Как производится заключение договоров с управляющей компанией?

Заключение договора с управляющей компанией – с собственниками жилья, ЖКХ, типовой, образец, 2020

Как производится заключение договоров с управляющей компанией?

Жильцы многоквартирного дома должны не только сделать выбор, касающийся способа управления, но и определиться с содержанием договора.

В дальнейшем управляющая компания будет обязана заключить его с каждым собственником недвижимости отдельно.

На основании с ГК РФ заключение договора – обязательное условие предоставления услуг УК.

Подписание соглашения регулируется статьей 162 ЖК РФ.

Важно сверить составленный договор с пунктами, установленными Постановлением Правительства № 491 от 2006 года.

На его основании утверждаются основные правила содержания и ремонта общедомового имущества, причины для изменения размера квартирной платы.

Договор с управляющей компанией в 2020 году заключается по добровольному согласию сторон. Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают организацию, с которой они согласны сотрудничать.

С собственниками жилья

В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162).

Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает. Это ошибочное толкование законодательной нормы.

Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением.

Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все.

Требования к составлению

Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.

Составляется протокол общего собрания, на котором было принято решение о форме управления и обсуждены положения соглашения.

Заключение договора с управляющей компании является важным моментом, необходимым для начала деятельности организации и предоставления услуг.

В него входят следующие положения:

  • состав имущества;
  • список работ, которые будут оказываться УК по содержанию общедомового имущества (отдельно устанавливается порядок изменения списка);
  • способ определения стоимости договора, установление суммы оплаты за предоставление услуг;
  • ответственность каждой стороны;
  • форма контроля над деятельностью управляющей компании;
  • регулярная отчетность управляющей компании о проведенных работах.

Нередко определение состава имущества может отсутствовать, в таком случае управляющая компания ссылается на технический паспорт, оформленный на дом (Постановление Правительства от 2006 года).

Если перечень услуг, которые должна выполнять компания, является Приложением к договору, то они выполняются на обязательной основе.

Одним из основных положений документа является цена договора, оплата за содержание и ремонт жилой площади.

В соответствии с новыми пунктами ЖК РФ сумма оплаты за предоставление энергетических ресурсов устанавливается МСУ и регулируются Федеральными законами.

Средства, вносимые за содержание и ремонт общедомового имущества, определяются на общем собрании жильцов с опорой на статью 156 ЖК РФ и предложения управляющей организации.

Поскольку цена является договорной, а не фиксированной, то требуется дополнительно указать, насколько часто и в каком размере она может изменяться.

Юристы рекомендуют включать в соглашение положение о том, чтобы средства за предоставляемые услуги накапливались на лицевом счете строения.

Внимание рекомендуется обратить на способы контроля и расхода денежных средств.

Немаловажное значение имеет момент, что УК еще не привыкли отчитываться по проделанной работе перед жильцами, хотя некоторые из них пытаются потребовать отчет о деятельности. Именно поэтому в договоре рекомендуется указать, когда и каким способом компания будет отчитываться по своей работе.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью жильцов многоквартирного дома является оплата коммунальных услуг.

Она формируется из следующих факторов:

  • стоимости энергетических ресурсов;
  • аварийного обслуживания;
  • утилизации мусора;
  • обслуживания лифтов и мусоропровода и т.д.

Обязанности другой стороны – управляющей компании более обширные.

К ним относятся:

  1. Эксплуатационно-ремонтная деятельность (содержание и ремонт имущества многоквартирного дома, содержание в чистоте близлежащей территории, проведение плановых проверок и осмотра имущества, коммуникационных систем, состояния подъезда, устранение неполадок и поломок).
  2. Организационная деятельность (представление отчетов о своей деятельности, рассмотрение заявок жильцов, ответы на жалобы, составленные собственниками квартир, подписание договоров с поставщиками энергетических ресурсов).

Образец договора управляющей компании с собственниками жилья можно скачать здесь. 

Порядок расторжения

Статья 162 ЖК РФ предусматривает, что расторжение соглашения является возможным в соответствии с решением, вынесенным судебной инстанцией или принятое обеими сторонами.

Договор прекращает действовать, если прошел срок его заключения. Стороны по своему решению могут заявить о прекращении действия документа до времени его истечения.

В соответствии с решением суда, на основе статьи 450 ГК РФ, соглашение между управляющей компании и жильцами расторгается, если нарушаются положения договора и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, одностороннее расторжение соглашения возможно в ситуации, когда управляющая компания не выполняет обязательств, установленных документом.

Часто задаваемые вопросы

Заключение договора с управляющей компании – непростая процедура, поскольку при её осуществлении необходимо принять единое решение, которое устраивало бы всех жильцов многоквартирного дома, а также саму управляющую компанию.

У граждан возникает множество вопросов, из числа которых будут рассмотрены те, что чаще всего задаются.

Повышение цены за нежилое помещение

Все обязанности на жильцов дома возлагаются договором, подписанным с управляющей компанией, либо законодательством.

Правительство каждого субъекта устанавливает предельную стоимость коммунальных услуг – меньше разрешается, но больше этой суммы нельзя.

Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю

В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно.

В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.

Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты.

Свой вариант документа

Если договор с управляющей компании был заключен только с конкретным жильцом, без проведения общего собрания, то можно просить организацию заключить соглашение в новой редакции.

Однако в этом управляющая компания может отказать.

На видео о расторжении договора с УК

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/zakljuchenie-dogovora-s-upravljajushhej-kompaniej.html

Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией

Как производится заключение договоров с управляющей компанией?

31.05.

2018

  • учредительные документы;
  • выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
  • информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
  • копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
  • перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
  • перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
  • проект договора на управление домом.

Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени.

Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов.

Обратное возможно будет только через суд.

Договор между т с ж и управляющей компанией: аудио с компьютера

С изменениями и дополнениями от: 4 мая, 27 августа 2012 г.

, 16 апреля, 14 мая, 22 июля, 19 сентября 13 дек 2009 Представитель управляющей компании принес договоры на управление в договоре управления многоквартирным домом между который уже не является директором нашей УК, т.е. директором нашей УК. Для совершения этого действия требуется авторизация. Пожалуйста, введите свой логин.

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

Как найти свою управляющую компанию по адресу дома

  • Просмотрите в платежке за коммунальные услуги. Там есть реквизиты компании занимающейся обслуживанием вашего дома;
  • Поиск можно провести с помощью справочной службы ЖКХ, взяв там номер телефона управляющей компании, на балансе которой находится дом;
  • Никто не отменял сарафанного радио, и уточнить необходимые сведения можно спросив у соседей. У кого-то обязательно есть образец договора, где указана искомая информация;
  • Информация есть в городской администрации. Узнать её можно с помощью обычного телефонного звонка. Разговор надо вести с уполномоченным представителем ЖКХ. Хотя иногда сведение может предоставить и секретарь.
  • Определить, кто управляет домом можно у представителя учреждения, где вы оплачиваете коммунальные услуги. Например, спросить об этом в банке при оплате следующего платежа. Процедура потребует всего несколько секунд, так что услугу подскажут без особых проблем.

Рекомендуем прочесть:  Кто должен поверять счетчики воды в квартирах

Где посмотреть список управляющих компаний, получивших лицензию на свою деятельность

Кроме вышеуказанных наименований столбцов, список с реестрами содержит такую информацию, как наименование региона России, в котором была выдана лицензия, и другую дополнительную информацию по лицензии (например, дату, когда организация была внесена в список имеющих лицензию).

Договор управления кондоминиумом — примерный образец

Законодательство в области жилищного права наделяет ТСЖ или управляющую компанию (далее организацию) правом оказывать возмездные услуги домовладельцам по управлению общим имуществом дома. Такое право возникает на основании заключённого между сторонами договора на управление МКД.

Что делать, если ваша управляющая компания завышает требования по платежам

Большинство россиян живут в городских многоэтажках. После введения в Жилищный кодекс требования об управлении многоквартирными домами многие ТСЖ и ЖСК перешли под крыло управляющих компаний.

Однако не все УК действуют законно, а то и вовсе бездействуют, хотя свои рубли получают.

Куда жаловаться на управляющую компанию и в каких случаях это возможно, знают не все, а некоторые и не хотят знать: может, боятся в одиночку сражаться с ветряными мельницами, а может из-за пассивности своей. А права свои знать нужно и защищать их любыми законными способами!

В-третьих, обслуживающая организация раз в год (обычно весной) должна проводить генеральную уборку всего подъезда (мыть окна, плафоны освещения, батареи отопления, двери, перила, лестницы, подоконники, почтовые ящики).

Кроме того, раз в месяц УК должна проводить влажную уборку всех лестничных маршей и площадок, раз в неделю — убирать лестничные марши и площадки выше второго этажа, а уж лестницы и пролеты первых двух этажей (а при наличии — и лифт) убирать каждый день.

Где взять хорошего менеджера продаж

Из кого получаются хорошие менеджеры по продажам? Очень часто бывшие технари или программисты хорошо знают продукт, но плохо продают, а люди с опытом продаж плохо понимают в продукте. Что выгоднее для компании: обучать технаря продажам, продажника технологиям, или брать с рынка готового, но дорогого специалиста?

Моногоквартирный дом остался без управляющей компании

Собственники квартир в МКД вправе принять решение о создании ТСЖ, ( в некоторых случаях они могут осуществлять непосредственное управление), либо принять решение об управлении дома управляющей организацией.

В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст.

156 ЖК РФ)

Рекомендуем прочесть:  Можно ли прописаться в квартире если она в ипотеке

Уборка подъездов управляющей — организацией

Затем для получения годовой стоимости услуг умножьте годовой объём услуг на единичную расценку. В качестве основы для единичной расценки рекомендуем использовать сборник «Стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме», разработанный Центром муниципальной экономики и права.

Договор жилищного (социального) найма

Наниматель имеет полное право на прекращение договора социального найма жилого помещения и заключение договора социального найма с другим наймодателем. Проживающие с нанимателем члены его семьи также могут потребовать расторжения договора найма и обмена на другое жилое помещение.

В случае несогласия, возникшего между нанимателем и другими членами семьи, обмен происходит в судебном порядке.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ) на осуществление обмена.

Существует ряд условий, при которых обмен между жилыми помещениями невозможен, что регулируется ст.

73 ЖК РФ. Например, если помещение признано непригодным для проживания. При возникновении обмена между жилыми помещениями оформляется договор обмена. Наниматель имеет право с согласия проживающих с ним людей и наймодателя сдать помещение или часть помещения в поднаем. В этом случае заключается договор поднайма жилого помещения.

При прекращении договора социального найма прекращает свое действие и договор поднайма жилого помещения.

Начисление квартплаты в новостройке

  • нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
  • арендатора – с момента заключения договора аренды;
  • члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
  • собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
  • лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

Составление трудового договора

  • все условия, обязательные для включения в договор;
  • только те условия, которые не противоречат действующему законодательству;
  • только те условия, которые не противоречат другим документам фирмы, например коллективному договору, правилам внутреннего трудового распорядка и иным локальным нормативным актам.

Источник: https://nedvizinform.com/dogovor-obsluzhivaniya-mnogokvartirnogo-doma-s-upravlyayuschey-kompaniey/

Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

Как производится заключение договоров с управляющей компанией?

29.10.2018

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. В отношении лицензиатов и соискателей лицензии органами государственного жилищного надзора реализуется лицензионный контроль.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, предусматривающий порядок заключения договора ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

Закон направлен на упрощение собственникам и нанимателям жилых помещений процедуры заключения договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности.Также эта система гарантирует поступление коммунальных платежей поставщикам ресурсов.

Прямые договоры выступают в качестве персональной ответственности потребителей и поставщиков в сфере ЖКХ.

Заключение договоров позволит избежать солидарной ответственности за долги других жильцов. Кроме того, не будет причиной банкротства управляющей организации.

Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен РСО не более чем на три календарных месяца, о чем она должна уведомить собственников в течение пяти рабочих дней с даты полученияРСО протокола и решения общего собрания.

При этом управляющая организация полномочием по заключению такого договора, минуя мнение собственников, не обладает.

Законом предусмотрен еще один способ заключения договора.

Так, если управляющая компания имеет задолженность в размере равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств перед поставщиками ресурсов, поставщик может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья.

В соответствии п.п. 2 п. 7 ст 157.2 ЖК РФ по истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным.

В такой ситуации согласие собственников не требуется.

Что касается долгов, то при наличии технической возможности РСО произведут ограничение или отключение подачи коммунальных ресурсов. Однако, данное действие не должно нарушать права и интересы других собственников (п.

121 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). То есть данные Правила распространяются и на РСО.

В случае внесения платы за коммунальные услуги на основании платежных документов, направленных управляющей компанией, когда переход на прямые договоры уже произошел, то собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме признаются надлежаще исполнившими обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, и к ним не применяются меры ответственности. Кроме того, управляющая компания будет оштрафована в двукратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету.

Важным моментом является то, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения управляющей компании с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.

В случае, если возникают вопросы по деятельности управляющих компаний и РСО, необходимо обратиться в Службу жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры.

Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению

Возврат к списку

Источник: http://www.prokhmao.ru/legal-advice/70116/

Советы юриста: порядок заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг при покупке квартиры в новостройке

Как производится заключение договоров с управляющей компанией?

Казалось бы, купил квартиру и все проблемы решены, однако счастливому обладателю квадратных метров предстоит пройти непростой марафон по подписанию договоров на предоставления жилищно-коммунальных услуг.

И если речь идет о новостройке, то договор с ЖЭК (обслуживающей компанией) застройщик навязывает в пакете с договорами на покупку квартиры, то остальные операторы ЖКХ не так «лояльны».

О нюансах подписания такого рода договоров 3m2 рассказал юрист, управляющий партнер ЮФ Kopotlawyers Владимир Копоть.

С какими службами предстоит подписать договора и на что обратить внимание?

После покупки квартиры в новостройке, ее владелец автоматически становится совладельцем общего имущества многоквартирного дома (согласно ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме») и, соответственно, вместе с остальными жильцами получает права и обязанности по участию в управлении домом. Помимо этого, для того, чтобы получить в полном объеме коммунальные услуги в своей квартире, ее владелец также должен вступить в договорные правоотношения с органом управления домом (его балансодержателем) и поставщиками коммунальных услуг.

В соответствии с действующим законодательством, такими органами управления домом могут быть:

  • ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома);
  • управитель – ФЛП или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, занимающееся содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, и обеспечением надлежащих условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд;
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – объединение, создающееся с целью строительства жилья, его дальнейшей реконструкции и управления домом.

При этом, к управлению домом, в котором уже существует ОСМД, может быть привлечен управитель по решению совладельцев дома и ему могут быть переданы все или часть функций ОСМД. В таком случае ОСМД является просто органом-представителем всех совладельцев дома.

Какие функции выполняют вышеуказанные органы (Развернуть)

  1. Предоставляют жилищные услуги, то есть услуги непосредственно по управлению домом, сооружением или группой домов, услуги по ремонту помещений, домов, сооружений, уборке и т.д.;
  2. Содержат на балансе соответствующее имущество, а также осуществляют ведение бухгалтерской, статистической и другой предусмотренную законодательством отчетности, осуществление расчетов средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечение управления этим имуществом и несение ответственности за его эксплуатацию согласно закону;
  3. Являются промежуточным звеном между потребителями (жителями дома) и исполнителями (коммунальными предприятиями) в отношении поставки некоторых коммунальных услуг (газоснабжение, вывоз бытовых отходов).

В отношении услуг упомянутые органы являются «исполнителями услуг» и, соответственно с ними нужно заключать договоры на:

  1. Компенсацию стоимости выполнения жилищно-коммунальных услуг (если с ОСМД или ЖСК, если он не реорганизован в ОСМД);
  2. Договор по предоставлению услуг управления многоквартирным домом (с управителем).

Не стоит также забывать, что и ОСМД (естественно, только по решению совладельцев) и управляющая компания может передать часть общего имущества с баланса в управление другой управляющей компании или на момент покупки квартиры часть общего имущества дома может уже находиться у другого лица. Так, часто бывает, что жилищно-коммунальные услуги по дому и придомовой территории предоставляет ОСМД или юрлицо-управитель, а для получения услуг по обслуживанию паркинга необходимо заключить договор с совершенно другим лицом.

Действующим ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» установлены существенные условия договоров о предоставлении услуг (статья 26), такие как:

  • наименование сторон;
  • предмет договора;
  • исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг;
  • порядок оплаты за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
  • порядок перерасчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок контроля и отчета сторон;
  • порядок измерения объемов и определения качества предоставляемых услуг;
  • определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя / производителя потребителю;
  • порядок обслуживания сетей и распределение полномочий по их эксплуатации и восстановления (ремонта);
  • условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета;
  • порядок осуществления ремонта;
  • ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора;
  • порядок разрешения споров;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств;
  • срок действия договора;
  • условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора;
  • дата и место заключения договора.

Также, этот закон отсылает к Типовым договорам на предоставление жилищно-коммунальных услуг и утверждает, что договор с исполнителями услуг не может содержать дополнительные виды оплаты услуг, не предусмотренные данными Типовыми договорами.

Помимо этого, важным положением является то, что договоры на предоставление услуг по централизованному отоплению, услуг по централизованному снабжению холодной водой, услуг по централизованному снабжению горячей водой, услуг по водоотведению (с использованием внутридомовых систем) в многоквартирном доме заключается между владельцем квартиры, арендатором или квартиросъемщиком и исполнителями этих услуг непосредственно (статья 29 действующего ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах»). Это означает, что с поставщикамиэлектроэнергии, холодной и горячей воды, отопления, водоотведения нужно заключать отдельные договоры.

При заключении договоров с органами управления домом нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Наличие в договоре всех существенных условий, предусмотренных выше;
  • Отсутствие в договоре дополнительных видов оплаты услуг, не предусмотренных Типовыми договорами, утвержденными КМУ;
  • Порядок изменения тарифов на услуги и способы доведения до собственника информации о таких изменениях;
  • Срок действия и расторжение договоров. Обычно такой договор заключается сроком на один год и автоматически пролонгируется, если в течение месяца не было заявлено о его расторжении. Тем не менее, статьей 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» (часть 6) установлено, что в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя / производителя потребитель вправе расторгнуть договор в порядке, установленном законом и было бы неплохо, если бы это было прописано в договоре, поскольку обычно (если речь идет об управителях) используется формулировка «договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон», что может поставить владельца в непростую ситуацию;
  • Те услуги, которые по законодательству ОСМД, управитель и ЖСК выполнять не может не должны быть в договоре и, соответственно, за них не должна взиматься плата.

Что касается договоров на предоставление коммунальных услуг, которые заключаются напрямую с поставщиками (вода, электроэнергия, отопление), то их условия практически невозможно изменить по причинам, описанным далее.

Может ли собственник изменять условия контракта перед подписанием или нет?

Исходя из вышеизложенного, с органами управления домом (ОСББ или управляющей компанией), собственник квартиры подписывает договор на обслуживание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, действуя как совладелец.

В соответствии со статьей 9 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами.

К компетенции собрания совладельцев дома относится определение управляющего домом и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим либо созыв учредительного собрания для создания ОСМД.

Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, а по отдельным вопросам (в том числе и по вопросам утверждения и изменения условий договора с управителем)-  если за них проали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы обязаны выполнять решение собрания совладельцев. Это же касается и ОСМД.

Разумеется, никто не может обязать собственника квартиры подписать договор с управителем, но как орган «легитимизированные» по решению собрания совладельцев они все равно могут начислять таким собственникам плату за выполняемые услуги и взыскивать с них задолженность, в т.ч. и через суд.

Что же касается ОСМД, то исходя из положений закона об ОСМД, житель автоматически становится его участником после его учреждения.

Из этого всего можно сделать вывод, что:

  • условия договора с органом управления дома самостоятельно изменить нельзя, это в компетенции общего собрания совладельцев дома;
  • отказ от подписания и выполнения договора повлечет за собой накопление задолженности и нарушение обязательства выполнять решение собрания совладельцев дома, установленное законом.

Что же касается договоров с поставщиками коммунальных услуг, которые заключаются индивидуально, то в соответствии с частью 7 статьи 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах», договор на оказание услуг по централизованному отоплению, услуг по централизованному снабжению холодной воды, услуг по централизованному снабжению горячей воды, услуг по водоотведению (с использованием внутридомовых систем), заключается исполнителем с потребителем – физическим лицом, не являющимся субъектом хозяйствования, является договором присоединения. В соответствии со статьей 634 Гражданского кодекса Украины, договор присоединения — договор, условия которого установлены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, который может быть заключен только путем присоединения второй стороны к предложенному договору в целом.

Вторая сторона не может предложить свои условия договора.

Согласно части 2 данной статьи, договор присоединения может быть изменен или расторгнут по требованию присоединившейся стороны, если она лишается прав, которые обычно имела, а также если договор исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательства или содержит другие условия, явно обременительные для присоединившейся стороны.

Сторона, которая присоединилась, должна доказать, что она, исходя из своих интересов, не приняла бы этих условий при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора, но, как показывает практика, в отношении поставщиков, которые являются фактически монополистами, это практически невозможно.

Есть ли различия в подписании договоров с ОСМБ и в случае, когда застройщик предлагает свою управляющую компанию?

Если управление домом осуществляет ОСМД, то договор на оказание услуг (точнее, по компенсации их стоимости) подписывается между совладельцем и ОСМД. Условия договора, в т.ч. и размер оплаты определяются собранием совладельцев дома по вышеуказанному кворуму, и собственник по сути должен его подписать.

Ограничения по условиям договора установлены только ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» и положениями Типовых договоров. В случае отказа от выполнения решения совладельцев дома возможна гражданско-правовая ответственность по решению суда: взыскание задолженности, прекращение предоставления услуг именно данному конкретному жильцу.

Единственный инструмент защиты несогласных совладельцев – обжалование самого создания ОСМД (нарушение порядка создания) или его решений в суде.

Если общее собрание совладельцев решает передать все или часть функций управителю – договор с управителем, условия которого также согласуются общим собранием жильцов, подписывает ОСМД в соответствии с решением собрания и своими уставными полномочиями.

Если застройщик навязывает свою управляющую компанию, а житель не согласен — такой вопрос все равно собственник самостоятельно решить не может, он должен вынести это на решение общего собрания совладельцев (для этого необходимо собрать инициативную группу из 3 человек) и добиваться избрания другой управляющей компании для осуществления управления домом. Неподписание договора с законно избранной жильцами компанией и неоплата ее услуг может также привести к накоплению задолженности и несению прочей ответственности.

И в заключение, отметим, что 10 декабря 2017 года был принят новый ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах», который вводится в действие с 10 июня 2018 года, а некоторые его положения – с 01 января 2019 года.

Источник: https://3m2.ua/stati/analitika/dogovor_s_postavschikami_kommunalnih_uslug_v_novostroyke/

Процедура заключения договора с РСО

Как производится заключение договоров с управляющей компанией?

Новая управляющая организация как лицо, предоставляющие потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг (далее – УО, исполнитель), статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

Когда в УО (ТСЖ) приходит новый многоквартирный дом, «автоматической» замены исполнителя коммунальных услуг не происходит. УО (ТСЖ) в силу п.

4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) должны обратиться в РСО для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям коммунальных услуг или КРСОИ.

Для этого исполнитель направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее – заявка (оферта) в следующие сроки:

  • исполнитель в лице УО – не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;

  • исполнитель в лице ТСЖ – не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

При этом, к заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6,7 Правил № 124, а именно:

  • правоустанавливающие документы исполнителя;

  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (для УО);

  • документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям или обязанности по содержанию общего имущества в МКД;

  • документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

  • документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

  • протокол ОСС помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

  • документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

  • иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Документами, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, а также обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являются:

а) для управляющей организации:

  • если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, которая обращается с заявкой (офертой) – протокол ОСС, а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

  • если УО выбрана по конкурсу ОМСУ, – протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и (или) договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

  • если УО привлечена для управления многоквартирным домом ТСЖ, – протокол ОСС, на котором принято решение о выборе УО, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией;

б) для ТСЖ:

  • протокол ОСС, в котором создано товарищество и зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ;

  • устав ТСЖ.

Основания для отказа РСО от заключения договора перечислены в пункте 13 Правил № 124. При этом в пункте 14 Правил № 124 оговорено, что представление исполнителем документов не в полном объеме или неправильное их оформлениене является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения.

В этом случае по общему правилу РСО приостанавливает рассмотрение заявки до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов в установленный срок и прекращает рассмотрение заявки в случае неустранения недостатков.

После устранения недостатков исполнитель не лишен возможности повторно направить заявку.

Учитывая тот факт, что законодательство обязывает заключить договор как УО, так и РСО, обе стороны договора должны принимать меры по внесению правовой определенности в правоотношения по ресурсоснабжению.

Стоит отметить, что если в течение 30 дней со дня получения РСО заявки не последовало реакции или отказ РСО не основан на законе, УО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении РСО к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).

При формальном уклонении РСО от заключения публичного договора очень высоки шансы обязать РСО заключить договор в судебном порядке.

Из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2017 № 305-ЭС17-7000 по делу № А41-39674/2016:

«В то же время указанные нормы законодательства не должны толковаться таким образом, чтобы позволять управляющей или ресурсоснабжающей организации уклоняться от заключения договора по признакам формального несоответствия предоставленных сведений или их недостаточности при наличии у другой стороны этих сведений или возможности их получить самостоятельно.

Добросовестное поведение участника гражданских правоотношений предполагает учет прав и законных интересов другой стороны, а также содействие ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, при установлении наличия у ресурсоснабжающей организации необходимой информации для заключения договора отказ последней в направлении в адрес управляющей компании договора по надуманным основаниям неправомерен и по существу является способом уклонения от заключения публичного договора…

Таким образом, содержание документов, представленных истцом, позволяло ответчику подготовить проект договора. Следовательно, законных оснований для уклонения от заключения договора у ресурсоснабжающей компании не было».

Вместе с тем, ни для кого не секрет, что отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

В силу пп. «г» п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.

2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

Поскольку заключение договора с РСО является неизбежностью для УО, рекомендуем не ждать у моря погоды, а своевременно обращаться в РСО с офертой на заключение договора.

Также УО не лишена возможности предложить свою редакцию проекта договора. При этом, в случае судебного разбирательства, несоответствие проекта договора, предложенного УО, требованиям действующего законодательства, не будет являться основанием для отказа в иске УО.

Поскольку при урегулировании разногласий суд должен исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.

2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015).

Ну а для тех, кто дочитал статью до конца – предлагается образец заявки в РСО.

ОФОРМЛЯЕМ НА БЛАНКЕ ОРГАНИЗАЦИИ С ПРИСВОЕНИЕМ ИСХОДЯЩЕГО НОМЕРА И ДАТЫ

Генеральному директору

ООО ________________

Уважаемый Иван Петрович!

ООО _______________ в соответствии с протоколом ОСС помещений в МКД от «____» ____________ 2019г. № _____ (договором управления) является исполнителем коммунальных услуг (КРСОИ) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________.

На основании пункта 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) прошу Вас заключить договор на _____________________________________________________________________________________

                (ГВС, ХВС, водоотведение, теплоснабжение и пр. – выбрать нужный вариант)

вышеуказанного многоквартирного дома.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/protsedura-zaklyucheniya-dogovora-s-rso/

Адвокат24
Добавить комментарий