Как разделить квартиру на несколько студий и требуется ли разрешение соседей?

Как правильно: Разделить квартиру на две

Как разделить квартиру на несколько студий и требуется ли разрешение соседей?
Нажмите «Вставить», чтобы добавить статью на ваш сайт или блог.

Фото «до»

MIL-id – Architecture & Design

Нередко разделить просторную квартиру на две поменьше желают, например, семьи из двух поколений. Варианты разные: трехкомнатную — на две однокомнатные, выделить квартиру-студию для студента или чтобы сдавать.

При этом недвижимость в документах может быть обозначена как квартира (редко) или доля — часть квартиры (значительно чаще).

Случается это потому, что перепланировку с разделением квартиры далеко не всегда можно узаконить.

Факт: Таунхаусы — по сути те же «пригородные» квартиры — довольно часто делят на части по уровням с отдельным входом. Согласовывать это придется только с застройщиком и, как правило, проекты сразу имеют два входа.

Мосгорремонт | Ремонт квартир В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

#1 Первый жилой этаж

Едва ли не главная сложность, о которую разбиваются мечты о перепланировке с разделением, — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно «не хватает». Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами. Важно: Если у вас была двухуровневая квартира, в ней допускалось размещение уборной над кухней. Но стоит вам заявить о своем желании разделить квартиру на две, каждый ваш этаж будет рассматриваться как отдельная квартира, и права «нижней» в этом случае должны быть соблюдены. То есть, под «мокрыми зонами» должны располагаться только нежилые помещения — те же кухни или прихожие.

Единственный (и почти стопроцентный) шанс получить разрешение на перепланировку на втором этаже и выше — если ранее аналогичную перепланировку удалось легализовать соседям снизу.

#2 Технические возможности подведения коммуникацийЗдесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат. И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале.

Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита и накопительный бойлер. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема.

#3 Минимальные размерыТребования к набору обязательных помещений и их параметрам размыты. Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

  • общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 кв.м;
  • общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 кв.м;
  • спальни — 8 кв.м (на двух человек — 10 кв.м);
  • кухни — 8 кв.м; кухонной зоны в кухне (столовой) — 6 кв.м (если ссылаться на СП 54.13330.2016, п. 5.7, то не менее 5 кв.м).

Факт: Bсе квартиры должны быть оборудованы кухней с мойкой посуды и плитой для приготовления пищи; ванной комнатой с ванной (душем) и раковиной (умывальником), туалетом с унитазом или совмещенным санузлом (СП 54.13330.2016, п. 5.9). Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

#4 Куда выходят окна

Проект перепланировки, в результате которой появится квартира, где все окна выходят на север, скорее всего, «зарубят» из-за несоответствия нормам инсоляции.

Фото «до»

#5 Отдельный вход
Если коридор выделяемой квартиры граничит с лестничной площадкой — нет проблем. Но если дверной проем придется делать в несущей стене, потребуется техническое заключение автора проекта (либо, если дом старый, — уполномоченной проектной организации).

VESNA–LETO interior studio Когда из просторной квартиры делают две или более, общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединяется к общему имуществу собственников многоквартирного дома. И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется. Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается (ЖК РФ, ст. 36, п. 3). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

Внимание! Если вы передумаете и решите объединить ранее разделенные квартиры, обратного пути не будет: в реальной жизни согласие всех собственников, в том числе из других подъездов — результат недостижимый.

Как оформить? Процедура согласования перепланировки стандартна. Собственник объекта должен заказать проект архитекторам, получить необходимые согласования, экспертные заключения (Санэпиднадзор и Госпожарнадзор) и передать его в соответствующую чиновничью инстанцию (как правило, это районная администрация). Получив разрешение, вы производите работы. Затем, после их завершения — обращаетесь в БТИ: сделать замеры и получить новый технический паспорт, на основании которого вносятся изменения в кадастровый паспорт.Несанкционированную перепланировку можно согласовать и задним числом — через суд. Но при одном условии: если она выполнена без нарушений.
Почему чиновники перестраховываютсяНа практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

Position Fastighetsförmedling

На фото: пример из Швеции. Согласовать подобную студию в России невозможно — спальня в квартире с газовой плитой по нормам нашей страны должна иметь дверь

На практике, даже если потенциальный объект перепланировки соответствует обозначенным критериям, человеку сложно пройти весь путь в одиночку. Сложности возникают даже у профессионалов из проектных организаций, которые специализируются на согласованиях и знают местную специфику. Процесс растягивается на месяцы, а в случае, если вопросы приходится решать в суде, то на годы.

Пример на фото: в многоквартирном доме делать кухню на лоджии, выносить на лоджию (над головами соседей) мойку — незаконно. Проект можно попытаться согласовать, если квартира на первом этаже, а лоджия как минимум 6 кв.м

Что будет, если перепланировку не узаконить?

Часто — ничего: незаконная перепланировка даже не препятствие для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Но есть нюансы.

  • Под залог объекта с незаконной планировкой покупатель не получит ипотечный кредит.
  • Если предмет продажи не квартира, а доля (часть квартиры), первоочередное право покупки имеют другие собственники. И только в случае их отказа — все остальные. К тому же, если вы решите зарегистрировать на такой площади съемщика, также потребуется согласие соседей.
  • Серьезные нарушения — это повод для судебных разбирательств и, как правило, с неблагоприятным для собственника исходом: штрафом и судебным требованием привести объект в исходное состояние.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/kak-pravilyno-razdelity-kvartiru-na-dve-stsetivw-vs~117035877

Как сделать квартиру-студию из комнаты в коммуналке – Рынок жилья

Как разделить квартиру на несколько студий и требуется ли разрешение соседей?

18.12.2017 | 08:00 13134

Популярный сегодня вариант модернизации просторной комнаты в коммуналке – превращение ее в квартиру-студию. Для этого в жилом помещении организуют мини-кухню, выгораживают санузел, устанавливают душевую кабину.

Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.

Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.

В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.

Правила и исключения

В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.

Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотретьСовременный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью >>Правил без исключений, впрочем, не бывает.

В некоторых дореволюционных домах имеются легальные квартиры с изначально студийными планировками – например, дворницкие на первых этажах или так называемые меблированные комнаты (комнаты на правах квартир).

В частности, такие квартиры есть в знаменитом Толстовском доме на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь – 25 кв. м, потолки 3,4 м, кухонный закуток и санузел при входе, второй уровень со спальной антресолью).

Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.

Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.

Справка БН

Что можно, а что нельзя при перепланировках

Нельзя

– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)

– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов

– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь

– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)

– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации

Можно

– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м

– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты

– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел

– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования

– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)

Главный фактор: соседи снизу

Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.

«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?

Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.

Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией.

Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!

А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.

Узкое горлышко технических возможностей

Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.

Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.

Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения.

Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть.

Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.

Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.

К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.

Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.

Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.

Дойти до финала

Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.

Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.

Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.

Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.

При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).

Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.

Если нельзя, но очень хочется

Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.

Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.

Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой.

Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны.

А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».

Филипп Урбан    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/243275/

Перепланировка в квартире: нюансы, стоимость, оформление

Как разделить квартиру на несколько студий и требуется ли разрешение соседей?

В последние годы казахстанцы планируя ремонт в квартире, купленной на вторичном рынке, считают своим долгом объединить коридор с залом, ванную с туалетом либо кухню с гостиной. Их стремления понятны — расширить пространство и хоть немного приблизить интерьер своей квартиры к дизайну апартаментов в элитных новостройках.

Однако эстетическое удовлетворение со временем сменяется очевидными неудобствами: очередь по утрам у дверей в ванную-туалет, особенно в большой семье, шумы из кухонной зоны, раздающиеся на всю гостиную-студию. И хозяева начинают задумываться, а стоила ли игра свеч, и что оказалось важнее: впечатляющий эффект от полученного пространства или комфорт домочадцев. 

Как узаконить перепланировку, в каких домах запрещено убирать стены, как продать квартиру с перепланировкой и другие вопросы рассмотрим подробнее. 

Мошенничество на рынке недвижимости Казахстана: как не потерять квартиру в 2017 году >>>

Перепланировку лучше согласовать заранее

Согласно Закону «Об индивидуальном жилищном строительстве», перепланировка — это изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения.

 Задумав рушить стены в квартире, соорудить арку в стене или сделать какое-либо другое изменение в помещении подготовьтесь к тому, что вам придется потратить личное время на оформление вашей перепланировки в госорганах.

Без ее документальной регистрации будет проблематично совершать какие-либо юридические действия с вашей недвижимостью в дальнейшем.

Незначительные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос проема двери, также считается перепланировкой и требует разрешения местного исполнительного органа и последующей регистрации. Лучше дополнительно уточнить необходимость регистрации любых изменений.

Оформление перепланировки в Казахстане: алгоритм действий

Порядок оформления будет примерно такой, но могут быть нюансы в зависимости от каждого конкретного случая.

1. Написать заявление на оформление перепланировки в ЦОНе или акимате

Исходным документом для проектирования перепланировки является решение акимата о перепланировкепомещений существующих зданий. Для его получения нужно написать заявление на имя акима и сдать его в канцелярию акимата либо в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан». В заявлении указываются:

  1. Фамилия, имя, отчество, ИИН, почтовый адрес и телефон.
  2. Адрес объекта, подлежащего изменению.
  3. Цель изменения помещения или иных частей здания.

К заявлению прикладываются:

  • копии документов, удостоверяющих право собственности на изменяемый объект, с представлением подлинников для установления подлинности документов либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника объекта;
  • технический паспорт (без изменения функционального назначения объекта).

К заявлению о перепланировке нужно будет приложить и согласие соседей, если их интересы затрагивает ваш будущий ремонт. Соседи, как известно, бывают разными: кто с пониманием отнесется к вашему стремлению жить красиво, а кто и поспешит вставить палки в колеса.

Разрешение вам выдадут в течение 30 календарных дней абсолютно бесплатно. В результате вы получите разрешение акимата на реконструкцию/перепланировку/переоборудование помещений существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

Страхование недвижимости в 2017 году: условия и цены в РК >>>

2. Получите архитектурно-планировочное задание (разрешение на проектирование)

После того, как будет получено решение о перепланировке, вам должны будут выдать архитектурно-планировочное задание в том же органе архитектуры. Оно означает разрешение на проектирование.

Проект перепланировки можно заказать у архитектора, или организации, которая имеет право на осуществление таких работ. Разработанный ими проект вновь надо согласовать в органе архитектуры и градостроительства.

Специалисты проверяют его на соответствие исходным данным, АПЗ и техническим требованиям. Строительные работы должны соответствовать проекту. Ответственность за это несет собственник помещения, согласно закону.

3. Сделайте новый техпаспорт на квартиру или дом

Любые изменения в квартире должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Поэтому надо будет сходить в ЦОН или РГКП «Центр по недвижимости» и заказать новый документ.

4. Получите акт ввода в эксплуатацию

Но и это еще не все. Необходимо будет снова обратиться в орган архитектуры и градостроительства с целью получения акта ввода в эксплуатацию видоизмененного объекта. Его должны подписать все соответствующие госорганы, а также проектировщик и подрядная строительная организация.

5. Зарегистрируйте акт ввода в ЦОНе

Ну и заключительный пункт бюрократической процедуры — ЦОН. Здесь акт ввода в эксплуатацию регистрируется для обновления идентификационных характеристик объекта.

Квартиры для социально незащищенных по госпрограмме «Нурлы жер»: условия участия и цены >>>

Когда могут отказать в перепланировке

  1. Как рассказали порталу kn.kz в ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области», согласно п. 4.5.6 СП РК 3.02-101-2012 «Здания жилые многоквартирные» в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается.

    Перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счет сноса не несущих конструкций. К ним относятся деревянные шкафы и перегородки. 

  2. Запрещается не только демонтировать несущие стены крупнопанельных домах, но и делать в них проемы (например, между кухней и комнатой).

  3. Нельзя вносить изменения, если они отрицательно сказываютсяна функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.
  4. Когда перепланировка в панельном доме ранее была зарегистрирована по закону, на нее запрет не распространяется.

    Если снос стены был произведен до запрета, но не узаконен — придется все возвращать обратно.

  5. Помимо уплаты штрафа, хозяину квартиры придется восстанавливать стену, и не просто заложить проем цементом или кирпичами, а заказать разработку полноценного проекта.

Как получить квартиру от Фонда недвижимости «Самрук-Казына» в 2017 году >>>

Как узаконить самовольную перепланировку

Перепланировка называется самовольной, если она не была согласована с управлением или отделом архитектуры и градостроительства. Узаконение самовольной перепланировки — это длительная и недешевая процедура.

Но если работы все же произведены, то необходимо обратиться в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» для того чтобы получить справку о реальной технической характеристике помещения.

После этого на место выезжает техник НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» и регистрирует произведенные изменения. На основании заключения техника необходимо получить новый технический паспорт на недвижимость.

Затем нужно собрать и сдать в управление или отдел архитектуры и градостроительства следующие документы:

  • технический паспорт;
  • топографическая съемка;
  • расположение относительно красных линий;
  • адресная справка;
  • нотариально заверенное согласие соседей, чьи интересы затронуты;
  • прочее (сюда в зависимости от особенностей региона и внесенных изменений, относятся  справки городских служб — тепловые сети, электрической, газовой и др. инженерных характеристик, сейсмической службы в горных регионах и др.)

После того, как управление или отдел архитектуры и градостроительства оформляет иск об административном правонарушении и определяет размер штрафа, его необходимо оплатить и повторно сдать указанные выше документы в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан».

После прохождения ряда согласований (городские, инженерные, сейсмические службы) необходимо получить архитектурно-планировочное задание и создать проект по уже имеющимся изменениям (по факту).

В управлении или отделе архитектуры и градостроительства надо получить заключение по проекту, ввести объект в эксплуатацию, а также согласовать его с коммунальными службами города.

На узаконивание перепланировки уходит месяц-два, в зависимости от ее сложности.

10 советов, как накопить деньги на покупку жилья >>>

Какой штраф нужно заплатить за самовольную перепланировку

Согласно статье 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф:

  • на физических лиц — в размере 30МРП,
  • на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации —в размере 90 МРП,
  • на субъектов среднего предпринимательства — в размере 150 МРП,
  • на субъектов крупного предпринимательства — в размере 300 МРП.

Если переоборудование/перепланировка/реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то в этом случае налагается штраф:

  • на физических лиц — в размере 80 МРП,
  • на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 180 МРП,
  • на субъектов среднего предпринимательства — в размере 250 МРП,
  • на субъектов крупного предпринимательства — в размере 500 МРП.

Как купить жилье от Жилстройсбербанка: ипотека для всех, «Нурлы жер», «Свой дом» >>>

1. Большая трата финансов и времени

Ремонт, в котором предусмотрена перепланировка, забирает гораздо больше средств и времени, чем типовой проект. По мнению строителей, часть расходов просто невозможно предусмотреть до того, как начнутся работы. 

— От перепланировки следует отказываться в тех случаях, когда ограничен бюджет и время, — предупреждает руководитель дизайн-студии Creativ.kz Елизавета Яковлева.

 — Демонтаж стен, вывоз мусора, а его, как правило, бывает предостаточно, монтаж новых стен — все это приводит к тому, что конечная стоимость ремонта будет выше относительно тех же квадратных метров при обычном ремонте помещения.

И время… Если вы хотите за короткие сроки сделать ремонт, то лучше отказаться от перепланировки.

2. Дискомфорт для большой семьи

— Если в семье проживает более трех человек, при объединении ванной комнаты и санузла может возникнуть единственная трудность, — это «борьба» за первенство пребывания в ванной, — говорит дизайнер Елизавета Яковлева. — А для небольших квартир объединение двух комнат в одну это хорошее решение! Так как там, при грамотном размещении может поместиться все необходимое.

3. Члены семьи лишены личного пространства

Весьма популярными в последнее время становится объединение кухни с гостиной или гостиной с коридором. Интерьер в такой квартире, действительно, впечатляет, но для жизни такие проекты не совсем удобны.

Астанчанка Жанерке Исмаилова, которая объединила в своей квартире коридор с залом, жалуется:

— У нас традиционная казахская семья, у которой много родственников. Они часто останавливаются у нас, когда приезжают в столицу. Но в какой-то момент родные люди перестали бывать у нас с ночевкой. «Да ну вас, стелите нам в коридоре!», услышала я. То есть нашу новую гостиную, которую мы считаем самым почетным местом в квартире, они обозвали коридором! 

Действительно, в таких проектах, зал становится проходным местом: чтобы из спальни хозяев или детской попасть в ванную или на кухню нужно пересечь гостиную, которую объединили с коридором. Естественно, когда гости хотят отойти ко сну, передвижения по комнате людей, будет раздражать.   

— Для гостиной и кухни, объединенных в одно помещение, минусов тоже хватает, — говорит Елизавета Яковлева. — Это и запахи при приготовлении еды и шум воды, посуды, который может отвлекать домочадцев при просмотре телевизора и отдыха. И, конечно, рабочая зона кухни становится хорошо просматриваемой, соответственно, уборка здесь становится чаще. Также необходимо продумать систему вентиляции.

Стоит отметить, что организация хорошей системы вентиляции и покупка вытяжки влетит вам в копеечку. А от вытяжки, как правило, создается дополнительный шум.

Зачастую молодожены объединяют комнаты в стандартной «двушке» и создают одно просторное помещение. Конечно, это современный и функциональный вариант для молодой пары. Но есть смысл подумать о будущем, ведь какая семья не планирует иметь детей.

В этом случае без отдельной детской комнаты невозможно обойтись, так как при появлении малыша весь режим надо будет подстраивать под него. Отсутствие отдельной комнаты станет настоящей проблемой для молодых родителей, если, например, надо будет поработать за компьютером или посмотреть фильм поздним вечером. А со временем собственная комната подрастающему чаду будет особенно нужна. 

Как продать квартиру с перепланировкой

Продать квартиру с перепланировкой труднее по ряду причин. 

— Квартиры, в которых была перепланировка продаются чуть сложнее, так как не все покупающие будут жить в квартире, в которой уже установлен пространственный порядок прошлой семьи, — считает дизайнер Елизавета Яковлева. — Кому-то подойдет кухня-гостиная, а кому-то нет. У каждой семьи свои потребности.

Риэлтор «Центрального Агентства Недвижимости» Татьяна Свиденко говорит, что перепланировки в квартирах встречаются часто.

— Чаще всего в «хрущевках» люди всегда стараются выгадать какое-то полезное пространство, — говорит риелтор. — В основном у всех перепланировки узаконены.

Если же продавец не узаконит перепланировку, то тех клиентов, которые готовы купить квартиру в ипотеку, он сразу же теряет. Такие квартиры в ипотеку невозможно купить, потому что банк не примет в залог квартиру, у которой документы не в порядке.

Поэтому те продавцы, у которых перепланировка не узаконена, вынуждены снижать цену и ждать лояльного покупателя с наличкой.

Итак, прежде чем затеять грандиозные перемены в своей квартире, стоит хорошенько подумать и взвесить все «за» и «против», чтобы потом не жалеть о потерянных средствах, сил и времени.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8365/

Как узаконить студию в центре Петербурга

Как разделить квартиру на несколько студий и требуется ли разрешение соседей?

Каждая десятая квартира-студия в исторических домах Петербурга – незаконна. К такому выводу пришла «Фонтанка», изучив предложения риелторов. Легализация трудновыполнима.

Ежегодно в Петербурге выходит в продажу больше сотни студий, незаконно перепланированных из комнат коммунальных квартир. Это сопоставимо с заселением типичной хрущевки. Бизнесмены считают, что избавляют жителей центра от очередей в ванные и кухонных склок. Риелторы вздыхают — согласовать такие метаморфозы практически невозможно.

Малогабаритные квартиры-студии прочно вошли в каталоги агентов недвижимости в последние 7 лет. Тогда началось масштабное освоение Мурино и пригородов Петербурга. До 90% жилья в бюджетных многоэтажках составляют крошечные студии.

Параллельно, хотя и совсем не в тех масштабах, студии начали становиться заметным явлением в центре. На сайтах реализации недвижимости «Фонтанка» нашла больше 200 объявлений о продаже таких «маломерок» в зданиях дореволюционной постройки.

В бывших доходных домах студии появляются вместе с мансардами и разделением коммуналок. Новейшая из тенденций – переоборудование под маломерки комнат в коммунальных квартирах, говорят риелторы. Постоянно в продаже присутствует 20-30 таких предложений.

Покупатели – все те же приезжие и молодые семьи, которым не хватает средств на полноценную однокомнатную квартиру. Жить на окраине города или в хрущевках они тоже не хотят. «Такие квартиры заняли ценовую нишу между комнатами в коммуналках и более дорогими студиями в новостройках», – объясняет Ирина Романова, старший менеджер департамента продаж «Петербургской недвижимости».

«Уютная студия в центре. Только что произведен ремонт, на окнах – стеклопакеты», – это объявление о продаже бывшей комнаты на Некрасова. Скромные 26 метров за 2,8 млн рублей. В комплект входят санузел с ванной, кухня, деревянный второй этаж.

Подвох выясняется сразу же. «Перепланировка и установка санузла не согласованы», – признается продавец Виктория. Она уверяет – получить заветные документы просто, внизу нежилое помещение. Санитарные нормы запрещают устраивать санузлы только над жилыми помещениями и кухнями.

Вторая попытка – 33-метровая студия на Подольской улице. Свежий ремонт, в довесок к удобствам – большой холодильник, мебель и даже ковер. Перепланировка не узаконена, но можно согласовать, усыпляет объявление.

«Можно узаконить только стены, оформить санузел как кладовку, но саму ванную не легализовать никогда», – отрезвляет по телефону риелтор Павел, но предлагает выход: «В санузле сделана полноценная гидроизоляция.

В конце концов, это ваша собственность, вы имеете право никого не пускать. А если кто-то придет жаловаться – дадите коробку конфет».

Главное условие при незаконной перепланировке – дружить с соседями, инструктируют агенты недвижимости. Жалобы в администрацию могут привести к потере недвижимости.

Незаконные перепланировки чреваты претензиями Жилинспекции. По Жилищному кодексу она через суд может обязать владельца недвижимости привести жилье в прежнее состояние.

Иначе – заветную студию изымут и пустят с торгов, а демонтировать незаконную ванную будет уже новый владелец.

Для стремления к мирному соседству есть и еще одна веская причина. Студия на Подольской – по документам одна из пяти комнат в коммуналке, ближайшая к входу. А значит, при любых сделках с этой недвижимостью придется заручаться письменным согласием соседей.

Еще одно слабое место несогласованных студий – коммуникации. В комнаты по потолку тянутся трубы от стояков через всю квартиру. Напор и удаление стоков обеспечивают насосы с измельчителями.

Перед их установкой приходится менять все стояки в квартире, рассказывает один из бизнесменов, занимающийся такими перепланировками.

Как это сказывается на других обитателях дома, предприниматель не знает.

Сложности могут возникнуть и с подведением электричества. В студиях устанавливаются электрические плиты, насосы, иногда – водогреи. Все это требует больших мощностей, а в квартиры старого фонда, как правило, подается 2,1 – 3 кВт. Тогда как одни только плиты потребляют от 3 до 8 кВт.

Практика переоборудования студий из коммунальных комнат насчитывает десяток лет, говорит Ирина Кораблева, специалист по недвижимости агентства «Белые ночи». В большинстве случаев их реконструируют для мини-отелей и сдачи в аренду. Однако за последние 5 лет начали появляться и студии на продажу.

Перепланировки комнат — обычный бизнес. «Хорошую комнату можно купить за 1,5-2 млн рублей, еще 400-500 тысяч нужно на ремонт. А цена продажи студии — 2,3-2,7 млн», – описывает работающий на этом рынке предприниматель. По его словам, обычно такие объекты продаются за 2-3 недели.

Согласовать переустройство комнаты в отдельную студию крайне сложно. По санитарным нормам, санузел должен находиться над нежилым помещением. Это возможно, если квартира расположена на первом-втором этаже либо ванная устроена над коридором.

Второе правило — устройство отдельного входа. Покупателям придется либо раздробить всю коммуналку на отдельные студии, либо — с согласия соседей поделить квартиру на две, если есть второй вход с черной лестницы.

Строительных и санитарных требований — целый список.

«Даже если мы говорим о перепланировке коммуналки на первом этаже, под которой нет жилых помещений, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 14 квадратных метров, а кухни — 5 квадратных метров, – объясняет гендиректор риелторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская. –  Не допускается устраивать вход в санузел из кухни и жилой комнаты, то есть в проекте перепланировки должен быть предусмотрен небольшой коридор. Трудно представить, как это можно организовать в условиях коммунальной квартиры».

Чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, покупателям нужно крайне дотошно проверять документы на студии, напоминают риелторы. Либо — запасаться для проверяющих коробками конфет.

Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: https://www.fontanka.ru/2017/01/12/128/

Разделение квартиры на студии

Как разделить квартиру на несколько студий и требуется ли разрешение соседей?

Вы здесь » Публикации » Разделение квартиры на студии

В данной статье рассмотрим возможность разделения квартиры на студии и/или устройство квартир-студий.

Понятия «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено. Данное определение скорее возможно отнести к коммерческим терминам. По сложившейся практике квартирой-студией называется помещение с минимальным количеством внутренних перегородок, имеющее, к примеру, зону кухни, не отделённую от жилой площади

Примеры квартир-студий в новостройках 

При устройстве квартиры-студии и при перепланировке квартиры в студию должны соблюдаться следующие условия:

  • Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения. 
  • Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, во встроенный шкаф, кладовую….
  • Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;
  • Кухню с электрической плитой объединять с комнатой возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);
  • Санузлы возможно располагать только над нежилыми помещениями.

Пример проекта перепланировки с объединением кухни и комнаты

В данном проекте при перепланировке однокомнатной квартиры расширили санузел на площадь коридора и совместили кухню с комнатой, получив единое пространство по типу “студии”.

Та как между коридором и жилой комнатой оставили только условную границу, согласование такой перепланировки может быть осложнено. Надзорный орган может потребовать отделить коридор с выходом из санузла от комнаты при помощи двери.

Подробнее данный проект представлен здесь.

Деление квартиры на несколько студий

Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой.

Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход. 

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них. 

Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.

Как показала практика нашей компании, проведение собрания в многоквартирных домах сопряжены с существенными сложностями.

Самовольная перепланировка

Некоторые собственники, зная о необходимости согласования перепланировки, идут на риск и осуществляют строительные работы самовольно. 

Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы.

При обнаружении факта незаконной перепланировки собственнику направляется предписание с требованием узаконить выполненные мероприятия или вернуть помещение в первозданный вид.

Пример уведомления о проверке и предписания жилищной инспекции

В случае неисполнения этих требований, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Особый риск связан с самовольной перепланировкой, затрагивающей несущие конструкции дома, а также любые изменения в домах с деревянными или смешанными междуэтажными перекрытиями. Подобные мероприятия зачастую приводят к необходимости масштабных и дорогостоящих восстановительных работ.

Резюмируя вышесказанное, можно дать однозначный ответ на вопрос возможно ли выполнить законно разделение квартиры на студии – на сегодня практически невозможно.

Для оценки допустимости решений при перепланировке жилой и нежилой недвижимости возможно направить на нашу электронную почту план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса. 

Кроме этого, потребуется указать контактный номер телефона, а также в каком объёме требуется участие специалистов нашей организации:

  • консультация;
  • разработка проектной документации;
  • полное согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/razdelenie-kvartiri-na-studii.html

Адвокат24
Добавить комментарий