Как можно разрешить конфликт с агентством недвижимости?

Разрешение конфликтов с хозяевами на сайте airbnb.com

Как можно разрешить конфликт с агентством недвижимости?

Всем привет. Сегодня мы расскажем вам интересную тему, которая может быть вам полезна в путешествиях, тем более, если вы бронируете жилье через сайт airbnb.com.

Сразу даю вам приятный бонус, зарегистрируйтесь на сайте по нашей ссылке, и получите отличный бонус пр первом бронировании жилья. Все честно.

Теперь можно переходить к делу. Мы пользуемся этим сайтом уже несколько лет, но впервые, после поездки в Ниццу, у нас возникла необходимость разрешать конфликт с агентством недвижимости, которое сдало нам квартиру. Что произошло.

Мы арендовали квартиру на месяц в самом сердце старой Ниццы. Это очень приятное место, вы можете посмотреть обзор этой квартиры в видео в конце статьи. Квартира нам понравилась несмотря на некоторые явные недостатки.

Чтобы вы сами не гадали, я их озвучу. Во-первых, квартира оказалась достаточно темной, это было не очень комфортно, поскольку на 2 комнаты мы получили одно небольшое окно. Во-вторых, и это относится, скорее к району, нежели к самой квартире, по ночам было очень шумно.

Дело в том, что старая часть Ниццы — это маленькая часть города, туристическая, а потому, концентрация туристов на квадратный метр просто зашкаливает. Благодаря такому потоку, местные жители практически в каждом доме открыли кафе и бары. Утро, день, вечер — в городе царит атмосфера отдыха и веселья.

Но когда приходит ночь, на улицы выходит изрядно выпившая молодежь. Окно нашей квартиры выходило на маленькую площадь, и как после полуночи на эту площадь стекались выпившие то ли туристы, то ли местные жители, кто их уже разберет. А пьяная веселая толпа — это крики, звон бутылок, и даже драки.

Однажды под окном произошла серьезная потасовка, чтобы не пересказывать, процитирую свой же пост из инсты:

Так что, недостатки в съемных квартирах есть, но конкретно такие можно увидеть только когда попадете в квартиру.

Так вот о конфликте. Мы оплатили квартиру на сайте, причем в стоимость квартиры была сразу включена плата за уборку, а это, на минуточку, 200 евро.

Причем, вы платите не за уборку квартиры во время вашего проживания, нет, все текущую уборку вы должны делать сами, вы платите за уборку после того как вы съедете. Квартиру готовят для новых жильцов за ваши деньги.

Ну, здесь деваться некуда, платить приходится всегда, так что примите это за данность.

Мы всегда очень бережно относимся к квартирам, в которых живем, все предыдущие хозяева остались нами довольны.

В Ницце мы не изменили своим традициям, и перед тем как выехать, сделали в квартире уборку, вымыли посуду, вынесли мусор, пропылесосили полы, в общем, постарались вернуть квартиру в том состоянии, в каком ее получили.

Ну и бонусом, мы никогда не забираем из квартиры купленные бытовые принадлежности: стиральный порошок, средство для мытья посуды, шампуни. Это нормально, да к тому же, багаж у нас всегда загружен по максимуму, и брать на борт лишние вещи мы не можем.

Мы вернулись в Россию, прошла, наверное, неделя, и я получаю на сайте сообщение о том, что host, то есть, хозяин квартиры, запросил у меня дополнительные 30 евро за уборку. В приложенной к запросу квитанции было написано, что эта плата взимается за дополнительную уборку ванной и глубокую чистку кухни.

Когда на airbnb.com приходят запросы о дополнительной оплате каки-либо услуг, деньги с вашей карты, привязанной к аккаунту, не списываются автоматически. Вы должны сами совершить одно из трех действий:

  1. подтвердить оплату
  2. отказать в оплате
  3. предложить меньшую сумму.

Я, естественно, отказал в оплате, сославшись на то, что при бронировании квартиры мы уже оплатили за уборку 200 евро, а при выезде все убрали и оставили им чистую квартиру.

После моего отказа, у хозяина квартиры есть два варианта поведения:

  1. смириться с отказом
  2. обратиться в центр разрешения споров сайта.

Наш host обратился в центр разрешения споров. По существу, это арбитраж. На сайте есть специальные люди, которые разбирают такого рода конфликты.

Когда спор был открыт, мне написал менеджер сайта, объяснил ситуацию и предложил рассказать свое видение конфликта. Мы, естественно, все подробно описали.

Рассказали какие мы положительные путешественники, и как нами довольны все предыдущие хосты, и, конечно, мы описали как и что убрали в квартире самостоятельно.

После этого, наш менеджер запросил пояснения у хозяина квартиры.

Через несколько дней менеджер вышел на связь и написал мне, что он получил от хозяина квартиры объяснения и какие-то документы, рассмотрел их и принял решение не поддерживать требование хозяина.

Иными словами, мы доказали свою правоту и отказались оплачивать дополнительную уборку обоснованно. Такая вот победа. Я же юрист, в моем профиле на сайте указано, что я адвокат, так что споры — это моя работа.

Но, что бы произошло, если бы менеджер принял решение поддержать хозяина и решил бы, что мы должны доплатить эти 30 евро за уборку? Нам пришлось бы эти деньги заплатить.

Понятно, что можно было бы отказаться, отвязать от аккаунта свою карту, и уйти в оборону.

Но, я подозреваю, что тогда сайт попросту заблокировал бы наш аккаунт, вместе с нашей историей бронирований, переписками и отзывами о нас от хозяев квартир. А это было бы уже неприятно.

К чему я рассказал эту историю? Да чтобы поделиться ценным опытом, и теперь вы будете знать, что подобные конфликты могут возникать, и что сайт очень достойно их рассматривает.

Я даже где-то читал, что в таких спорах в большинстве случаев сайт становится на сторону путешественников.

С другой стороны, ничего удивительного, ведь и сайт и все хозяева квартир кормятся исключительно за счет путешественников.

Теперь можете посмотреть видео про наши квартиры в Ницце. Приятного просмотра. Пишите комментарии, задавайте вопросы, делитесь своими историями путешествий!

Источник: http://checkineurope.ru/razreshenie-konfliktov-s-xozyaevami-na-sajte-airbnb-com.html

Как себя вести, если клиент недоволен » Работа риэлтора с недовольством клиентов

Как можно разрешить конфликт с агентством недвижимости?

По статистике Мишеля Завадского, 80% недовольных клиентов становятся лояльными, если продавец вовремя исправляет ситуацию. В работе риэлтора действуют те же законы.

Портал «Полезная площадь» выделил самые частые причины недовольства. Давайте их разберем и посмотрим, как себя вести, если клиент недоволен риэлтором и как превратить недовольного в лояльного.

1. Услуги риэлтора слишком дорогие
2. Квартира слишком медленно продается
3. Обещали квартиру мне, а досталась она другому
4. Удержания за задолженность в ЖКХ
5. Бардак в новой квартире

Услуги риэлтора слишком дорогие

Риэлтор Святослав Голованов утверждает, что такое недовольство появляется, когда клиент не видит выгоды в услугах риэлтора. Он знает, что есть агенты, которые берут меньше, и не понимает, за что переплачивает. Если риэлтор оценивает свою работу выше остальных по рынку, то должен уметь обосновать цену.

Святослав Голованов, риэлтор:
— Моя комиссия 6-10%, и многие клиенты считают, что это дорого.

Тогда я спрашиваю, с чем они сравнивают: «Я продам вашу квартиру на 30% дороже, чем другие агенты или вы сами.

А если плюс к этому я сэкономлю ваше время и продам ее всего за 2-3 недели, то 10 % — это дорого?» Я делаю то, что не делают другие риэлторы, поэтому мне платят столько, сколько я скажу.

Читать по теме
Что ответить на возражения клиентов? Учимся выявлять истинное возражение, отрабатывать его и закрывать сделку.

Назад

Квартира слишком медленно продается

Как работать с недовольными клиентами в этом случае? Во-первых, подробно рассказать, что вы делаете для того, чтобы квартира продалась: где и как рекламируете, сколько показов провели и сколько звонков поступает, расскажите о возражениях потенциальных покупателей. А во-вторых, если в стране кризис или другие объективные причины низкого спроса на жилье, то скажите о них прямо и предложите выход.

Святослав Голованов, риэлтор:
— Я часто сталкиваюсь с такой проблемой, что рекламы много, цена не завышена, в объявлении качественные фото и видеоматериалы, но звонков нет. Клиент видит мой труд и надеется на скорейшую продажу, которая затягивается. Такая ситуация бывает на падающем рынке или в несезон. Тогда я объясняю клиенту, в чем дело, и предлагаю снизить цену.

Назад

Обещали квартиру мне, а досталась она другому

Такое недовольство может возникнуть по вине самого клиента, если он что-то скрыл или не так понял.

Эксперт портала «Полезная площадь» приводит пример из практики, когда покупатели пришли в агентство с «чистыми деньгами» и попросили подобрать им двухкомнатную «брежневку». Подходящая квартира нашлась тут же, причем продажа была срочной.

Но покупатели развели руками и сказали, что деньги у них будут, когда продадут свою квартиру.

Для «брежневки» пришлось быстро искать другого покупателя, а первым горе-покупателям объяснять, что «чистые деньги» на языке риэлторов означает наличие нужной суммы и готовность выйти на сделку хоть завтра. Если вашей вины в случившемся нет, то при общении с недовольным клиентом в сделках по недвижимости не позволяйте скинуть ее на вас — он должен понять, в чем допустил ошибку.

Портал «Полезная площадь» приводит пример другой ситуации: когда продавец уже договорился о сделке с покупателем, а потом заключил ее с другим, не предупредив ни покупателя, ни его риэлтора. Как успокоить недовольного клиента-покупателя в этой ситуации? Найти для него другую квартиру.

Быстрее всего это можно сделать с помощью специальной программы, например, отраслевой CRM-системы для риэлторов.

Если вы еще не работаете в такой, то при выборе обязательно проверяйте, доступна ли в ней интеграция с парсером — сервисом, который ищет подходящие объекты по всем сайтам недвижимости.

Расскажем, как работает эта функция, на примере отраслевой программы SalesapCRM.

Система интегрирована с сервисом Inpars. Чтобы найти с его помощью нужный объект, риэлтору не надо заходить на сайт и оплачивать на доступ. Он прямо в системе указывает нужные параметры в поиске, и CRM за несколько секунд подбирает подходящие варианты с 14-ти популярных сайтов.

Так выглядит форма запроса на поиск объектов в SalesapCRM

Нужное объявление можно сохранить в системе и в 1 клик оформить в PDF-файл со всеми данными и тут же отправить покупателю на почту или распечатать.

Так в SalesapCRM формируется презентация объекта прямо из его карточки

Внедрите SalesapCRM!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Назад

Удержания за задолженность в ЖКХ

Святослав Голованов говорит, что задача агента — заранее предупредить клиента-продавца о том, что задолженность по ЖКХ должна быть погашена до заключения сделки.

Святослав Голованов, риэлтор:
— Если клиент не может погасить долги до сделки, то проблему можно решить через дополнительное Соглашение с ТСЖ. В Соглашении указывается срок, в течение которого продавец должен погасить долг. Если он не выплачивает всю сумму в установленный срок, то ТСЖ подает на него в суд.

Назад

Бардак в новой квартире

Выносить ненужные вещи и убирать мусор должен продавец, но не все хотят это делать. Понятно, почему клиент-покупатель недоволен: он рассчитывал сразу заехать в квартиру, а оказывается, что придется еще чужой мусор выносить.Чтобы таких ситуаций не возникало, риэлтор должен заранее предупредить продавца, в каком состоянии он должен отдать квартиру.

Святослав Голованов, риэлтор:
— Перед подписанием договора купли–продажи составляется Дополнительное соглашение, в котором указывается, что продавец выносит из квартиры, а что оставляет. Конфликт между продавцом и покупателем может возникнуть, если риэлтор не составил этот документ. В любом случае агент решает этот вопрос с продавцом, а не с покупателем.

Перед тем, как выставлять квартиру на продажу, мы с клиентом сразу готовим ее: выносим лишнюю мебель, убираем мусор, чтобы новый собственник мог заселиться в любой момент, и у него не возникло претензий к продавцу. Такой способ подготовки квартиры не только помогает избежать конфликтов, но еще ускоряет ее продажу и повышает цену.

Это одна из причин, почему мои квартиры всегда продаются быстро и дорого.

Когда клиент крайне недоволен, успокаивающих слов бывает недостаточно. Нужно понять причину недовольства, разобраться, что агент делает не так и исправить ситуацию как можно скорее. О том, как работать с клиентами, продавать быстрее и избежать неприятностей при сделке купли-продажи, читайте в нашем блоге.

Назад

Ирина Изендимирова

Внедрите SalesapCRM!

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

CRM для риэлторов недвижимость работа c клиентами советы

Источник: https://salesap.ru/blog/rabota-s-nedovolnymi-klientami/

Что нужно учесть клиенту перед подписанием соглашения с риэлтором? – Рынок жилья

Как можно разрешить конфликт с агентством недвижимости?

14.12.2015 | 00:00 42013

Чтобы купить или продать жилье на вторичном рынке, многие граждане обращаются в риэлторские агентства. Успех такого сотрудничества будет зависеть от условий договора, который вам предложат заключить.

Процесс взаимоотношений клиентов с риэлторами зачастую вызывает немало вопросов. С кем именно заключать договор – со специалистом, который будет проводить сделку, или с агентством, где он работает? За что именно отвечает риэлтор? Наконец, можно ли рассчитывать на компенсацию, если вам оказали некачественную услугу? Попробуем разобраться.

Обратная сторона закона

БН уже рассказывал своим читателям, как выбрать агента по недвижимости и зачем нужен такой специалист. Имеет смысл подробней остановиться на юридических особенностях взаимоотношений риэлторов и их клиентов. С 2002 года в России отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности.

С тех пор государство фактически не контролирует профессию: нет определения риэлторской услуги, общепринятых требований к работе агентств и их сотрудников. А единственным документом, который регулирует отношения профессиональных операторов этого рынка с клиентами, является заключаемый между ними договор.

Обязательные требования к нему, опять же, отсутствуют. Агентства предлагают клиентам различные виды соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ и вполне законны. Выбор конкретной формы соглашения зависит от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг.

Если работа будет вестись по эксклюзивному договору, то здесь соглашение необходимо заключать с агентством недвижимости, поскольку именно оно гарантирует исполнение обязательств по сделке. В том числе – отвечает за действия агента перед клиентом. Со стороны агентства подпись под договором ставит генеральный директор либо назначенный им представитель.

Заключать соглашение с частным агентом возможно лишь в том случае, если он имеет статус индивидуального предпринимателя. Только так он может дать своему клиенту какие-либо гарантии.

Учитывая, что законодательные требования агентского договора отсутствуют, объем ответственности, которую компания или ее сотрудник несет перед клиентом, нужно обязательно подробно прописывать в самом документе.

Клиенту имеет смысл запомнить, что он имеет полное право настаивать, чтобы в типовой договор, который ему предложит агентство, были внесены те или иные дополнительные пункты. Конечно, если они не нарушают действующее законодательство. Наряду с основным соглашением на оказание услуг агентством часто заключают с клиентами договор поручения.

К примеру, если клиент не хочет самостоятельно регистрировать право собственности, заниматься сбором необходимых для проведения сделки документов и т.д., то за него это делает агент.

Впрочем, по мнению экспертов, договоры поручения могут нести потенциальную опасность для клиентов, поэтому к их заключению нужно относиться предельно внимательно, четко представляя, какие именно действия и в каком объеме вы поручаете.

Проверяем чистоту

Во многих агентских соглашениях сказано, что риэлтор обязан проверить историю объекта, который хочет приобрести его клиент. Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности.

По закону о государственной регистрации прав на недвижимость (122-ФЗ) – зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд. А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб.

Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб. То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию.

Впрочем, по словам юристов, это все скорее теория, на практике же доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца.

Клиенту необходимо отдавать себе отчет в том, что сделка может быть оспорена – даже если агентство провело свою работу без ошибок. К примеру, если после регистрации прав покупателя неожиданно объявился наследник, о существовании которого никому не было известно.

В ответе за сделку

В отсутствии законодательного регулирования риэлторской деятельности все конфликты между агентами и их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать «полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы».

Однако, по словам специалистов, случаи, когда риэлтор выплачивал компенсацию клиенту, встречаются крайне редко. На практике ответственность риэлтора практически всегда ограничивается суммой полученных им комиссионных.

Прописанные в договоре штрафы и неустойки редко принимаются судами – любые формы заключенных между сторонами соглашений служители Фемиды квалифицируют как договоры возмездного оказания услуг.

А главная особенность таких соглашений состоит в том, что в случае их одностороннего расторжения взыскать неустойку практически невозможно.

В сухом остатке получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами на сегодня не сложилась. Во многом из-за того, что законодательного регулирования риэлторской деятельности, правовых норм и обязательной имущественной ответственности риэлторов сегодня не существует.

Клиентам остается уповать лишь на то, что добросовестные агентства недвижимости дорожат своей репутацией, что может служить определенной гарантией качества их услуг. Плюс к этому, случаи мошенничества на вторичном рынке жилья давно уже не носят массового характера. Здесь свою роль сыграла как система государственной регистрации прав, так и значительная работа профессионального сообщества по популяризации цивилизованного рынка жилья. Дополнительной гарантией для клиента может стать членство агентства, выбранного в качестве посредника, в каком-либо профессиональном объединении, поскольку ответственность их членов, как правило, застрахована. В случае форс-мажора это в той или иной степени покроет финансовые потери клиента. Возможно, имеет смысл самостоятельно застраховать титул собственности. Стоимость такой услуги зависит от стоимости жилья и срока страхования.

В любом случае нужно помнить: стопроцентной гарантии чистоты сделки вам никто не даст. Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно.

Сергей Бардин, Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/199925/

Как проверить агента по недвижимости – 7 шагов. Как проверить агентство недвижимости

Как можно разрешить конфликт с агентством недвижимости?

Проверить агента или организацию занимающуюся недвижимостью нужно до того, как вы начнете сотрудничество. Компания, которая будет заниматься продажей, покупкой, меной, арендой или прочими операциями с объектами, или ее представители, не должны вызывать сомнений. Есть несколько не сложных и действенных способов, чтобы проверить агентство недвижимости в СПб на честность и чистоту.

Нужен агент
по недвижимости?

Проверить, состоит ли АН в едином реестре юрлиц, реальность уставных документов и прочего, можно обратившись к юристу или нотариусу

Как проверить агентство недвижимости на честность за 7 шагов

Есть несколько способов, как проверить агентство недвижимости быстро и точно. Следуя несложному алгоритму, вы сможете обезопасить себя от нечистых на руку АН и риэлторов. Агенты по недвижимости, ведущие профессиональную деятельность в данной сфере не первый год, получают массу отзывов о качестве работы, стоимости услуг и прочих нюансах и дорожат своей репутацией.

Чтобы выяснить, не является ли АН нарушителем закона или банкротом, можно обратиться в арбитражный суд или налоговую службу

Шаг №1. Изучите документы агентства или риэлтора

Проверка агентства недвижимости начинается с документации. Если с лицензией компании, сертификатами и аттестатами работников все в порядке, это может говорить о надежности организации. Прежде всего, изучая документы АН, обратите внимание на наличие:

  • Свидетельства регистрационной палаты и налоговой документации. Крупные агентства не утаивают подобные данные и нередко сами предлагают потенциальным клиентам ознакомиться с подобной информацией.
  • Документов об открытии ИП, сертификаты и дипломы об обучении. Если вы выбрали частного риэлтора, не лишним будет убедиться в легальности его деятельности. Кроме законности практики поинтересуйтесь квалификацией агента.
  • Свидетельства о членстве в Гильдии Риэлторов. Большинство АН и риэлторов являются членами Гильдии. Если возникают какие-либо спорные ситуации между клиентом и организацией, третья сторона сможет разрешить конфликт согласно действующему законодательству.

В гильдию риэлторов можно вступить только при наличии полного пакета документов, регламентированного законодательными актами и положениями

Шаг №2. Проверьте агентство по профессиональным сообществам

Еще один верный способ, как проверить агентство недвижимости на чистоту – узнать о его членстве в Гильдии Риэлторов или других подобных сообществах. Организация, которая состоит в официальных группах, должна соответствовать стандартам и придерживаться профессиональной этики.

Шаг №3. Ищите информацию в открытых источниках

Как проверить риэлтора не прибегая к помощи юристов? Воспользоваться открытыми источниками информации в интернете. В сети можно найти данные об организациях из различных сфер деятельности. На соответствующих форумах, в группах и прочих ресурсах есть отзывы об агентстве недвижимости от реальных клиентов и партнеров. Также не помешает изучить публикации о выбранном АН.

Тысячи людей уже
нашли дом своей мечты.
Хотите оказаться среди них?

Если у риэлтора или агентства практически нет негативных отзывов, при этом стаж его работы внушителен, это говорит о хорошем имидже, которому стоит доверять

Шаг №4. Узнайте о наличии своего сайта

Как еще проверить агента по недвижимости или АН, используя интернет? Сегодня сложно найти предпринимателя, который не имеет собственной электронной площадки. На специализированных или личных сайтах представлена исчерпывающая информация о риэлторе или агентстве. Вы сможете изучить все предложения и отзывы.

Работая с частным риэлтором, кроме договора стоит получить ксерокопию его паспорта или переписать данные

Шаг №5. Назначьте встречу риэлтору в офисе агентства

Проверку риэлтора может помочь осуществить агентство, в котором он работает. Для этого назначьте встречу не на объекте или нейтральной территории, а непосредственно в офисе АН. Там вы сможете уточнить, действительно ли он является официальным сотрудником и есть ли у него трудовой договор.

Так как найти хорошего риэлтора сегодня не просто, компании строго следят за деятельностью своих сотрудников.

Организации с безупречной репутацией стараются избегать текучки кадров, работая с высококлассными специалистами.

Шаг №6. Сравните цены на услуги

Самый распространенный способ как проверить агентство недвижимости на честность – сравнить тарифы со схожими предложениями на рынке. Если вы видите, что стоимость сильно занижена, это является настораживающим фактором. Возможно, АН предоставляет не весь спектр заявленных услуг.

Шаг №7. Заключите официальный договор с агентством

Верным способом, как проверить риэлтора при продаже или покупке квартиры – заключить контракт. Четко прописанные пункты станут гарантией юридической чистоты сделки. В тексте должны быть указаны все финансовые аспекты.

В договоре можно указать условия выплаты комиссионных АН, также возможность расторжения контракта и прочее

Это наиболее простые и действенные способы, как проверить надежность агентства недвижимости, прежде чем заключить договор. Подробнее о деталях сотрудничества можно узнать у специалистов АН «Колизей». Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!

Источник: http://kolizey78.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/7-shagov-kak-proverit-agentstvo-nedvizhimosti-ili-rieltora-na-chestnost-i-chistotu

В одной команде с риэлтором: как сработаться со специалистом по недвижимости?

Как можно разрешить конфликт с агентством недвижимости?

В процессе сотрудничества клиента и риэлтора иногда возникают вопросы и разногласия, разрешить которые не так-то легко. Не занижает ли риэлтор цену квартиры? Можно ли продать быстрее, не делая скидок? Кто должен платить за банковскую ячейку?

Недопонимание, возникающее по этим вопросам, порой может сорвать даже почти готовую сделку. Эксперты рынка недвижимости рассказали, как риэлторы работают с трудными ситуациями при обслуживании клиентов и каких ошибок следует остерегаться самим продавцам и покупателям жилья.

Точность в договоре – залог спокойствия

Далеко не все клиенты, обращаясь в агентство недвижимости, знают, в чём именно состоит работа риэлтора и как проходит процесс купли-продажи недвижимости, поэтому свою работу риэлторам часто приходится начинать с ликбеза для своих клиентов.

Клиенту, в свою очередь, стоит очень внимательно прочитать договор с риэлтором, чтобы понять, что он получит на выходе – ведь именно здесь он может столкнуться с обманом и получить за свои деньги вместо квалифицированной помощи так называемые «информационные услуги».

«В договоре о предоставлении услуг должно быть четко прописано, в какие сроки будет осуществляться подбор и продажа недвижимости, что входит в обязанности риэлтора, каковы будут его комиссионные в случае успешного закрытия сделки и при каких условиях договор может быть расторгнут, – говорит Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA.

– Также важно обратить внимание, какого типа документ вам предлагают подписать.

Если его заголовок выглядит как «Договор о предоставлении информационных услуг», то нужно знать, что с большей долей вероятности вам предоставят лишь информацию о продаваемой (или находящейся в аренде) недвижимости, взятую с общедоступных ресурсов, но не более того».

О чём спорим?

Из-за того, что ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня складывается не в пользу продавцов (переизбыток предложения на фоне низкого спроса), с ними работать труднее, отмечают риэлторы. Чаще всего причиной недопонимания становится неадекватная стоимость жилья.

«Особенно часто конфликт возникает в ходе торга, когда потенциальный покупатель сбивает завышенную цену продавца, – говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Попытки риэлтора убедить хозяина квартиры пойти на разумные уступки приводят к спорам».

Такую ситуацию проще предотвратить, чем разрешить, поэтому риэлтору и клиенту стоит обговорить этот момент в самом начале, ещё до заключения договора об обслуживании.

Причиной спора может стать не только цена квартиры, но и стоимость ремонта или мебели.

«Недавно у нас был классический кейс: покупатель и продавец едва не отменили сделку больше чем на миллион долларов из-за того, что не смогли прийти к единому мнению относительно частей кухни – встроенная это мебель или нет, – рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

– Смех в том, что это был комплект мебели из Икеи, которому около 8 лет. Поэтому мы очень четко прописываем – что, кто и когда получит, какие будут расходы, как по времени и в каких местах будет проходить сделка. Бывает, приходится делать опись имущества с поштучными фотографиями, что продавцы забирают, а что оставляют в квартире».

Причиной недопонимания между клиентом и риэлтором могут стать и технические неурядицы.

Они чаще всего происходят из-за плохо подготовленной сделки: к примеру, далеко не все клиенты знают, что транзакционные расходы не включаются в комиссию агента и их нужно оплачивать отдельно.

Однако такие спорные моменты профессиональный риэлтор старается обсудить еще на предварительных этапах подготовки к сотрудничеству, отмечает Илья Менжунов.

Если же проблемы возникают уже в ходе переговоров, то главная задача риэлтора – дать клиенту максимально объективную картину рыночной ситуации, чтобы у него не было завышенных ожиданий. «Проще говоря, ещё до начала поиска покупателей продавцу нужно объяснить, на что реально можно рассчитывать и в какие сроки, – поясняет эксперт.

– Пока что вторичный рынок не собирается разворачиваться в сторону роста, поэтому если сегодня за определенную квартиру дают 10 млн рублей, то либо собственник продает ее сейчас, либо через полгода за 9,5 млн рублей». В то же время профессиональные риэлторы не стремятся закрыть сделку любой ценой, отмечают в SPENCER ESTATE.

Впоследствии это может обернуться негативными отзывами недовольных клиентов в интернете, то есть подпорченной репутацией.

Ошибки клиентов

Бывает, что клиенты сами препятствуют заключению выгодных сделок, совершая одну из следующих распространённых ошибок, говорят риэлторы.

Неадекватная цена. Продавцы вредят продаже, традиционно завышая цены на свой объект, или подбирая риэлтора по принципу «кто дороже продаст», говорит Алексей Зубик (BSA). При этом стоит понимать, что завышенная цена намного хуже заниженной.

Переоценённое жильё будет продаваться очень долго, и со временем собственнику придётся снижать цену, чтобы привлечь хоть каких-нибудь покупателей.

В итоге спустя год продавец, потеряв энтузиазм и желая просто завершить дело, будет вынужден продать жильё ниже рыночной стоимости.

Недооценка своих возможностей. Покупатели совершают другую ошибку – сразу же отказываются от вариантов, которые немного дороже их бюджета, продолжает Алексей Зубик. Далеко не все понимают, что большое количество недвижимости продается с возможностью торга, поэтому не стоит делать преждевременные выводы о дороговизне жилья – почти всегда есть возможность поторговаться.

Дополнительные условия. Клиент может стать виновником развала сделки и в тех случаях, когда в ходе переговоров он начинает «загромождать» ее какими-либо дополнительными условиями, говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»).

«К примеру, изначально он заявляет, что квартира продается без мебели, а во время переговоров все же пытается сбыть ее покупателю вместе с жильем. Нередко таких дополнительных обременений становится настолько много, что покупатель отказывается от сделки.

Любые дополнительные условия, неожиданно возникающие в ходе переговоров, являются фактором угрозы для благоприятного исхода сделки».

Работа с несколькими риэлторами сразу. Иногда клиенты поручают продажу своего жилья сразу нескольким специалистам в надежде продать квартиру подороже и побыстрее, однако такие «хитрости», наоборот, приводят к демпингу.

Когда посредников на одном объекте много, единственный способ выделиться – снизить цену, поясняют в SPENCER ESTATE.

К тому же в таких ситуациях у риэлторов меньше персональной ответственности, а покупатель, видя, что квартира фигурирует сразу в нескольких объявлениях от разных людей, начинает подозревать неладное и старается обойти такой объект стороной, добавляет Алексей Зубик (BSA).

Излишний контроль. Нередко юридически подкованные или просто недоверчивые, чересчур «сознательные» клиенты задерживают ход сделки, стараясь повлиять на все возникающие вопросы.

Они вносят бесконечные правки в договор, спорят с Центробанком или учат банковских работников, как и когда надо пускать клиентов в депозитарий, говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).

Итогом таких действий становятся задержки и путаница.

«Пакет» или этап?

Нередко тем, кто хочет продать или купить квартиру, советуют нанять риэлтора только на определённые этапы сделки, например, для проверки юридической чистоты жилья. Однако, по словам Ильи Менжунова («Метриум Групп»), по отдельным этапам риэлторы сегодня не работают, и правильнее говорить о двух форматах оказания услуг: в виде комплексного пакета либо в виде усечённого варианта.

«Пакет» предполагает полный цикл услуг от помощи в ценообразовании, рекламы и поиска клиента и до получения ключей.

При усечённом варианте риэлтор нанимается уже после того, как покупатель найден, и необходимо организовать переговоры, торги и оформление сделки.

Комплексное обслуживание обойдется клиенту приблизительно в 1,5-2,5%, а за усеченный формат агенты, как правило, назначают фиксированную таксу (от 30 до 70 тыс. рублей).

Выбирать комплексный формат стоит в случаях, когда предстоит сложная операция: «альтернатива», сделка с необычной или очень дорогой квартирой, покупка жилья со сложной юридической историей, приобретение недвижимости с целью инвестиций. Всё это требует работы риэлтора, говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Усечённым вариантом можно воспользоваться, если сделка намечается между знакомыми или близкими людьми.

«К примеру, семья решила завладеть 3 домами в поселке по Новой Риге. Первый дом отец невесты получал от организации, в которой он работал с советских времен. Второй дом купили у соседей тестя, которых давно знали.

Тут мы обошлись проверками оформления сделки и подготовкой документов. Третий дом покупали у чужих людей и проверяли все данные до миллиметра.

Тут стоимость услуги сильно отличалась в большую сторону», – рассказывает эксперт.

Таким образом, главная задача продавца или покупателя жилья – выбрать риэлтора-профессионала, заключить с ним грамотно составленный договор на обслуживание и следовать чёткому плану, который будет выработан совместно со специалистом в самом начале сотрудничества. Если не нарушать его, то результаты не заставят себя ждать.

Марина Лапичева,  MetrPrice.ru

Источник: https://kazned.ru/article/7550

Долевая собственность — как разрешить конфликты

Как можно разрешить конфликт с агентством недвижимости?

Собственность может быть частной, когда имущество принадлежит только одному собственнику, или общей, когда у одного и того же имущества два и более собственников. Понятно, что там, где совместное владение, там и конфликты.

Руководитель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров рассказывает о наиболее распространенных случаях возникновения споров между сособственниками жилых помещений и о том, как они решаются.

Что такое долевая собственность?

Основные положения об общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Она подразделяется на долевую, когда доли владельцев определены, например, супруги владеют квартирой в равных долях (по ½ у каждого), и совместную, когда размер таких долей не определен. При этом если доли не определены по соглашению собственников или в силу закона, они считаются равными.

Чаще всего общая собственность возникает у супругов, приобретающих имущество в браке, и у наследников, принявших наследство, а также у участников приватизации.

Нередки случаи, когда граждане по взаимному соглашению приобретают совместную собственность для осуществления коммерческой деятельности и иных целей.

Вне зависимости от того, определены доли или нет, собственники обязаны добросовестно реализовывать свои права и пользоваться имуществом по взаимному соглашению. Если же к такому соглашению прийти не удается, спор разрешается в судебном порядке. Рассмотрим наиболее распространенные судебные споры, возникающие между сособственниками жилых помещений.

Споры об определении долей в праве собственности

Эта категория споров возникает только между участниками совместной собственности, когда они самостоятельно не могут прийти к соглашению о размере своих долей, либо когда кто-то из них не желает определять доли.

По таким делам юридически значимым обстоятельствам, которое подлежит установлению судом, является размер доли каждого собственника.

По общему правилу доли считаются равными, если кто-либо из собственников не докажет, что имеет право на иную долю.

Так, например, при определении долей в квартире, приобретенной супругами, их доли считаются равными. Если же в процессе рассмотрения дела будет установлено, что кто-то из супругов вкладывал в ее приобретение личные денежные средства (полученные по наследству или безвозмездной сделке), то размер долей каждого из супругов будет определен судом с учетом этого обстоятельства.  

Споры о пересмотре соотношения долей

Частью 3 статьи 245 ГК РФ установлено право сособственника, произведшего в установленном порядке улучшение совместного имущества, на соответствующее увеличение доли в нем.

Следует учитывать, что эта норма не применима к бытовому ремонту.

Многие ошибочно полагают, что если они владеют, например, половиной квартиры стоимостью десять миллионов и произведут в ней ремонт на два с половиной миллиона, то их доля должна в квартире должна быть увеличена до ¾.

Не так давно в Санкт-Петербурге истец обратился с требованием о перераспределении долей в наследуемой квартире, которая не являлась совместным имуществом супругов.

Наследниками по закону являлись истец (супруга умершего) и его мать, ответчик по делу.

Несмотря на то, что при наследовании по закону истец и ответчик являются наследниками одной очереди, следовательно, наследуют в равных долях, истец полагал, что причитающаяся ему по наследству ½ доля в спорной квартире должна была быть увеличена до ¾, поскольку в период брака в спорной квартире был произведен дорогостоящий ремонт за счет совместных средств супругов. По делу была проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения, на базе ее результатов истец сформировал итоговый расчет перераспределяемых долей.

По данной категории дел исследованию подлежат следующие обстоятельства:

1) принадлежность соответствующего имущества участникам спора на праве общей долевой (именно долевой, а не совместной) собственности;

2) выполнение работ, влекущих увеличение полезной площади, и, как следствие, удорожание объекта в целом за счет средств истца;

3) законность проведения работ: они должны быть проведены с согласия остальных собственников.

Обращаясь в суд, истец не учел, что из статьи 245 ГК РФ следует, что

к улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относятся увеличение полезной площади строений либо замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объектов в целом.

Если же произведенные в квартире работы по своему характеру направлены на поддержание имущества в надлежащем состоянии и не были связаны с изменением полезной площади квартиры, то они не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе в силу того, что собственники изначально обязаны нести бремя по содержанию имущества соразмерно своей доле.

Именно на таком основании осенью 2016 года истцу было отказано в удовлетворении иска. Суд посчитал недоказанным факт производства работ, о которых идет речь в ст. 245 ГК РФ, установив тем самым, что произведенные в помещении ремонтные работы были направлены исключительно на повышение комфортности его использования и поддержание в надлежащем состоянии.

Споры, связанные с арендой общих жилых помещений

Данная категория споров встречается в судебной практике достаточно часто. Собственники имеют обыкновение сдавать в аренду квартиру, находящуюся в долевой или совместной собственности, без согласия остальных сособственников. Это является причиной возникновения двух видов судебных споров.

В первом случае суть требований заключается во взыскании неосновательного обогащения с собственника, который является арендодателем по договору аренды. Собственники наряду с обязанностями по содержанию имущество имеют равные права и на доходы от него пропорционально своей доле в праве.

Если по какой-то причине собственник ¼ доли в праве собственности на квартиру сдал ее в аренду и единолично получает плату, то второй собственник вправе обратиться в суд с иском о взыскании ¾ от суммы ежемесячных платежей. При обращении в суд необходимо обратить внимание, что общий срок исковой давности составляет три года, т. е.

 требовать компенсации можно только за предыдущие 36 месяцев.

Однако если оппонент не заявит суду ходатайство о применении данного срока, взыскивать можно за любой период.

К исковому заявлению необходимо приложить соответствующий расчет.

Во втором случае несогласный с арендой собственник обращается в суд с иском не о взыскании компенсации, а о расторжении договора аренды. Правовым обоснованием требований является ст. 246 ГК РФ, согласно которой сособственники распоряжаются общим имуществом только по взаимному согласию. В большинстве случаев такие исковые заявления подлежат удовлетворению.

Кстати, требование о взыскании компенсации за предыдущий период и требование о расторжении договора могут быть заявлены в одном исковом заявлении.

Споры об определении порядка пользования квартирой

Порядок пользования имуществом может быть согласован как устно, так и письменно, однако в спорной ситуации его определяет суд.

Перед подачей иска следует направить остальным собственникам официальное предложение заключить соглашение об определении порядка пользованием.

Хотя такая обязанность и не предусмотрена законодателем, это действие даст суду объективное доказательство того, что между сторонами наличествует спор.

В иске необходимо конкретно указать, как именно истец просит определить порядок пользования спорным помещением. Это необходимо не только в отношении жилых помещений квартиры, но и в отношении вспомогательных.

Так, например, в требованиях необходимо указывать, что кухня, санузел и коридор являются местами общего пользования собственников.

Балкон, как правило, суд относит к местам общего пользования, если того позволяет планировка помещения, например, если выход на него оборудован из кухни или комнаты, в отношении которой устанавливается порядок совместного использования (проходная комната).

Если иск не содержит иных требований, кроме определения порядка пользования, то дело подсудно мировому судье по месту нахождения спорного помещения.

Если присутствуют требования о вселении, выселении и т. п., то заявление необходимо подавать уже в районный суд.

При рассмотрении дел данной категории суды учитывают не только фактически сложившийся порядок пользования помещением, но и исследуют определенные обстоятельства, свидетельствующие о нуждаемости каждого собственника в конкретной комнате, поэтому нужно подробно изложить их в исковом заявлении. Например, если один собственник проживает с семьей в двухкомнатной квартире, а второй собственник живет один, то исходя из потребностей каждого собственника первому будет выделена в пользование бОльшая комната. Размер долей сособственников также учитывается.

Если отсутствует возможность определить порядок пользования в идеально равных долях, то собственник, чья доля площади уменьшилась, вправе требовать компенсации от остальных сособственников исходя из рыночной стоимости квадратного метра.

Кроме того, суд должен учесть и реальную возможность совместного пользования, а именно возможность выделения каждому сособственнику отдельной жилой комнаты в помещении, поэтому определение порядка пользования квартирами-студиями и однокомнатным квартирами возможно только в том случае, если имеется техническая возможность оборудования двух изолированных жилых комнат с достаточной долей естественного освещения (в каждой должно быть окно). Выводы о возможности или невозможности такой перепланировки суд может сделать на основании экспертного заключения. В случае невозможности перепланировки помещения в соответствии с требованиями истца в их удовлетворении будет отказано.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2017/05/31/kak-resat_-spori-mejdy-sobstvennikami-jil_a/

Источник: https://www.tatre.ru/articles_id15700

Адвокат24
Добавить комментарий