Как сдать в аренду нежилое помещение, которое является долевой собственностью?

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Как сдать в аренду нежилое помещение, которое является долевой собственностью?

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Аренда имущества, находящегося в долевой собственности: споры разрешаются судом

Как сдать в аренду нежилое помещение, которое является долевой собственностью?

В случае когда отдельные части недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, находятся в собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью, можно говорить о том, что возникли правоотношения совместного домовладения (ст. 1 Закона).

Какое имущество можно отнести к общему имуществу?

Под общим имуществом понимают обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Если имущество создавалось в рамках совместной деятельности (гл. 54 ГК) и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 249 ГК), можно говорить о том, что это общая долевая собственность этих лиц (товарищей, участников).

Важно! Участник (товарищ) не вправе без согласования с другими участниками (товарищами) совместной деятельности распорядиться таким имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества, например, в аренду.

Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только:

1) по решению общего собрания собственников;

2) лишь в том случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников (ст. 9 Закона).

Если договор аренды такого имущества заключался без согласия всех сособственников, он является ничтожной сделкой (ст. 169 ГК).

В том случае, когда доля в общей собственности не выделена в натуре из общей собственности, она не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п. 1 ст. 578 ГК.

Признаки, позволяющие отнести имуществок совместному домовладению

К признакам, позволяющим отнести имущество к совместному домовладению, в первую очередь можно причислить наличие в объекте недвижимости инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном объекте.

В тех случаях, когда недвижимое имущество было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения), право общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникает.

Причем наличие в нем, например, инженерных коммуникаций не имеет значения, поскольку они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на имущество, так как являются обособленными и выделенными для самостоятельного использования объектами, не связанными с обслуживанием недвижимого имущества.

Приведенные выше положения законодательства были положены в основу решения по одному судебному спору.

Цокольный этаж для размещения административных помещений –это не подвал, относящийся к общему имуществу

Начало спору положила ситуация, когда цокольный этаж (подвальное помещение) в доме был сдан в аренду коммерческой структуре.

Товарищество собственников дома на собрании решило, что заключение договора аренды на данное помещение должно было проходить с их участием.

А поскольку собственник цокольного этажа даже не спросил согласия товарищества на заключение такого договора, был составлен иск и произошло судебное разбирательство.

Решением исполкома ЧУП был предоставлен земельный участок и выдано разрешение на строительство жилых домов в соответствии с генеральным планом. Для строительства привлекались денежные средств физических и юридических лиц с последующим оформлением в собственность этих лиц жилых и нежилых помещений.

После завершения строительства Государственным унитарным предприятием по государственной регистрации и земельному кадастру (далее – Предприятие) было выдано регистрационное удостоверение на жилой дом, являющийся совместным домовладением, где собственником 30 жилых помещений (квартир) указано ООО “С” (инвестор), и регистрационные удостоверения – гражданину М. о праве собственности на цокольный этаж жилого дома и ЧУП-застройщику о праве хозяйственного ведения на цокольный этаж (ЧУП принадлежало гражданину М.).

Основанием для регистрации явились решение исполкома, акт приемки объекта в эксплуатацию и справка о балансовой стоимости цокольного этажа.

Помещение, которое принадлежит гражданину М. на праве собственности, сдано в аренду третьим лицам (без уведомления и согласия товарищества собственников).

Товарищество собственников здания (истец) обратилось в суд с иском к Предприятию и гражданину М. о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина М. и права хозяйственного ведения ЧУП на цокольный этаж жилого дома и, как следствие, о признании недействительным договора аренды на помещение цокольного этажа.

Позиция истца – товарищества собственников

Истец обосновывал иск тем, что в цокольном этаже жилого дома расположены технические помещения – водомерная, электрощитовая и котельная, относящиеся к общему имуществу, согласно перечню общего имущества здания как объекта совместного домовладения, составленного представителями товарищества собственников здания и ЧУП. А следовательно, все договоры аренды должны заключаться либо с согласия, либо с разрешения товарищества собственников. Товарищество собственников такого согласия не давало.

Решения судов: имуществом, находящимся не в общем пользовании, собственник вправе распоряжаться без согласования

Хозяйственный суд первой и апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

Суд согласился с тем, что общим имуществом признаются, в частности, технические этажи и подвалы зданий, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри нежилых помещений (часть первая ст. 1 Закона).

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по соглашению собственников.

Собственник должен использовать такое имущество по его целевому назначению и не препятствовать осуществлению соответствующих прав других собственников.

В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему помещений (части первая и вторая ст. 9 Закона).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик – гражданин М.

как собственник ЧУП “К” зарегистрировал право собственности на цокольный этаж, отличный по функциональному назначению и конструктивным признакам от технического этажа или подвала, возведенный на основании скорректированной проектно-сметной документации на строительство жилого дома. Инвестором же – ООО “С” осуществлялось финансирование строительства жилых помещений. Именно на них впоследствии ООО “С”зарегистрировало право собственности.

Суд констатировал, что гражданин М. может иметь в собственности цокольный этаж жилого дома как обособленный объект недвижимости (при наличии свидетельства о государственной регистрации прав на него) с соблюдением порядка эксплуатации находящихся в нем объектов общего имущества – электротехнического и иного оборудования.

Регистратор, основываясь на законодательстве, сделал вывод о фактической принадлежности ЧУП и гражданину М.

цокольного этажа в жилом доме и зарегистрировал право собственности на основании представленных документов: решения Мингорисполкома об отводе земельного участка под строительство объекта, акта приема объекта в эксплуатацию и справки с указанием балансовой стоимости помещения.

Эти документы были представлены в совокупности с документами инвестора ООО “С” для регистрации права собственности на 30 жилых помещений (квартир) в жилом доме пропорционального вложенным инвестициям.

Суд указал, что в данном случае на спорное помещение право совместной собственности не возникло, поскольку изначально имущество строилось для самостоятельного использования собственником исключительно для его целей. Значит, при передаче такого имущества в аренду получать согласие иных собственников не требуется.

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/posled-m-arenda-imushchestva-nakhodyashc_0000000

Сдача недвижимости в аренду товариществом собственников

Как сдать в аренду нежилое помещение, которое является долевой собственностью?

Нередко в деятельности товарищества собственников нежилых помещений (товарищество, товарищество собственников) возникает вопрос о возможности снижения расходов совместного домовладения.

Один из вариантов решения данной проблемы — получение прибыли в результате предоставления части недвижимого имущества в аренду.

Рассмотрим, имеет ли право товарищество сдавать недвижимость в аренду, какое имущество может быть объектом аренды и как это правильно сделать.

Определяем коммерческую правоспособность товарищества

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, создаваемой в целях сохранения, содержания и пользования недвижимого имущества совместного домовладения .

Местонахождение товарищества, цели его деятельности (их может быть несколько), права и обязанности, а также иные сведения о товариществе определяются в его уставе .

Обратите внимание!
Постановлением Совмина от 04.03.2015 N 161 утвержден Типовой устав ТС.

Как некоммерческая организация, товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе сдавать недвижимость в аренду, если это необходимо для уставных целей (государственно значимых задач), соответствует им и отвечает предмету его деятельности .

На заметку
Указывать виды деятельности в уставе не обязательно . Однако для исключения возможных споров о законности осуществления коммерческой деятельности рекомендуем отразить правоспособность товарищества в его уставе. Например, указать право товарищества на предоставление общего имущества в аренду.

Определяем объект аренды

Недвижимым имуществом совместного домовладения является:

— земельный участок. Как правило, он предоставляется товариществу собственников на праве пользования ;

— здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого принадлежат единолично собственникам совместного домовладения, а остальные являются общей долевой собственностью. Доля в праве общей собственности пропорциональна доле в общей площади нежилых помещений совместного домовладения .

Собственники нежилых помещений распоряжаются имуществом, которое принадлежит единолично им на праве собственности, по своему усмотрению.

Вправе его отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать, а также совершать с ним иные действия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь.

В таких случаях согласие товарищества и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения не требуется .

Общее имущество включает части недвижимого имущества, обслуживающие более одного собственника: места общего пользования (лестницы, коридоры, крыши и др.

), конструкции дома, оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования .

На заметку
Доля в общем имуществе неотделима от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним .

Товарищество собственников имеет право представлять интересы членов товарищества в отношениях, связанных с общим имуществом .

Таким образом, с учетом всего вышеизложенного, объектом аренды может быть часть общего имущества.

Однако следует помнить, что объект аренды должен четко определяться и подлежать идентификации, например, с помощью плана, схемы, выкопировки и иных документов.

При невозможности определить подлежащее передаче в аренду имущество условие о предмете договора считается несогласованным, а соответствующий договор не заключенным .

Обратите внимание!
Общее имущество не подлежит передаче в аренду, если это делает невозможным для других участников товарищества реализацию их права собственности . Например, нельзя сдать в аренду единственную в здании лестницу, поскольку это ограничит доступ собственников нежилых помещений к их имуществу.

Принимаем решение о сдаче общего имущества в аренду

Решение о предоставлении в аренду общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества .

Общее имущество может передаваться в аренду на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками .

На заметку
Как правило, на собраниях товарищества каждый собственник обладает количеством пропорционально размеру его доли в праве общей собственности . Однако при принятии решения о сдаче общего имущества в аренду размер доли не имеет значения, поскольку необходимо получить согласие всех собственников .

Решение общего собрания товарищества собственников может быть принято путем:

— созыва членов товарищества.

В таком случае правление (председатель) товарищества собственников направляет в установленном законодательстве порядке не позднее 10 календарных дней до даты проведения общего собрания письменное уведомление о его проведении каждому члену товарищества. В уведомлении указывается дата, место, время проведения собрания, повестка дня и иная существенная информация ;

— письменного опроса. Каждому члену товарищества собственников вручается либо направляется в установленном порядке бюллетень для ания. В нем указываются вопросы, включенные в повестку дня, подлежащие рассмотрению, и проекты их решений, сведения о месте представления заполненных бюллетеней, дата окончания ания и иные сведения .

Член товарищества вправе передать свои полномочия по участию в собрании посредством оформления доверенности в соответствии с законодательством .

На заметку
Арендаторы нежилых помещений, предоставленных собственниками совместного домовладения, могут участвовать в общих собраниях товарищества, но с правом совещательного голоса . Это означает, что они могут вносить предложения, высказывать возражения или иным образом выражать свое мнение по обсуждаемому вопросу, но без права голоса при принятии решений.

Подводим итоги общего собрания

Решения общего собрания товарищества собственников, в том числе проводимого путем письменного опроса, оформляются протоколом. Протокол должен содержать сведения о месте и времени проведения общего собрания, вопросы повестки дня, итоги ания и принятые по ним решения, а также иную важную информацию .

На заметку
При необходимости общее собрание товарищества собственников может проводиться неограниченное количество раз по решению правления товарищества, его председателя, членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью от их общего количества, и иных инициаторов .

При положительном решении вопроса договор аренды от имени товарищества собственников заключает председатель правления .

Обратите внимание!
Прибыль, полученную от сдачи недвижимого имущества в аренду, запрещено распределять между участниками товарищества . Однако ее можно направить на оплату труда работников товарищества, ремонт недвижимого имущества, обустройство территории, а также на иные уставные цели, что позволит снизить расходы членов товарищества по совместному домовладению.

Следует помнить, что договор аренды, заключенный без согласия всех собственников совместного домовладения, является ничтожным, независимо от признания его таковым судом .

Источник: https://ilex.by/tovarishhestvo-sobstvennikov-nezhilyh-pomeshhenij-sdaem-nedvizhimost-v-arendu/

Адвокат24
Добавить комментарий