Как правильно стать владельцем дома

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Как правильно стать владельцем дома

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Хотите стать владельцем дома? – Репортер

Как правильно стать владельцем дома

03.09.2018 12:54 Читали: 285

Альтернативой приобретению квартиры является покупка готового дома либо же заказ на его строительство «под ключ». Поручить такую работу можно компании, которая много лет этим занимается и имеет немало положительных отзывов. Когда возводятся дома из бруса, часто используются типовые проекты, однако заказчики могут внести коррективы.

Площадь вашего нового жилья может составлять 160 «квадратов». Используется 3-акнтный брус, снаружи материал волнистый. Специалисты построят объект высотой до 3-х этажей, где будет до 8 комнат. Для крыш используется металлочерепица, а верхний этаж может быть мансардным.

Почему часто выбирают именно эту услугу? Потому что дом из бруса можно построить очень быстро. Сборка здания, которое занимает 100 «квадратов», длится не более 2-х месяцев. Не стоит забывать о немалом сроке службы.

Если древесину правильно заготовить, то она не будет гнить, не будет деформироваться минимум полвека. Заготовка производится зимой, поэтому крахмала и сока в составе минимум. Используемый материал хорошо сохраняет тепло.

Заказ на постройку дома из бруса будет стоить недорого, если компания сама заготавливает лес, соблюдая при этом все ГОСТы. Это означает, что в экологичности используемого материала можно не сомневаться. При отсутствии переплат посредникам стоимость нового жилища снижается минимум на 10%.

Специалисты берут на себя земляные работы, они сами готовят участок, занимаются заливкой фундамента. После сборки здания устанавливаются двери и окна, производится настил кровли. После этого заказ передается клиенту. Нередко в цену включается внутренняя отделка.

Сезон отпусков открыт, однако многие самарцы еще не определились, куда отправиться отдыхать. Этим летом Германия обещает стать одним из популярнейших направлений у россиян, в частности — Мюнхен. Штаб-квартира BMW, готические замки и дворцы эпохи барокко, крупнейший в Европе блошиный рынок и, конечно, Октоберфест: туристам здесь есть на что посмотреть.

Леонида Каневского в советское время вся страна называла не иначе как «майор Томин». За роль в знаменитом телесериале «Следствие ведут ЗнаТоКи» Каневский даже получил награду «За содействие МВД России», хотя актер начал кинокарьеру, играя конрабандиста, и эта роль принесла актеру первую славу.

В завершение сезона Самарский театр оперы и балета представил еще одну премьеру – балет Адана «Корсар». Спектакль поставлен балетмейстером, худруком Санкт-Петербургского международного балетного фестиваля «Dance open» Василием Медведевым.

С 30 мая по 22 июня в Самаре, в историко-краеведческом музее имени Алабина, проходит всероссийская выставка «Волжский гобелен». Это первая масштабная экспозиция ткачества в нашем городе.

Спасатели отработали вызов по эвакуации рыбаков с ледового поля, сообщает директор МКУ “Центр гражданской защиты г.о. Тольятти” Андрей Дербенев.

В среду, 27 ноября, 68-летней подозреваемой в организации ПК “Фабрика продуктов ВС” Галине Федотовой суд изменил меру пресечения с домашнего ареста на содержание под стражей. Об этом сообщили в пресс-службе ГУ МВД России по Самарской области.

Самару посетил известный российский экономист и советник по макроэкономике гендиректора компании “Открытие Брокер” Сергей Хестанов. “Волга Ньюс” удалось встретиться с экспертом и узнать авторитетное мнение о том, как на нашу жизнь повлияют американские санкции и дедолларизация экономики, каким будет курс рубля и как стать частным инвестором.

17 апреля авиакомпания UTair совершила первый рейс по новому международному направлению Москва — Мюнхен.

Начинается Масленица, а значит, и весна на подходе! От главной традиции праздника — блинов — не уклоняются ни самые модные рестораны Самары, ни мастера высокой кухни. Портал Волга Ньюс попросил нескольких из них поделиться оригинальными интерпретациями и нюансами приготовления этого старинного блюда.

Одной из первых самарских компаний, которые начали развивать направление IT-медицины, стала IT Universe. Сегодня она в тесном сотрудничестве с Самарским государственным медицинским университетом ведет работу по двум проектам – симулятору аппарата ультразвукового исследования и нейрокомпьютерному интерфейсу.

В Самаре 27 декабря распределят свободные места в дошкольных образовательных учреждениях, в том числе в детских садах №№ 4, 87, 462.

Сегодня, 24 декабря, депутаты Губернской Думы внесли изменения в самарский закон о капитальном ремонте многоквартирных домов.

Каждая супружеская пара Самарской области, которая столкнулась с проблемой бесплодия, имеет право получить медицинскую помощь в Центре планирования семьи и репродукции.

Состоялось заседание комиссии при губернаторе по вопросам демографического развития. Ее вел председатель Самарской губернской думы Виктор Сазонов.

Источник: http://reporter63.ru/content/view/483060/hotite-stat-vladelcem-doma

Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве

Как правильно стать владельцем дома

The Village продолжает неделю недвижимости.

В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. В этом выпуске — истории москвичей, которые стали владельцами квартир тем или иным способом.

Илья

Квартира в тихом районе

В Москву я переехал из Омска в 2010 году. О переезде думал курса с третьего, нужен был повод, и он нашёлся: я купил билет на концерт U2 в Москве и больше в Омск не вернулся.

Подавляющее большинство моих знакомых в Москве живут в съёмных квартирах, но я решил приобрести своё жильё. Трёхкомнатную квартиру в центре Омска я продал за 4,3 миллиона рублей. На такие деньги можно взять квартиру только в ближайшем Подмосковье, но я же переезжал в Москву, а не в Московскую область.

К тому же я хотел, чтобы квартира была не однокомнатная — на случай если появится семья, — в тихом районе и недалеко от метро. Весной этого года квартиру, соответствующую таким условиям (я искал квартиры вверху оранжевой ветки метро и снизу зелёной), можно было купить где-то за 6−6,5 миллиона рублей.

Мне пришлось взять ипотечный кредит примерно на два миллиона.

Я не понимаю, как люди берут ипотеку с нуля. Изучение графика выплат кредита, честное слово, поражает. Из 25 тысяч рублей, что я плачу ежемесячно, на погашение кредита идут только 4 тысячи. Остальное отправляется на погашение процентов.

То есть задолженность перед банком уменьшается по чайной ложке. Хотя, казалось бы, 12 % годовых звучит не так страшно. Благо у меня есть ещё одна квартира в Омске, которую я сейчас продам и погашу ипотечный кредит.

В противном случае я бы, конечно, заколебался выплачивать его 15 лет. 

Покупка квартиры осуществляется через риелтора. Если нанимать его через агентство, услуги обойдутся в 150 тысяч рублей, зато большое агентство гарантирует, что вас не кинут. Часто с риелтором можно договориться о частном порядке оформления сделки, тогда его устроит гонорар в 80−100 тысяч рублей. Так мы и сделали с моим агентом.

Чтобы следовать моему примеру, нужно очень доверять риелтору: способов обмануть покупателя масса. Вам могут продать квартиру по договору, в котором стоимость недвижимости будет занижена в несколько раз, а остальные деньги будут прописаны в дополнительной расписке.

Это делается для того, чтобы продавец, если он владеет квартирой меньше трёх лет, не платил налог с продажи.

В какой-то момент продавец может попытаться расторгнуть сделку, вернуть себе квартиру, при этом деньги, прописанные в договоре, вам вернутся, а большую часть, указанную в расписке, суд может не признать.

Мне, например, пробовали продать квартиру по доверенности — хозяйка вроде бы жила в Канаде, а её родственники-алкоголики говорили, что она просит их «выйти в кэш». Тут тоже крылась опасность: хозяйка может объявиться и расторгнуть сделку купли-продажи. Риелтор от таких неожиданностей меня уберёг.

В итоге я выбрал квартиру у метро «Кантемировская» — там спокойно и много рощ, очень уютно. Пока я жил в Москве на съёмных квартирах в центре, забыл, что люди могут сидеть и бухать на улицах. В центре такого не встретишь, а тут с самого утра люди за 40 садятся на лавочки и общаются под пиво и водочку. Такой уют спального райончика.

Марина

Квартира по договору ренты

Договор ренты обычно заключают пожилые люди, у которых нет родственников и которые нуждаются в денежных средствах в силу разных обстоятельств. После того как договор заключён, квартира переходит в собственность рентоплательщика, но пользоваться ей он не может — это называется «собственность с обременением».

Как правило, договор действует с момента подписания и до смерти владельца недвижимости. Рентоплательщик имеет право на квартиру только в случае, если выполнит все условия договора с собственником. В противном случае он может лишиться всех средств, которые вкладывал в квартиру.

Как правило, договор включает в себя оплату коммунальных услуг, оказание помощи людям, которые там живут, их похороны.  

Иногда случается так, как в нашем случае: бабушка, с которой мы заключили договор десять лет назад, стала немного не в себе и, после того как дедушка умер, решила выйти замуж за первого встречного.

В 80 лет она пошла на улицу, встретила там человека, привела к себе в квартиру, оформила на него доверенность, наследство, написала завещание. В суде стала говорить, что договор с нами недействительный, мы за ней плохо ухаживали и уделяли ей мало внимания. Она сказала, что новый дедушка обошёлся с ней по-доброму — целовал, обнимал.

Получается, что я десять лет платила налоги и отвечала за квартиру, хотя воспользоваться ей не могла. Наши судебные тяжбы продолжаются уже год. 

Очень часто суды становятся на сторону пожилых людей, которые приходят и говорят, что за ними плохо ухаживали, это вызывает сочувствие. Есть много нюансов, которые знают опытные юристы: какой бывает договор ренты — возмездный или безвозмездный, какие подводные камни в каждом случае.

Если рента безвозмездная, это значит, что недвижимость достаётся рентоплательщику бесплатно, но ему приходится ежемесячно выплачивать рентные платежи. Их рассчитывают исходя из показателя МРОТ.

 Если рента возмездная, как у нас, и квартира не достаётся рентоплательщику бесплатно, к рентным платежам добавляется фиксированная сумма — дополнительная плата за будущее право распоряжаться недвижимостью. 

Сейчас мы получили от суда вердикт: основания для расторжения ренты нет. Всё остаётся как было, но эти тяжбы несут за собой траты на юристов и адвокатов, а также большую нервотрёпку. 

По своему опыту могу сказать, что договор ренты — очень рисковое дело. С одной стороны, по телевизору показывают сюжеты, как рентоплательщики не выдерживают и убивают стариков, чтобы получить квартиру.

С другой — сами жильцы нередко симулируют болезни и притворяются, что скоро умрут, чтобы за ними ухаживали. Конечно, бывают и позитивные случаи — например, рентоплательщику могут сразу предложить въехать в квартиру и жить там.

Этим пользуются, например, приезжие в Москве.

Алла

Квартира в Новой Москве

Мои родители начали копить мне на квартиру лет десять назад. Мы планировали сдавать её, так как я не собиралась переезжать из съёмной квартиры рядом с работой. Мои родители не миллионеры, мы искали доступное жильё.

В 2012 году появилась территория Новой Москвы, и там за наши 6,5 миллиона рублей получалось купить квартиру площадью даже 100 квадратных метров.

 Риелтор предлагал нам варианты под ключ, с высоким потенциалом роста прибыльности. 

Мы сразу отмели все квартиры в строящихся проектах: нам сказали, что это забава для терпеливых и при худшем раскладе заселения можно так и не дождаться. Потом мы отказались от больших проектов — это когда строят порядка сорока домов сразу: сделка с такими тоже может затянуться. Например, в Ближнем Переделкине сдачу последней очереди строительства отложили на несколько лет.

В результате мы выбрали двухкомнатную квартиру в Ново-Переделкине. Она находится в пяти минутах от станции «Переделкино», рядом три шоссе. Это новый район, так что в радиусе выстраивают всё необходимое: торговый центр, школу, больницу. Важным было и то, что это известный и надёжный застройщик. 

Мы начали сдавать квартиру через три месяца после того, как её купили, за 35 тысяч рублей. Её цена уже сильно выросла — с 6,5 миллиона рублей в феврале 2013 года до 8 миллионов сейчас.

Кирилл

Квартира советской интеллигенции

Я старался выбрать квартиру с хорошей историей, мне хотелось, чтобы в доме была особая атмосфера. Изначально рассматривал Юго-Запад: там ещё силён дух интеллигенции 1980-х, хорошие школы в округе, и по цене это приемлемо.

Риелтор мне был не нужен: они берут комиссию в сотни тысяч, а я сам мог подбирать квартиры по ЦИАНу и другим сайтам. Я нашёл юриста, который проверил документы за 15 тысяч рублей, а с владельцами квартир созванивался сам.

Я просмотрел десятки предложений, в каждом случае читал про историю здания, находил список жильцов подъезда и анализировал их фамилии. Всего я побывал в трёх квартирах, последнюю купил. 

Первой квартирой, куда я приехал, владела женщина с татарским именем — хвасталась, что над ней жила Марина Тарковская и вообще подъезд приличный. Квартира оказалась слишком маленькой, так что я решил посмотреть другие варианты.

Во второй меня встретил какой-то жлоб с цепью, он мне сразу не понравился. Хотя всё равно было заметно, что он не простой: черты лица выдавали хорошие корни.

В квартире стоял огромный стеллаж с книгами, и я обратил внимание, что многие из них на польском.

Позже удалось выяснить, что в ней жила Дарья Павлова-Сильванская, бывший главный редактор журнала «Лиза», а до этого — довольно известный журналист, который работал с польскими делегациями в России.

В третьей квартире меня встретила приятная пожилая пара с кошками. Я сразу купился на лежащие на диване машинописные свёртки с текстами Окуджавы и Галича, а также с нетленным хитом Константина Беляева про евреев — это примета времени. Над диваном висел ковёр, вокруг на полках ютились объективы 1920-х годов, запчасти неизвестного назначения, довоенные киноплёнки.

Всё это завёрнуто, например, в газету с речью Молотова на юбилей Сталина или уложено в чайную банку времён трестов. На антресолях я нашёл пачку дореволюционных фотографий, которые еле им всучил. Напротив дома — 43-я школа — приятный бонус. Из соседей — с одной стороны женщина, которая уехала жить в Израиль, с другой — старичок-физик из Академии наук.

Сказал, что живёт в доме с начала 1969-го, когда его только построили.

Георгий

Квартира в обмен на мемуары

В 1980-е мы познакомились с соседкой в доме на Тимирязевской. Её звали Стелла, она была хорошо известна в тесных кругах: в детстве попала в лагерь в Киргизию как дочь врага народа, в 1990-е поддерживала Ельцина, потом работала в «Мемориале» — в общем, занимала активную позицию.

Наша квартира была на два этажа выше, и когда Стелла заболела, наша семья стала за ней ухаживать. В какой-то момент моя мама решила, что воспоминания Стеллы должны остаться на бумаге, и стала писать роман с её слов. За полгода до смерти Стелла сказала, что оставляет нам квартиру.

Мы отказывались, но она настаивала, переписала завещание, и вместо родственников квартира попала к нам. Мама же пообещала выпустить книгу её мемуаров. 

Квартира перешла в наследство маме и моему отчиму, но вскоре они её продали и купили дом в Здравнице, неподалёку от Одинцова. Теперь мама хочет продавать дом. За это время он очень вырос в цене: его покупали за 100 тысяч долларов, сейчас он стоит около 250 тысяч. Скорее всего, на эти деньги будем покупать недвижимость за границей.

Фотографии: Константин Митрохов

Источник: https://www.the-village.ru/village/service-shopping/home/166607-kak-ya-kupil-kvartiru-v-msk-nedviga

Как стать владельцем дома бесплатно? | Актуально на Cottage.ru о загородной недвижимости Москвы

Как правильно стать владельцем дома
Если кто-то задастся вопросом, как можно приобрести право собственности на недвижимость, например, на дачу, то в ответ всплывают те способы, которые всегда на слуху – купля-продажа, переход по наследству и дарение. Мало кто знает, что есть еще один способ – это «приобретательная» давность.

Этот способ еще называется «сквоттинг»

 Если кто-то задастся вопросом, как можно приобрести право собственности на недвижимость, например, на дачу, то в ответ всплывают те способы, которые всегда на слуху – купля-продажа, переход по наследству и дарение. Мало кто знает, что есть еще один способ – это «приобретательная» давность. Этот способ еще называется «сквоттинг».

Интересно узнать, а где возник этот способ первоначально, соблюдение каких условий он подразумевает и т.д.

Английская история…

Институт «сквоттинга» начал свое развитие в Великобритании еще в 17 веке. Сквоттинг означает самовольное заселение человеком, не являющимся собственником или арендатором, незанятого места. Примечательно, что еще в те века статус этого института был закреплен законом!

Вот, например, некоторые из самых интересных примеров. В 2005 году на покинутой кем-то земле британская фирма-девелопер «Dwyer Asset Management» пожелала построить большие роскошные помещения.

Но вдруг один человек – ирландец Гарри Хэллоус – представился как хозяин этой земли! Он заявил, что прошел уже 21 год, как он живет в этих краях, поэтому считает себя собственником земли. К слову сказать, в то время цена этого участка равнялась 2 млн. стерлингов.

Между двумя претендентами на звание хозяина земель разразился судебный спор, который выиграл Гарри Хэллоус.

Или вот еще одна показательная история. Однажды предприимчивые сквоттинги в Лондоне заняли трехэтажный дом, который находился в районе Белгравия, напротив резиденции Маргарет Тэтчер.

В 2009 гожу стоимость особняка составляла 12 млн. фунтов стерлингов.

Постепенно таких «самозванцев» стало великое множество, в связи с чем с 2012 году в Англии за сквоттинг на законодательном уровне предусмотрена уголовная ответственность.

К слову сказать, не менее запоминающиеся примеры есть и в нашей стране.

Экс-оперативник уголовного розыска Андрей Пугин подал иск в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга, в котором просил признать за ним право собственности на квартиру в центре северной столицы.

Истец обосновал свои требования тем, что на протяжении 17 лет он сидел в засаде в этой квартире, выслеживая преступников, а ее собственник был в на то время уже убит. Однако суд эти доводы не убедили, и исковое заявление не было удовлетворено.

Понятие «приобретательной давности» в России появилось сравнительно недавно. Когда еще были союзные республики, считалось, что если вещь ничья, значит она государственная. И только в 1990 г., на основании Закона «О собственности в РСФСР» появилась частная собственность, где и было впервые закреплено указанное понятие.

Понятие «приобретательной давности» вызвало много вопросов, и, следовательно, споров. В судебной практике встречались разные решения, порой совершенно противоположные.

И вот в 2005 году в Постановлении Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов №10/22 от 20 апреля 2010 года было четко установлено, что человека можно признать собственником, если на протяжении 15 лет он владеет недвижимостью, а в отношении движимого имущества данный срок составляет 5 лет.

Основные моменты в реализации права

Согласно закону, каждый человек может стать собственником в порядке приобретательной давности, будь то недвижимость или движимое имущество. Допустим, человек работал в организации, которая выделила ему дом.

Через некоторое время организация ликвидирована, человек уже уволился с этой работы, а дом на балансе организации не состоит. Таким образом, проходит установленный законом срок, и фактический владелец дома может претендовать на приобретение статуса собственника.

Но надо иметь в виду, что законодательством установлены определенные требования, от соответствия которым зависит окончательное разрешение дела.

Для признания за владельцем права собственности в порядке приобретательной давности необходимо:

• Истечение срока давности владения. Для признания права собственности на недвижимость по приобретательной давности срок составляет 15 лет, и плюс еще 3 года – это срок исковой давности. Таким образом, фактически надо владеть имуществом как минимум 18 лет, прежде чем претендовать на получение его в собственность. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.

• Владеть недвижимостью добросовестно. Под добросовестным владением признается владение, при котором человек владеет имуществом как собственник, либо он не знал, что отсутствуют основания возникновения права собственности.

• Владеть недвижимостью открыто, то есть ни от кого не скрывая свое владение.

• Владеть недвижимостью непрерывно, то есть когда владение на протяжении вышеуказанного времени не прекращалось.

Надо сказать, что соблюдение каждого из рассмотренных требований должно быть доказано истцом. Чаще всего при рассмотрении таких дел в качестве доказательства используются свидетельские показания. Положительное решение суда является основанием для регистрации права собственности на недвижимость в регистрирующем органе.

Иные варианты

Но законом предусмотрена еще одна возможность для приобретения права собственности на недвижимость, причем в более короткие сроки. Рассмотрим этот вариант на конкретном примере.

Например, никому не известен собственник земельного участка, а уведомлением из регпалаты подтверждено, что сведения о правах отсутствуют, а это означает, что у данного участка нет собственника.

В таком случае администрация принимает меры для постановки земли на учет в регистрирующем органе, а через год подает в суд для признания недвижимости бесхозной (ст.225 ГК РФ) и передачи ее в муниципальную собственность. После совершения данных процедур можно будет продать землю физическому лицу.

Люди часто принимают регистрацию права по приобретательной давности за регистрацию ранее возникших прав. Надо запомнить, что это разные основания для регистрации права собственности. Регистрация ранее возникших прав часто возникает при владении имуществом в СНТ.

Но в каждом субъекте суды решают эти вопросы по-своему, поэтому о единой судебной практике в этой сфере говорить пока не приходится. Тем более, что часто владельцы участков не могут подтвердить свои права документально. По этому поводу ВС дал некоторые разъяснения.

Например, надо определить, действительно ли земельный участок входит в СНТ. Затем следует установить, когда фактически появилось СНТ – до 23.04.1998 г. или позже.

Почему именно эта дата? Потому что это день вступления в силу ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Риски есть всегда

Как и в любом другом деле, никто не может гарантировать абсолютного удовлетворения исковых требований о признании права собственности. Да и статистика утверждает, что количество выигравших истцов уступает количеству проигравших.

Проблемы обычно возникают на фоне того, что соблюдение вышерассмотренных требований должны быть представлены суду в их совокупности, а значит, отсутствие хотя бы одного составляющего влечет отказ в признании права собственности на дачу или дом.

Иногда особо находчивые и предприимчивые граждане принимают попытки «влиться в деятельность» по владению недвижимостью, чтобы наряду с действительным владельцем претендовать на статус собственника.

К примеру, такие кандидаты часто основывают свою позицию на том, что они ведь помогали соседу ухаживать за дачей, а значит, тоже владели ею.

Но, как говорится «услышал звон, но не знай где он», потому как ГК РФ дает действительному владельцу

право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания (ст.234 ГК РФ).

И главное – не надо путать рассматриваемое владение с владением по договору аренды, найма, безвозмездного пользования.

В таких случаях собственник от имущества не отказался, и, следовательно, владелец не может претендовать на признание права в порядке приобретательной давности, даже если он будет снимать жилье и проживать в нем не один десяток лет.

 Андрей Воронин, генеральный директор компании «Адвока-Т»

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем – канале Недвижимость+

Источник: https://www.cottage.ru/articles/focus/kak-stat-vladeltsem-doma-besplatno.html

Доля в квартире: инструкция по применению

Как правильно стать владельцем дома

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.

Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.

Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.

Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.

Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.

В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.

Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна  15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.

м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?     

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.

Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.

Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию.

Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.

Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы.

Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.

Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.

При этом существует важный нюанс:  нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.

В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить! 

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.

Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.

Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.

Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.

Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек,  стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.

А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.

В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolja-v-kvartire-instruktsija-po-primeneniju-218397/

Адвокат24
Добавить комментарий