БТИ посчитала технический этаж как цокольный

Считается ли цокольный этаж за полноценный этаж – На обе руки мастер

БТИ посчитала технический этаж как цокольный

Цокольный этаж занимает особое место в процессе постройки загородного дома. Это помещение может служить дополнительным местом для хранения различных вещей, выступать в качестве комнаты отдыха и расслабления, либо представлять собой полноценную жилую зону со всеми необходимыми атрибутами.

Характерной конструктивной особенностью цокольного помещения является то, что его стены частично заглублены в грунт. Этот факт определяет его основные функциональные характеристики помещения.

Стоит также заметить, что строительство цокольного помещения потребует несколько больших затрат, чем наземного. Это связано, помимо прочего, с необходимостью проведения земляных работ.

Архитектурные особенности

Если в здании предусмотрен цокольный этаж, то важно понимать, как считается общая этажность сооружения (с учетом или без учета данного помещения). Ведь при индивидуальном жилищном строительстве разрешается возведение домов высотой не более двух этажей без учета мансарды.

  • При учете этажности здания считаются только надземные этажи. Однако здесь есть своя тонкость. Надземным этажом, учитывающимся в общей этажности здания, считается цокольное помещение, верхнее перекрытие которого возвышается над поверхностью земли на 200 и более сантиметров.
  • В соответствии со СНИП цокольным этаж считается, если он заглублен в землю не более чем на половину высоты помещения. Подземным или подвальным этажом считается тот, пол которого находится ниже поверхности грунта более чем на ½ высоты стен.
  • Если в некоторых частях сооружения предусмотрена разная этажность, этажность всего загородного дома будет определяться в соответствии с предельным числом этажей в какой-либо части сооружения.

Цокольный этаж является отличным решением для того, чтобы разнообразить стиль и архитектуру здания. Обычно цокольная часть по площади соответствует основной части дома.

Терраса, обустроенная поверх перекрытия.

Когда площадь подвального этажа превышает площадь надземных, перекрытие становится так называемой «эксплуатируемой кровлей», на которой может быть размещена терраса, балкон (по всей длине дома) и т. д. Когда терраса делается открытой, необходимо изолировать перекрытие подвального помещения от влаги.

Если площадь цокольного помещения меньше площади жилых этажей, то здесь также есть большой простор для архитектурных идей. Разница в площади может быть обыграна разными способами, ведь хозяин вправе сам выбирать, какую роль будет играть подвальный этаж в загородном коттедже.

Фундамент и стены

Фундамент здания с цокольным этажом практически ничем не отличается от фундамента в обычном загородном доме без подвальной части. В большинстве случаев для зданий с цокольным или подвальным этажом возводится фундамент ленточного типа, основание которого располагается ниже отметки пола на 10-20 см.

Часто стены цоколя делаются из блочных конструкций традиционных типоразмеров. Иногда основание цокольной части здания может быть кирпичным или бетонным. Считается, что при нестабильных грунтовых условиях на местности лучше всего уложить подушку из качественного железобетона, которая заливается поверх слоя из гравия и песка толщиной в 15-20 см.

Возведение стен из монолитного бетона.

Если грунтовые условия на местности позволяют строить дома без учета влажности грунта, то для возведения стен цокольного этажа можно применять блоки с пустотами. Это считается правильным решением, когда предполагается отопление помещения. Кроме того, цокольный этаж обязательно должен иметь вентиляционные продухи, которые будут обеспечивать проветривание закрытого со всех сторон помещения.

Порой подвальный этаж возводится с излишней перестраховкой по прочности. В результате таких решений наблюдаются серьезные затраты на устройство цокольной части, которые зачастую превышают капиталовложения для остальных частей здания.

Основой сокращения затрат здесь является опыт строительной компании. В 95% случаев есть возможность сэкономить без какого-либо ущерба качеству.

Например, если на местности хорошие грунтовые условия, то можно с помощью прерывистого фундамента, где блоки из железобетона укладываются с определенным шагом, сэкономить более 50% затрат на основание.

Экономить на гидроизоляции цокольного помещения и фундамента здания ни в коем случае нельзя. Независимо от материала, из которого сделан цокольный этаж, сырость будет губительно воздействовать на конструкцию, с течением времени полностью его разрушая.

Технические помещения в цоколе

Очень часто обыватели не видят разницы между обычным подполом и подвальным этажом. Но для владельцев здания это является значительным нюансом. Например, в подвале по строительным нормам нельзя оборудовать газовую котельную, а на цокольном этаже – можно. Кроме того, в этой части дома можно сделать прачечную, санузел, кладовую и т. д.

Несколько десятилетий подряд многие люди использовали цокольный нижний этаж дома в качестве гаража, однако, в последние годы от этого решения стали постепенно отказываться, потому что автомобиль по правилам должен располагаться в отдельно стоящем помещении. Гараж в подвале является неправильным решением из экологических соображений.

Жилые и развлекательные помещения

Интерьер комнаты отдыха.

Считается, то оборудовать жилое помещение в цоколе очень сложно и, значит, оно получится не самым эстетичным. Однако, это мнение не имеет под собой твердых оснований.

Если помещение является строго техническим, то его не нужно дополнительно отапливать и изолировать от холода. В том случае, когда на цокольном этаже вы планируете сделать жилое помещение, то именно отоплению и теплоизоляции необходимо уделить дополнительное внимание.

Использование цокольного этажа в качестве жилого помещения актуально в тех случаях, когда невозможно увеличить этажность дома вверх по определенным причинам. Кроме того, строительство цокольного или подвального этажа часто применяется на местности с неровным грунтом, особенно когда здание стоит на склоне.

Если дом с подвальным этажом вписывается в склон, то часть этого помещения будет располагаться выше уровня земли, что позволит сделать в нем полноразмерные окна, оборудовав там гостиную, спортивный зал, кухню и любое другое жилое помещение. Цокольный нижний этаж также хорошо подходит для размещения там рабочих кабинетов или мини-офисов. В больших домах и коттеджах в цокольной части располагается отдельная кухня для личного повара и кладовые для вещей.

В последние годы очень популярно стало располагать в цокольном помещении бани и сауны. Основная проблема в этом случае заключается в том, что при обустройстве помещений с высоким уровнем влажности (санузлы, бани, бассейны) потребуется оборудовать качественную систему принудительной вентиляции, которая обойдется в приличную сумму.

Особенности строительства и материалы

По большому счету, цокольный этаж может быть возведен из любых материалов, которые подходят для конкретного случая. Материалы подбираются с учетом особенностей местности и климатических условий.

В ряде случаев для выкладывания цоколя применяется обычный кирпич (красный глиняный или силикатный). Использование силикатного кирпича актуально только тогда, когда на местности наблюдается сухой климат с низким уровнем грунтовых вод.

В последние годы для строительства цокольного этажа часто применяют блоки из пенобетона или керамзитобетона. Это отличный строительный материал с неплохими теплоизоляционными и эксплуатационными характеристиками.

Использование этого материала будет актуально в тех случаях, когда в здании предполагается построить не более двух этажей.

Если этажность планируется большая, то применять блоки не рекомендуется, потому что они не смогут выдержать настолько высокую нагрузку.

Утепление пенополиуретаном.

Особое внимание при устройстве цокольного этажа необходимо уделить теплоизоляции и гидроизоляции помещения.

Рекомендуется использовать только качественные и современные изолирующие материалы, если есть такая возможность.

Очень приветствуется применение пенополиуретана, который позволит обеспечить высочайший уровень теплозащиты внутренних помещений. Цокольный этаж в этом случае будет защищен максимально надежно.

Зимний сад

В последнее время все больше людей стали задумываться о том, чтобы сделать на цокольном этаже настоящий зимний сад.

Основная сложность в воплощении этой идеи заключается в том, чтобы обеспечить традиционным и экзотическим растениям нормальный уровень освещения.

Современный рынок предлагает множество путей решения этой проблемы, поэтому, если средства позволяют, можно оборудовать зимний сад в лучшем виде.

Естественное освещение растениям обеспечивается только в тех случаях, когда цокольная часть по площади больше, чем основной этаж здания, а потолок над подвальным помещением сделан как крыша оранжереи. Это решение очень сложное, которое зачастую просто невозможно реализовать в обычных загородных домах.

Поэтому можно вполне обойтись обычными люминесцентными лампами, которые создают нужный световой поток при незначительном энергопотреблении. Это значит, что ваши растения будут в полной мере получать необходимое освещение в любое время года. Кроме того, в создании оптимального спектра помогают и светодиоды, которые в последние годы используются даже в крупных оранжереях.

Цокольный этаж будет радовать вас зеленью и свежестью в течение всего года.

Источник: https://PodvalDoma.ru/stroitelstvo/cokol/cokolnyj-jetazh.html

Нужен ли цокольный этаж в частном проекте дома

Одним из важных решений становится цокольный этаж или обустроенный подвал.

В каталоге компании ИнноваСтрой вы можете купить готовый проект дома, где будет учтено пожелание об организации подземного пространства, или заказать индивидуальное проектирование коттеджа по собственным параметрам. Создание цокольного этажа – сложный процесс с технической точки зрения, потому решение о его присутствии в проекте должно быть взвешенным и обоснованным.

Цокольный этаж в частном доме – что это? 

Согласно принятым в России правилам и нормам СНиП и ГОСТ, цокольный этаж не относится к полноценным жилым уровням и не противоречит требованиям по этажности коттеджа. То есть, за счет подземного размещения можно увеличить площадь объекта, не нарушая архитектурных и строительных правил.

Источник: https://4handsmaster.com/schitaetsya-li-tsokolnyy-etazh-za-polnotsennyy-etazh/

Определение полезной площади здания

БТИ посчитала технический этаж как цокольный

  • 1 Общая, полезная, расчетная площадь здания — в чем отличие
  • 2 Определение полезной площади жилого дома
  • 3 Общая полезная площадь дома в техническом паспорте состоит из
  • 4 Жилая площадь дома определение по СНИП — Юридический справочник
  • 5 Площадь застройки здания
  • 6 Как считается площадь застройки здания
  • 7 Площадь здания общая полезная площадь
  • 8 Как рассчитать площади помещений в частном доме

Общую площадь здания необходимо знать для определения:

  • стоимости строения;
  • объемов и характера перепланировочных или реконструкционных работ;
  • размера доли в праве общей долевой собственности и т. д.

В основу определения общей площади зданий положен:

  • свод нормативных правил СНиП 31−06−2009, утвержденный приказом № 635/10 Мин-ва рег. развития РФ от 29.12. 2011 г.;
  • приказ № 876/пр Минстроя РФ от 3.12.2016 г. об изменениях в правилах.

Здание — это сложное сооружение, в которое, кроме обычных этажей, входят цокольный и подвальный этажи, надстройки, мансарды, лоджии, переходы, лестничные марши, шахты и пр. Все это необходимо также рассчитать. Как рассчитывается общая площадь здания — тема настоящей статьи.

Состав ОПЗ

Общая площадь здания (ОПЗ) определяется как сумма общих площадей:

  • каждого этажа, в т. ч.технического, подвального, цокольного, а также надстроек типа мансарды;
  • всех помещений, вне зависимости от их высоты:
    • зрительных галерей, веранд, балконов;
    • застекленных балконов, лоджий и галерей наружного типа;
    • переходов в другие здания;
    • антресолей;
  • пространственных помещений, маршей, проемов и шахт в пределах одного этажа:
    • многосветных пространств, занимающих по своей высоте несколько этажей;
    • лестничных проемов, ширина которых превышает 1.5 м;
    • проемы в перекрытиях свыше 36 м²;
    • вентиляционные и лифтовые шахты;
  • открытых наружных неотапливаемых элементов планировки (используемой части кровли, галерей, террас, лоджий, тамбуров и пр.), которые отдельно включаются в общую площадь.

Все конструктивно глухие (засыпанные) пространства в подвальных помещениях в ОПЗ не включаются.

Измерение площади этажа (ПЭ)

Каждый этаж здания ограждается наружными стенами, которые имеют внутреннюю поверхность с финишной отделкой. Именно от этих поверхностей (а не от голого бетона) следует измерять площадь этажа.

Это означает, что точное значение ПЭ можно знать после полного завершения строительных отделочных работ. Измерять S этажа следует на уровне пола.

Это правило касается как прямых, так и наклонных наружных стен.

Что такое полезная площадь здания

В полезную площадь здания (ППЗ) входят площади всех помещений, включая внутренние балконы или антресоли (атрибуты залов, вестибюльных помещений или фойе).

Не принимаются во внимание при расчете полезной площади коммуникационные, инженерные технические и лифтовые шахты, лестничные клетки, неогражденные лестницы внутри помещения, пандусы.

Расчетная площадь

Расчетная площадь здания (РПЗ) — почти то же самое, что и полезная, но из нее дополнительно вычитается S коридоров, переходов между зданиями, тамбуров.

Внимание: площадь коридоров входит в расчетную площадь в учебных заведениях, медицинских учреждениях, санаториях, домах отдыха, административных зданиях, ведущих прием населения и подобных учреждениях.

Не включается в РПЗ пространство под лестницами, если их высота ниже 1.5 м.

Что нельзя считать общей или полезной площадью

К ОПЗ и ППЗ не относятся площади:

  • подполий для вентиляции в зданиях, построенных в зонах вечной мерзлоты;
  • технических подполий, при высоте выступающих в нем конструкций менее, чем 1.8 м;
  • крылец, наружных лестниц и пандусов;
  • наружных балконов;
  • подвальных пространств, заполненных землей.

Как определить площадь помещения здания (ППЗ)

Помещение ограничивается как наружными стенами, так и внутренними перегородками, отделяющими его от других помещений.

Внутренние поверхности наружных стен и перегородок — вот пределы, между которыми необходимо считать ППЗ.

Измерение проводится на уровне пола, но выше плинтусов, то есть данный элемент отделки в расчет не принимается.

Измерение площади мансарды (ПМ)

Мансардный этаж ограничивается наружными стенами и ограждениями, примыкающими к пазухам чердака. S мансарды рассчитывается от внутренних поверхностей этих ограничений. Особенностью мансарды является наклон стен или потолка, иногда значительный.

Поэтому для определения ПМ используют понижательный коэффициент (ПК), уменьшающий измеренную площадь на 30%, то есть расчетную площадь следует умножить на 0.7.

Но применить ПК можно не во всех случаях, а в зависимости от высоты мансарды и угла наклона ее стен (потолка):

  • при угле наклона 30º, высота не должна превышать 1.5 м;
  • 45º — 1.1 м;
  • 60º и более — до 0.5 м (непонятно, как вообще можно находиться в столь низком помещении).

Что такое строительный объем здания

Здание состоит из наземной и подземной частей, разделенных линией пола.

Строительный объем — это сумма объемов:

  • надземной части, включая купола и фонари, но без следующих элементов:
    • выступающих конструкций в виде балконов, портиков, террас;
    • проездов, устроенных прямо под зданием.
  • подземной части, за исключением:
    • подземного пространства для зданий на опорах;
    • подполий для проветривания в зданиях северных широт;
    • подпольных технических каналов.

Как определить площадь застройки

Общая площадь здания и площадь застройки — это разные понятия.

Площадь застройки здания определяется как S горизонтального сечения здания на уровне цоколя вместе с выступающими его частями, в том числе и расположенные выше линии сечения.

Учитываются при подсчете:

  • ступени, террасы, колонны, подвальные входы, веранды и пр.;
  • консольные элементы, выступающие за пределы наружных стен, расположенные на высоте не более 4.5 м;
  • проезды.

Выступающие консоли, расположенные выше 4.5 м, не учитываются при определении площади застройки.

Как посчитать количество этажей

Этажность здания и количество этажей — разные вещи, что не вполне отражено в своде правил.

Под этажностью обычно понимают количество надземных этажей в построенном и сданном в эксплуатацию здании.

К надземным этажам относятся:

  • обычные этажи;
  • технический этаж;
  • цокольный (полуподвальный) этаж, если его потолочное перекрытие находится не ниже двух метров от уровня земной поверхности;
  • антресоли, площадки и другие поверхности площадью не более 40% от ПЭ.

Не считаются надземными этажами:

  • чердаки высотой менее 1.8 м;
  • подполье;
  • пространство между этажами;
  • технические надстройки на крыше (выходы вентиляционных и лифтовых шахт, этажных лестниц и др.).

При проектировании здания и его регистрации используется также термин «кол-во этажей», однако он шире и включает в себя надземные, технические, цокольные, подвальные, мансардные этажи. Все они вносятся в кадастр недвижимости.

  • Здание может быть многоуровневым, то есть в разных его частях может быть разное количество этажей (частая причина этому уклон местности).
  • Для расчета высоты подъема лифта учитывается только технический этаж (чердаки во внимание не принимаются).

Что такое торговая площадь

В торговую площадь магазина входят:

  • S торговых залов;
  • помещений для оформления и выдачи заказов;
  • кафетерии и детские площадки;
  • другие помещения для обслуживания покупателей.

Краткие итоги

  • Общая площадь здания слагается не только из S этажей, а и других помещений (лоджий, антресолей, террас и пр.), в том числе и пространственного типа (световых и шахтовых), и наружных элементов планировки.
  • При проектировании и эксплуатации здания необходимо отличать общую площадь от полезной и расчетной, а также уметь определить площадь застройки здания.
  • Хотя здание и состоит из внутренних помещений (квартир, офисов, торговых залов и пр.) их площади не суммируются для определения S этажа: она определяется в границах внутренних поверхностей наружных стен дома.
  • Знать площадь помещения в здании важно, например, для расчета арендной платы.
  • Визуальное количество этажей здания может быть меньше, чем в техническом плане в ЕГРН.

Источник: https://center-avtomatiki.com/opredelenie-poleznoy-ploschadi-zdaniya/

Общая площадь здания как считать СНИП?

БТИ посчитала технический этаж как цокольный

Общую площадь здания необходимо знать для определения:

  • стоимости строения;
  • объемов и характера перепланировочных или реконструкционных работ;
  • размера доли в праве общей долевой собственности и т. д.

В основу определения общей площади зданий положен:

  • свод нормативных правил СНиП 31−06−2009, утвержденный приказом № 635/10 Мин-ва рег. развития РФ от 29.12. 2011 г.;
  • приказ № 876/пр Минстроя РФ от 3.12.2016 г. об изменениях в правилах.

Здание — это сложное сооружение, в которое, кроме обычных этажей, входят цокольный и подвальный этажи, надстройки, мансарды, лоджии, переходы, лестничные марши, шахты и пр. Все это необходимо также рассчитать. Как рассчитывается общая площадь здания — тема настоящей статьи.

Лови «Волну»

БТИ посчитала технический этаж как цокольный

Рассмотрение эскизного проекта приспособления бывшей столовой «Волна» под гостиницу открыло новые горизонты в псковской  градостроительной политике.

С одной стороны – классика жанра: инвестор вышел на объект без разрешения на строительство и других документов, требующих согласования с управлением градостроительной деятельности администрации Пскова.

С другой стороны, на моей памяти еще никто при реконструкции объекта не надстраивал дополнительный объем, доказывая, что так оно и было – вот и справка из БТИ.

Понятно, что приспособление бывшей столовой (пусть и такой знаменитой как «Волна») под гостиницу вряд ли удостоилось бы внимания научно-методического совета при Государственном комитете Псковской области по охране объектов культурного наследия. Но уж больно место расположения у нее богатое.

Не просто доходное (хотя и не без этого), а духовно богатое: рядом крепостная стена, древнее подворье Псково-Печерского монастыря с храмом во имя иконы Божьей Матери «Одигитрия» и надвратным корпусом авторства Владимира Назимова, храм Николы со Усохи, здание бывшей духовной семинарии (корпус ПсковГУ на улице Советской).

Председатель псковского отделения Всероссийского общества охраны памятников Ирина Голубева позже напомнила, что не даром архитектор и реставратор Борис Скобельцын называл стихийно сложившийся скверик «на задворках» той же «Волны» площадью псковских зодчих.

Поэтому представитель заказчика проекта Дмитрий Плященко напрасно думал, что совет должен обсудить исключительно эскизный проект приспособления, а не целый комплекс вопросов, в том числе юридических.

«Да, мы нарушили законодательство»

Впрочем, докладчиком по вопросу был не заказчик работ, а автор проекта – архитектор Наталья Ерастова. И слушать ее было даже приятно: на дворе жесточайший кризис, а в Пскове, возможно, уже в следующем году будет новая гостиница – на 34 номера, при максимальной загрузке способная вместить до ста гостей.

На первом этаже гостиницы предусмотрены номера для маломобильных граждан. А в пристройке расположится заведение общественного питания, доступное для всех псковичей, не только для проживающих. Кровля плоская, на фасаде – декоративные пилястры интенсивно желтого цвета, которые, по мнению автора, задают четкий ритм фасада.

  Кровля, как сказала Наталья Ерастова, «эксплуатируемая» – видимо, ее можно будет использовать как террасу. Впрочем, скоро узнаем, стройка-то активно продвигается. И по ходу этого строительства у «Волны» вырос новый этаж.

Но развертка с улицы Профсоюзной должна была убедить совет, что надвратный корпус подворья Печерского монастыря (единственный пример работы архитектора В. Назимова в Пскове) вследствие появления нового объема у «Волны» не будет скрыт более, чем был скрыт до сих пор.

Заметим, что молодой архитектор Наталья Ерастова применила практически весь привычный набор приемов, которые идут в ход, если речь идет о превышении предельных высотных параметров. Она совершенно справедливо указала, что рядом областная библиотека, еще более высокая (и с точки зрения архитектуры ни в чем не уступающая бывшей столовой).

Представила другие точки обзора, с которых было очевидно, что внезапно возникший объем практически «не работает» – во всяком случае, против памятников.

Не были представлены лишь те точки обзора, о которых потом напомнили члены Совета – например, с Ольгинского моста, откуда отчетливо видно, как новый этаж «нависает» над вроде бы отдаленной от «Волны»  крепостной стеной.

После презентации на какой-то момент даже воцарилось молчание. Потом архитектор Владимир Шуляковский осторожно поинтересовался: а с чем всё-таки совет имеет дело? Это реконструкция или капремонт? Или что? Вопрос был не праздный: новое строительство в этой зоне разрешено (при определенных ограничениях, конечно), а вот реконструкция зданий должна вестись в их изначальных объемах.

Автор проекта, заметно смутившись, ответила: «В проекте заявлено приспособление, юридические моменты не в моей компетенции». И тут ей на помощь пришел заказчик.

Дмитрий Плященко, который только что рукой не отмахивался от такого странного интереса членов совета: «Мы сейчас рассматриваем эскизный проект, а законностью пусть занимается прокуратора.

Да, мы нарушили законодательство, мы понесем административное наказание, а дальше будем выстраивать в законном порядке свои отношения, чтобы узаконить все существующие переделки». Цитирую почти дословно, потому что оно того стоит.

Даже странно, что псковские застройщики раньше не додумались до такой простой штуки, как заплатить штраф и сделать по-своему, а не по закону.

И не надо было бы утруждать себя какими-то обоснованиями своих запредельных желаний, добиваться положительных экспертиз на уровне Министерства культуры, собирать подписи горожан за то, что «город должен развиваться», приходить на общественные слушания с мощной группой поддержки…

«Потрясающе», – отреагировали на заявление заказчика члены совета. Некоторые зааплодировали.

«Можно подумать у вас, у нас у всех не было аналогичных случаев, давайте корректно относится к коллегам по цеху», – занервничала заместитель председателя комитета Надежда Волова.

Да были, конечно, такие случаи и в нашем полку, но не было такой… Хочется написать слово «наглости», но оно годится лишь для авторской колонки, а для статьи подойдет «наивность».

«Мы в Российской Федерации живем по документам»

А члены совета тем временем ставили следующий животрепещущий вопрос (так, правда, и не услышав четко – чем занимается на объекте заказчик: реконструкцией, приспособлением?) Архитектор Лариса Нуколова интересовалась, как всё же у авторов проекта получился третий этаж? «У меня есть чертежи типового проекта столовой «Волна», где очень четко видно в объемах, что никакого третьего этажа там нет, а есть так называемый световой фонарь. Это помещение, надстроенное над кровлей по периметру, которое имеет световые проемы, предназначенные для освещения производственного помещения кухни. Там нет перекрытия, там нет никаких помещений», – пояснила она. В ответ заказчик рассказал почти притчу: «В детстве меня назвали Димитрий вместо Дмитрий. А когда я пришел в загс своих детей регистрировать, они все стали Дмитриевичами. Но когда дети получали паспорт, пришлось переделывать все отчества, чтобы они вступили в случае чего в наследство». Члены совета слушали почти заворожено – к чему же эта лирика? А оказалось вот к чему: «Я был в БТИ, я был в Госархиве, искал эту ситуацию, и нашел, что в техническом паспорте, датированном 1964 годом, четко написано, что здание трехэтажное. Я, извините, не архитектор, я больше к юридическим вопросам имею отношение. Я в теории с вами, может быть, и согласен, но есть документ, и мы в Российской Федерации живем по документам». Тут, кстати, захотелось Димитрию поаплодировать еще раз: именно так мы в Российской Федерации и живем. А чертежи, которые все эти годы хранились в «Псковгражданпроекте» (именно эта организация разработала типовой проект «Волны»), откуда их и принесла Лариса Нуколова, это не документ?

Ирина Голубева поинтересовалась: «Если реконструкция с превышением параметров запрещена, то что же тут вообще обсуждать? Здесь же и превышение параметров, и нарушение силуэта.

Как можно обсуждать проект, если он в себе несет нарушение?» Председатель комитета Елена Яковлева обратила внимание коллег, что «документ из БТИ» не так безобиден: «Речь идет о том, что считать предельно высотным параметром этого здания.

Вопрос не такой однозначный, у этого здания высотные параметры были, и они не превышены. Высотный параметр, отраженный в документах БТИ, можно считать предельным или нет?»

Лариса Нуколова еще раз подчеркнула (в первую очередь, для заказчика), что реализованный на улице Профсоюзной проект хранился в архиве «Псковгражданпроекта», там есть вся вся документация: архитектурная, градостроительная, на водопровод, канализацию, электрику. И на всех планах никакого третьего этажа, конечно, нет. О чем думали сотрудники БТИ, когда производили оформление документов – сказать трудно. Может, цокольный этаж посчитали в объеме. Может, просто не разобрались в технических терминах.

«Вот мой господин»

Если судить по воспоминаниям архитектора Владимира Васильева, такие подозрения имеют основания: «Мне посчастливилось работать в БТИ сразу после окончания средней школы, тогда в 1978 году там не было ни одного специалиста, там работали жены офицеров, которые не могли найти другую работу. Требовать от них знания терминов было просто бесполезно: что понимали, то писали».

Кстати, сам проект архитектора Васильева не смутил: крепкая курсовая работа, для техникума – так даже на пятерку. Ее бы в другом месте реализовать… «На мой субъективный взгляд, автор допустил два лукавства: на развертке надо было хотя бы показать штрихами силуэт прежнего здания в его высотных отметках, и тогда все вопросы были бы сняты.

Второе лукавство: из всех актуальных видовых точек этого здания не была взята самая главная: в створе улицы Профсоюзной на другом берегу. Эта точка и показала бы все издержки», – продолжил архитектор. Ну и, конечно, удручает появление пристройки на месте летней веранды.

Тут Владимир Васильев увлекся и перешел к предложениям: «Все эти фото, которые показывают: видите, а крыша-то архиерейского дома еще видна, а купол-то Одигитрии еще виден. Что же вам, гадам, нужно еще? Но мы-то сейчас видим единственное творение Владимира Леонидовича Назимова в Пскове – прекрасный надвратный корпус.

Поэтому я бы взял грех на душу, и разрешил бы надстраивать третий этаж, но не это загораживающее, боком вылезающее сооружение… Кстати, очень неудачно приплюснутое к основному зданию. А еще бы пошел на другой  грех: существовала улочка красивая к надвратному корпусу, вот если бы воссоздать хотя бы намек на эту улочку.

И пусть гостиница с этими пилонами будет как лакей в ливрее, который, почтительно склоняясь, будет говорить: «Вот мой господин, вот туда, пожалуйста, идите, господа туристы».

О лукавстве при появлении третьего этажа, который «по документам был», говорили и архитекторы Станислав Битный, Галина Тютюнникова, Андрей Михайлов.

И почти все они, включая Ларису Нуколову, увлекались перспективой работы в этом уголке Пскова, предлагали свои идеи по улучшению проекта и формированию окружающего пространства.

Владимир Шуляковский в очередной раз пожалел, что практически не проводятся в Пскове конкурсы проектов: «Был бы конкурс, сколько бы мы идей получили? И хороший архитектор Наташа Ерастова там приняла бы участие, жюри выдало бы результат. И мы не обсуждали бы так скорбно этот проект задним числом».

В поддержку проекта не было сказано ни одного слова. Формально его отправили на доработку. Но судя по тому, с каким настроением из зала вышел представитель заказчика, дорабатывать его будут в судах путем узаконивания.

 Еще и поддержку со стороны администрации области получит: туристический кластер «Псковский» оказался не настолько богат сервисом, чтобы в тяжкую годину «вынимать» из него еще и эту гостиницу с уникальной судьбой.

И не для того там быстренько и без разрешения на строительство (это подтвердил даже главный архитектор Пскова Сергей Кондратьев, а он редко такое вслух говорит) возвели третий этаж, чтобы снести его во имя добра и красоты, прислушавшись к мнению профессионального сообщества.

Елена Ширяева

Карикатура Алексея Меринова, “Московский комсомолец”

Источник: https://pln-pskov.ru/society/226631.html

Считаются ли цоколь и подвал этажами в БТИ? Как они учитываются в площади дома? на сайте Недвио

БТИ посчитала технический этаж как цокольный

Стоимость недвижимости, при ее покупке, рассчитывается с учетом общей площади дома. Следовательно, каждый квадратный метр может стать предметом манипуляций со стороны продавца или застройщика.

За основу, в определении метража здания, берется кадастровый паспорт, в котором указаны все характеристики постройки. Практика показывает, что самыми спорными моментами, при определении площади загородных домов, считаются помещения цокольного этажа или подвала, которые продавцы могут оформить как полноценный этаж или оставить «в тени».

К примеру, собственник задумал построить дом на 3 этажа в районе, где разрешено возводить лишь строения на 2 уровня. Цокольный этаж правильной высоты позволит ему воплотить задумку законным путем. Напротив, если вы возводите строение не по регламенту, то его не удастся ввести в эксплуатацию.

Информация в отношении расчетов этажности может быть полезна не только покупателям готовых коттеджей, но и тем, кто собрался строить дом. Обо всех определениях этажности дома мы поговорим в данной статье.

Если мы хотим определить какими должны быть правильные параметры частных домов и коттеджей, стоит обратить внимание на содержание нормативов СНиП. Эти строительные нормы и параметры написаны государством и их первостепенная задача — это создание комфортных и безопасных условий проживания людей в жилых помещениях.

Пункт 4.5 31.02.2005 устанавливает ограничения по минимальной высоте помещений в частном доме от пола до потолка:

  • спальня, жилые комнаты и кухня должны иметь высоту помещений не меньше 2,7 м;
  • остальные помещения — не менее 2,5 м;
  • для верхнего этажа и мансарды это ограничение составляет 2,3 м.

Минимальная высота цоколя и подвала

Во-первых, если вы планируете приобрести или построить дом с нижним этажом, важно удостовериться в создании правильно микроклимата внутри цокольных и подвальных помещений, иначе стены будут сыреть и устойчивость дома с годами будет снижаться.

Во-вторых, в соответствии с пунктом 1.41 документа 2.08.01-89, есть определение норм высоты цокольного этажа и подвала. Высота потолков в них должна быть не менее 1,8 м.

Если цокольный этаж используется в качестве гаража или парковки для автотранспорта, важно, чтобы расстояние от перекрытия до потолка было не меньше 2 метров. Для помещения, где будет располагаться котельная установлен минимальный порог высоты в 2,2 м.

Если высота цокольного этажа меньше установленного минимума, то он считается техническим подпольем. Такие помещения не могут быть жилыми и рассчитаны исключительно под расположение коммуникаций. При этом, чисто технически, его также можно считать погребом.

Стоит учесть, что в законодательстве не фигурирует понятие подземного этажа. Однако любые помещения с потолками ниже 1,5 метров, априори, не учитываются при расчете общей площади строения.

Чем руководствуются при определении этажности домов?

С визуальной точки зрения, количество этажей обычно считают, исходя из количества окон находящихся над землей. С технической считается, что полноценный этаж — это уровень, перекрытие которого находится над землей.

Чтобы цокольное помещение было включено в жилую площадь дома, его перекрытие должно быть расположено выше уровня земли. Если перекрытие (пол) расположены ниже, то такие помещения уже входят в жилую площадь, но могут входить или не входить в общую.

Разберемся с этими понятиями более подробно.

При составлении документации, специалисты указывают в паспорте объекта его этажность. Помимо этого показателя, указывается и количество подземных помещений, которые подразделяют на:

  • цоколь (цокольный этаж);
  • подвал;
  • котельная;
  • погреб;
  • технические помещения и пр.

Пример: в графе “Количество этажей” указывается число 3, в графе “Подземные этажи” пишут 1, а этажность дома является разницей между этими двумя показателями. Следовательно, дом считается двухэтажным.

Может ли цоколь считаться четвертым этажом?

Согласно 48 статьи ГК РФ предусмотрены ограничения для домов частной, индивидуальной застройки. И там четко прописано, что высота коттеджей в России не может превышать 3-х этажей.

В противном случае, это уже не объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства). И к нему применяются уже совсем другие требования (как к жилым комплексам). Если вы построили / купили такой дом на землях ИЖС — узаконить его не удастся, и скорей всего придется сносить этаж или даже все здание.

Важно:По закону, максимальная высота коттеджей для проживания одной семьи ограничена 3-мя этажами.

Считаются ли цоколь и подвал этажами?

Да, если их потолки и перекрытия выступают над землей на 2 и более метров.

Учитываются ли цоколь и подвал в общей этажности дома?

Да.

Термины «этажность домов» и «количество этажей» закреплены 49-ой статьей Градостроительного Кодекса РФ. Согласно нему, количеством этажей считают совокупность всех видов помещений – технического, подземного, подвального, цоколя, надземного и мансардного.

Лет 10-15 назад некоторые застройщики, пользуясь неопытностью покупателей, «хитрили» и строили свои объекты, нарушая эти нормы, предлагая под видом 3-х этажных домов по факту 4-х этажные строения.

Однако, со временем, покупатели стали грамотнее и перестали их покупать, поэтому большая часть этих строек так и остались пустырями и «незавершенкой», что можно часто наблюдать в пригородах любого крупного российского города.

При выборе проекта под строительство или готового дома, помните, что любые сведения о количестве уровней / этажей проверяются и заносятся в специальный кадастровый реестр — это обязательный этап регистрации всех объектов индивидуального жилищного строительства в России.

Какие виды этажей могут быть в коттедже?

При учете частных домов, дач, коттеджей и других объектов малоэтажного жилья используют ряд понятий, характеризующих этажность объекта. К ним относятся:

1. Мансарда

Чердачная площадь, которая адаптирована под жилые комнаты и помещения. Ее специфика заключается в том, что стены и потолок полностью или частично повторяют форму крыши. Чтобы быть жилой, такая комната должна иметь высоту не менее 1,5 м.

2. Полноценный надземный этаж

Находится выше планировочной отметки поверхности земли и функционирует как жилое помещение с индивидуальной планировкой.

3. Технический этаж

Используется для расположения коммуникаций, необходимых для функционирования дома. Может находиться как под полом (цокольный), так и на чердаке (чердачный). В основном, на нем располагаются инженерные системы (трубы, вентиляционные шахты) и котлы.

4. Цокольный этаж

Его пол находится под землей, стены также частично уходят вниз. При этом, для освещения и проветривания по периметру, таких помещений предусмотрено наличие окон.

Строительство такого уровня ведется в соответствии с нормами для устойчивости дома и расположения дополнительных технических помещений, таких, как: подземный гараж, погреб, мастерская и т.д.

Как мы уже писали ранее, цокольные и подвальные этажи, выступающие менее, чем на 2 метра над уровнем земли, либо имеющие высоту потолков меньше 2,2 м, являются нежилыми.

Поэтому, если вы столкнулись с таким объектом, а застройщик или продавец дома убеждает вас в обратном, настаивайте на снижении стоимости метра в таких помещениях, аргументируя это тем, что они жилыми не являются и оцениваться как полноценные этажи не могут.

Какие еще требования предъявляются к домам под ИЖС?

В Градостроительном кодексе, под определение понятия объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), подпадают здания с жилыми и вспомогательными помещениями, которые нужны для полноценного функционирования и жизни человека в доме (п.3, ст. 48).

Если коттедж соответствует выше указанным параметрам, и в нем не больше 3-х этажей, то к нему не придется создавать проектную документацию, даже если вы решили сделать его реновацию, реконструкцию или капитальный ремонт.

Запретить проживание в частном доме могут лишь в одном случае: если в результате проведенной экспертизы, строение было признано аварийным или неподходящим для постоянного проживания.

Соответственно, владельцы могут переоборудовать цокольные и подвальные этажи как им угодно и даже проживать в них, если они построены с учетом всех норм.

Вообще, при обследовании любых жилых построек, сотрудники БТИ обычно руководствуются регламентами СНиПа. Следовательно, чтобы построить дом без нарушений и ввести его в эксплуатацию, необходимо изначально ознакомиться с ними. Ввести в курс дела вас могут в архитектурном отделе при выдаче разрешения на строительство в местной администрации.

Как правило, требования строительного законодательства с годами почти не меняются. Потому что регламенты созданы для обеспечения безопасности и длительной эксплуатации объектов недвижимости. Если вы не готовы изучать эти регламенты самостоятельно, лучше обратиться в профильную компанию, которая создаст проект дома с учетом ваших пожеланий и требований закона.

Почему количество этажей в доме играет важную роль?

Во-первых, как мы уже описывали ранее, некоторые недобросовестные продавцы и застройщики, могут выдавать желаемое за действительное — т. е. при указании жилой площади в договоре включать подвалы, низкие цоколи, техпомещения и пр.

Во-вторых, в зависимости от общей площади постройки, собственник может уплачивать меньший налог на недвижимость. Поэтому, если вы не планируете использовать технические этажи, стоит строить их в соответствии с параметрами технических. Тогда они не будут включены в общую площадь дома.

Как учитываются цоколь и подвал в БТИ?

В интернете, на форумах собственники загородных коттеджей часто пишут, что при обследовании экспертами от бюро технической инвентаризации их цокольных этажей, в первую очередь, учитываются:

  • высота потолка;
  • наличие окон в помещениях.

Это значит, что нижний этаж, выступающий высоко над уровнем земли, специалисты БТИ вполне могут посчитать за полноценный, даже если вы не планируете его использовать в дальнейшем.

Большое количество различных трактовок и расхождений в разных инстанциях не позволяет поставить точку в этом вопросе. Мы рекомендуем учитывать нормы СНиП при планировании строительства жилого дома, а если есть сомнения и неординарные ситуации — запрашивать соответствующие разъяснения в местной администрации.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/schitayutsya-li-tsokol-i-podval-etazhami/

Адвокат24
Добавить комментарий