Как и какие наложить обременения на квартиру для защиты от рейдерства?

Росреестр разъяснил, как защититься от сделок по ЭЦП

Как и какие наложить обременения на квартиру для защиты от рейдерства?

В последние дни на Хабре активно обсуждают фиктивные сделки, для которых мошенники используют электронные цифровые подписи (ЭЦП), оформленные на других граждан. В России действуют сотни центров сертификации, многие из которых предлагают быструю процедуру оформления цифровой подписи за 30 минут без личного посещения офиса.

Достаточно прислать сканы паспорта через интернет. Этим пользуются злоумышленники, имеющие доступ к персональным данным граждан. Здесь особых проблем нет.

Например, если ваша девушка работает в паспортном столе, в исполкоме, в зелёном банке, у сотового оператора, в администрации общежития, в отделе кадров любой компании, то вы без труда получите качественные сканы любого количества паспортов, вместе с другими личными данными жертв.

Как показал эксперимент, получить электронный ключ на любого человека действительно несложно. По нынешнему законодательству удостоверяющие центры РФ сами устанавливают регламент своей работы, поэтому имеют полное право проверять личность человека через интернет.

Главные вопросы: как защититься от такого мошенничества? Как узнать, что на ваше имя получена ЭЦП? Где увидеть список фирм, которые официально зарегистрированы на вас?
Неделю назад всех облетела новость о первом случае продажи квартиры мошенниками с помощью ЭЦП и подделки документов. Владелец квартиры в Москве по имени Роман обнаружил, что в очередной квитанции за коммунальные услуги у квартиры указан уже новый владелец. Гражданин обратился в Росреестр и выяснил, что осенью он подарил свою квартиру некоему жителю Уфы. Причём сделал это дистанционно, подписав документы своей электронной цифровой подписью.

Журналисты «Российской газеты» обратились за комментарием в Росреестр. Тот подтвердил информацию о сделке по квартире, расположенной по адресу: Москва, ул. Олонецкий проезд.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) действительно есть сведения о том, что 22 октября 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения от 28 сентября 2018 года, составленного в простой письменной форме.

Документы были поданы в Росреестр в электронном виде и удостоверены электронными подписями как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. Правовая экспертиза, которую производит регистратор, показала «подлинность усиленной квалифицированной электронной подписи, а также статуса сертификата».

«Согласно полученной информации, усиленная квалифицированная подпись дарителя и одаряемого выданы удостоверяющим центром ЗАО «Национальный удостоверяющий центр», аккредитованным Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Договор дарения квартиры подписан обеими сторонами в пределах срока действия сертификатов электронной подписи и практически в одно время. Таким образом, полномочия дарителя и одаряемого были подтверждены в установленном порядке», — сообщил Росреестр.

Нужно заметить, что ЗАО «Национальный удостоверяющий центр» (НУЦ) — не какая-то фирма-однодневка. Компания работает уже 15 лет и входит в топ-10 крупнейших розничных УЦ (по её собственному заявлению).

Как же защититься от использования ЭЦП, оформленной на ваше имя? Хабраюзер PaulZi в статье «Мошенники и ЭЦП — всё очень плохо» рассказывает о собственном опыте, где он с супругой без их ведома стали директорами нескольких ООО.

Автор рекомендует воспользоваться так называемой «38-й формой», то есть формой 38001. Её нужно заполнить и лично отвезти в регистрирующий орган (в Москве это 46 налоговая).

Она запрещает регистрацию юридических лиц без личного присутствия (возможно, только в Москве).

Чтобы уберечься от сделок с недвижимостью, Росреестр рекомендует гражданам принести заявление о невозможности проведения сделок с их недвижимостью без личного участия. После получения такого заявления в ЕГРН вносится специальная запись. Эта запись — основание для возврата без рассмотрения заявления с просьбой зарегистрировать недвижимость на другого человека, даже если у него на руках имеется нотариально заверенная доверенность.

Такое заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете Росреестра. Обратиться с заявлением также можно лично в офисы МФЦ на всей территории России.

И если квартира в одном регионе, а гражданин находится в другом, то сейчас это не проблема, так как ведомство работает экстерриториально. Услуга предоставляется Росреестром бесплатно.

Срок внесения записи в ЕГРН — не более пяти дней.

  • ЭЦП
  • Росреестр
  • удостоверяющие центры
  • электронная цифровая подпись
  • 31 августа 2016 в 12:39
  • 21 марта 2015 в 15:58
  • 6 июля 2010 в 14:26
  • 22 июня 2010 в 02:10

Источник: https://habr.com/ru/news/t/453802/

Доля под обременением что это значит?

Как и какие наложить обременения на квартиру для защиты от рейдерства?

Российское законодательство допускает, что владелец ООО или один из тех людей, в чьей собственности находится предприятие, может передавать свою долю в бизнесе в залог. Подобные сделки наиболее распространены в сфере кредитных отношений.

Оформление договоров, юридически закрепляющих взаимоотношения залогодателя и кредитора, должно соответствовать законодательным критериям.

Какова их сущность? Каким образом наиболее корректно оформляются договора о передаче доли в ООО в залог?

Сущность обременения

Что представляет собой обременение (залог) относительно доли в хозяйственном обществе? Действующее российское законодательство дает участникам ООО право передавать свою долю в бизнесе в качестве обеспечительной меры в пользу других владельцев организации или третьим лицам. Во втором случае необходимо одобрение участников ООО на общем собрании. Договоры, посредством которых оформляется обременение, должны быть заверены у нотариуса.

Также передача доли в ООО в залог третьим лицам возможна, если эта процедура не запрещена уставом организации. Многие бизнесы как раз таки стремятся ограничить действия совладельцев, касающиеся рассматриваемых процедур, с целью защиты от рейдерства.

Не имеет значения, какую должность занимает залогодатель в структуре правления фирмы.

Даже если это генеральный директор, факт запрета на осуществление данного типа сделок в уставе ООО сохранит статус юридического барьера на заключение договоров обременения.

Виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы по различным основаниям. Каких-либо общепринятых на рынке критериев не сформировано. Одно из возможных оснований — специфика субъектов сделки.

Как мы отметили выше, участниками соглашения могут быть другие совладельцы бизнеса или же третьи лица. Этим и предопределяются виды обременения доли в ООО.

Первый тип сделок — с другими участниками бизнеса, второй — с третьими лицами.

Те или иные виды обременения доли в ООО могут быть классифицированы в зависимости от специфики обязательств, которые принимает на себя человек, решивший передать в залог часть бизнеса.

Самый распространенный вариант — когда человек берет кредит в банке на развитие бизнеса или, что реже, но также практикуется, для личных нужд.

Передача доли ООО в залог может быть обеспечительной мерой при возникновении денежных обязательств между частными лицами.

Передача доли в ООО в залог: законодательный аспект

Основной источник права, регулирующий данную процедуру, — ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Согласно положениям данного закона, участник ООО может передавать свою долю во владении бизнесом другому владельцу ООО или, если это не запрещено учредительными документами фирмы, в пользу третьих лиц.

Рассматриваемый правовой акт определяет основные виды обременений в рамках сделок, о которых идет речь — передача в пользу другого владельца, а также соответствующая операция с участием третьих лиц.

Другие источники права, имеющие отношение к сделкам, о которых идет речь, — ФЗ «О государственной регистрации юрлиц и ИП», а также Приказ ФНС РФ № ММВ-7-6/25, в котором регулируются вопросы государственной регистрации юрлиц и ИП в аспекте применения форм тех или иных документов.

Документы

Если человек решил в установленном порядке наложить обременение на свою долю в бизнесе, то какие документы необходимо для этого подготовить? Каков стандартный перечень соответствующих источников? Он может выглядеть так:

  • устав организации;
  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о регистрации организации;
  • учредительный договор о создании ООО;
  • документы со сведениями об ИНН, ОГРН;
  • свидетельство из ФНС о постановке на налоговый учет;
  • документы, подтверждающие право участника ООО на долю в уставном капитале;
  • свежая выписка со сведениями из ЕГРЮЛ;
  • при необходимости — нотариально заверенное согласие на сделку от супруга участника ООО или же заявление человека о том, что он не состоит в браке;
  • список участников общества с указанием того, как между ними распределен уставный капитал;
  • документ об одобрении сделки по передаче доли ООО в залог;
  • документ, отражающий сведения об обязательствах человека, передающего долю бизнеса в залог.

Данный спектр документов необходимо передать нотариусу. Основной объем последующих действий должен будет производить именно он.

Структура договора

Договор, в рамках которого осуществляется передача доли во владении фирмой в залог, должен соответствовать критериям, прописанным в ФЗ «О залоге».

В соглашение должны быть включены условия, отражающие тип залога, сущность требований, величину обеспечиваемых долей в ООО, размер обязательств, срок их исполнения, стоимость и конкретный тип заложенных активов, а также иные условия, требующие от участников сделки согласования.

Действия нотариуса

Прежде всего, нотариус должен заверить договор, подтверждающий обременение права владения долей в компании, а также основной документ, в соответствии с которым должны вноситься изменения в ЕГРЮЛ, — это форма Р14001. Заверив соответствующие источники, нотариус в течение трех дней должен направить их в ФНС.

Данный сценарий — стандартный, но есть нюансы, характерные для его реализации. Рассмотрим их.

Прежде всего, нотариус должен будет исследовать Устав общества на предмет отсутствия в нем положений, запрещающих передачу долей в бизнесе в залог, а также убедиться в том, что соблюден кворум, который установлен для процедуры одобрения сделки собранием участников ООО. Также юрист должен будет удостовериться, что соответствующее одобрение было оформлено в надлежащем порядке, без нарушений.

Следующий аспект сделки, который будет изучаться нотариусом, — брачные отношения залогодателя.

Если участник соглашений состоит в браке, то необходимо, как мы отметили выше, согласие его супруга или супруги на то, чтобы их общее имущество было передано в залог.

Если же доля в бизнесе — предмет раздельной собственности, то нотариусу нужно будет исследовать документы, удостоверяющие этот факт.

Например, это могут быть соглашения человека с фирмой, подтверждающие передачу ему доли в бизнесе, которые оформлены до заключения брака.

В этом случае уставный капитал общества в той части, что закреплена за залогодержателем, будет считаться его личной собственностью.

Если человек в браке не состоит, то нотариусу необходимо будет исследовать документы, подтверждающие это.

Возможен вариант, при котором совладелец бизнеса — несовершеннолетний гражданин, такое тоже бывает. В этом случае нотариус должен затребовать согласие его родителей на совершение сделки.

Нотариус, заверяя документы о передаче доли в бизнеса в залог, в ряде случаев может потребовать от общества и от залогодателя подтверждения того, что соответствующая часть уставного капитала предприятия была им полностью оплачена. Это может быть справка, подписанная генеральным директором фирмы и главным бухгалтером.

Для исчисления корректной суммы, отражающей стоимость доли, также может понадобиться заключение оценщика, действующего от имени независимого юридического лица. Дело в том, что реальная сумма активов, как правило, выше, чем номинальная величина уставного капитала. Нотариусу в ряде случаев необходимо знать ее.

Полномочия значимы

Юрист будет исследовать документы, относящиеся к категории учредительных и регистрационных, а также те, что отражают полномочия людей, которые участвуют в сделке.

Специалист должен будет удостовериться, что те или иные лица могут действовать без оформления доверенности в силу особых полномочий.

В общем случае подписывать документы, связанные с передачей доли бизнеса в залог, вправе только генеральный директор фирмы.

Но возможны сценарии, при которых соответствующими полномочиями будет обладать конкретный владелец доли, выступающий залогодателем. Однако нотариусу нужно будет удостовериться, что за ним закреплен подобный статус.

Доля в бизнесе со стратегическим значением

Интересен аспект, касающийся обременений долей на предприятиях, которые относятся к категории юрлиц, имеющих стратегическое значение для государства.

ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» присутствуют положения, по которым установлено следующее ограничение: обременение права владения частью бизнеса, когда кредитор стратегического предприятия — иностранная организация, может быть оформлено только при письменном согласовании с Федеральной антимонопольной службой. Нотариус должен будет запросить соответствующий документ от залогодателя.

Аспект конкуренции

В некоторых случаях нотариальные конторы стремятся привести сделки, о которых идет речь, в соответствие с законодательством, регулирующим вопросы конкуренции.

Источник: https://registrmsk.com/dolya-pod-obremeneniem-chto-eto-znachit/

По словам специалистов, защитить свою квартиру от мошенников можно, инициировав через суд запрет на ее отчуждение

В последнее время все чаще мошенники пытаются получить доступ к Государственному реестру прав на недвижимое имущество. По словам представителей Министерства юстиции Украины, попытки хакерских атак на реестр успехом не увенчались, а отдельные случаи проникновения в базу данных с помощью ключей действующих регистраторов и нотариусов сейчас расследуются.

Тем не менее эти происшествия вызвали широкий общественный резонанс. Ведь зачастую у наших людей квартира или дом — единственное ценное имущество.

Об особенностях работы реестра и способах защиты от мошенников хранящейся в нем информации «ФАКТАМ» рассказал председатель Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины Станислав Герасименко.

— На какую собственность граждан чаще всего направлены атаки мошенников?

— Если говорить о недвижимости, то их в первую очередь интересуют высоколиквидные объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Это престижные квартиры в крупных городах, коммерческая недвижимость. Обычные хрущевки мошенников привлекают гораздо реже.

Стоит учесть, что чаще всего атакам рейдеров подвергается недвижимость, с которой были связаны какие-то юридические проблемы: она фигурировала в конфликте собственников либо судебном разбирательстве, находилась в залоге по проблемному кредиту… То есть когда уже есть какая-то почва для юридических манипуляций, судебных решений. У обычных владельцев, которые не участвуют в частных или корпоративных конфликтах и не берут авантюрные кредиты в банках, обычно таких проблем не возникает.

— Как мошенники могут получить доступ к Госреестру прав на недвижимость? Ведь с базой могут работать только определенные специалисты, например, нотариусы.

— Мы обсуждали этот вопрос с нотариусами. Получается, что для проникновения в реестр злоумышленники должны предварительно взломать компьютер нотариуса.

Затем, в тот момент, когда он вошел в реестр, мошенники с удаленного компьютера, на котором также установлено специальное программное обеспечение, позволяющее работать с реестром, подключаются к компьютеру нотариуса и от его имени совершают какие-то действия.

Но вряд ли такой способ проникновения в реестр может быть массовым из-за его технической сложности. Возможны единичные случаи.

Более реально осознанное участие в мошеннической схеме конкретного регистратора, причем необязательно нотариуса. В случае выявления незаконных действий такой регистратор начнет ссылаться на якобы хакерский взлом его компьютера.

На самом деле схема гораздо проще. Львиная доля всех рейдерских захватов совершается через суд. Например, нотариусу приносят свежее решение суда о признании права третьего лица на объект недвижимости.

Пока оно не внесено в онлайн-реестр судебных решений, нотариус не имеет возможности убедиться в его законности. Поэтому он может только проверить визуальные признаки легитимности документа: реквизиты, печать, имя судьи, подпись, отметку о вступлении в силу и тому подобное.

На основании такого судебного решения нотариус вносит изменения в реестр собственности. Насколько правомерно то или иное решение суда — это уже другой вопрос. Формально нотариус просто выполняет свою работу, и в случае возникновения проблем предъявить ему претензии довольно сложно.

Дело в том, что отсутствие информации по делу в реестре судебных решений не является поводом для отказа в регистрации, если предъявлен оригинал решения — на бумажном носителе.

Хотя многие нотариусы, дорожащие своей репутацией, в подозрительных случаях не берутся менять в госреестре информацию о праве собственности до появления сведений об этом судебном решении в соответствующей электронной базе данных.

— Правда, что в ходе боевых действий на Донбассе в руки злоумышленников попало немало специальных бланков, позволяющих совершать аферы с имуществом людей?

— Вполне возможно. Но я думаю, что масштаб угрозы сильно преувеличен. Сегодня, когда основной объем информации хранится в электронном виде, такие бланки теряют свою ценность.

Тот же нотариус-регистратор сейчас предоставляет информационную справку из госреестра на обычном листе бумаги со своими реквизитами, указанием оснований для запроса информации и его объема, даже без печати и подписи.

Сведения о договорах купли-продажи можно проверить в базе данных.

Если говорить о возможности использования мошенниками украденных бланков доверенностей, то любой грамотный нотариус перед тем, как совершать какие-то действия, обязательно проверит данный документ в реестре доверенностей и выявит подлог. Ведь все доверенности имеют уникальный регистрационный номер и строго учитываются. Поэтому похищенные бланки можно использовать только при прямом участии нотариуса в афере.

— Существуют ли технические или юридические механизмы, которые могут помешать мошенникам завладеть недвижимостью?

— Эти способы древние как мир, но при этом довольно эффективные. В первую очередь — наложение обременений на объект недвижимости.

Возможны залог имущественных прав, ипотека, сопутствующий запрет отчуждения, арест по решению суда либо органов следствия, регистрация недвижимости как объекта совместной собственности… То есть создаются условия, когда противоправные действия с недвижимостью максимально затруднены или требуют привлечения третьих лиц.

Проще говоря, владелец умышленно создает ситуацию, при которой искусственно ограничивается возможность отчуждения его квартиры или дома без его участия или ведома.

А значит, для захвата объекта рейдерам потребуется во много раз больше времени, усилий, денег. Скрыть такую операцию становится сложнее, соответственно, риск быть разоблаченными сильно возрастает. Игра просто не стоит свеч.

Чаще всего комплексное использование описанных способов защиты применяют для крупных коммерческих объектов недвижимости.

Для большинства же людей наиболее доступный механизм — общая совместная собственность. Если квартирой владеют два или три человека, чьи доли не определены, то для совершения сделки придется привлекать их всех. Даже если мошенникам удастся каким-то образом обмануть или обойти одного владельца, с несколькими совладельцами это сделать гораздо сложнее.

Конечно, еще можно в семье оформить долговые обязательства под залог недвижимости. Это позволит наложить обременение на жилье. Но здесь возникает много других нюансов, и в случае недобросовестности одной из сторон договора создается почва для имущественного конфликта.

Впрочем, это же относится и к совместной собственности.

Следовательно, всегда стоит оценивать риски потерь от мифических рейдеров и куда более вероятные риски конфликтов и возможных имущественных споров с теми, кто вовлечен в защиту активов, и не использовать без крайней необходимости такие способы защиты.

— Может ли владелец самостоятельно периодически проверять реестр прав на недвижимость? Как это делается? Сколько стоит?

— Сегодня каждый человек имеет возможность удаленно онлайн проверить информацию о своей собственности на сайте Министерства юстиции Украины. Найти объект недвижимости в базе данных можно по идентификационному номеру юридического либо физического лица, по адресу, регистрационному номеру объекта или кадастровому номеру земельного участка, если речь идет о частном доме.

Получение информации стоит 20 гривен. Оплата производится с помощью платежной карты. Также данные о квартире владельцу предоставит любой регистратор, например, нотариус.

Кстати, заодно человек узнает, кто и когда запрашивал информацию из реестра о его квартире. Ведь для ее получения обязательно нужно пройти процедуру идентификации личности.

Эти сведения хранятся в реестре, и владелец недвижимости всегда может получить их у регистратора, предъявив правоустанавливающий документ.

— Далеко не вся недвижимость сегодня есть в реестре. Может хозяин квартиры по собственной инициативе, не совершая с жильем никаких действий, внести информацию в базу данных?

— Конечно, владелец недвижимости вправе сам инициировать ее регистрацию.

Для этого нужно обратиться к нотариусу либо другому государственному регистратору, предоставив правоустанавливающие документы на квартиру или дом, а также свой паспорт и код. В Киеве еще надо взять справку из БТИ.

В ней должно быть указано, что по состоянию на 31 декабря 2012 года квартира была зарегистрирована на данного собственника. Проверив документы, регистратор внесет информацию в электронную базу данных.

— А могут аферисты завладеть квартирой, подав на регистрацию фальшивые правоустанавливающие документы?

— Такая возможность существует. В первую очередь в зоне риска находится недвижимость, купленная очень давно, например, по биржевому договору.

Особенно если после подписания биржевого контракта право собственности не было зарегистрировано в БТИ, как того требовало ранее действовавшее законодательсво.

Впрочем, это в первую очередь халатность самого владельца квартиры, создавшего все условия для мошенников.

— Сейчас право доступа к реестру получили не только нотариусы, но и представители местных властей, чуть ли не секретари сельсоветов. Насколько готовы такие специалисты к работе с базой? Не расширится ли круг лиц, которые смогут действовать в интересах мошенников?

— Начнем с того, что секретари сельсоветов регистрацией заниматься не будут. Сегодня на уровне районов создаются административные центры, где услуги будут оказывать квалифицированные специалисты. Причем зачастую это бывшие сотрудники управлений юстиции, ранее занимавшиеся все той же регистрацией.

Кроме того, регистраторы работают с программным обеспечением, которое частично сверяет вносимую информацию с уже имеющейся в реестре. Тем не менее допустить механическую ошибку регистратор вполне способен, что я неоднократно встречал в своей практике. Человеческий фактор никто не отменял.

Поэтому я рекомендую владельцам внимательно проверять сведения, которые вносятся в реестр, буквально каждую букву и цифру.

— Предположим, я купил квартиру несколько лет назад, сделка была занесена в реестр. Сейчас решил проверить информацию и вдруг обнаружил, что моя квартира зарегистрирована на другого человека. Что в таком случае делать? Куда обращаться?

— В базе указано, какой именно регистратор внес в реестр изменения о переходе права собственности. Поэтому первым делом стоит обратиться к нему и выяснить, на каком основании была сделана запись в реестре. Ну и конечно, следует сразу подать в суд иск о защите права собственности и признании незаконности регистрационного действия.

Конкретное содержание иска зависит от того, на каком основании была произведена смена владельца. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Также необходимо добиваться, чтобы суд максимально быстро наложил запрет на отчуждение спорной недвижимости.

Это защитит вас от последующей перепродажи квартиры третьим лицам.

— Как человек может доказать свое право собственности на дом или квартиру?

— Только предоставив оригиналы правоустанавливающих документов. Это свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и тому подобное. Еще один способ доказать свое право — обратиться в суд.

Исключение составляют новая квартира, впервые зарегистрированная застройщиком в реестре, а также объекты, зарегистрированные в результате раздела или объединения недвижимого имущества, внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица (либо возврата в случае прекращения деятельности такого юридического лица), и тому подобное. По ним сейчас не выдают традиционное свидетельство о праве собственности, а только выписку из госреестра. Хотя недавно Министерство юстиции пообещало возобновить предоставление владельцам бумажных свидетельств.

— Сегодня Минюст инициирует и некоторые другие новшества. В частности, sms-информирование владельца об изменениях в базе данных и территориальную привязку регистраторов. Усилят ли эти меры защиту государственных реестров от мошенников?

— Sms-сообщения владельцу обо всех изменениях в реестре, касающихся его собственности, — полезная услуга. Правда, на мой взгляд, она приносит больше психологическую, чем практическую пользу. Но владельцу, который боится аферистов, теперь хотя бы не придется постоянно проверять информацию в госреестре.

Что касается региональной привязки регистраторов, тут все не так однозначно. Долгое время можно было проводить операции с недвижимостью в любом уголке страны.

Например, была возможность зарегистрировать куплю-продажу киевской квартиры по месту регистрации объекта недвижимого имущества или по месту регистрации одной из сторон сделки.

То есть если покупатель живет во Львове, то нотариальное удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности может осуществить львовский нотариус. Теперь Минюст разрешит проводить регистрацию недвижимости только у столичного нотариуса. Это может создать для людей определенные неудобства.

Говорить о том, что данное новшество увеличит защиту от мошенников, не приходится. Не думаю, что это их остановит.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/221621-chacshe-vsego-atakam-rejderov-podvergaetsya-nedvizhimost-s-kotoroj-byli-svyazany-kakie-to-yuridicheskie-problemy

Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому

Как и какие наложить обременения на квартиру для защиты от рейдерства?

О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья

В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников. 

Российское рейдерство принято разделять на: 

  • «белое» – захват совершается в рамках закона;
  • «серое» – рейдеры действуют с нарушением гражданско-правовых норм;
  • «черное» – рейдеры при захвате нарушают уголовное законодательство.

Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.

Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас.

В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой.

Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.  

К 2000 г.

«черные» риелторы оставили без жилья многих представителей социальных низов, у которых зачастую в собственности не было ничего кроме жилплощади, доставшейся им от государства по закону о приватизации.

Таких хозяев квартир целенаправленно загоняли в долги, спаивали и впоследствии вынуждали переоформить жилье. При этом многие «черные» риелторы для достижения своих целей активно применяли насилие.

Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.

Схема «Профессиональные соседи»

Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.

Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли.

Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи.

Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.

После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».

«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д.

Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок.

Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру. 

Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене. 

Схема «Заем под залог недвижимости»

Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг.

Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом.

В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.

Существует несколько распространенных способов обмана граждан:

1. Продажа вместо займа

Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи.

Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры.

Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья.  В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.

2. Искусственное создание задолженности

При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.

3. Кредитная пирамида

Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).

МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения. 

Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия.

Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг.

Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.

Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией.

И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО.

Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.

Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы.

Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор.

Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.

В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.

1. Преимущественное право покупки

Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет.

При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.

Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.

2. Нотариальная форма сделки

С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.

3. Определение порядка пользования жилым помещением

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании. 

4. Выдел доли собственника в натуре

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.

5. Принудительный выкуп малозначительной доли

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.

6. Уголовная ответственность 

Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.

Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст.

159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно.

Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.

  • Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.
  • Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.

Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.

  • Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.

Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kvartirnogo-reyderstva-stoit-opasatsya-kazhdomu/

Адвокат24
Добавить комментарий