Как обезопасить себя при покупки квартиры, ранее приобретенной путем обмена?

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Как обезопасить себя при покупки квартиры, ранее приобретенной путем обмена?

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

Как обезопасить себя при покупке жилья :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как обезопасить себя при покупки квартиры, ранее приобретенной путем обмена?

Как показывает практика, самый большой страх современного покупателя недвижимости связан сегодня не только с риском потери приобретаемой недвижимости, но и с потерей собственных финансовых средств, которые покупатель готов потратить на эту покупку.

Надо сказать, страх этот вполне обоснован.

Несмотря на то что в случае признания сделки недействительной в Гражданском кодексе утверждается, что она не влечет для сторон юридических последствий и щедро возвращает каждой из них все полученное по сделке ранее, то есть продавцу — квартиру, а покупателю — деньги, в действительности зачастую возврат бывает односторонним. Квартиру у покупателя отбирают, а деньги никто не торопится возвращать, в основном по причине их отсутствия. Более того, с иском о признании сделки недействительной к покупателю может обратиться не сам продавец, а третьи лица, чьи права были нарушены.

Итак, чего же стоит в реальности опасаться покупателю недвижимости и как обезопасить себя еще до момента выхода на сделку?

Бывший супруг не во всем бывший

В моей практике, например, был случай продажи квартиры, приобретенной в браке, но только на имя супруга. После расторжения брака квартиру делить не стали, потому как она предназначалась впоследствии общему сыну, также бывшими супругами была достигнута устная договоренность по разделу финансовых средств в случае продажи недвижимости.

Тем не менее бывший супруг, сообщив покупателю ложные сведения о том, что в браке на момент покупки не состоял (подтвердив это нотариально заверенным заявлением), продал совместно нажитое имущество и уехал на ПМЖ в другую страну.

Узнав об этом, супруга оспорила сделку, а покупатель оказался в неприятной ситуации, так как истребовать с продавца уплаченные деньги оказалось не так-то просто.

Не стоит говорить и о том, что недействительной будет признана сделка, совершенная неуполномоченным лицом. Именно поэтому продажа квартиры по доверенности должна насторожить покупателя, даже если доверенность выдана на близкого родственника и отсутствие продавца на сделке объясняется занятостью/невозможностью приехать на сделку из другой страны или иными «уважительными» причинами.

Дела врачебные

Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.

Ярким примером является нашумевшее дело о признании недействительной сделки, совершенной лицом, накануне продажи проходившим лечение в психиатрической клинике. Квартира была продана в промежутке между выпиской продавца из клиники и до передачи его личного дела в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации. Справки оказались идеальными.

В процессе судебного разбирательства продавец умер, и выгодоприобретателем (истцом) стала его супруга. Сейчас она пытается признать расписку, написанную умершим продавцом, безденежной, таким образом доказав, что денежные средства за квартиру ему не передавались. Мы следим за развитием событий, решение пока не вынесено.

Если суд признает, что по указанной расписке деньги не передавались (хотя на сделке присутствовали риелторы — свидетели того, как деньги закладывались в ячейку), покупатель потеряет не только квартиру, но и шанс вернуть уплаченные за нее деньги.

От подобной ситуации могут застраховать справки из тех же районных ПНД (НД) с результатами освидетельствования, где указано, что у продавца не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Незнание закона

Лицо может также не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится в состоянии алкогольного/наркотического опьянения либо под действием лекарственных препаратов, влияющих на сознание.

Известна схема мошенничества, которая строилась на том, что вполне адекватный с виду продавец сразу после сделки «случайно» попадал в ДТП, его, конечно же, отправляли на медицинское освидетельствование и в крови обнаруживали алкоголь или наркотические средства/вещества, прием которых несовместим с вождением автомобиля.

Результаты такого освидетельствования уже сами по себе могут являться доказательством в суде при признании совершенной ранее сделки недействительной.

Конечно, в такой ситуации продавцу придется доказать, что алкоголь или наркотические средства были приняты еще до совершения либо на момент совершения сделки.

Но если от продавца на сделке пахнет алкоголем, лучше сразу ее перенести, чем в дальнейшем поставить под угрозу признания ее недействительной.

Отдельно хочется сказать о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

Многие могут уверять, что в их случае подобное просто невозможно, однако здесь все тоже далеко не так очевидно… Например, каждый, кто имеет право на материнский капитал, не раз задумывался, как лучше распорядиться этими средствами.

И самый логичный путь — улучшить жилищные условия, при этом денежные средства по сертификату можно перечислить напрямую продавцу, если младший ребенок уже достиг возраста трех лет.

И вот тут покупатель часто сталкивается с нежеланием продавца ждать денег по сертификату, ведь до недавнего времени Пенсионный фонд перечислял их в течение шестидесяти дней с момента регистрации права собственности.

Интернет и другие источники предлагают родителям детей несовершеннолетнего возраста такое решение: рассчитаться с продавцом собственными средствами, включив при покупке в состав собственников кого-либо из семьи (например, одну из бабушек) и потом с помощью средств материнского капитала эту долю у бабушки выкупить, оформив ее на несовершеннолетних детей. И хотя такая схема многим кажется идеальной, она не является законной, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками, а также родственниками второй степени родства напрямую запрещены законом.

Также недействительной будет мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К таким сделкам можно отнести «перекидывание» недвижимости на третьих лиц, когда квартира переоформляется договором купли-продажи на другое лицо, но передача денег и недвижимости по факту не производится.

Существуют еще и притворные сделки, то есть совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Поясню: это, например, безвозмездная передача недвижимости в собственность (дарение), оформленное как купля-продажа и наоборот.

Также притворной может быть признана сделка по продаже квартиры, совершенная по иной, нежели указано в договоре купли-продажи, цене (чаще всего существенно ниже).

Банкротство

Кроме того, банкротство физических лиц на сегодняшний день также создает новые риски для покупателей недвижимости. По закону сделки, совершенные за три года до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными.

При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев. И самое неприятное то, что ответственность в данном случае лежит на покупателе.

Если ему не удастся доказать свою добросовестность, вряд ли он может рассчитывать на возврат уплаченной по сделке денежной суммы.

ГК РФ содержит положение о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Поясню: покупка квартиры по цене ниже рынка (занижение цены в договоре тоже можно отнести к данной категории) может быть расценена судом как осведомленность покупателя о бедственном положении продавца либо иных пороках объекта, в связи с которыми он продается с существенным дисконтом.

Отсутствие доказательств того, что покупатель предпринял все меры, чтобы эти обстоятельства выяснить, также работает против него.

Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?

  • Во-первых, я бы не рекомендовала приобретать объекты с сомнительной историей по цене существенно ниже рынка.
  • Во-вторых, требовать личного присутствия продавца на сделке, а еще лучше — со справками из районных ПНД (НД) о том, что сделки с недвижимостью ему не противопоказаны (в крайних случаях просить продавца пройти медицинское освидетельствование непосредственно на сделке).
  • В-третьих, отнестись внимательно к семейной ситуации (особенно обратить внимание на возможных бывших супругов, других наследников и пр.), получить от продавца все соответствующие документы и заявления.

Облегчить сбор всей необходимой информации для обеспечения покупателю чистоты сделки и учесть все нюансы возможно, обратившись к специалистам по недвижимости. Тем более что правовой отчет о результатах проверки юридической чистоты квартиры, выданный покупателю агентством недвижимости, является для суда доказательством добросовестности покупателя. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592e45669a7947986b556c7b

Мошеннические схемы в купле-продаже квартир

Как обезопасить себя при покупки квартиры, ранее приобретенной путем обмена?

Сколько существует рынок недвижимости – столько времени на нем «работают» мошенники.

Государство с этим явлением борется, но природа мошенничества изменчива и приспособляема к внешним обстоятельствам. В каждом отрезке времени рождаются новые комбинации.

Ниже приводим некоторые схемы мошенничества в купле-продаже квартир сегодняшнего дня, с которыми столкнулись и рассказали об этом риэлторы. 

Схема 1. Частные займы 

Стоит сказать, что откровенного криминала, в том числе и мошенничества, в Екатеринбурге по сравнению с 1990-ми годами стало меньше в десятки раз. Это отмечают все риэлторы, которые начинали работать в «бандитские девяностые». Многое из арсенала мошенников с недвижимостью кануло в лету. Но кое-что дожило и до наших дней. 

«Если говорить о том, где сегодня больше всего криминала, то это рынок займов и выкупов. Там, где применяются ломбардные схемы, когда человек, нуждающийся в деньгах, готов расстаться со своей квартирой за малые средства», – говорит Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. 

Суть схемы: при займе даже относительно небольшой суммы в качестве залога фигурирует генеральная доверенность на продажу квартиры заемщика.

Это значит, что квартиру могут продать за долги без лишних разговоров, даже если размер долга 50% от ее стоимости.

Встречаются и откровенно преступные варианты – когда заемщик рассчитался, а его квартира все равно продается, потому что доверенность остается у заимодавца на руках. И государство почти никогда не может вмешаться. Ведь это был свободный выбор.  

Как себя обезопасить? Если принято решение взять кредит путем займа, то рекомендуется в генеральной доверенности прописать строку, что право продавать залоговую недвижимость у держателя гендоверенности наступает на следующий день после даты возврата долга. И обязательно забрать у заимодавца расписку о получении им от вас всей суммы.

Схема 2. «Черные» риэлторы и «темные» квартиры

В одном из агентств рассказали историю о мужчине, который несколько лет жил в квартире своей умершей дальней родственницы, которая умерла у него на руках. Он похоронил ее, но не заявил о смерти и хранил в квартире ее паспорт. Прав на квартиру у него не было, но оформить ее в собственность очень хотелось.

Конечно, он понимал, что официальных возможностей «легализоваться» у него нет. И он решил попробовать такую схему: пришел в агентство и предложил купить у него эту квартиру. Чем закончилась эта история, мы не знаем. Агентство работать с ним отказалось.

Скорее всего, квартира уйдет к новым хозяевам через многочисленные перепродажи.  

Как себя обезопасить? «Чистоту» сделки на 100% проверить невозможно. В России таких механизмов нет. Но, как минимум, должна насторожить информация из Росреестра.

Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк»:«Квартира, которая много раз перепродавалась за последнее время, вызывает подозрение.

Возможно, так отмывались деньги или запутывались следы давней мошеннической сделки». 

Получить справку об интересующем объекте в Росреестре (а именно – о предыдущих сделках и предоставлявшихся ранее документах на государственную регистрацию) стоит от 200 до 1500 рублей. Но можно предложить  получить эту информацию и продавцу. Если он отказывается или не хочет ее показывать покупателю – это тоже повод подумать, а стоит ли?

Схема 3. Махинации с документами

Фальсификация свидетельства о праве собственности и паспорта продавца относится, пожалуй, к категории «страшилок» и сегодня почти не встречается. А вот заключение договора и передача аванса несколькими покупателями одному собственнику жилья вполне возможна. В данном случае мошенник подписывает предварительный договор сразу с несколькими покупателями,  принимает аванс и исчезает.

Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Обман раскроется еще на стадии приемки документов на государственную регистрацию сделки. Максимум, что могут провернуть такие мошенники-поддельщики – это взять за квартиру аванс от покупателя и исчезнуть». 

Как себя обезопасить?  Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», советует: «Во-первых, закажите выписку из ЕГРП и узнайте, кто действительно является собственником квартиры, и нет ли на ней арестов и обременений.

Во-вторых, необходимо проверить документы тех, кто продает квартиру и принимает за нее аванс. Для проверки подлинности паспорта не постесняйтесь попросить любой другой документ, удостоверяющий личность (водительские права, например)».

Не надо стесняться лишний раз потревожить продавца, он обязан предоставить всю интересующую покупателя информацию по сделке. 

Схема 4. Мошенничество с генеральной доверенностью

Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», рассказывает: «В Екатеринбурге был случай, когда женщина продавала квартиру по доверенности мужа.

И все бы было хорошо, но муж накануне сделки поехал отдыхать на море и там утонул.

Жена скрыла этот факт, продала квартиру, а позже покупателям пришлось расторгнуть сделку и вернуть квартиру, так как сделка была изначально недействительной и оспорена наследниками мужчины». 

Суть схемы. Генеральная доверенность – это документ, который выдается собственником третьему лицу для подтверждения его правомочий на совершение самой сделки или каких-либо действий, предшествующих сделке (например, сбора документов).

Сделки по генеральной доверенности практикуются довольно часто, и не обязательно все они мошеннические.

Но здесь для покупателя существует повышенный риск, особенно если собственник находится в пределах досягаемости (допустим, он в городе, но тяжело болен), а продавец квартиры категорически отказывается познакомить покупателя с ним.

Важно знать, что, во-первых, гражданин, выдавший доверенность, может в любой момент ее отозвать без объяснения причин. Во-вторых, действие доверенности прекращается со смертью выдавшего ее гражданина. Если выяснится, что на момент совершения сделки доверенность была отозвана или собственник был мертв – сделку придется расторгнуть.

Как себя обезопасить? Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Проверьте полномочия доверенного лица. Бывает, что покупатели по невнимательности вносят аванс человеку, у которого есть полномочия только на сбор документов или согласование перепланировки.

Стоит также выяснить, в каких отношениях состоит человек, выдавший доверенность. В идеале нужно поговорить с доверителем лично, выяснить, выдавал ли он такую доверенность,  не отменял ли он ее, да и вообще жив ли он.

И, конечно, надо постараться договориться с ним о присутствии его на сделке и его личной подписи в договоре купли-продажи». Информацию о том, жив человек или нет, можно запросить в паспортном столе.

Не лишним будет попросить справку из нарко- и психдиспансера о том, что собственник вменяем, даже если факт его вменяемости уже удостоверен нотариусом. Накануне совершения сделки нужно обязательно выяснить, не отозвана ли доверенность. Найти нотариуса, который выдал доверенность, не составит труда.

В доверенности всегда указывается, каким нотариусом она выдана. Существует сборник нотариусов, где указано нахождение офисов и телефоны. Обратившись с заявлением к нотариусу (по телефону они такой информации не дают), можно узнать о том, была ли отозвана конкретная генеральная доверенность или нет.

Схема 5. Купля-продажа «на халяву»

Мошенничества чаще всего происходят в сегменте недорогой недвижимости. «Там можно манипулировать взаимоотношениями, заявить покупателю: «Не вы, так другой». Чтобы создать ажиотаж, достаточно немного приспустить цену, потому что спрос на дешевые объекты на рынке большой. И люди при этом упускают фактор безопасности», – рассказывает Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. 

Суть схемы. Главным «маркером» неблагонадежности квартиры является сам факт ее продажи по цене процентов на двадцать ниже рыночной стоимости. Конечно, бывает, люди попадают в стесненные обстоятельства, и нормальная практика – сбросить 50-100 тысяч рублей, чтобы продать квартиру побыстрее.

Но на демпинг в размере пятой части стоимости честный собственник даже в таких обстоятельствах не пойдет. Скорее всего, сбывается квартира, приобретенная незаконным путем. Или на самом деле ничего не продается, а квартира играет роль приманки, чтобы привлечь побольше покупателей и набрать у них авансов.

Как себя обезопасить? Про мышеловку и бесплатный сыр уже все сказано классиками. Нам остается только подписаться под этими словами.

Схема 6. Занижение стоимости квартиры в договоре с целью расторжения договора впоследствии

Если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Покупатель передает продавцу вдвое или в втрое большую сумму, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. А в соответствии с договором, стороне продавца передан всего 1 млн рублей. 

Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной.

Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд.

Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Схема 7. Покупка квартиры, которую родственники бывшего владельца отказались приватизировать и получили право пожизненного проживания в ней

Люди, когда-то добровольно отказавшиеся от приватизации в пользу родственников, сохраняют в течение жизни право проживания в квартире. Как было принято считать раньше, если эти лица выписывались из квартиры, то теряли право бессрочного проживания. Однако благодаря Жилищному Кодексу РФ (ст. 19) и постановлению пленума ВАС РФ от 02.07.09 №14 (п.

18), сейчас эти лица в суде восстанавливают право проживания в этих квартирах, и вселяются в квартиры с помощью судебных приставов. Более того, эти лица имеют право не только проживать в квартире самостоятельно, но и прописывать в там своих детей без согласия нового владельца квартиры.

Известно, как минимум, о двух судебных решениях, принятых в Екатеринбурге, когда право проживания в квартире было восстановлено.

«Именно в этом году практика очень активная, когда люди восстанавливают свое право на проживание в квартирах, которые со временем были проданы новым собственникам не один раз.

Суды, конечно, каждый случай в отдельности рассматривают, но в принципе, восстанавливают в правах. Судебных решений сейчас достаточно. Мы смотрели по России решения, которые находятся в открытых источниках, это от 10 до 15 решений.

Это только те, которые есть в общем доступе», – комментирует Ирина Завьялова, исполнительный директор ЦН «Северная казна».

Эксперты высказывают опасения, что механизм принудительного вселения будет использован квартирными рейдерами.

Суть схемы. В данном случае, мошенники могут использовать разные схемы. К примеру, при продаже в квартире прописаны родственники хозяина квартиры.

В договоре купли-продажи ставится отметка о том, что эти лица обязуются сняться с регистрационного учета в течение двух недель после подписания договора. Однако члены семьи владельца не ставят подписи на данном договоре и не дают прочих письменных обязательств освободить квартиру.

В результате, по прошествии двух недель родственники бывшего хозяина квартиры не выписываются и не освобождают квартиру. И у нового владельца квартиры нет законного способа  выписать этих людей, так как у них есть право бессрочного проживание.

Фактом своего пребывания в квартире шантажисты начинают воздействовать на собственника. Причем, если у покупателя получится откупиться от шантажистов, и они съедут, право проживания в квартире у них все равно останется.  

В другом случае, в квартире может быть никто не прописан. Однако после сделки лица, отказавшиеся в свое время от приватизации квартиры, могут инициировать восстановление права проживания в суде. А потом заселиться с помощью судебных приставов в квартиру. После этого нежданные квартиранты начинают вымогать деньги у нового владельца квартиры.

Как себя обезопасить?  Следует изучить список лиц, которые на момент приватизации были прописаны в квартире и написали отказ от участия в приватизации в пользу членов своей семьи. На момент отчуждения в квартире «отказники» не должны быть прописаны. В идеале, таких лиц, вообще, не должно быть в квартире. 

***

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/moshennicheskie_sxemy_v_kuple_prodazhe_kvartir

Адвокат24
Добавить комментарий