Досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе арендодателя

Расторжение договора найма жилого помещения

Досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе арендодателя

Основания расторжения договора найма квартиры

Как составить соглашение о расторжении

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Как расторгнуть наем в судебном порядке

Последствия расторжения

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Как составить соглашение о расторжении

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Для удобства скачайте наш образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Источник: https://rusjurist.ru/zhiliwnoe_pravo/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomesheniya/

Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья

Досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе арендодателя

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);

3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Данные основания  практически являются общими для всех договоров аренды или найма.

Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п.

27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Президиум рекомендовал  судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст.

619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды.

Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды.

Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо).

Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя.

В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

А именно:- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

–  разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.

Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.

По информации юридического отдела компании IntermarkSavills 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27d49a7947a78ce92d79

Условия

Порядок расторжения соглашения найма жилого помещения регламентируется статьёй 83 Жилищного и статьёй 687 Гражданского кодексов Российской Федерации. В указанной выше статье ЖК РФ приводится перечень оснований для расторжения договора найма:

  • Добровольное соответствующее решение обеих сторон договорённости;
  • Ходатайство наймодателя, подтверждённое письменным согласием нанимателя и проживающих вместе с ним лиц;
  • Переезд арендатора жилого помещения в другую квартиру и оформление нового договора найма жилого помещения.
  • Собственник недвижимого имущества вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке посредством судебных разбирательств на основании следующих причин:
    • Наниматель не предоставляет ежемесячные выплаты за аренду жилого помещения и не платит за коммунальные услуги более 6 месяцев;
    • Арендатор или иные граждане, за деяния которых наниматель несёт прямую ответственность, нанесли рассматриваемой недвижимости существенный урон;
    • Жалобы соседей на поведение временного жильца, систематическое нарушение данным гражданином их юридических прав;
    • Жильё использовалось арендатором не по назначению, предусмотренному договором найма жилого помещения.

В соответствии с регламентом статьи 687 ГК РФ, расторжение договора найма по ходатайству любой из сторон соглашения допускается, если жилое помещение утратило пригодность для проживания в нём или пребывает в аварийном состоянии. Действие договорённости упраздняется автоматически, если жильё разрушено по независящим от сторон обстоятельствам или одиноко проживавший наниматель умер.

В каких случаях расторжение договора найма признаётся незаконным?

Необходимо помнить, что существует перечень лиц, которых по закону (в соответствии с регламентом статьи 103 ЖК РФ) нельзя оставить без жилья. В рассматриваемый список входят:

  • Члены семьи военных, полицейских и пожарников, погибших при исполнении должностных обязанностей;
  • Пенсионеры по возрасту;
  • Ветераны Великой Отечественной Войны;
  • Люди с инвалидностью 1 и 2 группы по причине получения производственной травмы и инвалиды детства;
  • Граждане, получившие право на проживание в специализированном жилье после смерти единственного кормильца.

В случае выселения граждан указанных категорий из жилого помещения, им в обязательном порядке предоставляется другое жильё. Если собственник недвижимого имущества не может себе этого позволить, расторгнуть арендную договорённость с представленными в списке лицами на законных основаниях невозможно.

Расторжение рассматриваемого соглашения допускается только на основании причин, указанных в представленных выше статьях ГК и ЖК России. Упразднение юридической силы данного документа по иным причинам или исключительно по желанию наймодателя является незаконным.

Порядок расторжения по инициативе одной из сторон

Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке возможно только посредством подачи искового заявления в суд.

Инициатором подобной процедуры в большинстве случаев является наймодатель, решивший упразднить действие соглашения на основании причин, указанных в статье 83 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Необходимо помнить, что в любом случае собственник обязан уведомить нанимателей о своём решении выселить их и проживающих с ними граждан. Срок, за который уведомление должно быть предоставлено арендатору, в большинстве случаев обсуждается сторонами при заключении договора найма.

Для досрочного расторжения договора найма в суде, заинтересованному лицу необходимо обратиться в Городской (Региональный) орган судебного производства. Для достижения наилучшего результата при совершении рассматриваемой процедуры, собственнику жилого помещения надлежит придерживаться ниже представленного алгоритма действий:

  • Собрать пакет необходимой документации;
  • Проконсультироваться с юристами, специализирующимися на жилищных вопросах;
  • Уплатить государственную пошлину (300 рублей, в случае, если иск — неимущественного характера);
  • Передать документацию в судебный орган;
  • Принять участие в судебных заседаниях;
  • Дождаться решения суда.

Если в иске о расторжении договора найма жилого помещения задействованы вопросы имущественного характера, тариф государственной пошлины напрямую зависит от исковой цены. Сумма, требуемая к выплате, исчисляется следующим способом:

  • При цене иска до 20 000 руб. — 4 процента ценового значения, но не менее 400 рублей;
  • От 20 001 до 100 000 руб. — 800  плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
  • От 100 001 до 200 000 руб. — 3 200 плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
  • От 200 001 до 1 000 000 руб. — 5 200 плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
  • Свыше 1 000 000 руб. — 13 200 плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 но не более 60 000 рублей.

Для непосредственного обращения в суд с целью расторгнуть соглашение по инициативе арендодателя необходимы акты из следующего списка:

  • Документ, удостоверяющий личность истца;
  • Исковое заявление;
  • Банковский реквизит, удостоверяющий факт уплаты государственной пошлины;
  • Договор найма жилого помещения, подлежащий расторжению;
  • Свидетельство о праве собственности на рассматриваемое недвижимое имущество;
  • Выписка о составе семьи из домовой книги;
  • Документы, подтверждающие основания для ходатайства об упразднении юридической силы рассматриваемого соглашения найма жилого помещения (например, квитанции, фиксирующие факт неуплаты по коммунальным услугам).

Документы из представленного выше перечня предоставляются в виде двух ксерокопий, приложенным к оригинальным актам. Дела подобного типа рассматриваются в суде в течение 1-2 календарных месяцев. Решение суда вступает в силу в день оглашения.

Исковое заявление

Для того чтобы обратиться в суд с каким-либо ходатайством, заинтересованному лицу необходимо подготовить соответствующее исковое заявление. Иск о расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя содержит следующие информативные пункты:

  • Наименование и адрес органа судопроизводства;
  • Идентификационные реквизиты истца, ответчика и третьего лица (если таковое участвует в судебных разбирательствах);
  • Указание ценового значения иска и суммы, уплаченной в рамках государственной пошлины;
  • Наименование — «Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения»;
  • Текст иска с подробным указанием причин упразднения юридической силы фигурирующего в иске соглашения;
  • Просьба расторгнуть действительную договорённость и обязать ответчика выселиться из жилого помещения и вернуть ключи от данной недвижимости;
  • Перечень предоставляемых, в дополнение к исковому заявлению, документов;
  • Дата оформления заявления и личная подпись истца.

Образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения доступен по ссылке:

Бланк иска заполняется предельно грамотно и аккуратно, при помощи авторучки синего или чёрного цвета или печатных средств. Настоящий документ не должен содержать заведомо ложных или недостоверных сведений, в противном случае рассмотрению в судебном порядке он не подлежит.

Уведомление

Согласно статье 687 Гражданского кодекса Российской федерации, собственник обязан уведомить арендатора недвижимости о своём решении о расторжении договора найма жилья и желании выселить арендатора за 3 месяца. В соглашении этот срок может быть укорочен или продлён.

Для осуществления рассматриваемой процедуры можно связаться с нанимателем по телефону или интернету, но рекомендуется направить уведомление о расторжении договора найма, оформленное в письменном виде.

Настоящий документ носит характер претензии и обладает следующей структурой:

  • ФИО наймодателя полностью и его контактные реквизиты;
  • Аналогичные данные нанимателя;
  • Наименование — «Требование (претензия) наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения»;
  • Текст претензии с указанием причин принятия соответствующего решения;
  • Подпись заявителя.

Рассматриваемый документ может быть отправлен как по месту фактического пребывания адресата, так и по электронной почте. Оформляется произвольным образом.

С примерным образцом уведомления можно ознакомиться по ссылке:

Прекращение действия по соглашению сторон

В большинстве случаев для расторжения договорённости по взаимному согласию арендатора и арендодателя достаточно уведомления. Однако, в целях пресечения дальнейших судебных разбирательств, рекомендуется оформить письменное соглашение о расторжении договора найма жилого помещения. Рассматриваемый акт составить из представленных ниже пунктов:

  • Наименование — «Типовое соглашение о расторжении договора»;
  • Указание даты и места оформления данного документа (прописью);
  • Текст соглашения, в котором стороны излагают причины решения аннулировать арендный договор по обоюдному согласию;
  • Банковские и личные реквизиты сторон;
  • Подписи арендатора и арендодателя.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения доступен по следующей ссылке:

Как расторгнуть договор найма, если он зарегистрирован?

Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.

При расторжении договора найма жилого помещения, необходимо направить соответствующее уведомление в регистрационный орган, и обременение, наложенное на жилплощадь, будет упразднено.

Для проведения данной операции в Росреестре понадобятся документы из следующего списка:

  • Заявление (бланк выдаётся уполномоченным сотрудником Росреестра);
  • Документация, подтверждающая факт расторжения договорённости;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Паспорт гражданина.

При получении актов, регистратор выдаёт соответствующую расписку. Обременение с квартиры или дома снимается в течение 7 рабочих дней.

Специализированного помещения

Согласно тексту статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации, специализированными помещениями являются:

  • Студенческие общежития;
  • Дома соцнаправленности (для инвалидов, ветеранов и т. д.);
  • Служебные квартиры;
  • Помещения для проживания беженцев.

В случае расторжения договора подобного типа необходимо учитывать некоторые его особенности:

  • Срочность соглашения;
  • Отсутствие у жильцов права на заселение третьих лиц, не являющихся их родственниками.

Основаниями для расторжения договора найма специализированных жилых помещений могут быть следующие:

  • Невыполнение временным жильцом условий договорённости;
  • Использование специализированного жилья не по профилю;
  • Коммерческая организация, обладавшая рассматриваемой недвижимостью, признана банкротом;
  • У данного недвижимого имущества сменился официальный владелец.

Расторжение договора найма жилого специализированного помещения производится в стандартном порядке. Решение рассматриваемого вопроса возможно как в порядке мирного соглашения, так и посредством подачи искового заявления в органы судебного производства.

Коммерческого помещения

Согласно актуальному Гражданскому законодательству Российской Федерации, существует два вида договора найма жилого помещения:

  • Социальный;
  • Коммерческий.

Коммерческая договорённость представляет собой соглашение, позволяющее нанимателю пользоваться не только жилым фондом государственного или муниципального назначения, но и любой другой предоставляемой в аренду недвижимостью. Подобное соглашение не может составляться между лицами, состоящими в близком родстве.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, наймодатель выселяет временного жильца без предоставления другой жилплощади. В случае упразднения юридической силы социальной договорённости, муниципалитет обязан предоставить жильцу, подлежащему выселению, в распоряжение другую недвижимость.

В остальном порядок действий и причины рассматриваемого процесса в случае коммерческой недвижимости остаются стандартными.

Правовые последствия

После расторжения любого договора наступает ряд юридических последствий, которые необходимо учитывать, для обеих сторон соглашения. Договорённость о расторжении договора найма жилого помещения не является исключением. В результате решения суда в пользу истца:

  • У арендодателя появляется законное основание выселить временного жильца в принудительном порядке с привлечением сотрудников правоохранительных органов;
  • Арендатор лишается прав на дальнейшее проживание в рассматриваемом жилище, и должен покинуть его в оговоренный срок;
  • В случае наличия подобного требования, наниматель обязуется выплатить собственнику недвижимого имущества неустойку, погасить задолженность по арендным и коммунальным выплатам;
  • Судебным решением может быть постановлено возмещение морального и материального ущерба собственника, нанесённого в результате полного или частичного разрушения принадлежавшего ему недвижимого имущества.

Если суд предпочтёт принять сторону ответчика, все судебные издержки возлагаются на истца.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Как происходит расторжение договора аренды по инициативе арендатора либо арендодателя

Досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды по Гражданскому кодексу осуществляется согласно статье 620, которая предусматривает возможность досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке через суд или на основе положений договора, предусматривающих возможность договора, а также по мирному соглашению между сторонами. Также допустимо расторжение договора при окончании срока действия договора или по соглашению между участниками договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем осуществляется как по завершению срока действия договора, когда в одностороннем порядке, когда арендодатель расторгает заключенную сделку без обращения в суд.

Достаточно не продлевать договор и он автоматически будет расторжен. Но арендодатель имеет права выйти из договора об аренде досрочно при наличии веских обстоятельств для прекращения договора.

Отнести к ним можно следующие ситуации:

  • использование помещения арендатором не по назначению, а также с нарушением положений договора, который был подписан между сторонами (пример договора аренды квартиры найдете тут);
  • значительное ухудшение состояния арендуемого имущества вследствие эксплуатации ее арендатором;
  • Перед тем, как сдавать жилое помещение в аренду, нужно основательно подготовиться. Как официально сдать квартиру в аренду и не стать жертвой аферистов, узнайте в статье https://realtyinfo.online/7213-osnovnye-pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu-uplata-naloga-na-dohod.

  • при наличии в договоре положений о необходимости проведения ремонта или реконструкции помещения, отсутствие выполнения работ или их плохое качество;
  • просрочка платежа за аренду, также на основе положений договора, но чаще всего — более двух раз подряд нарушены сроки оплаты.

Расторжение договора в этих случаях допустимо по суду, где арендодателю необходимо будет предоставить доказательства нарушения основных положений договора.

Арендатор, если арендодатель выиграет дело, будет должен возместить все понесенные затраты на судебное разбирательства, также судом присуждается оплата неустойки или штрафа, в зависимости от того, был ли причинен арендодателю ущерб и насколько он был значителен.

Чтобы избежать проблем с арендаторами, арендодатель может воспользоваться доверительным управлением недвижимостью, передав управленческие функции специальной компании.

Расторжение договора найма комнаты

Расторжение договора аренда или найма квартиры схоже с расторжением договора аренды комнаты. Как наниматель, так и наймодатель могут подать исковое заявление в суд, указав основание для расторжения договора.

Процесс расторжения сделки будет проходить в том же порядке с использованием той же документации.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора также осуществляется только по решению суда, если в договоре не указано, что арендатор в любой момент вправе прекратить действие договора или если договор не имеет срока действия.

Допускается немотивированный отказ от договора, арендатор не обязан объяснять в суде почему хочет расторгнуть договор. Расторжение договора аренды арендатором в одностороннем порядке также приводит к возмещению убытков через суд, если их наличие будет доказано, а суд сможет оценить уровень ущерба.

При расторжении как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя необходимо направить второй стороне уведомление о досрочном расторжении договора аренды образец которого представлен ниже.

Уведомление содержит в себе расшифровку причины расторжения договора, а также дату расторжения договора и уведомление о намерении обратиться в судебную инстанцию.

Отправить такое уведомление расторгающая сторона обязана за 3 месяца до планируемого расторжения договора.

В видео разъясняют, как расторгнуть договор найма жилого помещения

Расторжение договора аренды на основе мирного соглашения

Если срок договора еще не истек, но обе стороны готовы расторгнуть договор без судебного урегулирования, то необходимо составить специальное соглашение.

Проводится расторжение договора аренды по соглашению сторон по образцу, в котором указана точная дата расторжения договора, а также причина принятия обеими сторонами такого решения. Если дата специально не оговорена, то датой расторжения является дата подписания соглашения о расторжении.

Соглашение в обязательном порядке подписывается обеими сторонами или их официальными представителями и зарегистрировано в Росреестре, после чего действие договора об аренде является официально прекращенным.

Источник: https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе арендодателя

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Адвокат24
Добавить комментарий