Нотариус ошибся в договоре | Гордон и Партнеры
Если вопрос касается сделок с недвижимостью, отвечать на вопрос: что делать, если нотариус ошибся в договоре, или как исправить ошибку нотариуса в договоре сложно.
Причина – действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но больше всего, от момента времени, когда обнаружена ошибка.
Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило касается и нотариальных договоров – такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом.
Регулярно задают вопрос: договор через нотариуса, что это гарантирует. Предоставляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и регулярно участвуя в судах по оспариванию сделок, можем уверенно ответить: ничего не гарантирует. Скорее напротив, заверенная нотариусом сделка содержит больше подводных камней.
Дело в том, что нотариусы не совершают полную юридическую проверку квартиры от момента создания дома, как это получают клиенты адвокатов, юристов и риелторов. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент совершения удостоверяемой сделки, и в лучшем случае — переходы права.
Вопросы, касательно а что там было раньше с квартирой, кто пользовался, куда и почему выбыл, мы от нотариусов не слышали.
Так же нотариальная сделка не гарантирует ее участников от ошибок. Причем, нужно ясно себе представлять, что составление и подписание договора купли-продажи, дарения, ренты и т.д. это всего лишь малая часть от сделки, ее этап. И этот этап должен учитывать все остальные этапы. Это означает, что в условиях договора должны быть вписаны условия проведения конкретной сделки.
Нотариус никогда сам не проводит сделку, по этому нотариус не обязан знать все детали сделки, но сделку проводят ее стороны и именно они обязаны внести в договор все условия, которые они будут исполнять.
Неверное изложение или отсутствие в договоре каких-то условий — это то же ошибка, которая приведет в последствии к спорам, а при судебном разбирательстве — к невозможности доказать условия сделки.
Последствия ошибок в нотариальном договоре
В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в гос регистрации права покупателя на недвижимость и к отказу банка в доступе продавца к деньгам (к ячейке или к аккредитиву). Вместе с тем, это позволяет сторонам оперативно исправить допущенные ошибки.
В случае «пропуска» ошибок нотариального договора, а в настоящее время вероятность этого практически 100%, поскольку нотариальные договоры не проходят юридическую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после гос регистрации прав, например при получении денег в банке, или спустя годы при последующих сделках. Тогда исправить ошибки придется через суд. Росреестр в таких ситуациях обычно отказывает во внесении изменений в реестр недвижимости оформленные соглашением сторон договора, и требует соответствующего судебного решения. Кроме того, попробуйте спустя время найти продавца.
Кто хоть раз обращался к нотариусам знает, как сложно бывает внести изменения в составленный нотариусом документ. Обосновать необходимость и законность изменений договора, дополнить договор сможет квалифицированный адвокат по недвижимости или юрист. Причем необходимо это делать заблаговременно.
Ни кто, и нотариусы не застрахованы от обычных ошибок опечаток, описок, неправильных реквизитов паспортов, адресов недвижимости, опечатках в фамилиях именах и отчествах сторон договора.
Можно существенно снизить вероятность ошибок, если соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью.
По этому, мы всем рекомендуем, пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, даже если участник сделки – юрист с высшим образованием и большим стажем и сделку будет удостоверять нотариус.
Анализируя посещения нашего сайта и обращения на консультации мы выявили такую закономерность, с 2015 года резко выросло количество обращений как исправить ошибку в нотариальном договоре.
Дело в с том, что со второй половины 2015 года ошибки нотариусов в договорах стали появляться очень часто.
Причина – пошел поток нотариальных сделок с недвижимостью, поскольку по закону стали обязательными для нотариального удостоверения ряд договоров с недвижимостью: договоры купли продажи долей в жилой недвижимости, договоры дарения долей, а так же договоры купли продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недвижимости принадлежащей лицам, ограниченным в дееспособности.
Виды ошибок в нотариальных договорах
Удивительно, но ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью встречаются часто и самые разные:
- Ошибки в фамилии, имени, отчестве сторон договора;
- Неверные или не полные паспортные данные;
- Неверные сведения о документах на недвижимость продавца
- Полное или частичное отсутствие адреса недвижимости, или не верный адрес и т.д.;
- Отсутствие полное или частичное кадастрового номера объекта недвижимости, или указывают не верный кадастровый номер;
- указывают не верно технические характеристики недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж и т.д.
- указывают неправильную цену недвижимости, иногда полностью забывают ее указать и т.д.;
Характер ошибок оказывает самое непосредственное влияние на дальнейшее исполнение договора. Например, для договора купли продажи квартиры, дома и т.д.
, а так же для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4,5, 6 – означают, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости.
В этом случае Гражданский кодекс РФ однозначен: договор купли продажи считается не заключенным (статья 554 кодекса).
Аналогичное правило установлено Гражданским кодексом РФ в отношении цены недвижимости – при отсутствии условия о цене такой договор считается не заключенным (ч.1 статьи 555 ГК РФ). Сложнее, если указана неправильная цена. В этом случае договор законный, но могут возникнуть очевидные споры между сторонами при расчетах, а также споры с налоговым органами, поскольку возможно увеличатся налоги.
Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они касаются продавца, свидетельствуют о совершении сделки не полномочным лицом, поскольку сведения в договоре не будут совпадать со сведениями Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, то в ЕГРН могут быть внесены сведения, указанные именно в договоре, и покупатель юридически не будет собственником.
Результат таких ошибок – право собственности на конкретную недвижимость по такому договору купли продажи от продавца к покупателю перейти не может.
Иные ошибки для действительности договора с недвижимостью значения могут не иметь, но оказать существенное влияние на исполнение договора и права и обязанности сторон.
Как исправить ошибку нотариуса в договоре
С учетом позиции Росреестра, что бы ответить на вопрос: Как исправить ошибку нотариуса в договоре ? Нужно знать когда обнаружена ошибка. Возможны три варианта:
- Ошибка обнаружена до государственной регистрации прав по договору, например до подачи документов на гос регистрацию, при подаче документов или во время регистрации;
- Ошибку обнаружили после гос регистрации перехода права и до передачи недвижимости покупателю (одаряемому, по договору дарения);
- Ошибку обнаружили после гос регистрации права на недвижимость покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту.
В ситуации 1 (ошибка выявлена до гос регистрации перехода права):
Ошибка может быть исправлена несколькими способами, конечно с учетом положений Гражданского кодекса РФ для соответствующих видов договоров, например, при купли-продаже, с учетом статей 554, 555 ГК РФ :
- Исправления вносятся в сам текст договора и исправления договора удостоверяются нотариусом. Это не лучшая ситуация, получить «изрисованный» исправлениями договор.
- Договор расторгается сторонами, о чем составляется отдельный документ и так же удостоверяется нотариусом. Затем, составляется новый договор купли-продажи. Правовым основанием этих действий является право сторон договора расторгнуть договор своим общим решением до момента его исполнения. Но есть подводный камень. Дело в том, что некоторые нотариусы составляют договор на таких условиях, что договор считается исполненным в момент его подписания сторонами. И расторгать уже нечего. (Читайте подробнее о типичных ошибках нотариальных договоров здесь). Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет юристу или адвокату по недвижимости заблаговременно удалить из текста подводные камни, установленные нотариусом.
- 3 В уже заключенный нотариальный договор купли-продажи недвижимости (с ошибками) вносятся исправления, путем заключения отдельного документа – дополнительного соглашения, которое удостоверяется нотариусом.
В ситуации 2 (ошибка выявлена непосредственно после гос регистрации перехода права):
Как и в ситуации 1, способ исправления и саму возможность исправить ошибку будет определять избранные нотариусом условия договора. Если договор к моменту обнаружения ошибки полностью не исполнен, то исправления возможны в том же порядке, что и в ситуации 1.
Вместе с тем, учитывая позицию Росреестра, в отдельных случаях исправления возможно произвести только через суд.
В ситуации 3 (ошибка выявлена после гос регистрации перехода права к покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту после совершившихся расчетов):
В ситуации 3 в момент обнаружения ошибки договор заключен и полностью исполнен сторонами. По этому, ошибки в договоре с недвижимостью исправлены быть не могут. Во всяком случае таково мнение Росреестра.
Поскольку в сделках с недвижимостью стороны договора, а особенно покупатель, полностью зависят от усмотрения Росреестра, позиция последнего и будет решающей.
В любом случае возникает перспектива судебного спора: или, как того требует Росреестр в суде изменять договор, или оспаривать отказ Росреестра.
Вместе с тем, у сторон есть возможность исправлять саму ситуацию но только в суде.
Например, по договору купли продажи недвижимости признавать право собственности на купленный объект недвижимости с характеристиками (размер, кадастровый номер, адресные ориентиры и т.д.
) согласно учетным данным в ЕГРН, какие они были у объекта на момент совершения договора. Правда придется заплатить значительную госпошлину.
В отдельных случаях, договор может быть признан судом недействительным или незаключенным, с двусторонней реституцией (возврат сторон договора в первоначальное положение, какое оно было до совершения договора). В таких случаях суд в решении так же аннулирует запись регистрации в ЕГРН.
Конечно, последний способ содержит значительные риски для обеих сторон, по этому для таких действий рекомендуем привлекать адвокатов по недвижимости, и заранее планировать мероприятия и новую сделку.
Получить консультацию адвоката по недвижимости как исправить Ваш договор купли-продажи квартиры, дома, участка, машиномета и т.д. по телефону: 8 (495) 518 — 19 – 90, или по электронной почте:
Заполните форму внизу страницы.
Одна опечатка, и не понятно — кто собственник квартиры. Как исправить ошибки в документах на недвижимость — Справочник Недвижимости
Какие бывают документы на недвижимость и какие ошибки могут в них попасть
У каждого собственника квартиры есть пакет документов на неё. Их список зависит от того, как получена квартира — по наследству, в подарок, по договору купли-продажи или как-то ещё. Все эти документы можно условно поделить на правоустанавливающие, правоподтверждающие, технические, документы об обременениях и другие.
Правоподтверждающие документы на квартиру
Это документы, которые подтверждают, что именно этому человеку принадлежит квартира. К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и/или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Свидетельство о регистрации иногда называют правоустанавливающим документом, но это не так: оно лишь подтверждает право собственности, причём только на момент его регистрации.
Актуальная информация о собственнике есть только в свежей выписке из ЕГРН.
Правоустанавливающие документы на квартиру
Это документы, по которым собственник получил квартиру: договор передачи жилья в собственность (для приватизированных квартир), договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, дарственная или договор ренты и т. д. Правоустанавливающий документ указан в свидетельстве о государственной регистрации или в выписке из ЕГРН в графе «Документы-основания».
Технические документына квартиру
Это документы, которые касаются технического описания квартиры или дома: технический план, паспорт, выписка из него, поэтажный план, экспликация, справка о состоянии здания и др. Названия документов в разных регионах могут отличаться. Например, один и тот же документ в Москве считается экспликацией, а в Петербурге — ведомостью площадей.
Документы об обременениях на квартиру
Это любые документы, которые как-то ограничивают права собственника: например, договор об ипотеке и/или закладная, если квартира куплена в кредит, договор ренты или договор найма квартиры.
Существуют и другие документы с информацией о самой недвижимости или о её владельце: отчёт об оценке квартиры, документы об оплате квартиры, согласие супруга на сделку с квартирой и т. д.
Данные из большинства этих документов заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), за который отвечает Росреестр. Там, к примеру, хранится информация об адресе и площади квартиры, её собственнике, размере его доли в праве собственности, данные о документах, по которым квартира была им получена, а также кадастровая стоимость жилья.
В любой из документов может попасть ошибка: неправильно написали фамилию продавца в договоре купли-продажи на сделке, нотариус ошибся в кадастровом номере квартиры в свидетельстве о праве на наследство, оценщик перепутал номер дома в отчёте и т. д.
Даже суд мог ошибиться в решении и, например, записать неверную кадастровую стоимость квартиры, если собственник оспаривал её. Все эти ошибки могут попасть из документов в ЕГРН.
А ещё от ошибок не застрахованы и сотрудники Росреестра при переносе данных (например, при регистрации перехода права собственности).
Вы можете обнаружить ошибку в процессе подготовки к сделке или заметить неточность в расчёте налога на имущество. Ошибки могут помешать быстро продать квартиру, особенно если покупатель берёт ипотеку — в банке её просто не одобрят.
Ошибки в данных о квартире в ЕГРН: технические и реестровые
Ошибки, допущенные в документах на недвижимость, делятся на 2 вида: технические и реестровые, в зависимости от того, в каких документах и на каком этапе они появляются.
Технические ошибки
Это описки, опечатки, грамматические, арифметические и другие подобные ошибки. Их может допустить как сотрудник Росреестра в процессе регистрации, так и другие люди, например, работники Бюро технической инвентаризации, нотариус или участники сделки при подписании ДКП. Но по смыслу ст.
61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технической ошибкой в ЕГРН считается именно та, что сделана самим Росреестром. Чаще всего это ошибки в адресе квартиры, её площади, в данных собственника, например, неправильно написанная фамилия, но могут встречаться и более редкие — неверный год постройки дома или неправильно записанные реквизиты договора купли-продажи квартиры.
В этой статье будем считать, что технические ошибки — это ошибки, которые допустили именно в Росреестре.
Реестровые ошибки
Эти ошибки, как правило, касаются границ участков и попадают в ЕГРН из межевого или технического плана, карты-плана территории или акта обследования, которые подготовил кадастровый инженер, или из других документов, которые передаются в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия. Они исправляются в течение 5 рабочих дней на основании полученных Росреестром документов об ошибке или по судебному решению.
Как исправить опечатку в данных о квартире в Росреестре
Зависит от того, кто и на каком этапе допустил ошибку. Иногда её можно исправить в самом Росреестре, а если ошибка была в документах, поданных в организацию, то исправлять её нужно сначала в них, а потом идти в Росреестр с новыми документами.
Если ошибку допустили в Росреестре
Сотрудники организации могут сами найти ошибку и исправить её. Если ошибку обнаружил собственник (или другое заинтересованное лицо), то её уберут по его заявлению. А иногда для исправления ошибки придётся идти в суд.
Когда Росреестр исправляет ошибку сам
Он делает это, если соблюдаются 2 условия:
1) сотрудники Росреестра сами обнаружили ошибку;
2) исправление ошибки не повлияет на права на квартиру. Они не прекратятся, не возникнут и не перейдут к кому-то другому. Подробнее об этом расскажем в блоке о правках ошибок по решению суда.
Так что «сам» Росреестр, скорее всего, поправит мелкие опечатки. Например, в адресе квартиры указано не «ул. Ленина 7/2», а «ул. Лнина 7/2» и такой улицы в городе просто нет.
Когда Росреестр исправляет ошибки по заявлению
Если ошибку обнаружил собственник или другое заинтересованное в квартире лицо, например, наследник, который готовит документы для регистрации, — ему нужно подать заявление об исправлении ошибки и документы, подтверждающие, что Росреестр ошибся.
Это можно сделать через МФЦ, в самом Росреестре или онлайн.
Если делаете всё оффлайн, то заполните заявление в МФЦ (форму можно посмотреть заранее) и приложите к нему документы, доказывающие допущенную ошибку: например, технический паспорт с верными данными или правильное свидетельство о праве на наследство. Госпошлину за исправление ошибки платить не надо.
Онлайн можно отправить письмо по электронной почте или подать заявление на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. К заявлению нужно приложить документы в формате XML или PDF.
В течение 3 рабочих дней с момента обнаружения ошибки Росреестр корректирует данные и в течение следующих 3 рабочих дней извещает об этом всех, кого исправление ошибки могло затронуть. Например, если в сведениях о квартире, купленной в ипотеку, нашли ошибку в адресе, то после её исправления Росреестр сообщит об этом и собственнику квартиры, и банку, которому заложена квартира.
Когда ошибки в Росреестре правятся по решению суда
Иногда ошибки правятся только по решению суда. Это происходит в следующих случаях:
· если исправление ошибки может сильно повлиять на судьбу квартиры (и право собственности на неё), например, в ЕГРН перепутали кадастровый номер, и получилось, что права зарегистрированы совсем не на ту квартиру, и теперь в реестре у одной и той же квартиры 2 собственника;
· если исправление ошибки может затронуть интересы тех, кто считал записи в Росреестре верными, например, залогодержатель узнал, что у него в залоге не 150-метровая, а 50-метровая квартира;
· если Росреестр отказался вносить изменения добровольно.
Росреестр внесёт поправки в ЕГРН в течение 3 дней с даты вступления решения суда в силу.
Как исправить ошибку в документах на недвижимость, попавшую оттуда в Росреестр
Не всегда ошибки, которые допустили где-то ещё, можно исправить сразу в Росреестре. Если ошибку совершил не Росреестр, а другой орган или организация, то для исправления ошибки придётся обращаться в этот орган.
Это может быть и оценочная компания, неправильно указавшая адрес в отчёте об оценке, и органы технической инвентаризации (в Москве — Бюро технической инвентаризации), подготовившие технический паспорт с опечаткой, и нотариус, сделавший ошибку в свидетельстве о праве на наследство.
В каждом случае порядок будет разным, и о нем лучше узнавать заранее. Прочитайте договор, подписанный с оценщиком или другой организацией, созвонитесь с нотариусом или найдите правила исправления ошибок на сайте организации. Все свои ошибки такие организации должны исправлять бесплатно, если они произошли по их вине.
Исправленные документы нужно будет подать в Росреестр, а после убедиться, что все нужные изменения внесли и ошибки больше нет. Такие ошибки не считаются сделанными по вине Росреестра, а потому корректировать данные придётся не в порядке исправления технической ошибки, а как внесение изменений в ЕГРН. В такой ситуации потребуется заплатить госпошлину 350 рублей.
команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова
Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/odna-opechatka-i-ne-ponyatno-kto-sobstvennik-kvartiry-kak-ispravit-oshibki-v-dokumentakh-na-nedvizhimost