Как продать или оформить недвижимость задним числом?

Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов

Как продать или оформить недвижимость задним числом?

Жилье — особый объект гражданско-правовых отношений.

В связи с этим приобретение квартиры по поддельным документам — один из наиболее распространенных способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей на вторичном рынке недвижимости.

Цель, которую преследуют мошенники — незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи. Рассмотрим пример из судебной практики.

Подсудимая, располагая информацией о том, что собственник квартиры умер, а вышеуказанная квартира не принята в наследство в связи с отсутствием наследников и не оформлена в муниципальную собственность (в силу ст.

1151 ГК РФ), незаконно приобрела право собственности на указанную квартиру на подставное и подконтрольное ей лицо.

В этих целях подсудимой были приобретены фиктивная доверенность о праве продажи указанной квартиры от имени умершего собственника на имя подсудимой, а также фиктивное свидетельство о праве на наследство по закону квартиры на имя подставного лица.

Далее квартира была продана третьему лицу, не подозревавшему о преступных намерениях подсудимой. Однако после подачи документов на регистрацию выяснилось, что на указанной квартире имеется обременение, в связи с чем регистрация была прекращена по заявлению сторон.

Далее право собственности было приобретено на подставное лицо путем предоставления в регистрирующий орган заведомо подложных документов. Таким образом, подсудимая приобрела право собственности на чужое имущество в особо крупном размере, а впоследствии распорядилась указанной квартирой по своему усмотрению (приговор Первомайского районного суда г. Пензы от 25 04. 2014 г по делу № 1-59).

В данной ситуации, несмотря на то, что право собственности на имущество перешло на мать подсудимой, в действиях последней отсутствует состав мошенничества, поскольку та являлась лишь подставным лицом и была полностью подконтрольна подсудимой. Ее роль заключалась лишь в выдаче подсудимой доверенности, на основании которой та и действовала.

Фактически же право на квартиру получила именно подсудимая, она же впоследствии и распорядилась данной квартирой. Следует отметить, что мошенничество с выморочным жильем с помощью поддельных документов — не редкость в настоящее время.

Приобретая в собственность квартиру умершего человека, нужно быть внимательным, особенно, если квартира продается по доверенности, поскольку из всех документов доверенность подделать проще всего. Если у умершего человека нет наследников, то в течение шести месяцев квартира должна быть передана в собственность государства. Это по закону.

Если этого не происходит, то задним числом такая квартира переоформляется в собственность нового владельца, к примеру, на подставное лицо, после чего продается ни о чем не подозревающему покупателю.

Еще одной распространенной схемой мошенничества с квартирами является мошенничество с квартирами пенсионеров. Эта категория граждан находится в группе риска. Одна из схем мошенничества с жильем пенсионеров заключается в следующем: завладев паспортом пенсионера, мошенники оформляют в собственность его квартиру на подставное лицо, после чего квартиру продают.

А самого законного владельца квартиры вывозят (обманным путем либо с применением насилия) за пределы города, в отдаленную местность. К примеру, пенсионерка, собственница квартиры, стала жертвой мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору.

Подсудимая, не имеющая паспорта, работающая у подсудимого в доме за еду и жильё, полностью зависимая от него, выполняя указания последнего, получила от третьего лица фиктивный паспорт на имя законной собственницы квартиры, в который была вклеена фотография подсудимой.

Выдавая себя за законную собственницу квартиры, подсудимая продала указанную квартиру, квартира незаконно перешла в собственность не знавшего о преступных намерениях подсудимой покупателя.

В период оформления документов купли-продажи на указанную квартиру и получения денежных средств собственница квартиры и её сын путем обмана были вывезены подсудимым с места постоянного проживания в иное место содержания. Впоследствии потерпевшие перевозились из одного населенного пункта в другой пока квартира была продана и получены денежные средства (приговор Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области по делу № 1-469/2010).

Жертвами мошенников часто становятся лица, страдающие психическими расстройствами, не способные в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?762

Как согласовать перепланировку в квартире — Справочник Недвижимости

Как продать или оформить недвижимость задним числом?

Почему важно согласовать перепланировку

Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.

Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме.

Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов.

А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.

Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было.

Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку.

А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.  

Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы. 

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.

Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.

По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.  

К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете).

По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации).

Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

  • заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
  • проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • техпаспорт;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).

Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?

Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.

В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.

В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.

С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.

Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.

К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.

Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена.

С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше.

Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом  в УК. Так что разумнее сразу всё делать  по закону и согласовывать планировку.

Если отказали в согласовании перепланировки

Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Выводы

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ.

И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше.

  А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-soglasovat-pereplanirovku-v-kvartire

Продажа недвижимости – основные юридические тонкости

Как продать или оформить недвижимость задним числом?

18 октября 2791

Практически каждому второму продавцу квартиры нужно уточнять информацию в документах. На такой необходимости акцентируют внимание некоторые риэлторы. Это обусловлено частым несовпадением между документами, имеющимися у собственника жилья, и данными госорганов. Поэтому в случае продажи собственной квартиры без привлечения риэлторов, прежде всего, рекомендуется проверить документацию.

Какие документы требуют проверки

В начале необходимо получить кадастровую справку. В ней содержится информация о зарегистрированных правах на жилье и его технических характеристиках. Ее заказывают в ЦОН (выдается в бумажном виде) либо на сайте egov.kz (выдается в электронном виде). Кадастровая справка запрашивается по кадастровому номеру или адресу квартиры.

По словам риэлторов, наиболее частые несовпадения между информацией в документах собственника и госорганами касаются площади жилья, даты рождения и кадастрового номера.

Если вина за несоответствие лежит на государственном органе, тогда корректировка информации будет проведена бесплатно и быстро. Но при обнаружении обременения все окажется гораздо хуже.

В особенности, если это касается задолженности по ЖКХ.

В качестве примера можно рассказать о ситуации, в которую попал житель Караганды Руслан. При продаже квартиры и автомобиля выяснилось, что на данное имущество наложено ограничение. Причина — долг за вывоз мусора в размере 4 тенге.

Для снятия ограничения пришлось обегать несколько инстанций, прежде чем оплаченная квитанция попала в коммунальное предприятие и Центр по недвижимости. В результате процесс снятия ограничения растянулся на 2 недели. Хотя теоретически это решается за 3 дня. Однако реальность показала обратное.

Стоит отметить, что не каждый покупатель будет ожидать столько времени. Поэтому важно сравнить правоустанавливающие документы со сведениями кадастровой справки до поиска покупателей.

Обратите внимание! При наличии несовпадений в документах, оформление сделки купли-продажи невозможно.

Эксперты отмечают, что ограничение из-за долга по коммунальным платежам — частое явление. К тому же, человек может об этом не знать.

В данном случае, все законно, поскольку коммунальные службы, подавая в суд заявление о взыскании долга, также могут направить ходатайство об обеспечении исковых требований.

Согласно законодательству РК, рассмотрение судом такого ходатайства не требует присутствия ответчика. После вступления решения в силу, судебными исполнителями накладывается арест на его имущество.

Возможные трудности

Большинство людей, продающих свои квартиры, уверенны, что при наличии в договоре купли-продажи собственной фамилии они имеют право ее продать. Но это мнение ошибочно, т.к.

по закону жилье, купленное в браке, признается собственностью обоих супругов. Поэтому при продаже квартиры согласие мужа либо жены обязательно должно быть.

Если один из супругов не будет присутствовать при подписании договора, тогда потребуется его письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Аналогичная ситуация и с приватизированной недвижимостью — согласие необходимо от всех членов семьи, которые проживали в квартире на момент приватизации. Если совладелец жилья является несовершеннолетним или недееспособным, согласие на продажу квартиры должен предоставить официальный опекун.

Юристы говорят, что с договорами приватизации сложности возникают достаточно часто. К примеру, в 90-х годах при составлении документов указывались фамилии с инициалами, тогда как сегодня указываются полные имена. Для расшифровки придется обратиться в акимат.

Для владельца квартиры заключительным этапом ее продажи служит поход к нотариусу и получение денежных средств.

Здесь тоже нужно быть внимательным, поскольку иногда стороны, уже находясь у нотариуса, обнаруживают недостачу какого-то документа.

Расчет за квартиру может проводиться наличными в кабинете нотариуса либо безналичными банковским переводом. Если оплата будет наличными, рекомендуется проверить подлинность купюр.

Перепланировка квартиры — основные аспекты

  •  В панельных домах запрещено выполнять перепланировку. В крупнопанельных домах допускается снос самонесущих либо не несущих конструкций (перегородки, деревянные шкафы).
  • Запрещено обустраивать проемы в несущих стенах (к примеру, между комнатой и кухней).
  • На перепланировку, зарегистрированную по закону, запрет не распространяется. Однако если стена снесена давно и не узаконена, ее потребуется восстановить. При этом собственник квартиры обязан уплатить штраф и провести восстановление стены в соответствии с разработанным проектом.
  • Размер штрафа за незаконную перепланировку варьируется от 5 до 10 МРП. Если снос либо проем в стене стали причиной снижения прочности дома, штраф составит от 20 до 25 МРП.
  • Незаконная перепланировка в другом типе дома может быть узаконена задним числом (если она не угрожает конструкции дома). Но штраф все равно придется оплатить.

Оценка недвижимости при продаже

Расценки услуг оценщиков квартир будут зависеть от города. К примеру, в Караганде оценка дома при продаже стоит от 3 до 12 тысяч тенге. Оценка квартиры необходима, если она выступает в качестве залогового имущества при оформлении кредита.

Стоит отметить, что оценочная стоимость определяет сумму займа. В этой ситуации цена, выставленная продавцом, и оценка банка иногда различается.

Одной из причин такого несоответствия служит наличие ремонта, который учитывается собственником, но не интересен банку.

Самостоятельное определение стоимости жилья

Почти каждый владелец квартиры самостоятельно назначает цену. Для ее определения часто используются объявления в газетах. Однако некоторые эксперты утверждают, что стоимость недвижимости, указанная в СМИ, выше рыночной на 8-10%. Проведя анализ, эксперты определили, что цены завышаются для возможности торга.

При желании самостоятельно назначить цену жилья лучше воспользоваться советом профессионалов. Они рекомендуют применять сравнительный метод. То есть открывая газету с объявлениями о продаже недвижимости нужно выбрать 3 аналогичные квартиры и установить такую же цену.

Если по истечении 2 недель квартирой никто не заинтересуется, значит необходимо уменьшить цену где-то на 2-3 тысячи долларов. Если покупатели будут приходить, но никто из них не захочет заключать сделку, значит нужно снова задуматься о снижении цены.

Конечно не стоит слепо выполнять данные рекомендации. В каждой ситуации требуется индивидуальный подход. Например, кто-то уверен, что покупателя необходимо просто ждать. Такой вариант тоже возможен. Однако для активной продажи стоит учитывать количество звонков и клиентов.

Документы для продажи квартиры

Чтобы продать недвижимость, требуется предоставить:— правоустанавливающие документы (свидетельство о праве наследования, судебное решение, которое подтверждает право собственности, договор дарения, мены, купли-продажи, приватизации);— удостоверение личности;— технический паспорт на квартиру (лучше нового образца с указанием площади балкона, если он обустроен);— свидетельство о браке (если собственник недвижимости в нем состоит). Если владелец состоит в браке, требуется согласие супруга на продажу недвижимости. Причем его нужно составлять в письменной форме и заверять у нотариуса. Наличие согласия обязательно, не зависимо от того, присутствует либо отсутствует супруг при подписании договора. Если кроме супруга имеются другие владельцы жилья (например родственники) и они не присутствуют на заключении сделки, от них также необходимо письменное согласие, заверенное нотариусом. Если совладелец квартиры — недееспособное лицо или ребенок, потребуется разрешение опекуна либо органов опеки.— кадастровая справка. Выдается ЦОНом или через портал правительства egov.kz;— квитанции об оплате имущественного налога и коммунальных услуг. При наличии задолженности в договоре купле-продажи может быть зафиксированна ответственность сторон относительно погашения долга. К примеру, покупатель оплачивает долги в счет стоимости жилья;

— если объектом сделки выступает дом, дополнительно потребуется предъявить акт на земельный участок.

Источник: https://info.homsters.kz/prodazha-nedvizhimosti-osnovnyie-yuridicheskie-tonkosti/

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как продать или оформить недвижимость задним числом?

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги».

Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника.

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.

По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.

Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.

Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.

Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.

Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.

Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.

Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.

Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно.

Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.

Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

Берегитесь: сквоттеры!

Как продать или оформить недвижимость задним числом?

Все чаще мы слышим о том, что собственники жилья страдают от мошенников, которые незаконно прописываются или даже проживают в квартирах без ведома их владельцев. Таких аферистов называют сквоттерами.

К сожалению, на сегодняшний день любой собственник квартиры может обнаружить, что на его жилплощади прописаны какие-то посторонние люди, с незнакомыми, зачастую иностранными фамилиями. Если такое случилось, то не сомневайтесь – это дело рук квартирных сквоттеров.

Нередко бывает, что такие мошенники и вовсе лишают законного хозяина квартиры его жилья.  Кто же такие квартирные сквоттеры?  По каким схемам они работают? И как защитить от них свою жилплощадь?

Знакомьтесь, сквоттеры

Сквоттеры (от англ. squat) – мошенники, которые незаконным путем вселяются в пустующие жилые помещения, с целью присвоения чужой недвижимости.  Мария Литинецкая, генеральный партнер компании « Метриум Групп » рассказала, что  сам термин «сквоттинг» (иногда «сквотирование») пришел к нам из Великобритании.

Изначально он подразумевал только легальную схему присвоения жилья. Долгое время сквоттеры вообще фактически никому не мешали, их внимание падало исключительно на бесхозные, незаселенные объекты, в большинстве случаев юридически свободные. В России получить право собственности на недвижимость без покупки можно абсолютно легально.

Нашу страну называют второй после Соединённого королевства, фактически узаконившей сквоттинг. Еще в 2010 году на совместном пленуме Верховного и Высшего Арбитражного судов было принято соответствующее постановление.

Для широких масс его суть свелась к следующему: постоянно, открыто и цивилизованно проживаете на какой-либо площади не менее 15 лет – и можете претендовать на право собственности. И эта площадь не обязательно должна быть бесхозной.

  Чермен Дзотов, юрист, основатель сервиса « Найдем Адвоката »,  в свою очередь, рассказал, что сегодня в России под понятием «сквоттеры» принято понимать мошенников, промышляющей незаконным присвоением недвижимости. Способы и методы «сквоттеров» пугают своим разнообразием.

Чаще всего они действуют «в связке» с госструктурами, помогающими оформить документы, например, регистрацию в квартире одинокого умершего собственника квартиры или заключить договор купли-продажи «задним» числом.

Также «сквоттеры» зарабатывают оформлением за определенную сумму регистрации по месту жительства или пребывания гостям из ближнего зарубежья. Зачастую без ведома хозяина квартиры.  Наталья Букатина, юрист, партнер компании «Найдем Адвоката» отмечает, что союзниками таких аферистов зачастую выступают должностные лица, которые по поддельным документам вначале прописывают посторонних лиц, а после и вовсе позволяют совершать какие-либо сделки с чужим жильем. 

Как работают сквоттеры

Способы и методы работы сквоттеров очень разнообразны.  Как мы уже выяснили в большинстве случаев сквоттеры заселяются в пустующее жилье.

Адвокат Татьяна Рудик рассказала, что чаще всего, пустующая квартира – это «выморочная», то есть, оставшаяся после смерти одинокого хозяина, у которого нет наследников.

По закону, «выморочная» квартира должна отходить по наследству государству, но, в силу несовершенства российского законодательства, эта процедура очень бюрократичная, и, соответственно, затяжная.

За то время, пока муниципалитет спохватится, пока пройдут положенные 6 месяцев (за это время могут появится наследники), у мошенников есть «вагон» времени для того, чтобы провернуть незаконную сделку. В таких случаях чаще всего замешаны чиновники, без них сложно провернуть аферу.

Мошенники прописываются задним числом, оформляют поддельные документы, подтверждающие их родство с умершим, и, следовательно, имеющим право на наследство.

Нередки случаи, когда бывшего хозяина элитного жилья еще везут в морг, а пронырливые сквоттеры уже проворачивают сделку: от имени хозяина пишут дарственную, оформляют договор «купли-продажи» и прочее. Обычно у аферистов есть «свои» люди в ЖЭКе, полиции, в ЗАГСе, своевременно информирующие их об освободившейся дорогой недвижимости. По закону, в первую очередь, на смерть одинокого человека должен реагировать ЖЭК, который передает данные нотариусу, далее по схеме. Но и до ЖЭКа информация поступает не вдруг, и нотариусу не очень хочется заниматься этим неблагодарным делом – его услуги не оплачиваются, поэтому мошенникам – зеленый свет!

Еще одна лазейка для сквоттеров: допустим, в квартире бывших супругов 1/3 – ¼ доля принадлежит бывшему мужу. Для того, чтобы «насолить» своей экс-жене, он продает свою долю черным риелторам.

Те по-быстрому прописывают в выкупленную долю подставных людей, которые заселяются, создавая невыносимые условия для проживания основной хозяйке квартиры, в чьей собственности большая часть, вынуждают продать свою долю за копейки, либо прибегают к более жестоким мерам, не гнушаясь и пытками и убийством.

Кстати, сквоттерами могут стать не только мошенники. Зачастую занимают заброшенные дома бомжи, алкоголики, прочие асоциальные личности, так называемые «вынужденцы», кому некуда податься.

Они занимают жилые помещения без злого умысла, только для того, чтобы укрыться от непогоды, где-то переночевать.

Частенько заброшенных деревнях вынужденные сквоттеры заселяются целыми семьями, никто их не трогает, в таких домах обычно отрезаны все коммуникации, хозяева находятся крайне редко.

Мария Литинецкая отмечает, что законными сквоттерами могут становиться управдомы, участковые – люди, первыми узнающие об освобождении какой-либо жилплощади.

Необходимо выждать несколько месяцев, чтобы убедиться, что неожиданно не объявится новый жилец (наследник, покупатель, другой сквоттер). Далее сквоттеры проникают в жилище, регулярно проверяют содержимое почтового ящика, добросовестно оплачивают найденные в нем счета.

Аферисты оформляют доставку корреспонденции и интернет-заказов на новый адрес, и неспроста. В российских судах сильным аргументом является «толщина папки», то есть объем предоставленных доказательств, прямых и косвенных.

Жилец ежемесячно расписывался в получении телеграмм – значит, жил постоянно. Узнают соседи – значит, жил не скрываясь. Ремонт 15 лет производил за свой счет – вот и основания для ходатайства о признании прав собственности.

Бывают и случаи вытеснения законного собственника с его территории. Люди снимают квартиры и дома, либо сожительствуют с собственником.

В первом случае сквоттер делает упор на длительный период проживания, за который он и в ремонт необъятные средства вкладывал, и коммунальные услуги в полном размере оплачивал, и чистоту поддерживал, и охранял недвижимость как мог.

А за время проживания успел жениться и завести троих детей. И все вынуждены ютиться в съемной однушке. Как ни странно, кипы оплаченных счетов на имя арендатора могут сыграть в его пользу в суде.

А в случае с сожительством еще проще: собственник пускает на порог гражданского супруга, родственника, знакомого, а тот плотно обосновывается на любезно предоставленных ему метрах и так же годами копит доказательства: дескать, и по счетам платил, и мебелью обставил, и сожителя материально поддерживал – словом, не обижал никого. Заявления такого претендента на жилье суд может принять во внимание. Причем человек, фактически проживающему в чужом доме, может и не ждать 15 лет, чтобы начать заявлять свои права. Но суд удовлетворит иск сожителя только на долю собственности.

Наталья Букатина, в свою очередь, отмечает, что зачастую жители крупных городов «подрабатывают», временно регистрируя в своих квартирах приезжих лиц из республик бывшего СССР: таджиков, узбеков и прочих.

Хорошо, если по доброй воле регистрируют, а то переселенцы и сами находят способы сделать временную регистрацию без ведома хозяев, прибегнув к взяточничеству: нужный чиновник за определенную сумму пропишет. Владелец такого жилья очень удивиться, получив очередной счет за коммунальные платежи: число жильцов возросло, значит, увеличилась и квартплата.

Если собственник сам согласился временно прописать посторонних лиц, взамен получает от них некую денежную компенсацию. При этом очень редко не задумается о том, что может лишиться части своей жилплощади, а то и вовсе остаться на улице.

Кругом пестрят заманчивые предложения просящих о временной регистрации: якобы требуется всего лишь временная регистрация на полгода-на год, а жить, вроде как, не собираются. Владелец квартиры радуется: как же, дополнительный доход «из воздуха».

Но не тут-то было: многие «зарегистрировавшиеся» приходят и заявляют свои права на фактическое проживание. Хозяин не видит иного выхода, как уступить, позволив проживать таджикам вместе с ним тот период времени, на который оформлена регистрация.

Далее начинается самое интересное: жильцы устраивают в квартире настоящий хаос, создают всяческие помехи для нормального проживания законного владельца.

Тут вступают мошенники: предлагают, в лучшем случае, продать квартиру по бросовой цене, в худшем – переписать кровное жилье на кого-то из своих подставных лиц, угрожая расправой. Владелец бежит в полицию, там разводят руками: сам же прописал. Мошенники, «черные» риэлторы, в целях крупной наживы в виде дорогой квартиры или дома, готовы на самые изощренные методы достижения своих корыстных целей.

Как бороться со сквоттерами

Система защиты от сквоттерского захвата в любой ситуации опирается на одно правило: будьте хозяином своей собственности. Мария Литенецкая советует регулярно появляться в пустующей квартире и самостоятельно нести расходы на содержание. Однако некоторые нюансы зависят от того, о какой жилплощади идет речь: месте проживания, пустующей или арендуемой.

В первом случае все упирается в вопрос доверия сожителям. Если есть подозрения в корыстных намерениях с их стороны, старайтесь не поручать им оплату счетов, налогов, нести сопутствующие расходы. Большинство денежных операций сегодня происходит по безналичному расчету, так проще вычислить имя плательщика. Важно, чтобы им оказался собственник.

Юлия Дымова, юрист, партнер сервиса «Найдем Адвоката» отмечает, что необходимо внимательно проверять квитанции об оплате коммунальных услуг (в них обычно указывается количество зарегистрированных жильцов) даже квартиры, в которой проживаете вы лично.

При малейших подозрениях на мошеннических действия стоит немедленно обратится в полицию.

С пустующими объектами все обстоит так же, но с одной оговоркой: необходимо регулярно навещать его. Не реже раза в месяц, но лучше – чаще. Почти все собственники и так это делают из соображений профилактики краж или вандализма. Если ваша квартира или дом находятся в другом регионе, необходимо поручить эту обязанность надежному доверенному лицу.

Аренда  также является зоной риска. С одной стороны, арендатор в какой-то мере защищает вашу недвижимость от незаконного проникновения, с другой – сам может стать сквоттером. Обезопасить собственника должен договор об аренде – внимательно прорабатывайте все пункты с опытным юристом или риелтором.

Но каким бы надежным ни был ваш юридический аргумент, не бросайте свою собственность на произвол судьбы. Вы в любой момент имеете право ее посещать, блокировать сомнительные решения о перестановке мебели, техники, ремонте и других изменениях, особенно связанных с денежными затратами. Счета оплачивайте самостоятельно.

Чем увереннее вы будете себя вести, тем меньше искушение присвоить вашу собственность.

Чтобы защитить жилье от сквоттеров, Татьяна Рудик рекомендует, почаще брать выписки из домовой книги, отслеживая нежеланных «жильцов».

Кроме того, при квартирной сделке необходимо пользоваться услугами только проверенных агентств недвижимости, консультироваться у квалифицированных юристов, проверять на достоверность все имеющиеся документы у нотариуса и соответствующих организаций. Также эксперт рекомендует, быть самим внимательными и бдительными при оформлении документов.

Необходимо избегать одновременного совершения сразу нескольких сделок в день: например, при обмене своей жилплощади на другую. Лучше потратить побольше времени и найти сразу подходящий обмен, чтобы осуществить сделку.

Примерно 7% сделок с недвижимостью являются незаконными. Вследствие участия в них «черных» риэлторов несведущие в подобных делах люди остаются без жилья и денег.

Подводя итог, стоит отметить, что от сквоттеров сегодня не застрахован ни один собственник жилой недвижимости. Квартирные аферисты придумывают все новые и новые схемы, чтобы завладеть чужим жильем.

Чтобы защитить себя и близких от сквоттеров, необходимо проявлять бдительность, внимательно изучать даже счета при оплате коммунальных услуг.  Если вы решили продать, сдать в аренду или обменять свою квартиру  стоит обратиться к профессионалам. Ведь экономия на риелторе может стоить вам жилья.

В случае, если вы все-таки попались на удочку сквоттеров, стоит незамедлительно обратиться в правоохранительные органы.

Вера Лунькова

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем -канале Недвижимость+

Источник: https://www.urbanus.ru/ng-sovety-jurista/2016-02-03/beregites-skvottery

Адвокат24
Добавить комментарий