Аварийная пристройка к частному дому на двух собственников

Земля под многоквартирным домом

Аварийная пристройка к частному дому на двух собственников

Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными.

Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта.

Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей к многоквартирному дому, которой также могут владеть только все собственники строения.

I. Земля под новостройкой.
II. Земля под «старыми» многоквартирными домами.

III. Приватизация придомовой территории.
IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией:

V. Налог на землю под многоквартирным домом.
VI. Изъятие земли под многоквартирным домом.

I. Земля под новостройкой

В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества1.

1. Право на землевладение

В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:

▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;

▪  на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;

▪  в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.

2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом

В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:

▪  проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);

▪  обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;

▪  обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;

▪  местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.

III. Приватизация придомовой территории

Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.

Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством1.

Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом3.

Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.

Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят дворовые туалеты, являющиеся общедолевым имуществом.

1. Коллективная собственность

После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:4

▪  согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;

▪  ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более — стороннему лицу;

▪  при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу.

Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;

▪  собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см.

пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей — как часто бывает в южнороссийских городах и поселках.

Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более — продать участок отдельно от квартиры;

▪  придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД — пропорционально своей доле.

2. Ограничение прохода посторонних

Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также  может быть ограничен правом пользования других лиц — если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.

Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации5.

3. придомовой территории

Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой  территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на содержание и ремонт жилья.

Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.

V. Налог на землю под многоквартирным домом

Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам6.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:

  • земельными участками на праве собственности;
  • правом постоянного (бессрочного) пользования;
  • правом пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове — определяется органами Роснедвижимости).

ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу

ЗН — земельный налог;

Кст — кадастровая стоимость земельного участка;

Сн — ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;

Квл — коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.

Дзу —доля земельного участка. Данная величина эквивалентна размеру доли в общем имуществе МКД и определяется путем деления площади помещения собственника на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых).

Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами.

Для отдельных категорий граждан в Налоговом кодексе предусмотрено предоставление кадастрового вычета в виде уменьшения кадастровой стоимости на 10 тыс. рублей.

Одновременно на сегодняшний день ряд льготных категорий граждан Ростова полностью освобожден от оплаты земельного налога решением Ростовской-на-Дону городской думы от 03.08.2005 №38.

VI. Изъятие земли под многоквартирным домом

Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.

После этого квартира собственника выкупается. Если домовладелец и власти не сошлись в цене, либо последний по каким-либо причинам не хочет выезжать, власти могут обратиться в суд.

Источники:

Олег ПЕТРУШИН

Источник: http://rostov-dom.info/2010/09/zemlya-pod-mnogokvartirnym-domom/

Как можно узаконить пристройку к дому на собственной земле: в упрощенном порядке, по дачной амнистии, через суд

Аварийная пристройка к частному дому на двух собственников

Владельцы домов или загородных коттеджей часто возводят пристройки с целью увеличения жилой площади, улучшения жилищных условий или преобразования дома. Однако не каждый домовладелец знает, что согласно действующим требованиям нужно обязательно узаконить пристройку к дому.

Необходимость процедуры узаконивания

Самая распространенная ошибка владельцев земельного надела состоит в том, что они полагают, будто никаких разрешений на постройку не требуется, поскольку переделка дома производится на собственной земле.

Однако необходимость получения документов заключается в следующем:

  • Возведенная пристройка увеличивает площадь основного строения, соответственно, если у основного строения несколько владельцев, то доли каждого из них увеличиваются.
  • Затрагиваются интересы собственников соседних строений. Необходимо их письменно оформленное согласие.
  • Пристроенная конструкция вносит коррективы в технический проект основного строения.
  • В случае нарушения подземных коммуникаций возможно появление угрозы для безопасности всех жильцов.
  • Продажа недвижимости, процесс наследования, обмена или дарения будет запрещен, если пристроенный объект не оформлен законодательно.

Разновидности пристроек

Пристройка может быть:

1) Вспомогательной (некапитальной). Такие строения не требуют отведения дополнительной земли. Для возведения этого типа строений не требуется получение разрешения до начала строительных работ.

К таким объектам можно отнести:

  • балкон;
  • веранду;
  • лестницу;
  • наружная пристройка при входе в здание (крыльцо);
  • навес;
  • террасу;
  • гараж;
  • баню;
  • сарай.

2) Капитальной является пристройка, увеличивающая площадь главного строения. Она примыкает к стене здания, и используется впоследствии в качестве жилого помещения. Для постройки такого типа требуется дополнительная земля, соответственно, на ее возведение необходимо разрешение муниципалитета.

Регистрация некапитального сооружения

Для признания некапитальной пристройки законной достаточно, по окончании ее сооружения, подать прошение о внесении изменений в техпаспорт домовладения, обратившись в БТИ по месту расположения переустраиваемого дома.

После обращения на объект выезжает комиссия, составляющая акт об окончании переустройства. При наличии нескольких собственников нужно представить письменное согласие каждого из них. После внесения корректировок в техническую документацию, постройка считается узаконенной.

Документы для регистрации капитальной пристройки

Получить разрешение на обустройство пристройки можно либо до начала строительных работ, либо после их завершения. Чтобы зарегистрировать пристройку до начала работ, потребуется посещение архитектурного бюро с целью разработки плана строительных работ и подготовки всей требуемой документации.

Для узаконивания капитального сооружения владельцу нужно предоставить следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность.
  • Документ, подтверждающий право собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственная и прочее).
  • Выписку из домовой книги.
  • Согласие муниципалитета на обустройство пристройки.
  • Технический паспорт БТИ на основное домостроение.
  • Техническую документацию по землеустройству об установлении границ земельного надела. Если земельный надел принадлежал ранее садовому товариществу, потребуется документ о его переходе в частную собственность.
  • Письменное разрешение всех совладельцев.
  • Чертежи пристройки.
  • Письменное разрешение от соседей.
  • Заявление от газовой и пожарной инспекции, а также служб водоснабжения.
  • Заявление СЭС о соответствии пристраиваемого помещения санитарным требованиям.
  • Письменное подтверждение соответствия возведенного строения всем архитектурным нормативам.
  • Фото домостроения с пристройкой.

После сбора всей требуемых разрешений и прочих документов, собственник обращается в жилищный отдел районного управления для получения разрешения на выполнение строительных работ. В случае положительного ответа можно приступать к работе.

Во время возведения пристройки важно точно соблюсти проект и существующие строительные нормы. По окончании работ готовую конструкцию необходимо ввести в эксплуатацию. Для этого собственнику необходимо подать заявление о принятии объекта в администрацию.

По факту полученного заявления ведомство создает комиссию, которая оценивает соответствие готового объекта предоставленному проекту, а также проверяет соблюдение строительных и санитарных нормативов. После обследования объекта оформляется заключение, которое собственник подает в БТИ для выдачи нового техпаспорта на объект.

При получении корректной технической документации, владелец обращается в Росреестр недвижимости для изменения записи о праве собственности.

Порядок проведения узаконивания самостоятельного строения в судебном порядке

Если процесс обустройства пристройки выполнен без предварительного согласования с компетентными органами и оформления разрешения, то узаконивать такое сооружение придется в судебном порядке.

В такой ситуации владельцу недвижимости нужно посетить суд для подачи заявления с прошением об официальном признании самовольно возведенного строения.

При подаче иска владелец выступает в качестве истца, а городская администрация является ответчиком.

Подачу заявления можно осуществить двумя способами:

  • отправить по почте;
  • подать собственноручно.

Подача заявления путем посещения учреждения более удобна, так как при неправильном заполнении заявления можно исправить неточности на месте.

К заявлению необходимо приложить:

  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • заключение экспертизы на возведенную пристройку.

Получить отказ в рассмотрении дела можно по следующим причинам:

  • неправильно составлено заявление;
  • решение суда уже вынесено.

Узнать о решении можно лично, не дожидаясь извещения. При отрицательном ответе допустима повторная подача заявления.

В каких случаях суд может отказать в узаконивании

Существуют определенные нормативы, нарушение которых послужит причиной отказа:

  • Расстояние от пролегающих подземных коммуникаций до возведенного строения должно быть не менее трех метров.
  • Нарушена целостность здания путем сноса несущих стен.
  • Постройка возведена из низкокачественных или легковоспламеняющихся материалов, с нарушением пожарной безопасности.
  • Строительство выполнено по устаревшей технологии.
  • Нарушены санитарные нормы.
  • Конструкция пристроена к зданию, находящемуся в аварийном состоянии.
  • Ущемлены права третьих лиц.

Если домовладельцу будет отказано в законном оформлении пристроенного помещения, то собственнику придется своими силами снести пристроенную конструкцию и оплатить штраф.

Оформление пристройки по дачной амнистии

Граждане, которые получили земельные участки до 30 октября 2001 года, могут бесплатно оформить земельные наделы, а также возведенные на них строения в упрощенном порядке.

Согласно данной программе, по упрощенной системе можно зарегистрировать такие объекты, как:

  • баня (парная);
  • гараж;
  • дачный дом;
  • хозяйственный сарай.

Пристройку к ранее зарегистрированному строению по дачной амнистии узаконить нельзя, так как она не относится к категории отдельно стоящих объектов. Однако если дом ранее не был оформлен, можно сразу зарегистрировать его вместе с пристроенной конструкцией.

Для того чтобы узаконить строение по дачной амнистии необходимо предоставить:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • кадастровый план размежевания земельного участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Далее нужно убедиться, что строение отвечает всем строительным нормативам, а также соблюдены санитарные требования и нормы безопасности.

Затем в российский реестр недвижимости необходимо подать декларацию на строение в двух экземплярах. В декларации указывается географическое положение, место и адрес строения, если он имеется. Сокращения и аббревиатуры не допустимы.

Декларация рассматривается в течение 30 дней. Если бланк оформлен без ошибок, владельцу выдают документ с присвоенным домостроению адресом. С данным документом собственник обращается в заключительную инстанцию — кадастровую палату для оформления кадастрового паспорта.

Чтобы процесс получения документов прошел без затруднений и с наименьшими затратами, специалисты рекомендуют получать разрешение до начала строительства, согласовав предварительно возведение пристройки со всеми собственниками.

Источник: http://nedvizhexpert.ru/house/kak-mozhno-uzakonit-pristrojku-k-domu-na-sobstvennoj-zemle-v-uproshhennom-porjadke-po-dachnoj-amnistii-cherez-sud.html

Вс рф: пристройка крыльца к нежилому помещению возможна только с согласия всех без исключения собственников в доме

Аварийная пристройка к частному дому на двух собственников

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории – один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса).

А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений анием (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г.

по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).

Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу.

Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86).

Рассмотрим это дело подробнее.

Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 30,6 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталась для дальнейшего размещения в нем офиса.

В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст.

23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений составила 47,5 кв. м, где 17,4 кв. м – крыльцо в виде пристройки на придомовой территории.

После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое.

Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69% собственников многоквартирного дома и согласно заключениям надзорных органов соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л.

было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чем составлен акт.

Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 47,5 кв. м. Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст.

29 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ.

Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Суды первой и апелляционной инстанции исковые требования Л. удовлетворили (решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 15 июня 2016 г. по делу № 2-3552/2016, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 г. по делу № 33-22405/2016).

Источник: https://zakon.ru/Blogs/vs_rf_pristrojka_krylca_k_nezhilomu_pomescheniyu_vozmozhna_tolko_s_soglasiya_vseh_bez_isklyucheniya_/60010

Адвокат24
Добавить комментарий