстве, сдают дома в срок и не имеют замороженных объектов.

Не дайте своим клиентам пополнить ряды обманутых дольщиков

Назад

Ищите партнеров в смежных сферах

Кто сказал, что по рекомендациям могут приходить только от предыдущих клиентов? Вас также могут рекомендовать специалисты из смежных ниш: юристы, ипотечные брокеры, страховые компании и т.д. Вы в свою очередь будете рекомендовать их своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно всем:

  • вы получаете клиентов еще до того, как они начали выбирать агента, а значит, ваши конкуренты о них даже не знают;
  • клиент получает надежного риэлтора;
  • ваш партнер — клиентов от вас или процент от сделки, который вы обговариваете в партнерском соглашении.

И снова о репутации: прежде, чем предлагать партнерство или принимать такое предложение, внимательно изучите отзывы на этого эксперта. Нельзя не только рекомендовать недобросовестного специалиста, но и допускать, чтобы такой деятель рекомендовал вас.

Читать по теме
Благодаря работе с партнерами можно получить не только новых клиентов, но и заработать кэшбек с самих партнеров. Читайте подробнее в нашем блоге.

Назад

Проявляйте искреннюю заботу о клиенте

Например, у клиентов годовалый ребенок и они хотят, чтобы поблизости от дома был детский сад. Но ведь дети растут быстро, и всего через несколько лет им понадобится школа. Подберите для них дом не только с садиком, но и с хорошей школой поблизости.

Иван Попов, эксперт АН «Гарант-Rielt»:
— Как бороться с конкурентами? Нести клиенту пользу и оказывать полный сервис. Мы не рекламируем себя, редко пишем что-то в соцсетях. Все клиенты приходят к нам по рекомендациям.

Заботясь о клиенте, можно эффективно отстроиться от конкурентов. Например, федеральная компания «Этажи» возмещает клиенту стоимость купленной недвижимости в случае потери права собственности на нее. С таким УТП можно особо не переживать о высокой конкуренции.

Читать по теме
Потребности и критерии выбора различаются у покупателей в разных ценовых сегментах жилья. Что на самом деле мечтает получить каждый покупатель от новой квартиры, читайте в нашем блоге.

Назад

Напоминайте о себе

Даже после того, как клиенты полностью обустроятся на новом месте, не лишним будет предложить им помощь в обустройстве, ведь в числе ваших партнеров есть строительная бригада. Неплохо напоминать о себе и в дальнейшем — например, поздравлять с днем рождения.

Анна Желнина, начальник отдела продаж АН «Аякс-Риэлт»:
— Мы всегда сопровождаем наших клиентов после сделки. Во-первых, будучи довольными, они порекомендуют нас своим знакомым.

А во-вторых, каждый покупатель — потенциальный продавец: вероятнее всего, он решит продать эту квартиру спустя несколько лет. Важно, чтобы в этот момент он вспомнил именно про нас и снова обратился к нам.

С учетом высокой конкуренции, 50% успеха риэлтора достигаются именно за счет постпродажной работы с клиентом.

«Касания» после сделки — эффективный способ победить конкурентов в недвижимости. Главное, не будьте навязчивы.

Назад

Автоматизируйте работу

Риэлтору надо одновременно держать во внимании очень много моментов, и если что-то важное вылетит из головы, можно легко упустить клиента: забытый звонок, не отправленные документы, опоздание на встречу и т.д.

Внедрите CRM-систему для недвижимости. Само по себе наличие CRM не отстроит вас от конкурентов, но ее функционал существенно облегчит жизнь и поможет с легкостью внедрить в жизнь указанные выше рекомендации:

Как видно, несмотря на большую конкуренцию в риэлторской сфере, выделиться на фоне конкурентов всё же можно.

А использование CRM-системы для риэлтора сделает работу легкой и точной, как часы, не оставив менее продвинутым конкурентам ни единого шанса.

Зарегистрируйтесь в SalesapCRM и попробуйте все возможности в течение бесплатного 7-дневного периода. 

Анна Иванова

Внедрите SalesapCRM!

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-borotsya-s-konkurentami-v-sfere-nedvizhimosti/

Как в Казахстане собираются бороться с мошенниками на рынке аренды жилья | Курсив – деловые новости Казахстана

Как собственнику недвижимости бороться с агентствами?

Алматинский рынок офисной недвижимости – самый развитый в Казахстане.

И именно ему посвящен очередной отчет «Офисная недвижимость», составленный Colliers International Kazakhstan по итогам III квартала 2019 года. На рынке южной столицы сейчас представлено около 1,3 млн кв.

м офисных помещений. Общий объем рынка аренды современной офисной недвижимости (классы А и B) на конец сентября оценивался в 44 млрд тенге.

Классные особенности

Поскольку в Казахстане нет официальной классификации офисных зданий, Colliers International применяет внутренние нормы, основанные на международных стандартах, в которых учитываются локация, год постройки, качество инженерных сетей, наличие паркинга и другой инфраструктуры.

Офисы класса А, как правило, располагаются в деловом центре или бизнес-районе города, имеют грамотное планировочное решение с высоким качеством отделки и инженерии, парковочную зону, включая наземный и подземный паркинг из расчета не менее одного паркоместа на 100 кв. м офисной площади, интеллектуальную систему управления зданием, точки доступа к высокоскоростному интернету и пр. Примеры таких бизнес-центров в Алматы – Ramstore All In, Green Tower, Q («Легур»).

Отдельно в классе А выделяются несколько премиальных объектов А+. Это здания, которые максимально приближены к международным стандартам – Esentai Tower, Park View, AFD – блок A и блок B.

Офисы класса B могут находиться за пределами городского центра и главных транспортных артерий, в них возможна планировка смешанного типа (open space и кабинетная система), менее жесткие требования к техническим характеристикам здания и паркинга. Примеры офисов класса B в Алматы – «Нурлы Тау», Almaty Towers, «Кен Дала», Prime Park.

В классе B отдельно выделяется класс B+ для объектов, которые значительно превосходят объекты класса B по качеству, но при этом отнести их к классу А не позволяют отдельные характеристики. К таким зданиям в основном относятся недавно введенные бизнес-центры, например, Abylai Khan Plaza и «Турар».

Офисы класса B занимают более 1 млн кв. м общей площади, что составляет 78% от всех офис­ных площадей южной столицы. На втором месте класс A+, на который приходится чуть более 126 тыс. кв. м, или 10% рынка. Класс B+ занимает почти 103 тыс. кв. м,
или 8% офисных площадей города. Наименьшее количество площадей у класса А – всего 57 тыс. квадратов, или 4% офисного рынка города.

Арендные ставки

Средневзвешенная рыночная ставка аренды офисов по итогам III квартала составила 6,3 тыс. тенге за кв. м в месяц и не демонстрирует резких колебаний, говоря о стабильно устойчивом состоянии рынка.

Офисы класса А+ традиционно пользуются большим спросом среди арендаторов, что дает собственникам возможность держать ставки на высоком уровне – почти 17,5 тыс. тенге за кв. м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов.
В офисах класса А арендные ставки держатся на уровне 10 тыс. тенге за квадрат, офисы классов B и B+ сдаются по 5–6 тыс. тенге за квадратный метр в месяц.

Самые высокие арендные ставки – в Медеуском районе, который является условным деловым центром города, и где сосредоточено наиболее качественное предложение по офисам. Здесь средневзвешенная ставка составляет 7,6 тыс. тенге за кв. м. Далее с небольшим разбросом ставок от 4,5 тыс. до 5,4 тыс. тенге за квадрат следуют Бостандыкский, Алмалинский и Ауэзовский районы.

Уровень заполняемости

Среднерыночная заполняемость офисных помещений Алматы по итогам III квартала остается стабильно высокой и составляет 91,7%. Офисы класса А+ и B имеют наивысшую заполняемость – 95% и 93% соответственно. Офисы класса B+ заполнены в среднем на 85%, так как большая часть зданий этого класса введена в эксплуатацию относительно недавно.

Динамика заполняемости последних лет показывает, что средняя рыночная заполняемость офисов класса А и B продолжает расти. В свою очередь заполняемость устаревших бизнес-центров низкого качества, не способных к конкуренции с сильными игроками, остается на низком уровне.

Последние переезды крупных арендаторов в более комфортные офисы подтверждают тенденцию роста уровня заполняемости качественных зданий. Такие данные приводит Colliers International.

Новые объекты

В III квартале 2019 года в Алматы были введены в эксплуатацию два новых офисных здания класса B – бизнес-центр по ул. Жамбыла, 100 (выставлен на продажу и не сдается в аренду) и здание на ул. Рубинштейна, 48, вкупе увеличившие офисный фонд города на 9,5 тыс. кв. м, или 0,3%. До конца года планируется ввод в эксплуатацию еще двух офисных зданий общей площадью 14,9 тыс.

квадратов (+ 2,6% к офисному фонду города). А к III кварталу 2021 года ожидается завершение строительства здания по ул. Наурызбай батыра, 17 а, которое добавит к алматинским офисным пространствам еще почти 24 тыс. кв. м.

Тем не менее такой объем новых офисных площадей можно назвать скорее невысоким, и, по ожиданиям аналитиков, на фоне растущего спроса на качественные офисы снижения арендных ставок ожидать не стоит.

Перспективы

Аналитики компании Colliers International отмечают, что рост спроса на качественные офиcы находится в прямой зависимости от экономического роста страны.

Офисная недвижимость класса А или B на текущий момент демонстрирует стабильно высокий спрос и является привлекательным сегментом для инвесторов. Средний срок окупаемости инвестиций составляет 10 лет при доходности около 10%.

Арендаторы продолжают выбирать офисы с планировкой открытого типа, также пользуются спросом офисные пространства в формате коворкингов.

Материал подготовлен при поддержке Colliers International Kazakhstan

Источник: https://kursiv.kz/news/kompanii-i-rynki/2019-09/kak-v-kazakhstane-sobirayutsya-borotsya-s-moshennikami-na-rynke

За 10 лет рынок риелторских услуг Украины сократился в 3 раза

Как собственнику недвижимости бороться с агентствами?

В Украине до сих пор нет официального реестра компаний, осуществляющих риелторскую деятельность, поэтому приходится довольствоваться косвенными данными, которые дают лишь приблизительное представление о положении дел на рынке. Так, согласно информации Госстата Украины, по состоянию на 1 ноября 2015 года из 624,8 тыс.

активных предприятий в стране только 34,7 тыс., или 5,5%, основной род деятельности которых — операции с недвижимым имуществом (большинство из них расположено в Киеве — 8,4 тыс.). Выделить из них точное количество непосредственно риелторских компаний не берется никто, пишет журнал “ТОП-100. Крупнейшие компании сферы услуг”.

Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал объясняет это тем, что в КВЭД “деятельность агентства недвижимости” включает в себя все: от посуточной аренды квартир до управления огромными комплексами, сопровождения сделок купли-продажи недвижимости, оценки имущества и т.д. “Ориентироваться на данные Госстата невозможно — получается очень искаженная картинка, — отмечает эксперт. — По оценкам операторов рынка, в 2016 году в Киеве устойчиво работает не более 280-300 агентств недвижимости, включая консалтинговые, а также множество ФОПов”.

В Киеве работает 4-5 тыс. человек, которые называют себя риелторами, брокерами, маклерами, агентами и специалистами по недвижимости

В целом, по разным оценкам, в Киеве работает 4-5 тыс. человек, которые называют себя риелторами, брокерами, маклерами, агентами и специалистами по недвижимости. “В зависимости от времени года эта цифра может быть больше (около 5-6 тыс.

), включая всех — сотрудников агентств, ФОПов, частных маклеров, разного рода консультантов и пр. Точные цифры мы все равно не узнаем”, — пожимает плечами Анатолий Топал.

Для сравнения: по данным Союза специалистов по недвижимости Киева, в 2007-2008 годах риелторской деятельностью в столице занималось около 10-16 тыс. человек.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Если же говорить о крупных игроках рынка столицы, то, по словам Захара Федорака, главного редактора портала “Столичная недвижимость”, их можно сосчитать на пальцах одной руки.

“Сегодня треть рынка продажи и аренды вторичной недвижимости столицы занимают две компании: “Благовест” и Park Lane (принадлежат одному собственнику. — Ред.). Еще треть — 50-60 компаний, в которых, как правило, работает до 25 человек.

Остальные продажи делают независимые риелторы”, — добавляет Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Не добавляет прозрачности рынку и отсутствие профильного закона, регулирующего риелторскую деятельность. И как только профессиональное сообщество ни пыталось донести руководству страны и общественности необходимость законодательного регулирования этого рода деятельности, предлагая даже свои наработки проектов законов, результата пока нет.

Какой процент сделок с риелторами?

Учитывая тот факт, что лишь некоторые риелторы работают в белую, точный процент сделок с их участием никто назвать не берется.

“С привлечением риелторов осуществляется от 30% до 75% сделок в зависимости от объекта и ценовой политики”, — приводит свои данные Михаил Артюхов.

А вот по оценке Анатолия Топала, в текущем году доля участия риелторов в сделках осталась на уровне 2015 года и составляет около 40%, тогда как в 2008-м — более 85%, а в 2013 году — менее 33% от общего количества сделок.

“Если говорить о том, как часто привлекают риелторов, то текущий год по количеству обращений в компанию можно сравнить с 2008-2009 годами.

Но оттепель на рынке имеет и обратную сторону: в такие периоды активизируются мошенники, поэтому безопасность сделки выходит на первый план.

Обеспечить ее могут только профессиональные агентства недвижимости, в итоге спрос на риелторские услуги растет”, — добавляет Галина Мельникова, генеральный директор АН “Благовест”.

При этом если на вторичном рынке, по словам Захара Федорака, около 80% договоров заключается с участием риелторов, то первичное жилье покупают преимущественно напрямую у застройщиков, в их отделах продаж.

В среднем агентства недвижимости берут за свои услуги 3-5% от стоимости сделки при покупке/продаже жилья

Работа по правилам или без

Отсутствие единых правил работы на рынке предоставления риелторских услуг приводит к тому, что все “играют”, как хотят.

Так, Анатолий Топал сетует, что, согласно данным риелторских общественных организаций, клиентов агентств недвижимости и операторов рынка, в Киеве в сегменте продаж 70-75% выставленных объявлений не соответствует действительности, а до 40-50% — фейки.

Если же говорить о сегменте аренды жилья, то здесь не соответствуют действительности около 80% всех объявлений, а более половины откровенно лживые.

Почему имеет место такой бардак? Все просто: единых правил работы риелторов не существует.

“Отсутствие квалификационных требований, прописанных компетенций, утвержденных учебно-тематических планов, отсутствие системы образования и обучения риелторов, отсутствие единых стандартов профессиональной деятельности — бич рынка риелторских услуг”, — объясняет вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.

Благо, хотя бы в рамках общественных организаций, таких как Союз специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) и Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), ведется сертификация сотрудников.

“В Украине работает несколько профессиональных ассоциаций, которые объединяют приблизительно 300 человек.

Самая многочисленная из них — АСНУ, в которой около 200 членов, в ССНУ 100 участников, у “FIABCI ― Украина” (Международная федерация недвижимости) еще 10-20 человек и есть небольшие региональные организации.

Из всех членов этих организаций сертифицированных специалистов меньше 10%. Учитывая, что в Украине работает около 10 тыс. риелторов, 3 тыс. из которых в Киеве, мы получим крайне малый процент членства в профессиональных организациях и мизерный процент сертифицированных риелторов”, — отмечает Михаил Артюхов.

Плата за услуги

Единой ставки за оказанные риелторами услуги не существует. Если говорить о столице, то, по словам Захара Федорака, в среднем агентства недвижимости берут за свои услуги 3-5% от стоимости сделки при покупке/продаже жилья.

Что касается оплаты риелтору при успешной сделке аренды жилья, то, по данным Александра Бондаренко, вице-президента Международной федерации недвижимости “FIABCI ― Украина”, она не изменилась и по-прежнему равняется размеру месячной аренды.

Однако стоит учесть, что эта сумма не всегда идет в одни руки, а может делиться на нескольких риелторов, так как большая часть агентств недвижимости сотрудничают между собой, выставляя один и тот же объект.

Как отмечает Анатолий Топал, риелторы сегодня все чаще прибегают к системам партнерских продаж, суть которых в том, что риелтор, заключивший договор на предоставление услуг по продаже объекта с продавцом недвижимости, оплачивает еще комиссионное вознаграждение другому риелтору, который предоставляет услуги покупателю, совершающему покупку объекта.

Также не стоит забывать и о системе встречных продаж. “Суть в том, что риелтор №1, который представляет интересы продавца объекта недвижимости, получает комиссионное вознаграждение от своего клиента (продавца), а риелтор №2, который представляет интересы покупателя объекта недвижимости, получает комиссионное вознаграждение от своего клиента (покупателя)”, — рассказывает эксперт.

По оценкам операторов рынка, в 2016 году устойчиво работает не более 280-300 агентств недвижимости

Современные каналы

В последние пару лет группы в соцсетях, посвященные продаже и сдаче в аренду недвижимости, в частности, квартир, становятся все более популярными.

И если поначалу возникают мысли, что на рынке появляется конкурент агентствам недвижимости, то эксперты с легкостью развеивают эти подозрения. Так, по словам экспертов рынка, популярная в группа “Риелтор зло.

Аренда квартир без риелтора”, как и другие подобные, на 70% состоит из тех же риелторов.

“Группы в социальных сетях, безусловно, не конкуренция риелторским услугам. Привлечение собственником профессионального агента позволяет собирать спрос, удерживать его и управлять им.

Поэтому, к примеру, никоим образом не может конкурировать с правильной технологией продажи недвижимости. Это больше имеет отношение к торговле по низким ценам контактами и информацией.

Сделки в таких случаях происходят от случая к случаю”, — добавляет Михаил Артюхов.

Чего ожидать?

Говоря о перспективах рынка риелторских услуг, Михаил Артюхов прежде всего отмечает предпосылки для его трансформации в более цивилизованный формат.

Однако для этого, по мнению эксперта, пока не хватает двух составляющих: лидерства среди игроков, готовности сформировать сильное профессиональное сообщество, а также четкого позиционирования риелторского сообщества по отношению к государству и государства к риелторам.

“Для этого необходимо вводить лицензирование риелторских услуг. При этом роль государства не должна быть ключевой, ни в коем случае нельзя мешать, достаточно на законодательном уровне ввести лицензирование.

Определять стандарты рынка, этику поведения, организовывать обучение — это должно стать прерогативой самой сильной профессиональной ассоциации риелторов. Такая практика встречается во многих странах.

Там, где рынок цивилизованный, есть лицензирование”, — говорит Михаил Артюхов.

Эксперт приводит пример: в США Национальная ассоциация риэлторов (НАР) — это мощная авторитетная институция, которая следит за тем, чтобы рынок был прозрачный, риелторы — квалифицированные, стандарты работы — высокие. Благодаря государственному лицензированию и работе НАР американцы доверяют сделки риелторам, а сама профессия является престижной и доходной.

“Из ближайших важных шагов на пути трансформации нашего рынка в более цивилизованный должен стать запрет на рекламу объектов недвижимости без письменного согласия собственников.

В таком случае, по сути, автоматически мы бы получили чистоту всех баз данных.

То, с чем сейчас борется интернет-сообщество (фейковые объявления, мошеннические операции), уменьшилось бы в разы, что привело бы к повышению доверия собственников и покупателей к риелторам”, — резюмирует Михаил Артюхов.

Источник: https://delo.ua/business/kto-zarabatyvaet-na-prodazhe-zhilja-v-ukraine-328493/

Адвокат24
Добавить комментарий