Чем является машино место в здании по законодательству?

Машино-место: регистрация прав и кадастровый учет

Чем является машино место в здании по законодательству?

09.06.2017

До 1 января 2017 действующее законодательство не определяло понятие машино-места. В пункте 21 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ) содержалось лишь понятие парковки (парковочного места).

Парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Федеральным законом от 03.07.

2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) в п. 21 ст.

1 ГрК РФ были внесены изменения: текст «зданий, строений или сооружений» исключили из понятия парковки. Вместе с тем, введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, который закрепил понятие машино-места.

Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Машино-место не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Для машино-места установлено ограничение по минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 установлены минимально допустимые размеры машино-места (5,3 x 2,5 метра) и максимально допустимые размеры машино-места (6,2 x 3,6 метра).

В настоящее время машино-места могут быть предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями, сооружениями (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3 процента от его кадастровой стоимости.

До 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть очень много.

В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями,  так как для возмездного отчуждения необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.

Кроме того, такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям.

В настоящее время законодательство значительно упростило жизнь обладателям машино-мест. Так, в ст.

6 Закона № 315-ФЗ закреплено, если до дня вступления в силу данного закона были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место.

Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

В случае если зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест), но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, то данный объект признается машино-местом. Полученные до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

При этом правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.

Владимир Ершов,

заместитель начальника Омского отдела

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/mashino-mesto-registratsiya-prav-i-kadastrovyy-uchet/?contrast=Y

Машино-место: как лучше урегулировать принадлежность

Чем является машино место в здании по законодательству?

В связи с наступлением осени активизировалась (в который раз) стремление разного рода законотворцев в урегулировании принадлежности такого объекта как машино-место.

Минэкономразвитие, известное своими экзотическими подходами к регулированию оборота недвижимости, опубликовало информацию о том, что оно приступило к разработке регулирования принадлежности машино-мест. В прессе вопрос опять начал обсуждаться в том смысле, что было бы полезно, если бы можно было бы машино-места регистрировать.

В связи с тем, что я когда-то (в 2012 г.) был вовлечен в аналитическую работу, связанную с делом Президиума ВАС РФ № 11450/11, которое напрямую могло выйти на вопрос о природе машино-места, я готов поделиться теми рассуждениями и выводами относительно этой проблемы, к которым я когда-то пришел.

Итак, что же такое машино-место с точки зрения гражданского права?

Существует три подхода к определению природы машино-места. Я их условно обозначу как:

1) эгоистско-мелкокупеческий (он же “московский”);

2) изящно-юридический (он же “петербургский”);

3) душевный (он же “южнорусский”).

(1) Первый подход заключается в том, что машино-место рассматривается как недвижимая вещь. Причем в связи с особенностью ведения кадастра объектов недвижимости машино-место относится к числу помещений (!) (Это невозможно понять нормальному человеку, но это так).

Именно этот подход сложился и долгое время практиковался в первую очередь в Москве (хотя он, разумеется, представлен и в других городах, но Москва была здесь пионером, насколько я могу судить).

Экомическая (да и обывательская) логика этого подхода понятна: я заплатил за эти чертовы 16 кв.м. страшную кучу денег и я хочу, чтобы эти квадратные метры были только моими.

Юристы откликнулись на эти порывы покупательской души тем, что стали получить технические (а потом и кадастровые) паспорта на эти самые отрисованные краской на полу 16 кв.м.

как на помещения (напомню, что закон о кадастре знает пять видов объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства; вот такая вот юридическая головоломка, куда бы втиснуть машино-место?!), а Росреестр стал регистрировать права на них как на самостоятельные недвижимые вещи.

(2) Намного изящнее поступили в Санкт-Петербурге, который не только дал нам двух президентов-юристов, но и вообще является юридической столицей России (хотя чего там России, всего мира). 

Насколько я могу судить по доминирующей практике ФАС СЗО, суды никогда не признавали машино-места вещью (в том числе, недвижимой) в связи с тем, что у машино-места нет границ, воспринимаемых чувственно (ср. помещение) либо через систему объективных координат (ср.

земельный участок). Классическое определение вещи – это часть реального мира, имеющая свои границы.

Например, не является вещью земля, вещью будет только земельный участок, то есть, тогда, когда есть установленные границы (краем уха я где-то слышал, что Верховный суд высказался в том смысле, что границы для участка вообще не нужно, но это он просто погорячился, наш Верховный суд, переволновался и все неправильно написал; с правом недвижимости у Верховного суда, признаться, дела не очень обстоят, уж очень Верховный суд в этой сфере себя неуверенно чувствует).

Вернемся в Петербург. Насколько мне известно, доминирующая практика (хотя мне известны и исключения) заключается в том, что регистрируется долевая собственность на помещение паркинга (по числу машино-мест), а уж потом сособственники договариваются о пользовании конкретными местами.

(3) О третьем, совершенно фантастическом подходе, мне рассказал один мой товарищ, действующий судья, работавший когда-то в Росреестре в одном из наших крупных южных городов.

По его словам, у них был такой подход: машино-места рассматривались как общее имущество здания и вообще никак ни за кем не регистрировались; как уж они распределялись между жителями, мне не известно; но по словам моего товарища, их всегда было так много (или машин у жителей так мало), что всегда на всех хватало и никто не жаловался.

Какой из этих трех подходов верный? 

На мой взгляд, второй. 

Во-первых, он не ломает традиционный взгляд то, что такое вещь с точки зрения гражданского права. 

Во-вторых, он очень гибок и позволяет на основе классических подходов легко решать кучу казусов, связанных с машино-местами.

В-третьих, в силу своей универсальности он легко позволит разрешать проблемы, связанные с развитием технологий парковки внутри (или снаружи) здания (об этом чуть ниже).

Какие недостатки у других подходов?

Первый подход очень плох тем, что он дает право собственности только на плоскость, то есть двухмерное пространство на полу. Но возникает вопрос: а что делать со стенами, потолком, коммуникациями, вентиляцией, потолками в конце концов?

Понятно, что решение и этой проблемы есть. Надо разработать нормы об общем имуществе собственников машино-мест в парковочном зале (по аналогии с общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире). Меня это сильно смущает, честно говоря…

Это очень сложно с точки зрения обывателя; еще нелепее это выглядит с точки зрения, например, законодательного запрета образования новых коммунальных квартир.

То есть, там деление недвижимых вещей законодатель не хотел, а здесь автомобильные коммуналки возникнут.

Третий подход плох тем, что от него веет каким-то идеализмом и коммунизмом… Так и до общих жен и детей будет недалеко.

Он противоречит идее частного права и частной собственности, капиталистическому и буржуазному духу.

Хотя, вполне может быть, что при невысокой стоимости квадратного метра парковок, когда она “размазана” на всех жителей дома, может быть эта утопия и имеет право на существование.

Второй подход очевидно плох тем, что он может породить две проблемы. 

Первая – это преимущественное право (представим себе 50, 100, 150 парковочных мест в парковочном подземном зале).

Вторая – это то, что соглашение о порядке пользования общим имуществом имеет строго личный характер и при смене обладателя доли новый обладатель не связан им.

Первая проблема решается элементарно на стадии строительства застройщиком. При установлении долевой собственности все будущие сособственники паркинга подписывают соглашение о порядке пользования, в котором, помимо прочего, они отказываются от реализации преимущественного права. На мой взгляд, нормы п. 1 ст.

250 ГК РФ являются диспозитивными и ВСЕ вместе сособственники вполне могут “выключить” режим преимущественного права. Если кто-то считает иначе, то он должен объяснить в чем заключается императивность п. 1 ст. 250 ГК РФ.

Ну или уж если законодатель вдруг двинется по второму пути, то надо “выключать” преимущественное право для обладателей долей в праве собственности на парковочные залы.

Честно говоря, я не уверен, что преимущественное право – это такая уж плохая штука.

Представьте себе, что кто-то продает парковочное место (оно ему больше не нужно), а его сосед (точнее, например, его жена) завел вторую машину. Почему бы не дать ему преимущественное право? И еще одно решение.

Если продается квартира и машино-место, то, как мне кажется, режим “главная вещь и принадлежность” будет сильнее преимущественного права.

Вторая проблема решается чуть сложнее, здесь уже без законодателя не обойтись.

Для того, чтобы “личный” режим соглашений о порядке пользования машино-местом превратить в “вещный”, нужно внесение в ЕГРП специальной отметки о том, что обладатели таких-то долей в парковочном зале, связаны соглашением о порядке пользования. Эта отметка будет видна всем в выписках, поэтому покупатели доли должны рассматриваться как связанные соглашением предыдущего сособственника.

Кстати, именно такая норма существует в проекте реформы вещного права ГК РФ.

Ну и напоследок, попробуйте создать режим принадлежности для таких вот парковок при помощи первого (машино-место – вещь) подхода. 

Или такого?

Или такого?

Не получится ни за что! А вот при втором подходе – запросто!

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/08/27/mashinomesto_kak_luchshe_uregulirovat_prinadlezhnost

Машино-место: переоформлять по новым требованиям или нет?

Чем является машино место в здании по законодательству?

Юлия Замятина

Партнер юридической фирмы “Алимирзоев & Трофимов

специально для ГАРАНТ.РУ

Лина Метелина

Юрист юридической фирмы “Алимирзоев & Трофимов”

специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 января 2017 года машино-место станет самостоятельным объектом недвижимости (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Закон уточняет определения, содержащиеся в ст. 130 Гражданского кодекса и ст. 1 Градостроительного кодекса, а также правовой статус машино-места в целом. Чтобы считаться объектом недвижимости, машино-место должно быть поставлено на кадастровый учет в установленном законом порядке.

Кроме того, собственники смогут получать компенсацию за отчуждение машино-места в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ в новой редакции).

Также машино-места станут предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями и пр. (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в новой редакции). Данные о машино-местах будут содержаться в ЕГРП.

А при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3% от его кадастровой стоимости.

Таким образом, дискуссия о том, является ли машино-место самостоятельным объектом недвижимости, и если да, то каким требованиям оно должно соответствовать, можно считать закрытой.

Отметим, что на практике, сложившейся до принятия Закона, машино-место и сегодня является самостоятельным объектом гражданского оборота. Однако выработалось несколько способов оформления прав на машино-места.

В соответствии с первым из них машино-место не рассматривается как самостоятельный объект недвижимости, а помещения, в которых располагаются такие машино-места, находятся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме. Размер доли в таких помещениях определяется по количеству мест на паркинге.

Соответственно, при таком подходе для надлежащего оформления перехода права собственности на машино-место собственнику приходится соблюдать нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки других сособственников (владельцев машино-мест) и получать их нотариально заверенные согласия на сделку.

Стоит также отметить, что такие объекты облагаются налогом как нежилые помещения: налоговая ставка составляет до 0,5% от кадастровой стоимости, налоговые льготы не применяются.

На наш взгляд, классическим примером оформления машино-мест в долевую собственность могут служить те случаи, когда парковка устроена на многоуровневой механизированной платформе.

Собственник не получает конкретное место в паркинге, а имеет право поставить свой автомобиль на любую платформу конструкции.

В некоторых таких парковках собственник даже не может ни самостоятельно определить, ни проконтролировать, на какой именно из платформ будет размещен его автомобиль.

Добавим, что сложилась также судебная практика применения законодательства о долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

Суды подтверждают, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые являются индивидуально-определенными вещами, и приходят к выводу, что машино-место таковым объектом не является.

Они опираются на то, что документация, оформляемая в отношении машиноместа, не содержит сведений о каких-либо физических границах (ограждающих конструкциях, стенах, перегородках), которыми машино-место будет изолировано от других машиномест в помещении паркинга (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2011 г. по делу № А05-4359/2011).

Есть и другой способ оформления права на машино-место, можно сказать, прямо противоположный.

В тех случаях, когда техническая документация зданий содержит сведения о машино-местах (в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке включения сведений о машиноместах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений и помещений, утв. ФГУП “Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ” от 20 октября 2008 г.

№ 244), последние рассматриваются и оформляются как самостоятельные объекты недвижимости (помещения или части помещений). В таком случае машино-место, как правило, представляет собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг.

Такое машино-место ставится на кадастровый учет, владельцы машино-мест получают кадастровые паспорта, содержащие все идентификационные признаки машино-места (местоположение, точные границы, размеры и площадь) и его порядковый номер. Переход права собственности при продаже машино-места регистрируется так же, как при сделках с другими объектами недвижимости.

С принятием новых правил, вступающих в силу с 1 января 2017 года, вопрос оформления прав собственности на машино-места в помещениях, находящихся в составе жилых домов, решен окончательно в пользу второго способа.

То есть не должно быть сомнений в том, что машино-место (при условии, что его границы описаны в порядке, установленном законодательством о кадастре), представляет собой такое же недвижимое имущество, как и, например, квартира. А сделки с машино-местами должны совершаться в том же порядке, что и сделки с квартирами.

Таким образом, собственники машино-мест получат такую же правовую защиту, какую имеют собственники других объектов недвижимого имущества.

По нашему мнению, законодатель подтвердил один из двух сложившихся на практике подходов, не привнеся в него ничего нового.

Полагаем, что с 2017 года в тех ситуациях, когда границы машино-места нельзя будет определить по правилам законодательства о кадастровом учете, или машино-место не будет иметь характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (вид, границы и местоположение объекта недвижимости в помещении, наличие соответствующей технической документации), новые нормы не могут быть применены.

Закон устанавливает порядок “перерегистрации” прав собственности на машино-места, сведения о которых уже содержатся в ЕГРП.

Так, если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано, замена ранее выданных документов (в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место) осуществляется по желанию собственника (то есть необязательна).

Для этого будет необходимо подать в Росреестр заявление об учете изменений сведений, содержащихся в ЕГРП, в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с новыми требованиями.

В случае если в ЕГРП зарегистрирована долевая собственность на машино-места, собственники вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. При этом общая долевая собственность прекращается со дня регистрации права собственности последним участником долевой собственности. Необходимость уплаты и размер государственной пошлины в обоих случаях пока что не установлены.

На наш взгляд, остается открытым вопрос о том, будут ли и должны ли сособственники помещений паркинга многоквартирных жилых домов, владеющие парковочными местами на праве общей долевой собственности, сведения о которых не содержатся в ЕГРП, переоформлять такие машино-места в индивидуальную собственность, и если да, то каким образом.

Представляется, что если машино-место отвечает требованиям законодательства о кадастре (расположено в специально отведенном для этого месте, имеет границы и индивидуальный номер и т. д.), то у собственника есть формальное основание поставить такое машино-место на кадастровый учет и оформить в индивидуальную собственность.

Полагаем, что для этого будет можно воспользоваться механизмом регистрации права собственности на вновь созданный объект – подача в Росреестр заявлении о государственной регистрации права собственности вместе с приложением всей необходимой технической документации. Размер госпошлины в этом случае составит 2 тыс. руб.

для физических лиц.

В то же время будут ли все машино-места в подземном паркинге дома определены как объекты недвижимости на основании заявления первого сособственника (с приложением всей необходимой технической документации), или же этот процесс станет постепенным и будет зависеть от воли каждого отдельного сособственника (например, размер долей каждого не обратившегося собственника будет пропорционально изменяться), покажет правоприменительная практика.

На наш взгляд, перерегистрация машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости рекомендуема для полноценного использования объекта в гражданском обороте и защиты интересов собственников.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/zamyatina/1060469/

Машино-место признали объектом недвижимости. Новые возможности и риски для собственников

Чем является машино место в здании по законодательству?

В течение долгого времени в российском законодательстве отсутствовало регулирование правового статуса машино-места (парковочного места). Это порождало многочисленные споры по вопросу отнесения машино-мест к объектам недвижимого имущества и порядку распоряжения ими.

Многочисленные судебные споры формировали как положительную, так и отрицательную практику. Теперь один из самых спорных объектов правоотношений — машино-место — официально станет объектом недвижимости с 1 января 2017 года.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315- ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Законодательное регулирование правового статуса машино-мест

В настоящее время машино-места как объекты гражданских правоотношений в законе должным образом не определены. Отсутствует необходимое регулирование порядка владения и распоряжения вышеназванным объектом. У владельцев парковочных мест постоянно возникали вопросы. Но первые попытки актуализировать понятия машино-места или парковочного места были все-таки предприняты законодателем. 

Так, например, Градостроительный кодекс РФ дает определение понятию «машино-место» («парковочное место»).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения» (п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190- ФЗ).

При этом Градостроительный кодекс РФ не относит парковочные места к объектам недвижимого имущества и не устанавливает в отношении них какого-либо специального регулирования.

https://www.youtube.com/watch?v=A25BPVqoQg0

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» тоже не определяют машино-места как объекты недвижимого имущества. Указанными нормативно-правовыми актами установлено, что государственной регистрации подлежат права только на следующее недвижимое имущество:

  • земельные участки;
  • участки недр;
  • все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе к ним относятся такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также предприятия как имущественные комплексы.

В связи с существующими пробелами в законодательстве относительно машино-мест на практике постоянно возникают судебные споры, связанные с оформлением прав на машино-места, их использованием и распоряжением ими.

Большая доля споров возникает при отказе в регистрации права собственности на машино-места  в жилых комлексах, которые были построены с учатием дольщиков.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Истцы обратились в суд с иском к муниципалитету о признании права общей долевой собственности на помещение, в котором находятся машино-места. Машино-места находятся в доме с подземной автостоянкой, расположенной в техническом подвале дома.

Все квартиры в доме являются собственностью физических лиц. Нежилое помещение, в состав которого входят спорные помещения, является собственностью муниципалитета. Суд установил, что спорные нежилые помещения в многоквартирном доме не могут относиться к общедолевой собственности.

Такие помещения помимо обслуживания других помещений (в силу расположения в них коммуникаций и оборудования) имеют иное предназначение — наличие в них машино-мест. Этот факт подтверждает, что помещение не связано с обслуживанием жилого дома.

Правовой режим спорного помещения не зависит от инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, которое уже выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Требование о признании права общей долевой собственности судом не удовлетворено (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 по делу № 3327258/15).

Машино-место и общая долевая собственность

В связи с множеством вопросов, возникающих при оформлении прав на машино-места, возникла необходимость в разъяснениях о том, как применять нормы закона в таких ситуациях. Минэкономразвития опубликовало рекомендации, в которых государственным органам было предписано предъявлять требования к машино-местам как к помещениям.

Машино-места, соответствующие таким требованиям, могли быть оформлены надлежащим образом. Если машино-место не соответствовало признакам помещения и не содержало надлежащих помещению признаков, то к отношениям применялись нормы об общей долевой собственности.

При оформлении прав на машино-места необходимо учитывать, что машино-место может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении только в том случае, если оно удовлетворяет требования, предъявляемые к помещениям. То есть необходимо, чтобы машино-место было изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении (письмо Минэкономразвития России от 09.06.2011 № Д23-2475).

При кадастровом учете помещений (а также зданий и сооружений) необходимо представить описание реально существующего объекта недвижимости, объективными границами которого являются конструктивные элементы помещений: стены, перегородки, потолки.

Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (не изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Открытая стоянка для автомобилей не является объектом недвижимости, и право собственности на него не подлежит государственной регистрации, поскольку у стоянки отсутствуют какие-либо конструктивные элементы (помимо асфальтового покрытия) (определение Верховного суда РФ от 5 октября 2015 года № 304-ЭС15-12189 по делу № А75-2907/2014).

Машино-место не является самостоятельной вещью, поскольку представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована только как часть недвижимого имущества.

Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место.

Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 № 15АП-13250/2015 по делу № А32-5297/2015).

Получается, что в отношении машино-места, которое не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками недвижимого имущества, при положительном исходе регистрируется доля в праве общей долевой собственности на все помещение, в котором расположено соответствующее машино-место. Доля расчитывается пропорционально размеру такого машино-места.

При таком подходе у участников долевой собственности возникают сложности с идентификацией принадлежащих им машино-мест и порядком пользования машино-местами на парковке. Данный подход несет в себе дополнительные риски, связанные с распоряжением таким машино-местом. Проблемы возникают при попытках заключать договоры аренды, купли-продажи и т. д.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую продается доля, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).

В связи с этим при реализации машино-места необходимо в письменной форме уведомить всех участников долевой собственности о своем желании продать долю третьему лицу. В уведомлении о продаже доли должны быть указаны все условия продажи: цена, размер, условия оплаты, другие существенные условия.

Продать такую долю можно только при условии, если все участники общей долевой собственности откажутся от приобретения или не приобретут долю в срок, равный одному месяцу со дня извещения всех собственников о продаже.

Но есть другой подход в практике, когда осуществляется государственная регистрация прав либо на все помещение, где расположено машино-место в целом (с постановкой на кадастровый учет части помещения — машино-места), либо права собственности на отдельное машино-место.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Машино-место не является самостоя тельной вещью и представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована как часть недвижимого имущества (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 17.05.2016 по делу № 33-816/2016).

Источник: https://www.cls.ru/rus/press-centr/publikacii/mashino-mesto-priznali-obektom-nedvizhimosti-novye-vozmozhnosti-i-riski-dlya-sobstvennikov/

Машино-места признаны самостоятельным объектом недвижимости | «Гарант-Сервис» г. Ярославль

Чем является машино место в здании по законодательству?
27 февраля 2017

П. Мартынченко,юрист департамента налоговой безопасности,

международного планирования и развития, КСК групп

Журнал «Актуальная бухгалтерия», N 1, январь 2017 г., с. 80-82.

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс *(1), которые закрепили статус парковочных мест в зданиях как самостоятельных объектов недвижимости. Рассмотрим последствия нововведений в части правового статуса и отражения машино-мест в налоговом учете.

Согласно изменениям машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости в случае, если оно является частью здания или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете*(2).

При этом его не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами)*(3).
Отметим, что если зарегистрированное до 1 января 2017 года машино-место соответствует требованиям и характеристикам, установленным в Законе о государственной регистрации недвижимости*(4), то в отношении такого объекта не требуется замена выданных документов или внесение в них изменений, а также внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН). Документы, которые удостоверяют право собственности на машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления*(5).

Важно! Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).

Ранее исходя из буквального толкования норм гражданского законодательства парковочные места, находящиеся в здании или сооружении, не признавались самостоятельным объектом недвижимости.

При этом, по мнению Минэкономразвития России и некоторых судов*(6), их можно было ставить на кадастровый учет и оформлять в собственность как помещение.

В тех случаях, когда машино-места не соответствовали требованиям, предъявляемым к помещениям (например, имели границы, обозначенные лишь разметкой), рекомендовалось регистрировать общую долевую собственность на здание, определив доли пропорционально размерам машино-мест*(7).

Порядок постановки машино-мест на кадастровый учет

Постановка машино-мест на кадастровый учет регламентирована Законом о государственной регистрации недвижимости.Застройщик должен изначально установить в техническом плане строящегося здания (сооружения) границы каждого машино-места.

Если данная процедура соблюдена, то новый собственник машино-места вправе указать приобретенный объект в ЕГРН, а впоследствии получить кадастровый номер в кадастровой палате (по территориальному признаку) или в многофункциональном центре и оформить право собственности.

Обратиться за кадастровым номером можно лично, через представителя, а также подать документы с использованием услуг почтовой связи или интернета.

Необходимые документы: заявление о постановке на кадастровый учет, технический план и документ, подтверждающий право собственности на машино-место (например, свидетельство о регистрации права собственности или иной правоустанавливающий документ).

Срок постановки на учет в общей сложности оставляет не более 18 календарных дней*(8).

Налог на имущество с машино-мест

Объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве основных средств (далее — ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета*(9).Налоговая база определяется как среднегодовая или кадастровая стоимость перечисленного выше имущества*(10).Вместе с тем в отношении машино-мест порядок исчисления налога на имущество четко не прописан.По мнению ФНС России*(11), исчислять налог с парковочных мест, располагающихся в административно-деловом или торговом центре, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, следует также по кадастровой стоимости*(12).Таким образом, на взгляд автора, любые машино-места, которые являются частью нежилых помещений, предназначенных под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов или перечисленных выше объектов, в отношении которых налоговую базу определяют как кадастровую стоимость, также облагают налогом по кадастровой стоимости*(13).Если же машино-места находятся в зданиях (сооружениях), по которым налог на имущество исчисляют исходя из среднегодовой стоимости, то и налоговую базу по машино-местам определяют как их среднегодовую стоимость*(14).

Напомним, среднегодовая стоимость имущества за налоговый период (календарный год) определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (без учета стоимости имущества, налоговая база в отношении которого определяется по кадастровой стоимости) на первое число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу*(15).

Налог на прибыль

Машино-места, признаваемые самостоятельными объектами недвижимости, могут учитываться в составе амортизируемого имущества, если находятся в организации на праве собственности, состоят на балансе в качестве ОС и используются для извлечения дохода*(16).Данный вывод подтверждает и судебная практика.

Так, Пленум ВАС РФ указал*(17), что установление судом наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели) в действиях налогоплательщика осуществляется с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерении получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении вопросов об экономической целесообразности расходов на приобретение или постройку любых объектов, том числе и объектов недвижимости, суд оценивает, была ли деятельность налогоплательщика при осуществлении указанных затрат направлена на получение прибыли и имелось ли у него намерение получить экономический эффект, учитывая реальные обстоятельства бизнеса.Вместе с тем Верховный Суд РФ указывает*(18), что отсутствие деловой цели при совершении спорных операций может являться основанием для признания налоговой выгоды в виде расходов, включенных в расчет базы по налогу на прибыль необоснованной.Аналогичного мнения придерживается и финансовое ведомство*(19). Чиновники разъясняют, что затраты на строительство парковочных мест (автостоянки) либо учитывают в составе расходов текущего периода, либо погашают посредством начисления амортизации при условии соблюдения критериев статьи 252 Налогового кодекса.Таким образом, ставя машино-место на учет, организации следует принимать во внимание положения указанной выше статьи и сложившуюся судебную практику. Затраты должны быть обусловлены прежде всего деловой целью, разумными экономическими причинами и связаны с извлечением прибыли.Если использование машино-места будет непосредственно связано с коммерческой деятельностью организации (например, размещение на парковке автомобилей потенциальных партнеров организации при проведении переговоров), то вероятность предъявления претензий проверяющих в части правомерности учета для целей налогообложения затрат на покупку, строительство или амортизационных отчислений по таким объектам будет минимальной.

При использовании машино-мест не для извлечения прибыли, а, например, персоналом организации в личных, а не служебных целях, вероятность претензий со стороны налоговых инспекторов достаточно велика.

Если машино-место подарено организации

Машино-место, полученное по договору дарения, например от застройщика, признают безвозмездно полученным имуществом*(20). Его стоимость включают в состав внереализационных доходов на дату получения (на дату подписания сторонами акта приема-передачи)*(21).

Одаряемый может учесть машино-место в составе амортизируемых ОС, если оно принимается к налоговому учету по рыночной стоимости, определяемой с учетом положений статьи 105.

3 Налогового кодекса (но не ниже остаточной стоимости по данным налогового учета дарителя) с учетом расходов по доведению до его состояния пригодного к использованию*(22). Стоимость объекта погашают путем начисления амортизации*(23).

При этом начисление амортизации по ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации*(24).

Источник: http://garant76.ru/articles/mashino-mesta-priznany-samostoyatelnym-obektom-nedvizhimosti/

Адвокат24
Добавить комментарий